觀點(diǎn)網(wǎng) 2月的最后一天，青島市李滄區(qū)低調(diào)掛牌了一宗地塊。

據(jù)青島自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上拍賣出讓公告顯示，此次出讓的LC0301-03地塊位于李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，土地總面積44320.7平方米，規(guī)劃建筑總面積110801.75平方米，容積率2.5，為一宗城鎮(zhèn)住宅用地，起始總價(jià)約9.98億元，樓面地價(jià)9010元/平方米。

地塊所在的李滄區(qū)東部，近年來土地供應(yīng)較多，成交情況方面，又頻頻刷新區(qū)域甚至青島市的成交紀(jì)錄。也正因如此，LC0301-03地塊的出讓公告一經(jīng)掛出，便迅速引起市場關(guān)注。

但更值得注意的是，該宗地塊此前經(jīng)歷過控規(guī)調(diào)整。去年7月披露的一則公示顯示，“LC0301-03地塊規(guī)劃用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地，增加公共服務(wù)配套設(shè)施。”

這意味著，LC0301-03地塊在經(jīng)歷“商改住”后，以新的土地用途重新上架土拍市場，而后續(xù)隨著地塊成功出讓，李滄區(qū)東部的新房市場將再迎供應(yīng)擴(kuò)容。

過往信息顯示，LC0301-03地塊曾在2017年8月成功出讓，當(dāng)時(shí)為“李滄區(qū)青銀高速東、石牛山路西、棗山路北4362-01地塊”，一同出讓的還包括4362-02地塊、4364-02地塊另外兩幅子地塊。

三幅地總占地面積203830.7平方米，規(guī)劃總建筑面積501950平方米，除4362-01地塊為商服用地外，另外兩幅均為涉宅用地。其中，4362-02為城鎮(zhèn)住宅及商服用地，4364-02為城鎮(zhèn)住宅地塊，并包含產(chǎn)權(quán)型人才公寓用地。

整體而言，這一“大盤”中，商業(yè)用地占規(guī)劃總建面的38.71%，城鎮(zhèn)住宅用地占比55.78%，人才公寓占比5.51%。

4362-01地塊、4362-02地塊、4364-02地塊三幅子地塊的起始總價(jià)分別約為11.87億元、4.44億元、21.34億元，合計(jì)37.66億元。

在那一次的土拍中，萬科以37.9億元成功將地塊收入囊中，溢價(jià)率不足1%。在當(dāng)時(shí)市場環(huán)境下，相對嚴(yán)格的出讓要求是勸退多數(shù)企業(yè)競拍的主要原因。

據(jù)悉，除三幅地塊搭配供應(yīng)，以及需無償代建42班小學(xué)和12班幼兒園外，該地塊還提出，競得人要是副省級以上房地產(chǎn)區(qū)域總部或至少一個(gè)省級以上金融類分行落戶李滄，未來要引進(jìn)一個(gè)中國500強(qiáng)企業(yè)總部入駐。

競得人須自持不低于6萬平方米的物業(yè)；引進(jìn)落戶20家以上中小微金融機(jī)構(gòu)；確保每年完成稅收區(qū)級留成五億元以上……如此門檻顯然攔住了大多數(shù)企業(yè)。

不過，萬科雖成為本場贏家，項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展卻并不順利?；蛟S是由于項(xiàng)目體量較大，本著風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偂⒗婀蚕淼哪康?，萬科在拿地之初便引入金地、中海、越秀及青島城投四家企業(yè)進(jìn)行合作。

但在出讓后的兩年多里，項(xiàng)目開發(fā)遲遲未有進(jìn)展。直到2019年11月，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《李滄區(qū)青銀高速東側(cè)地塊改造項(xiàng)目批前公示》，這意味著終于迎來實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

2021年10月，項(xiàng)目開放城市展廳。據(jù)當(dāng)時(shí)消息，4362-01地塊規(guī)劃8棟9F-18F辦公樓和3F商業(yè)，4362-02地塊規(guī)劃6棟洋房、11層商務(wù)辦公和2棟商業(yè)，4364-02地塊規(guī)劃28棟13F-23F住宅樓。再加上教育用地配建，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工作可分為四部分。

或許因?yàn)檫^往開發(fā)重心集中在住宅用地，完全不涉宅的4362-01地塊在開發(fā)建設(shè)上進(jìn)展明顯緩慢。在被收儲(chǔ)并完成“商改住”后，以LC0301-03的新身份重新掛牌出讓。

對比控規(guī)調(diào)整前后，除用地性質(zhì)改變外，地塊容積率也由之前的3.57調(diào)整為2.5，綠地率、建筑密度分別由35%、40%，調(diào)整為35%、20%。同時(shí)，地塊新增配建要求，包括小型多功能運(yùn)動(dòng)場地、托育所、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)配套商業(yè)、鄰里坊等。

值得注意的是，調(diào)規(guī)后的地塊起始價(jià)約9.98億元，較之前的起始價(jià)11.87億元明顯調(diào)低，但起拍樓面價(jià)則由7500元/平方米，升高至9010元/平方米。

僅從地塊熟悉度來分析，萬科及其他四家合作企業(yè)顯然有望成為地塊新東家。其中，作為核心牽頭方的萬科，摘地可能性更大。

不過，考慮到板塊發(fā)展及企業(yè)處境變化，看似明朗的結(jié)局還是帶有變數(shù)。

一方面，萬科雖然在2006年以青島作為切入點(diǎn)，正式踏入山東市場，至今已在當(dāng)?shù)馗帕硕?。但?017年，成為青島首個(gè)年度銷售額百億的品牌開發(fā)商后，萬科于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展逐漸失速。如今，企業(yè)更陷入泥淖，是否有余力再拿地還未可知。

另一方面，東李片區(qū)的土拍熱度頗高，供應(yīng)相對緊湊，這也導(dǎo)致新房市場競爭更加激烈。就在去年12月，青島海創(chuàng)置業(yè)以20.18億元的價(jià)格摘得李滄區(qū)惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。這一地價(jià)成功刷新2025年青島涉宅用地成交總價(jià)紀(jì)錄。

今年2月，青島海創(chuàng)置業(yè)與龍湖龍智造簽約，由后者提供全過程開發(fā)管理服務(wù)。

實(shí)際上，惠水路地塊同樣為調(diào)規(guī)變性后重新上架的地塊，在將原先的商住混合用地調(diào)整為二類居住用地，剔除近50%的商業(yè)體量后，地塊轉(zhuǎn)變?yōu)榧冏≌猛尽Ｄ玫睾笠氪ǚ胶献鞯姆绞?，或許也有概率在LC0301-03地塊上上演。

據(jù)悉，項(xiàng)目周邊目前在售項(xiàng)目有青特·璟譽(yù)等，銷售均價(jià)2.1萬至2.35萬元/平方米。去年7月成交的東李世博園板塊LC0306-36地塊同樣由青特收入囊中，成交總價(jià)5.3億元，成交樓面地價(jià)9700元/平方米，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年入市。

與青特·璟譽(yù)臨近的東李鄭莊56號地塊在去年10月成交，青島豐昊置業(yè)以4.54億元競得，成交樓面地價(jià)9820元/平方米。兩個(gè)月后，項(xiàng)目進(jìn)行了規(guī)劃方案公示，擬建7棟17F住宅以及2處社區(qū)大堂。

但就在今年2月初，青特宣布聯(lián)合豐昊打造鄭莊56號地塊，案名同步公布，為青特東序，由青特操盤。這也意味著，在東李片區(qū)，青特及其操盤項(xiàng)目成為LC0301-03地塊無可避免的勁敵。

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