觀點(diǎn)網(wǎng) 今年1月，香港政府差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年私人住宅樓價(jià)上漲3.3%。12月樓價(jià)環(huán)比上漲0.2%，連續(xù)第七個(gè)月錄得增長，此前11月經(jīng)上調(diào)后的漲幅為1.1%。2025年全年樓價(jià)錄得自2021年以來的首次年度上漲。

這一市場表現(xiàn)，在一個(gè)多月后得到了香港特區(qū)政府更進(jìn)一步的確認(rèn)。

2月25日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長陳茂波發(fā)表2026/2027財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案。他提及，住宅物業(yè)價(jià)量齊升，交投自2025年3月起持續(xù)活躍，全年成交量上升至近63000宗，是四年新高。樓價(jià)全年上升3.3%，結(jié)束前三年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業(yè)成交量反彈，租金及價(jià)格跌幅收窄。

在向好的背景下，憑借香港地區(qū)約九成的收入貢獻(xiàn)（本期為88.12%），新鴻基地產(chǎn)再次交出一份亮眼的業(yè)績答卷。

物業(yè)發(fā)展收入占比過半

據(jù)新鴻基地產(chǎn)發(fā)布的2025/2026年度中期業(yè)績公告顯示，該公司期內(nèi)錄得總收入527.05億港元，較上年同期的399.33億港元增長約31.98%；營業(yè)溢利錄得133.98億港元，較上年同期的120.98億港元增長約10.75%?？蓳軞w公司股東基礎(chǔ)溢利為122.13億港元，去年同期為104.63億港元，增長16.73%。

就收入貢獻(xiàn)比例看，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)繼續(xù)保持為新鴻基地產(chǎn)的主要收入來源，實(shí)現(xiàn)收入298.57億港元，占總收入的比重為56.65%。其中，香港市場貢獻(xiàn)收入264.74億港元，占該業(yè)務(wù)收入的88.67%。

相較于去年同期，新鴻基地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的收入取得約82.49%的增長，占總收入比重也在40.9%的基礎(chǔ)上提高了15.75個(gè)百分點(diǎn)。

在公告中，新鴻基地產(chǎn)將這一增長變化概括為：“用家和長線投資者的需求轉(zhuǎn)強(qiáng)，香港一手住宅市場成交量增加，價(jià)格亦溫和回升。在按揭利率下調(diào)及股市暢旺帶動(dòng)下，市場氣氛顯著改善。同時(shí)，隨著外來人才及學(xué)生持續(xù)流入，住宅租金繼續(xù)上升，進(jìn)一步帶動(dòng)住宅銷售市場。”

具體來看，按所占權(quán)益計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)在香港錄得的合約銷售額約174億港元。啟德天璽·天第2期為銷售額的主要來源，市場對(duì)屯門NOVOLAND第3A期、半山帝景園、北角海璇、大埔UniversityHill和天水圍YOHOWEST第1期等已落成項(xiàng)目的銷售反應(yīng)同樣踴躍。

市場熱度延續(xù)到了今年，在1月，西沙SIERRASEA第2A及第2B期啟動(dòng)推售，認(rèn)購意向登記創(chuàng)下新高，合約銷售額超過90億元。

在內(nèi)地市場，按所占權(quán)益計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)期內(nèi)錄得的合約銷售額約為人民幣13億元，較上年同期的6.6億元取得翻倍增長。

內(nèi)地市場的項(xiàng)目中，位于杭州錢江新城中央商務(wù)區(qū)的臨江服務(wù)式公寓天璽·西岸銷情良好，是期內(nèi)銷售額的主要來源。其他在售項(xiàng)目包括毗鄰廣州南站的全資項(xiàng)目峻鑾，以及位于佛山的合作發(fā)展項(xiàng)目瀧景，均為銷售額帶來貢獻(xiàn)。

此外，坐落上海徐家匯中央商務(wù)區(qū)核心地段的ITC最后一部分，可提供約560萬平方呎優(yōu)質(zhì)寫字樓、零售和酒店樓面，預(yù)期將于本財(cái)政年度下半年落成。其他預(yù)計(jì)落成的項(xiàng)目包括位于杭州的國金匯邸二期，所占樓面面積約35.09萬平方呎，相關(guān)單位已全數(shù)售罄。

在香港，按所占樓面面積計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)預(yù)計(jì)在本財(cái)政年度下半年竣工的物業(yè)約有190萬平方呎，可供銷售住宅約占60萬平方呎，余下約130萬平方呎主要為高鐵西九龍總站發(fā)展項(xiàng)目的寫字樓部分IGC。

截至2025年12月31日，按所占樓面面積計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)在香港的土地儲(chǔ)備約有5730萬平方呎，當(dāng)中約3820平方呎為多元化的已落成物業(yè)，占比達(dá)66.67%，絕大部分將用作出租及長線投資，這些物業(yè)為能為其帶來可觀的經(jīng)常性收入。

余下部分中，約1320萬平方呎為可供出售的發(fā)展中住宅，可滿足新鴻基地產(chǎn)中期的發(fā)展所需。

盡管儲(chǔ)備豐厚，新鴻基地產(chǎn)仍表示將繼續(xù)在合適時(shí)機(jī)、透過不同途徑補(bǔ)充香港的土地儲(chǔ)備，以推動(dòng)未來的業(yè)務(wù)增長。

在去年11月，新鴻基地產(chǎn)投得屯門第16區(qū)站第一期物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。該地皮位于屯門南，計(jì)劃發(fā)展為總樓面面積約60.01萬平方呎的住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可提供約1280個(gè)住宅單位。

其附近一帶社區(qū)發(fā)展成熟，交通網(wǎng)絡(luò)及配套設(shè)施完善，距離香港國際機(jī)場僅十五分鐘車程。而港鐵屯門南延線預(yù)計(jì)于2030年完工，屆時(shí)項(xiàng)目將可透過更完善的鐵路網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步加強(qiáng)與全港各區(qū)的聯(lián)系。

其在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備合共6460萬平方呎，其中約4290萬平方呎為發(fā)展中物業(yè)。超50%的發(fā)展中物業(yè)將建成可供出售的住宅和寫字樓。

余下的2170萬平方呎為已落成物業(yè)，絕大部分由新鴻基地產(chǎn)保留作出租及長線投資，其中近半是位于上海重要商業(yè)樞紐的標(biāo)志性綜合項(xiàng)目。該集團(tuán)表示，將繼續(xù)專注在內(nèi)地主要城市發(fā)展現(xiàn)有的項(xiàng)目，并提供優(yōu)質(zhì)的綠色物業(yè)，以滿足顧客不斷變化的需求。

物業(yè)投資業(yè)務(wù)起微瀾

不同于物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的增長態(tài)勢，新鴻基地產(chǎn)的物業(yè)投資業(yè)務(wù)在香港與內(nèi)地市場均取得租金收入的小幅下滑。

其中，香港的物業(yè)投資組合整體出租率維持在高水平，并繼續(xù)為新鴻基地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。但連同所占合營企業(yè)及聯(lián)營公司的貢獻(xiàn)，總租金收入87.97億港元，較上年同期的88.13億港元微降。凈租金收入減少1%至62.65億港元。

第一太平戴維斯此前發(fā)表的香港寫字樓租賃市場報(bào)告顯示，香港甲級(jí)寫字樓于2025年出現(xiàn)明確的選擇性復(fù)蘇，市場一方面錄得強(qiáng)勁吸納，另一方面卻在區(qū)域及物業(yè)質(zhì)素上出現(xiàn)明顯兩極分化。

整體空置率雖在2025年12月升至15.5%的歷史新高，但細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中環(huán)核心甲級(jí)物業(yè)出租率穩(wěn)健，與空置率高企、供應(yīng)過剩的九龍東形成鮮明對(duì)比。

其中，中環(huán)空置率回落1.9個(gè)百分點(diǎn)至約11.3%，顯示其避風(fēng)港地位獲進(jìn)一步鞏固；九龍東空置率升至約24.5%，顯示結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩及租戶偏好出現(xiàn)轉(zhuǎn)移。

在此背景下，疊加來自金融相關(guān)行業(yè)對(duì)升級(jí)和內(nèi)部擴(kuò)張的需求，新鴻基地產(chǎn)中環(huán)國際金融中心(IFC) 的出租率上升至98%，西九龍環(huán)球貿(mào)易廣場(ICC) 的出租率也得以維持在91%的高水平。寫字樓物業(yè)組合收入在持續(xù)高的出租率推動(dòng)下保持穩(wěn)定，為28.34億港元（2024年：28.47億港元）。

核心項(xiàng)目出租率的升高，與租金收入的小幅回調(diào)，或許也意味著新鴻基地產(chǎn)在期內(nèi)采取了更具彈性的定價(jià)策略，并最終維持了較為優(yōu)異的出租表現(xiàn)。

零售物業(yè)組合的收入同樣微跌，錄得45.35億港元（2024年：45.93億港元），跌幅達(dá)1%，主要是由于租金下跌所致。

但事實(shí)上，新鴻基地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目均采取了不同的市場策略，以達(dá)到引流目的。

就具體項(xiàng)目來看，位于香港沙田區(qū)核心地段的沙田新城市廣場在成功推出恐龍公園以及Chill Park后，占地約4萬平方呎的戶外空中花園NTP Sky Garden也于去年11月開幕。該花園增設(shè)了休息座位和多個(gè)打卡點(diǎn)，并引入精彩的噴泉表演，豐富訪客的線下體驗(yàn)。

位于九龍東的商場Scramble Hill三布目，樓面面積約50萬平方呎，在2025年下半年開始分階段開業(yè)。該商場計(jì)劃以寬敞的休憩空間及戶外餐飲，吸引附近居民及上班族，同時(shí)與毗鄰的APM商場和創(chuàng)紀(jì)之城寫字樓群產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

此外，位于啟德的商場天璽·天Mall，樓面面積約22萬平方呎，自2025年底起分階段開業(yè)。首批進(jìn)駐商場的餐廳和商店，已在與港鐵啟德站相連的樓層開業(yè)，滿足天璽·天及鄰近居民的日常消費(fèi)需求。

這些新開業(yè)的項(xiàng)目將為新鴻基地產(chǎn)帶來新增收益，而憑借多元化的業(yè)態(tài)布局和針對(duì)性的市場活動(dòng)，有望顯著提升整體客流量與租金回報(bào)，進(jìn)一步鞏固其市場領(lǐng)先優(yōu)勢。

內(nèi)地投資物業(yè)組合包括所占合營企業(yè)的租金收入為30.98億港元（人民幣28.25億元）。凈租金收入較去年同期上升1%至24億港元。零售物業(yè)組合的收入增加約5%至21億港元（2024年：20.07億港元），主要是由于營業(yè)額租金上升。

整體而言，內(nèi)地市場的物業(yè)投資業(yè)務(wù)表現(xiàn)略優(yōu)于香港。

據(jù)悉，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的零售物業(yè)組合以商場為主，所占總樓面面積近900萬平方呎，為租金收入的主要來源。

2025年下半年以來，高端消費(fèi)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的上海國際金融中心商場、南京國金中心商場、北京APM商場，以及位處廣州的合作發(fā)展商場天環(huán)和IGC等核心項(xiàng)目，紛紛推出不同舉措，緊貼市場動(dòng)向，迎合消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)與體驗(yàn)零售的追求，并借助新興趨勢推動(dòng)宣傳活動(dòng)和租戶銷售。

得益于此，新鴻基地產(chǎn)位于一線城市的主要商場錄得高出租率，租戶銷售額亦有回升。

不過，零售物業(yè)組合的上升部分，僅抵消了寫字樓物業(yè)組合租金收入的下跌。寫字樓物業(yè)組合的租金收入主要因續(xù)租租金下調(diào)減少9%至8.14億港元（2024年：8.95億港元）。

新鴻基地產(chǎn)在業(yè)績公告中指出，內(nèi)地寫字樓租賃市場面臨挑戰(zhàn)，租金和出租率仍然受壓。

最新數(shù)據(jù)顯示，位于上海徐家匯中央商務(wù)區(qū)的ITC第三期A座寫字樓出租率超過80%，仍有進(jìn)一步提升空間。

此外，新鴻基地產(chǎn)在上海還擁有其他地標(biāo)寫字樓，包括浦東的上海國際金融中心和浦西的上海環(huán)貿(mào)廣場。面對(duì)激烈的市場競爭，該集團(tuán)將“繼續(xù)以留住租戶為首要考量”。

在建項(xiàng)目方面，上海ITC第三期工程進(jìn)展順利，即將全面完工，其最后部分包括樓高370米的B座摩天辦公大樓、旗艦商場ITC Maison以及上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店。

作為浦西最高的建筑，B座大樓將在徐家匯中央商務(wù)區(qū)提供約240萬平方呎的優(yōu)質(zhì)寫字樓樓面，已獲多間知名跨國企業(yè)洽租。

商場ITC Maison面積達(dá)260萬平方呎，與地鐵站無縫銜接，計(jì)劃在2026年上半年開始分階段開業(yè)，屆時(shí)會(huì)引入潮流服裝、時(shí)尚生活店鋪、一系列熱門餐廳和外帶餐飲選擇。受惠于更廣泛的免簽證安排及簡化的退稅措施，新商場可望吸引更多訪客。

上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店是徐家匯綜合項(xiàng)目ITC第三期的一部分，配備超過260間客房，預(yù)計(jì)于2026年3月正式開幕。

該酒店既迎合市場對(duì)優(yōu)質(zhì)住宿的需求，也使得整個(gè)ITC第三期的配套更趨完善，成為匯聚商貿(mào)、購物、餐飲、休閑與娛樂體驗(yàn)的一站式地標(biāo)。

與此同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地重點(diǎn)城市的其他綜合發(fā)展項(xiàng)目也正按計(jì)劃推進(jìn)。

合作發(fā)展項(xiàng)目杭州國際金融中心正分期發(fā)展，繼樓面面積約37.8萬平方呎的匯西辦公樓1座于2025年7月交付租戶后，新鴻基地產(chǎn)正在匯東興建一座充滿活力的商場，樓面面積約70萬平方呎，計(jì)劃于2027年上半年起分階段開業(yè)，服務(wù)上蓋住宅項(xiàng)目國金匯邸的住戶。毗鄰項(xiàng)目的中央公園將于2026年開幕，為周邊社群提供綠色空間。

綜合項(xiàng)目廣州環(huán)球貿(mào)易廣場與廣州南站無縫連接，首階段商業(yè)部分計(jì)劃于2026年下半年完工。其中天環(huán)·廣州南商場樓面約21.5萬平方呎，吸引食肆和休閑品牌等不同店鋪承租。廣州環(huán)球貿(mào)易廣場1座寫字樓樓面約29.1萬平方呎，部分樓面已由國際酒店品牌預(yù)租。

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