編者按：在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 所有的轉(zhuǎn)型，都始于對自身的重新定義。

過去三十年，張江高科的“高樓”是張江科學(xué)城腳下稀缺的土地。

當存量土地用一寸少一寸，伴隨行業(yè)演進，傳統(tǒng)發(fā)展模式的天花板逐漸顯現(xiàn)之時，新的“高樓”開始搭建。

它向上生長，為科技企業(yè)構(gòu)建從孵化、加速到研發(fā)的全周期空間；更向內(nèi)扎根，通過產(chǎn)業(yè)投資向企業(yè)注入資本與資源的活水。

歷經(jīng)三十年發(fā)展，于一眾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商中，張江高科見證了張江科學(xué)城的成型，也完成了自身角色的關(guān)鍵一躍。

園區(qū)紅利

1996年成立當年便掛牌上市，張江高科背靠浦東新區(qū)國資委，成為張江科學(xué)城最重要的開發(fā)運營主體和上市平臺。

從成立初期以依靠土地一級開發(fā)和房產(chǎn)銷售租賃獲取主要收入，到2006年提出“一體兩翼”開始探索產(chǎn)業(yè)投資，再到2014年提出“科技投行”戰(zhàn)略發(fā)展至今，張江高科從傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)商迭代至“科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商、創(chuàng)新服務(wù)商”。

不過，該公司營業(yè)收入仍來自以土地批租收入為主的園區(qū)運營，房地產(chǎn)開發(fā)及租賃業(yè)務(wù)收入占公司整體收入比例持續(xù)保持在90%以上。

2025年前三季度，張江高科實現(xiàn)營業(yè)收入20.04億元，同比增加19.09%，主要受空間載體營業(yè)收入增加所推動。

園區(qū)物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)包括張江科學(xué)城內(nèi)工業(yè)房產(chǎn)、研發(fā)樓、孵化樓以及配套商住用房的開發(fā)、經(jīng)營。其中，產(chǎn)業(yè)載體銷售實現(xiàn)銷售收入11.29億元，同比增加24.81%；物業(yè)租賃總收入8.61億元，同比增加13.31%。

從數(shù)據(jù)表層變動來看，該公司業(yè)績顯著上升。但產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，該部分收入增加主要來源于上半年結(jié)轉(zhuǎn)了部分產(chǎn)業(yè)空間載體銷售業(yè)務(wù)，相應(yīng)的合同負債轉(zhuǎn)入營業(yè)收入所致。

且由于主要結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)為研發(fā)樓，毛利水平相對較低，使得當期實現(xiàn)毛利6.3億元，較上年同期減少1.06億元。

從單季度數(shù)據(jù)來看，三季度營收3億元，較上年同期減少-34.41%；利潤總額3.18億元，同比減少-2.24%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告 觀點指數(shù)整理

新建項目方面，截至2025年6月末，該公司主要在建項目共10個，建筑面積（含地下面積）合計226.58萬平方米；儲備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積0.27萬平方米，竣工面積10.3萬平方米。

此前開發(fā)項目陸續(xù)竣工，但2025年以來該公司未有任何新增土儲。事實上，從近年來項目動工情況中可以窺見，張江高科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)節(jié)奏有所放緩。

不過，處于新增供應(yīng)增加、空置率上升及平均租金環(huán)比下降的市場環(huán)境中，張江高科園區(qū)運營表現(xiàn)相對不錯。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，2025年第三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)量約67.6萬平方米，新項目集中分布于張江、金橋、外高橋及周康子市場。

截至前三季度，上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)累計新增供應(yīng)總面積近120萬平方米，全市產(chǎn)業(yè)園空置率連續(xù)上行13個季度，空置率進一步攀升至30.5%，平均租金環(huán)比下降2.5%，前三季度累計跌幅超7%。

在此之中，張江高科截至2025年三季度末出租房地產(chǎn)總面積為186.33萬平方米，較2025年上半年末的168.56萬平方米增長10.84%；第三季度實現(xiàn)租金收入2.94 億元，同比增長6.79%，環(huán)比增長1.38%。

產(chǎn)業(yè)載體收入能在行業(yè)下行大環(huán)境下能保持韌性，與張江高科的運營能力密不可分。

產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，張江科學(xué)城已形成“集成電路+生物醫(yī)藥+人工智能”三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，科學(xué)城內(nèi)園區(qū)企業(yè)數(shù)量超2.4萬家，高新企業(yè)占比60%，園區(qū)內(nèi)如集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園、硅光產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)出租率常年保持90%以上，半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等科創(chuàng)企業(yè)租賃需求穩(wěn)定。

近水樓臺先得月，作為張江科學(xué)城運營主體中唯一上市公司，張江高科所持資產(chǎn)均位于科學(xué)城內(nèi)。

依托區(qū)域內(nèi)集成電路產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)鏈齊備的優(yōu)勢，張江高科所持資產(chǎn)直接受益于產(chǎn)業(yè)集群的高速增長與產(chǎn)業(yè)升級需求。

例如正在建設(shè)的匯元天地，圍繞集成電路材料及裝備進行打造，預(yù)計2025年形成350萬平方米AI產(chǎn)業(yè)承載空間；硅光未來產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、RISC-V生態(tài)街區(qū)等特色園區(qū)也在加速推進。

至于未開發(fā)的土地，也恰好分到了政策紅利的一杯羹。

據(jù)悉，2025年6月浦東新區(qū)發(fā)布《張江科學(xué)城擴區(qū)行動方案》，新增20平方公里核心功能區(qū)，并明確“統(tǒng)籌存量工業(yè)用地二次開發(fā)，優(yōu)先保障科研和產(chǎn)業(yè)化載體”。

張江高科在此擁有權(quán)益未開發(fā)土地約42萬平方米、存量物業(yè)約180萬平方米，其中70%均集中在新擴區(qū)及周邊。

政策為該部分土地提供三項 “便利”：一是土地補繳出讓金可分期、先租后售，降低重資產(chǎn)投入；二是科研用地可按“成本+合理收益”定向轉(zhuǎn)讓，鎖定高毛利；三是工業(yè)上樓容積率上限由2.0提高到3.5，潛在新增建筑面積120萬平方米，按周邊1.8萬元/方保守估算，新增 NAV（凈資產(chǎn)價值）約135億元，折合每股8.7元。

股東根基

正如上文提及，張江高科正在轉(zhuǎn)型成為一家科技產(chǎn)業(yè)投資控股集團，雖然目前營收貢獻大部分來自“老本行”，但從財報中釋放的信息不難看出，該公司投資取得的收益對利潤貢獻越來越大。

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2022年，張江高科投資收益僅有1.19億元；至2025年前三季度，該部分收益（含公允價值變動凈收益）增至6.96 億元，較上年同期0.71億元同比大幅增加885.61%。

增長部分主要來自于公司持有股權(quán)的金融資產(chǎn)公允價值提升，其中實現(xiàn)對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為4.84億元，而上年同期該部分為負值。

得益于投資收益大幅提高，張江高科2025年前三季度歸母凈利潤6.17億元，同比增長20.66%。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，張江高科投資模式主要分為直接投資和基金投資兩種，投資版圖涉及半導(dǎo)體、人工智能、生物醫(yī)藥等多賽道。

截至2024年末，該公司累計產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模已達95.41 億元，同比增長8.36%。其中，直投項目56個，投資金額40.77元；參與投資的基金30個，認繳出資54.64億元，撬動588.96億元的資金規(guī)模，投資企業(yè)中有54家已上市。

具體來看，直接投資模式以上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司（簡稱“張江浩成”）為平臺，長期跟蹤園區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，在企業(yè)IPO前直接出資入股目標企業(yè)，參投企業(yè)包含中芯國際、微創(chuàng)醫(yī)療、復(fù)旦張江和展訊通信等。

基金參股方面則以LP的身份，通過張江燧鋒、張江科投、上海浦東科技創(chuàng)新投資基金、上海金融發(fā)展投資基金、上海市科創(chuàng)母基金、上海股權(quán)托管交易中心等多層次基金平臺進行直接或間接持股。

2025年上半年度，公司股權(quán)投資方面共新增投資額0.6億元。

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另外在基金拓展方面，2025年5月20日，張江浩成作為有限合伙人認繳出資額人民幣1億元，參與投資元禾璞華集成電路產(chǎn)業(yè)基金（有限合伙）。

該基金募集資金目標規(guī)模約為人民幣20億元，主要關(guān)注長三角、珠三角以及國內(nèi)其他半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)較發(fā)達地區(qū)，投資標的聚焦處于成長期及成熟期的半導(dǎo)體核心環(huán)節(jié)及泛半導(dǎo)體和硬科技，包括人工智能、汽車電子、新材料、智能制造等領(lǐng)域。

此外，該公司上半年已完成VC基金燧峰二期三關(guān)募集，天使基金燧玥的二關(guān)募集同步推進中。

在“兩翼”的另一端創(chuàng)新服務(wù)方面，還有一種不同于直接股權(quán)投資與基金參投的投資模式——孵化。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，“895孵化器”是張江高科在2015年推出的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺，以“基地+基金+創(chuàng)業(yè)營”三位一體布局為核心，通過孵化空間、創(chuàng)業(yè)資金、產(chǎn)業(yè)資源三大維度，以“投孵一體，招投聯(lián)動”模式，鏈接產(chǎn)業(yè)資源賦能企業(yè)。

作為張江高科專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)和孵投聯(lián)動機制的載體，“895孵化器”總面積達11.46萬平方米，集辦公、居住、研發(fā)、驗證配套一體化運行，是目前上海單體面積最大的孵化器。

2014年，首期規(guī)模1.83億元的“895天使基金”正式設(shè)立，明確定位于服務(wù)895孵化器內(nèi)在孵項目。

十余年來，張江高科895孵化器以張江科學(xué)城僅5%的孵化面積，完成了科學(xué)城孵化器培育高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量的25%，已服務(wù)企業(yè)超1500家，累計培育高新技術(shù)企業(yè)170余家。

孵化企業(yè)中，不乏普冉半導(dǎo)體、廈泰生物、偉測科技、君圣泰、黑芝麻智能等多家上市公司，另外培育出青芯、傅利葉、達觀、御風(fēng)未來等一批具有發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)科技企業(yè)。

投行煉金

經(jīng)過十余年發(fā)展，張江高科的股東模式日漸清晰，而2025年國內(nèi)的光刻機熱度，再次將這家“科創(chuàng)投行”推向大眾視野。

此前張江浩成投入2.23億元人民幣參與上海微電子A 輪融資，以10.779%股權(quán)名列上海微電子第四大股東。

憑借上海微電子年內(nèi)借殼上市、光刻機熱度、芯片領(lǐng)域突破、中標1.1億元光刻機項目等利好消息，張江高科股價在2025年9月份連續(xù)上漲，單月漲幅高達45%。

據(jù)市場測算，上海微電子當前的估值約為6000億元（基于28nm光刻機量產(chǎn)預(yù)期與EUV研發(fā)進展）。若后續(xù)上海微電子成功上市，張江高科持有的股權(quán)價值將達647億元。

另外，張江高科投資的擬上市企業(yè)中，估值200億的藍箭航天IPO已進入問詢階段，沖刺“商業(yè)航天第一股”。

值得一提的是，上交所于2025年12月26日正式發(fā)布《上海證券交易所發(fā)行上市審核規(guī)則適用指引第9號——商業(yè)火箭企業(yè)適用科創(chuàng)板第五套上市標準》，為商業(yè)航天火箭的上市提供了細則。

藍箭航天IPO的快速推進疊加政策指引的發(fā)布，也讓A股市場的多只概念股受到了資本追捧。有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)航天已經(jīng)取代半導(dǎo)體成為多家券商計算機行業(yè)分析師爭相跨界的方向。

與此同時，2020年張江高科聯(lián)合上汽集團、恒旭資本共同出資72億元設(shè)立元界基金孵化的智己汽車，也有了資本層面的新動作。

其中，上汽集團對智己汽車的持股方式從注冊資本變更為直接持有股權(quán)，恒旭資本則將持有的基金份額轉(zhuǎn)給上海張江浩科科技發(fā)展有限公司。

也就是說，張江高科從持有元界基金25%份額，變成持有100%。彼時有消息指出，此舉旨在為智己獨立IPO做準備。

變更出資的第二天，智己宣布于2025年12月首次實現(xiàn)月度“全成本口徑盈利”。

得益于這些投資，當前市場對張江高科的業(yè)績增長預(yù)期較高，大多機構(gòu)預(yù)測2025年歸母凈利潤約為11.23-13.3億元，對應(yīng)增速為17.79%至更高。

預(yù)期的“底氣”除了張江高科在硬科技賽道全覆蓋外，也來自于產(chǎn)業(yè)投資的多通道退出模式。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，張江高科所投資領(lǐng)域中，均為資本市場較為熱門的賽道。

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其中，集成電路占28%、生物醫(yī)藥及器械占20%、新能源汽車占35%、 新一代信息技術(shù)占8%、智能制造占8%。

此前張江高科前總裁葛培健曾提到，公司通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成產(chǎn)業(yè)投資良性滾動循環(huán)。

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目前來看，張江高科在上述環(huán)節(jié)均有所布局，未來發(fā)展存在不小的想象空間。不過，也需注意到該公司潛藏的問題。

產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，張江高科園區(qū)項目持續(xù)投建，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出規(guī)模較大，近三年分別為-4.56 億元、-27.85億元和-24.01億元。

目前在建項目計劃總投資335億元，已完成投資156.72億元，預(yù)計后續(xù)仍需投入178.28億元。

園區(qū)開發(fā)需要持續(xù)的資本支出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式資金回收周期相對較長，張江高科主要通過外部融資彌補資金缺口。

數(shù)據(jù)顯示，2022-2024年，該公司籌資性現(xiàn)金流量凈額分別為27.06億元、42.97億元和33.16億元。未來疊加科技投資力度加大，后續(xù)所需資金仍有較大規(guī)模。

時至今日，張江高科收入仍主要來自于產(chǎn)業(yè)載體銷售與租賃，隨著上海市內(nèi)其他園區(qū)的供應(yīng)量提升、租金價格降低，或?qū)υ摪鍓K收入造成一定影響。

一方面主要盈利方式增速放緩，另一方面產(chǎn)業(yè)投資收益也易受企業(yè)業(yè)績影響。

2025年，張江高科憑借“科技投行”角色在一眾產(chǎn)業(yè)運營商中脫穎而出，但并非終點。

在估值仍為停留在紙面預(yù)期時，如何持盈保泰，將階段突破轉(zhuǎn)化為持續(xù)向上的成長動力，或是張江高科在行業(yè)變局中需要面對的新命題。

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