編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) “To be,or not to be, that is the question.”

這段經(jīng)典獨(dú)白，是哈姆雷特以自我詰問(wèn)探討生死抉擇與人性困境。同樣站在生存和發(fā)展的轉(zhuǎn)折階段，碧桂園選擇了“二次創(chuàng)業(yè)”。

答完了“如何活下去”，還有“如何走下去”的課題正在等待解答。

不只是碧桂園處于系統(tǒng)性推進(jìn)轉(zhuǎn)段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，碧桂園服務(wù)顯然也走入了航向調(diào)整的深水區(qū)。

外部環(huán)境正不斷施加壓力，不論是年初對(duì)收并購(gòu)公司的計(jì)提，還是從2024年到2025年中期都未見(jiàn)明顯起色的業(yè)績(jī)，更有和關(guān)聯(lián)方之間無(wú)法完全斬?cái)嗟?ldquo;血緣關(guān)系”，碧桂園服務(wù)如同一座龐然大物，在滿是冰山的海上緩行。

沒(méi)有安穩(wěn)的環(huán)境，沒(méi)有兄弟公司當(dāng)靠山，以不變應(yīng)萬(wàn)變的策略也難見(jiàn)成效，一切似乎回到了最初的起點(diǎn)，碧桂園服務(wù)只能行動(dòng)起來(lái)。

一場(chǎng)大調(diào)整拉開(kāi)序幕，唯有去除拖拽步伐的累贅，向前穿越谷底風(fēng)暴，碧桂園服務(wù)才能真正找到向上而生的路。

大物業(yè)打底

2025年最后一個(gè)月，碧桂園服務(wù)公開(kāi)了謀劃已久的重大調(diào)整。

12月7日，碧桂園服務(wù)一份內(nèi)部文件顯示，為持續(xù)優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型升級(jí)，集團(tuán)決定對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整，將基礎(chǔ)物業(yè)管理、新業(yè)務(wù)成長(zhǎng)、職能服務(wù)三大板塊統(tǒng)一整合為“大物業(yè)板塊”；原戰(zhàn)略孵化業(yè)務(wù)板塊則更名為“孵化業(yè)務(wù)板塊”。

圖片來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

碧桂園服務(wù)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“大物業(yè)板塊”將以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為核心，而“孵化業(yè)務(wù)板塊”則定位為多元增量成長(zhǎng)曲線，專注于研究并孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，碧桂園服務(wù)組織架構(gòu)調(diào)整和高管變動(dòng)是對(duì)“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”的積極回應(yīng)。

自從物業(yè)降費(fèi)及業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司風(fēng)波迭起，提升服務(wù)質(zhì)量已經(jīng)成為每家物企財(cái)報(bào)中都會(huì)出現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

在這個(gè)宏觀但模糊的原因背后，更大可能是碧桂園服務(wù)需要這一場(chǎng)調(diào)整進(jìn)行破局，將業(yè)務(wù)體系從業(yè)務(wù)導(dǎo)向的模塊重新分類為“大物業(yè)”與“孵化業(yè)務(wù)”，是為了形成“穩(wěn)固基本盤+探索增量盤”的協(xié)同格局。

根據(jù)碧桂園服務(wù)給出的文件，“大物業(yè)板塊”繼續(xù)以“創(chuàng)造價(jià)值、聚焦深耕、降本增效、簡(jiǎn)政放權(quán)”為總體管理導(dǎo)向。

在“大物業(yè)”戰(zhàn)略上，碧桂園服務(wù)來(lái)得并不算早。

頭部物企中保利物業(yè)在2019年便確立了“大物業(yè)”戰(zhàn)略布局，招商積余完成重組后也以“大物業(yè)”+“大資管”為核心主業(yè)。

不過(guò)，保利物業(yè)與招商積余的“大物業(yè)”概念更傾向于全域治理，即除了住宅物管，服務(wù)范圍會(huì)向生活服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、城市服務(wù)及社區(qū)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域延伸。

碧桂園服務(wù)提出的“大物業(yè)”則將范圍更多圈定在社區(qū)內(nèi)部，主要服務(wù)人群是小區(qū)業(yè)主，而社區(qū)外的業(yè)務(wù)都放在了“孵化業(yè)務(wù)”中。

即便關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)輸送斷線、物管行業(yè)整體環(huán)境艱難，碧桂園服務(wù)作為民企，還能站在頭部物企的位置，最顯著的優(yōu)勢(shì)就是基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)基本盤足夠大、在管規(guī)模足夠大。

因此，雖然只有物業(yè)管理服務(wù)和增值類業(yè)務(wù)被包含在內(nèi)，“大物業(yè)”依舊承擔(dān)著碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)中的“壓艙石”角色。

截至2025年6月30日，除了“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)的收費(fèi)管理面積為10.63億平方米，同比增長(zhǎng)5.73%，在管規(guī)模蟬聯(lián)行業(yè)第一。

得益于管理規(guī)模持續(xù)提升，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入為136.06億元，同比增長(zhǎng)6.7%，與收費(fèi)管理面積增速大致匹配，占到總收入比例58.7%。

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正是物業(yè)管理服務(wù)板塊維持平穩(wěn)增長(zhǎng)，擁有良好基礎(chǔ)的碧桂園服務(wù)才能在最近幾年保持總收入增速為正，2025上半年錄得總收入210.46億元，同比增長(zhǎng)10.2%，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)大單位數(shù)增長(zhǎng)的承諾。

除了物業(yè)管理服務(wù)，碧桂園服務(wù)將已經(jīng)孵化成功且收益相對(duì)不錯(cuò)的增值類業(yè)務(wù)也納入了“大物業(yè)”板塊。

增量市場(chǎng)見(jiàn)頂，在存量市場(chǎng)中挖掘增長(zhǎng)點(diǎn)成為最近幾年物企們爭(zhēng)相嘗試的方向，包括到家服務(wù)、便民零售等細(xì)分業(yè)務(wù)在內(nèi)的社區(qū)增值類業(yè)務(wù)線也就應(yīng)運(yùn)而生。

不過(guò)，入局增值服務(wù)的物企不少，真正能夠保持穩(wěn)定增長(zhǎng)“跑出來(lái)”的卻不多。而碧桂園服務(wù)憑借這些年酒類業(yè)務(wù)的開(kāi)展，基本站穩(wěn)了社區(qū)增值服務(wù)的腳跟。

公開(kāi)資料顯示，碧桂園服務(wù)自2021年啟動(dòng)籌備酒類業(yè)務(wù)，2024年在6個(gè)試點(diǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)收1.9億元，同比增長(zhǎng)超88%。2025年，該業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至全國(guó)。

根據(jù)2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，社區(qū)增值服務(wù)收入為21.03億元，同比增長(zhǎng)5.3%，占總收入比重為9.1%。

布局初期，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)板塊也曾經(jīng)歷過(guò)一段飛速增長(zhǎng)，但受到疫情及消費(fèi)意愿影響，該板塊收入在2023年出現(xiàn)波動(dòng)，由2022年中期21.12億元下降10.8%至18.84億元。

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如今社區(qū)增值服務(wù)已經(jīng)站穩(wěn)腳跟，細(xì)分業(yè)務(wù)內(nèi)除了社區(qū)傳媒服務(wù)外，其余四項(xiàng)均顯示擁有5%-25%不等的增速，整體收入規(guī)模也正在回升。

若酒類、零售及新能源等成長(zhǎng)業(yè)務(wù)能夠保持正向增長(zhǎng)，社區(qū)增值服務(wù)板塊或許能夠成為“大物業(yè)”板塊中的副引擎。

在2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層也表示：社區(qū)增值服務(wù)的未來(lái)目標(biāo)是在2028年基本實(shí)現(xiàn)每項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)營(yíng)收在10億元以上，期待三年后能夠打造“N個(gè)10億+”的業(yè)務(wù)。

同屬增值類業(yè)務(wù)的，還有與關(guān)聯(lián)方聯(lián)系較深的非業(yè)主增值服務(wù)，2025上半年收入為2.92億元，同比下降17.8%。但該板塊收入占總收入比重約為1.3%，對(duì)整體業(yè)務(wù)表現(xiàn)影響并不大。

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除此之外，經(jīng)過(guò)兩年對(duì)關(guān)聯(lián)方交易規(guī)模的持續(xù)主動(dòng)壓降，非業(yè)主增值服務(wù)板塊也已經(jīng)結(jié)束了收益大幅回落階段，至于未來(lái)是放任生長(zhǎng)還是重新規(guī)劃，或?qū)⑹潜坦饒@服務(wù)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的運(yùn)營(yíng)課題。

作為最大優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)“大物業(yè)”板塊還將在未來(lái)幾年內(nèi)支撐著碧桂園服務(wù)的穩(wěn)定航行。

押寶孵化業(yè)務(wù)

如果說(shuō)“大物業(yè)”是為了保障底座穩(wěn)定，那么“孵化業(yè)務(wù)”就是碧桂園服務(wù)押寶的未來(lái)增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)介紹，“孵化業(yè)務(wù)”被定位成“多元增量成長(zhǎng)曲線”，包括賦能、提效、規(guī)范化管理寶石花、商管集團(tuán)、碧然環(huán)境等現(xiàn)有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，及研究并孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

和“孵化業(yè)務(wù)”這個(gè)新名詞一起出現(xiàn)的，還有黃鵬辭任CFO的人事變動(dòng)公告。

此次專注孵化業(yè)務(wù)后，黃鵬將直接主導(dǎo)環(huán)境、商管、“三供一業(yè)”等核心新業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)化。老將轉(zhuǎn)舵、專管孵化，也能看出碧桂園服務(wù)對(duì)新業(yè)務(wù)的重視程度。

黃鵬接下來(lái)要做的是如何改善甚至扭虧負(fù)增長(zhǎng)板塊和加強(qiáng)正增長(zhǎng)板塊。

畢竟，被列在“孵化業(yè)務(wù)”中的業(yè)務(wù)，除了寶石花物業(yè)之外，商管和城服的業(yè)績(jī)已經(jīng)連續(xù)三年處于下降趨勢(shì)當(dāng)中，正在孵化或是等待扶持的新業(yè)務(wù)在短期內(nèi)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)可觀的收益。

在碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)線中，寶石花物業(yè)是最為特殊的存在。

不只因?yàn)楹椭惺秃献鲃?chuàng)立，更重要的是，寶石花物業(yè)承接著合作央企“三供一業(yè)”改革的物業(yè)管理及增值服務(wù)。

2016年我國(guó)推進(jìn)國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，家屬區(qū)供水、供電、供暖的“三供業(yè)務(wù)”和物業(yè)管理職能轉(zhuǎn)由社會(huì)專業(yè)單位實(shí)施管理，中石油則挑中了當(dāng)時(shí)綜合能力更強(qiáng)的碧桂園服務(wù)承接相關(guān)業(yè)務(wù)。

被納入業(yè)務(wù)版圖之后，“三供一業(yè)”成為碧桂園服務(wù)總收入增速的另一功臣，也是除物業(yè)管理服務(wù)之外增長(zhǎng)最快、最穩(wěn)定的板塊。

2025年上半年，通過(guò)進(jìn)一步收購(gòu)若干附屬公司的剩余股權(quán)，碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50.72億元，同比大幅增長(zhǎng)超過(guò)51.6%，占總收入的比重較上年同期提升約6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.9%。

截至2025年6月末，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積約為9010萬(wàn)平方米，已成為碧桂園服務(wù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)最為強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)板塊。

和傳統(tǒng)物管增長(zhǎng)邏輯不同，碧桂園服務(wù)“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)收入與面積增長(zhǎng)的速度并不同步。

2018年入局開(kāi)始，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)面積基本都穩(wěn)定在8000-9000萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)，業(yè)務(wù)的收入?yún)s從2019年的15.15億元增長(zhǎng)至2024年的81.56億元，五年復(fù)合增長(zhǎng)率約為40%。

一方面，雖然增量并不大，但規(guī)模擴(kuò)張的本能還在促使碧桂園服務(wù)新簽項(xiàng)目；另一方面，碧桂園服務(wù)不僅僅只是為來(lái)自中石油的項(xiàng)目做基礎(chǔ)物管服務(wù)，還在不斷向社區(qū)空間內(nèi)填充社區(qū)零售、汽車養(yǎng)護(hù)、社區(qū)養(yǎng)老等多種增值服務(wù)。

時(shí)間軸線性向后回溯，碧桂園服務(wù)進(jìn)入“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的時(shí)機(jī)其實(shí)并不算新。

將“三供一業(yè)”放在“孵化業(yè)務(wù)”板塊，碧桂園服務(wù)可能考慮到寶石花物業(yè)合資經(jīng)營(yíng)特殊性，或許也有作為“定心丸”的打算——畢竟城服和商管正是拖累碧桂園服務(wù)業(yè)績(jī)的最大板塊。

截至2025年6月30日，碧桂園服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入為2.96億元，同比下降10.5%，已經(jīng)來(lái)到連續(xù)回降的第三年。

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商管并不是碧桂園服務(wù)的強(qiáng)項(xiàng)，即便是成績(jī)最好的2022年，12.85億元收入也只占總收入的3.1%。

收益相對(duì)較低并不意味著沒(méi)有得到重視，不論是獨(dú)立設(shè)為子公司還是后來(lái)收并購(gòu)整合，碧桂園服務(wù)曾經(jīng)也為培養(yǎng)商管業(yè)務(wù)付出心血。

這部分商管業(yè)務(wù)還與碧桂園文商旅集團(tuán)密切相關(guān)。

碧桂園文商旅創(chuàng)建于2005年，并于2013年成為碧桂園獨(dú)立子公司，最終于2018年整合成立，旗下包括城市級(jí)全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心、區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心、小區(qū)鄰里中心等商業(yè)形態(tài)。

除此之外，碧桂園服務(wù)還在2021年4月以2000萬(wàn)元收購(gòu)了位于貴陽(yáng)、廣州、深圳的四家商管公司。

雖然這四家商管公司盈利指標(biāo)并不出彩，但整個(gè)商管板塊走弱更多還是受到關(guān)聯(lián)方拖累。

碧桂園文商旅集團(tuán)發(fā)展之初便依靠碧桂園資源成長(zhǎng)，基因中對(duì)地產(chǎn)的依賴逐漸加深，而碧桂園服務(wù)在2021年收購(gòu)的四家商管公司背后也有碧桂園間接持股。

這就導(dǎo)致碧桂園服務(wù)為了獨(dú)立生存而決定壓降關(guān)聯(lián)性的那一刻，沒(méi)有完全生長(zhǎng)起來(lái)的商管業(yè)務(wù)已無(wú)法避免會(huì)滑入衰退。

同樣從2023年開(kāi)始業(yè)績(jī)低級(jí)的，還有碧桂園服務(wù)花費(fèi)心力整合而成的城市服務(wù)業(yè)務(wù)。

碧桂園服務(wù)對(duì)城市服務(wù)賽道的嘗試非常早，第一項(xiàng)行動(dòng)可以追溯到2015年與陜西省韓城市市政府達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，雙方共同出資成立韓城碧桂園城市服務(wù)有限公司。

早早把握住物業(yè)公司從事城市服務(wù)的先機(jī)，碧桂園服務(wù)在2020年花費(fèi)了將近30億元收購(gòu)滿國(guó)環(huán)境與福建東飛兩家環(huán)衛(wèi)公司股權(quán)，并將城市服務(wù)板塊單獨(dú)成列在年報(bào)中披露。

除此之外，碧桂園服務(wù)還設(shè)立了專業(yè)化環(huán)境服務(wù)集團(tuán)碧然環(huán)境，主要聚焦城市(生態(tài))環(huán)境智慧運(yùn)維、固廢處置及資源利用化、環(huán)保治理、綠色技術(shù)服務(wù)、科技裝備制造等五大核心賽道。

在城服賽道動(dòng)作最密集的2020年，碧桂園服務(wù)曾透露有意將環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拆分上市，兩家環(huán)衛(wèi)公司并表之后也帶來(lái)了城市服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收起飛。

但在行業(yè)普遍毛利率較低的背景下，隨著城服賽道參賽者增多，先入局者生存空間不斷被壓縮，加之行業(yè)項(xiàng)目良莠不齊、受市場(chǎng)環(huán)境影響回款周期拉長(zhǎng)，碧桂園服務(wù)在城服賽道中的“水土不服”愈發(fā)明顯。

截至2025年6月30日，城市服務(wù)收入為17.78億元，同比下降18%，占總收入比重為7.7%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

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城服板塊于2020年至2023年占總收入比重分別為5.65%、15.7%、11.7%及11.46%。2024年中期，該板塊錄得收入21.7億元，較上年同期23.94億元降低9.4%，占總收入比重約10.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，碧桂園服務(wù)表示已經(jīng)退出商管及城市服務(wù)業(yè)務(wù)中的若干低效、虧損項(xiàng)目，雖然兩項(xiàng)業(yè)務(wù)前路仍是挑戰(zhàn)重重，但主動(dòng)調(diào)整至少比放任自流更接近回到正軌。

已有的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之外，碧桂園服務(wù)2025年也在嘗試突破邊界，孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)與開(kāi)辟新賽道的任務(wù)在架構(gòu)調(diào)整披露之前就已經(jīng)提上日程。

接管海信總部園區(qū)入局IFM賽道、聯(lián)手科大能通嘗試新能源服務(wù)、與蒙牛達(dá)成戰(zhàn)略合作，推動(dòng)社區(qū)便民零售業(yè)務(wù)，碧桂園服務(wù)嘗到了酒類業(yè)務(wù)的甜頭，也正試圖將成功經(jīng)驗(yàn)在其他延伸領(lǐng)域復(fù)現(xiàn)。

既要抓已有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，又要抓創(chuàng)新項(xiàng)目孵化，即便卸下了CFO一職，碧桂園服務(wù)和黃鵬身上的擔(dān)子并沒(méi)有變輕。

向后揮刀

業(yè)務(wù)上的調(diào)整逐步落地，但關(guān)聯(lián)方、收并購(gòu)余震和盈利壓力，都是碧桂園服務(wù)當(dāng)下需要同步解決的課題。

向后揮刀斬?cái)嗤献∧_步的紐帶，碧桂園服務(wù)的第一刀依舊砍在與關(guān)聯(lián)方交易上。

2024年明確表示不送錢、不擔(dān)保、不幫忙抵質(zhì)押的碧桂園服務(wù)，2025年有所調(diào)整，當(dāng)年5月初宣布向大股東提供10億元抵押借款，專項(xiàng)用于碧桂園保交樓。

消息披露當(dāng)天，碧桂園服務(wù)盤中一度下跌超5%，報(bào)6.63港元/股。

6月召開(kāi)的股東周年大會(huì)上，有股東要求碧桂園服務(wù)管理層承諾：未來(lái)不會(huì)用賬上現(xiàn)金購(gòu)買碧桂園的車位，不會(huì)繼續(xù)為大股東提供更多、更頻繁的借款。

在投資者看來(lái)，向關(guān)聯(lián)方借款就意味著無(wú)法“完全切割”，但碧桂園服務(wù)有著自己的考量。

根據(jù)借款公告，這筆10億元循環(huán)借款融通利息按照年利率5%計(jì)算，還款期限為5年，且專項(xiàng)用于碧桂園保交樓，抵押資產(chǎn)是大股東持有的16.26%碧服股份。

管理層也表示，以披露公告的方式給大股東借款已經(jīng)表明了碧服獨(dú)立發(fā)展的態(tài)度，公布借款事項(xiàng)就是為了以后不再發(fā)生這樣的事。

比起大股東直接賣股份可能引起的全體股東砸盤，以及金融機(jī)構(gòu)拋售，在碧服看來(lái)，關(guān)聯(lián)方確實(shí)需要幫助但又不能再次陷入麻煩的情況下，將股份押回是一舉兩得的最優(yōu)解。

以退為進(jìn)解決了信任危機(jī)，接下來(lái)是更持久的戰(zhàn)斗，碧桂園服務(wù)的第二刀需要砍向業(yè)績(jī)拖累。

股東周年大會(huì)上，管理層預(yù)計(jì)年中營(yíng)收會(huì)有大單位數(shù)增長(zhǎng)，但當(dāng)時(shí)在座股東或許都沒(méi)想到，營(yíng)收部分有基礎(chǔ)物管服務(wù)與“三供一業(yè)”增項(xiàng)完全對(duì)沖了減項(xiàng)，不與規(guī)模增長(zhǎng)同步的盈利端卻沒(méi)有那么幸運(yùn)。

2025年上半年，公司錄得凈利潤(rùn)10.02億元，同比下降35.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約15.7億元，同比下降14.8%；毛利43億元，微降3.5%；毛利率為18.5%，同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

總毛利率掉到“1字頭”，對(duì)于碧桂園服務(wù)而言還是第一次。

2020年還保持著34%的高毛利率，但近幾年受到成本上升影響，疊加外部環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理以及業(yè)務(wù)占比等因素，幾乎所有板塊毛利收入都處于下降趨勢(shì)當(dāng)中。

分業(yè)務(wù)板塊看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至21.8%；社區(qū)增值服務(wù)下降8.6個(gè)百分點(diǎn)至30.4%；非業(yè)主增值服務(wù)由負(fù)轉(zhuǎn)正，上升6.6個(gè)百分點(diǎn)至0.1%；“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至7.9%；城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)分別下降3.4個(gè)百分點(diǎn)、5.1個(gè)百分點(diǎn)至12.6%、25.9%。

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隨著“降費(fèi)、撤場(chǎng)、酬金制、包干制與信托制”等議題不斷深入，提升服務(wù)質(zhì)量已經(jīng)不是一句口號(hào)，而是物企們必須要做到的任務(wù)，盈利空間也就在成本增長(zhǎng)過(guò)程中被一點(diǎn)一點(diǎn)壓縮。

2025上半年，碧桂園服務(wù)總成本達(dá)到188.86億元，同比增長(zhǎng)約13.8%；其中提供服務(wù)的成本達(dá)到179億元，同比增長(zhǎng)13.62%。這一增長(zhǎng)主要由物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)帶來(lái)。

報(bào)告期內(nèi)，碧桂園服務(wù)投入約2.59億對(duì)社區(qū)康樂(lè)設(shè)施、老舊設(shè)施進(jìn)行煥新以及升級(jí)改造，疊加新拓第三方項(xiàng)目影響，物業(yè)管理服務(wù)毛利率微幅下跌。

“三供一業(yè)”與城市服務(wù)業(yè)務(wù)本身毛利就比較低，碧桂園服務(wù)年內(nèi)還退出了若干城市服務(wù)及商管服務(wù)項(xiàng)目，毛利率承壓或許會(huì)成為大部分物企一段時(shí)間內(nèi)的常態(tài)。

主動(dòng)收縮與成本上漲的業(yè)務(wù)調(diào)整之外，應(yīng)收賬款和收并購(gòu)也是利潤(rùn)端需要跨過(guò)的坎。

截至2025年中期，碧桂園服務(wù)總貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)為234.63億元，存在關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)23.83億元，來(lái)自第三方應(yīng)收款項(xiàng)為210.79億元。

相較2024年底對(duì)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款18.86億元計(jì)提減值金額，2025年中期已下降至17.91億元；但同時(shí)對(duì)第三方應(yīng)收賬款計(jì)提金額由15.68億元上升至17.77億元；對(duì)其他應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備3.56億元。

僅針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，碧桂園服務(wù)該期計(jì)提減值金額合計(jì)39.24億元，同比上升5.82%，減值金額已經(jīng)相當(dāng)于同期毛利總額的91.27%。

疊加物業(yè)費(fèi)、三供一業(yè)擴(kuò)張投入和利潤(rùn)下降多重影響，碧桂園服務(wù)2025年中期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出凈額為8.75億元，而上年同期現(xiàn)金流入凈額為2.7億元。

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對(duì)此碧服管理層表示，現(xiàn)金流還在公司預(yù)計(jì)的軌道之上。參照碧桂園服務(wù)2025年現(xiàn)金流走勢(shì)，通過(guò)物業(yè)費(fèi)追繳、應(yīng)收賬款追款，或許在年底可以收獲比較積極的結(jié)果。

但現(xiàn)金流的影響仍然可控，碧桂園服務(wù)還是具備充沛的流動(dòng)資金支撐未來(lái)發(fā)展道路。

截至2025年6月30日，碧桂園服務(wù)擁有銀行存款和結(jié)構(gòu)性存款164.73億元。其中定期存款約48.42億元，結(jié)構(gòu)性存款14.61億元，流動(dòng)資產(chǎn)凈值為120.45億元。

當(dāng)然，影響利潤(rùn)并不只有第二年計(jì)提出爐，邁過(guò)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的坎，還有對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目的計(jì)提減值排著隊(duì)等待。

2025年初，碧桂園服務(wù)已經(jīng)對(duì)非全資附屬公司滿國(guó)環(huán)境計(jì)提約8億元至11億元的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)對(duì)滿國(guó)環(huán)境計(jì)提減值撥備的原因主要有兩個(gè)：一是滿國(guó)環(huán)境過(guò)往年度業(yè)務(wù)拓展未達(dá)預(yù)期，部分存量業(yè)務(wù)調(diào)整導(dǎo)致收入及利潤(rùn)下降；二是客戶回款周期延長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)金流不理想。

股東周年大會(huì)上，針對(duì)股東提出滿國(guó)環(huán)境未來(lái)是否還會(huì)繼續(xù)計(jì)提減值的疑問(wèn)，管理層并沒(méi)有下定論；中期業(yè)績(jī)會(huì)上，對(duì)此態(tài)度依舊模糊。

截至2025年6月30日，滿國(guó)環(huán)境所占商譽(yù)還有9.68億元，按照?qǐng)?bào)告期內(nèi)城服板塊中期表現(xiàn)，年內(nèi)或許還要繼續(xù)買單。

2025年，“如何走下去”是碧桂園的課題，能否“走得好”則是碧桂園服務(wù)這場(chǎng)調(diào)整最大的意義。

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