觀點網(wǎng) 踏入2026年，太古地產(chǎn)發(fā)布了最新的全年營運數(shù)據(jù)。

在此之前，LVMH、愛馬仕Hermès等奢侈品集團，以及另一家高端零售地產(chǎn)運營商恒隆集團，已發(fā)布了全年或季度業(yè)績，情況都不錯。

其中，全球最大奢侈品集團LVMH 2025財年全年總營收比上年下降5%至808億歐元，在有機基礎(chǔ)上為-1%。但Q4總營收有回升趨勢，在有機基礎(chǔ)同比增長1%至227億歐元。

分地區(qū)看，Q4同期中國所在的亞洲市場也出現(xiàn)了改善，LVMH期內(nèi)該地區(qū)有機營收同比增長1%，好于市場預(yù)期。LVMH集團管理層在電話會議上亦提及中國消費者整體消費表現(xiàn)呈現(xiàn)積極趨勢。

更早前，愛馬仕（Hermès）2025年前三季度營收119億歐元，按固定匯率計算同比增長8.6%。其中，亞洲（不含日本）區(qū)域銷售額同比增長4%，該公司更提及大中華區(qū)表現(xiàn)特別亮眼。

這些跡象都顯示了中國內(nèi)地奢侈品市場在一定程度上出現(xiàn)了回暖。

反映到零售地產(chǎn)運營商上，恒隆地產(chǎn)2025年內(nèi)地商場組合租金收入重歸上升軌道，期內(nèi)同比增長1%至48.71億元；租戶銷售額則同比攀升4%。除部分項目外，多數(shù)商場均實現(xiàn)了正增長。

同時，不止重奢品類，恒隆管理層在業(yè)績會上更表示，非奢侈品類比如餐飲和運動品牌成為了項目業(yè)績增長的火車頭。

在此背景下，太古地產(chǎn)旗下商場的表現(xiàn)同樣亮眼。

辦公承壓

2025年，香港辦公樓市場整體呈現(xiàn)“前期波動，后期趨穩(wěn)”態(tài)勢，租金跌幅和空置率攀升情況主要集中于上半年。

而到下半年，由于IPO市場回暖等一系列因素，香港辦公樓租賃業(yè)務(wù)氣氛整體有所改善，金融、財富管理及專業(yè)服務(wù)行業(yè)推動了核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求。

數(shù)據(jù)顯示，到2025年第四季度，香港辦公樓租金跌勢已顯著放緩并趨于穩(wěn)定，空置率也自年中高峰后開始下降。

根據(jù)世邦魏理仕的報告，2025年第四季度市場整體租金環(huán)比微升0.6%，為2019年第二季度以來首次錄得增長。2025年全年整體租金則同比下降2.9%，不過跌幅為2019年以來最小。

只是以全年作為維度進行觀察，數(shù)字依舊不會太漂亮。太古地產(chǎn)管理層此前已在中期業(yè)績會上暗示：“香港辦公樓市場在2025年下半年還是會比較疲弱，持續(xù)的需求較少。”

圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取

期內(nèi)，位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項目，租金下降13%，位于港島東部鲗魚涌的太古坊延續(xù)了二季度的表現(xiàn)，租金減少15%。

不過，上述項目的租金水平雖持續(xù)承壓，但整體降幅不大，最新租金水平已不再有前幾年曾經(jīng)出現(xiàn)的明顯下滑現(xiàn)象。

更重要的是，這批辦公樓項目出租率表現(xiàn)仍然不錯。年內(nèi)，太古廣場出租率從提升至96%。11月，該項目更有重要租戶東方匯理將其在太古廣場租約延長至2034年。據(jù)了解，東方匯理在太古廣場二座租用了的四層樓，辦公室面積共約8.5萬平方呎。

而太古坊出租率則保持穩(wěn)定在89%，港島東中心及太古坊一座出租率保持在90%以上。太古坊二座出租率爬升至73%。包括康橋大廈、德宏大廈、多盛大廈、林肯大廈、濠豐大廈及電訊盈科中心在內(nèi)的“其他太古坊辦公樓組合”出租率在88%。

至于內(nèi)地市場，項目租金和出租率基本沒有太大變化。不過頤堤港一座呈現(xiàn)正增長，從2024年末的83%上調(diào)至93%。

零售復(fù)蘇

2024年，太古地產(chǎn)零售物業(yè)租金收入首次超過辦公樓物業(yè)，成為業(yè)績的重要引擎，2025年行情回暖，該公司零售物業(yè)表現(xiàn)更加強勁。

從最新披露的2025年全年運營數(shù)據(jù)來看，太古地產(chǎn)所持零售物業(yè)出租率和銷售額實現(xiàn)全面增長。

圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取

首先是香港物業(yè)，太古地產(chǎn)香港零售物業(yè)整體表現(xiàn)十分穩(wěn)定，太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉作為各自區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目，毫無意外均維持了100%出租率。

隨著香港零售業(yè)持續(xù)回暖，據(jù)香港政府統(tǒng)計處最新數(shù)據(jù)顯示，2025年12月零售業(yè)總銷貨價值按年上升6.6%，已實現(xiàn)連續(xù)八個月增長。

上述三個項目自然全部回歸了正增長，特別是與旅游業(yè)關(guān)系更深的東薈城名店倉，在Q3實現(xiàn)正增長0.2%后，全年數(shù)據(jù)繼續(xù)提升至1.6%；位于港島核心位置的太古廣場商場，也繼續(xù)成為表現(xiàn)最好的項目，年內(nèi)零售額同比增長5.6%。

內(nèi)地市場則有更多亮點，太古地產(chǎn)位于內(nèi)地的六個商場，2025年銷售額均錄得同比增長。

其中，增長表現(xiàn)最好的是上海興業(yè)太古匯。得益于2025年LV全球最大地標(biāo)“路易號”帶來的熱度與客流，該項目期內(nèi)實現(xiàn)了49.6%銷售額正增長，錄得所有項目之最。

2024年，受到升級改造影響，興業(yè)太古匯曾長期面臨大面積空鋪，如今空缺已得到填補，引入了不少熱門品牌。例如2025年10月，美國運動時尚品牌Sporty & Rich在此開出中國首家精品店。

隨著硬件升級，興業(yè)太古匯正持續(xù)提升品牌陣容。2025年內(nèi)和2026年初，項目亦陸續(xù)引進了新加坡創(chuàng)意設(shè)計品牌BEYOND THE VINES中國首店、設(shè)計師時裝品牌GAR?ON BY GAR?ON首家線下店、英國高端自行車品牌 FACTOR中國首店、瑞典運動品牌CRAFT中國首店、Ann Andelman Café全球首店等品牌門店。

北京三里屯太古里在2025年同樣取得11.2%雙位數(shù)增長，該項目剛剛宣布其煥新升級已達成重要里程碑。

資料顯示，三里屯太古里此次戰(zhàn)略性升級自2022年正式啟動。至今，項目北區(qū)近一半商業(yè)空間完成煥新以及品牌陣容優(yōu)化，Dior、Hermès、Louis Vuitton、Tiffany & Co.等一眾奢侈品牌旗艦店相繼進駐，包括落地了全國首家迪奧之家、北京第二家路易威登之家兩個重磅門店。

南區(qū)與西區(qū)也進行了優(yōu)化。其中，南區(qū)側(cè)重潮流升級，引入TOTEME、HELLY HANSEN、KNOTIFY等品牌的北京或全國首店。最新，耐克全球首家ACG品牌門店“ACG大本營”也進入了三里屯太古里。

除此之外，據(jù)統(tǒng)計全年招調(diào)品牌達到60多家，擁有強力業(yè)態(tài)陣容的上海前灘太古里期內(nèi)實現(xiàn)了6.9%銷售額增長；緊隨其后的是成都太古里，銷售額增長為6.5%；北京頤堤港和廣州太古匯則分別實現(xiàn)了2.7%和1.6%的增長，后者在2025年Q3完成了止跌回升。

展望未來，從太古地產(chǎn)儲備項目預(yù)計落成時間看，2026年是該公司非常關(guān)鍵的一年。

這一年，太古地產(chǎn)將迎來北京太古坊、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項目、上海陸家嘴太古源等多個項目的揭幕。

圖片來源：企業(yè)公告，商業(yè)客截取

不過，于2025年12月已初步開街的廣州聚龍灣太古里，最快也要到2027年才能與市場見面，同年落成的還有西安太古里和廣州太古匯三期。

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