觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年2月5日，一則代建簽約消息將青島李滄區(qū)東李板塊的存量資產(chǎn)處置進(jìn)程推向前臺(tái)。

當(dāng)日，龍湖旗下智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”宣布與青島海創(chuàng)置業(yè)正式簽署協(xié)議，將為海創(chuàng)于2025年12月2日競(jìng)得的李滄區(qū)惠水路3宗城鎮(zhèn)住宅用地提供全過(guò)程開(kāi)發(fā)管理服務(wù)。

據(jù)出讓文件顯示，該組地塊總占地面積15.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積18.96萬(wàn)平方米，成交總價(jià)20.19億元，樓面地價(jià)分布于10520元/平方米至10940元/平方米之間。

從總價(jià)維度來(lái)看，這組地塊是當(dāng)之無(wú)愧的2025年青島土地市場(chǎng)“總價(jià)地王”。此前，2025年青島市場(chǎng)的總價(jià)紀(jì)錄保持者是嶗山區(qū)王家村17號(hào)地塊，成交總價(jià)為9.89億。兩相對(duì)比，此次成交將年度總價(jià)門檻拉升了逾一倍。

五年變遷

值得注意的是，這3宗地塊去年并非首次出現(xiàn)在土地市場(chǎng)。

回溯至2020年7月，海創(chuàng)以21億元總價(jià)首次摘得該組地塊，成交樓面地價(jià)為10000元/平方米，總規(guī)劃建面為20.98萬(wàn)平方米。

據(jù)2020年的規(guī)劃文件，該地塊原為商住混合用地。其中，商業(yè)占比達(dá)49%，住宅占比45%，另有6%為產(chǎn)權(quán)型人才公寓。

然而，在拿地后的五年時(shí)間里，項(xiàng)目并未啟動(dòng)建設(shè)。

青島市自然資源和規(guī)劃局指出，彼時(shí)受疫情與市場(chǎng)環(huán)境變化影響，企業(yè)承受開(kāi)發(fā)資金不足、地塊抵押、商業(yè)體量大難以去化等多重壓力，導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期閑置，陷入停滯局面。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2025年5月，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布惠水路地塊控規(guī)調(diào)整公示。

文件明確，三宗地塊用地性質(zhì)由商住混合用地調(diào)整為二類居住用地，剔除近50%的商業(yè)體量，將地塊轉(zhuǎn)變?yōu)榧冏≌猛尽?/p>

與此同時(shí)，三宗地塊的容積率分別由原先的1.3下調(diào)至1.11、1.22和1.25。這一指標(biāo)的變更，使得LC0303-17地塊的建筑密度被限制在40%，其余兩宗地塊限制在30%。

資產(chǎn)屬性調(diào)整后，2025年12月2日，海創(chuàng)作為青島本土國(guó)企，在2025年12月以底價(jià)再次競(jìng)得該組地塊，并最終在兩個(gè)月后引入龍湖龍智造進(jìn)行代建開(kāi)發(fā)。

這也使得該組地塊成為青島市內(nèi)三區(qū)首個(gè)通過(guò)“解除合同-交回土地-規(guī)劃調(diào)整-重新出讓”模式成功盤活的存量房地產(chǎn)用地項(xiàng)目。

然而根據(jù)掛牌公告，地塊開(kāi)發(fā)仍設(shè)有門檻。競(jìng)得人需無(wú)償建設(shè)包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、托育所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在內(nèi)的10余處公共服務(wù)設(shè)施，建成后無(wú)償移交李滄區(qū)政府。

具體來(lái)看，LC0302-33地塊需配建地上建筑面積不少于2000平方米的社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、1000平方米的社區(qū)服務(wù)站及1000平方米的托育所；LC0303-17地塊則需建設(shè)建筑面積不少于1300平方米的托育所及400平方米的文化活動(dòng)站。

此外，三宗地塊均需按350平方米/千人的標(biāo)準(zhǔn)配建“鄰里坊”。這意味著，在近19萬(wàn)平方米的總建面中，開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)一定比例的非銷售型公建成本。

環(huán)顧周邊，同屬于東李片區(qū)的融海啟城項(xiàng)目，于1月底推出15套工抵房，單價(jià)最低至1.6萬(wàn)元/平方米。與此同時(shí)，主打改善的金茂璞逸世園項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)4棟別墅與7棟洋房，洋房面積段為170-270平方米，開(kāi)盤首月簽約金額突破2億元。

對(duì)比地塊指標(biāo)，此次龍湖龍智造代建的惠水路地塊容積率為1.11至1.25，低于金茂璞逸世園及周邊多數(shù)在售項(xiàng)目。

盡管如此，競(jìng)爭(zhēng)依然存在。公開(kāi)資料顯示，豐昊置業(yè)持有的鄭莊56號(hào)地塊（容積率2.4）已出規(guī)劃方案；而萬(wàn)科操盤的森林公園組團(tuán)通過(guò)控規(guī)調(diào)整出10萬(wàn)平方米宅地，預(yù)計(jì)年內(nèi)上市。

龍智造入局

對(duì)于龍湖而言，此次簽約是其旗下智慧營(yíng)造品牌--龍湖龍智造在青島主城區(qū)的一次關(guān)鍵落子。

歷史資料顯示，龍湖自2009年便進(jìn)入青島市場(chǎng)。

彼時(shí)，龍湖位于城陽(yáng)區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目滟瀾海岸，作為高端別墅及精裝公寓項(xiàng)目，在2010年開(kāi)盤當(dāng)日即成交378套，成交率達(dá)95%，開(kāi)盤成交金額13.3億元，刷新了當(dāng)時(shí)青島樓市單盤銷售記錄。

此后十余年，龍湖在青島相繼開(kāi)發(fā)了錦璘原著、春江酈城等多個(gè)項(xiàng)目。

16年后，2026年的龍湖選擇以服務(wù)商的身份回歸青島主城核心。

據(jù)悉，龍湖龍智造是龍湖集團(tuán)于2022年正式發(fā)布的智慧營(yíng)造品牌，集成龍湖30余年的全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及數(shù)字科技能力，定位為“智慧營(yíng)造領(lǐng)航者”，其業(yè)務(wù)模式涵蓋了從研策、設(shè)計(jì)、建造到營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)的全生命周期服務(wù)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖龍智造在2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.1億元，累計(jì)代建面積超過(guò)3300萬(wàn)平方米，累計(jì)獲取代建項(xiàng)目超過(guò)210個(gè)。

進(jìn)入2025年，其代建規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。據(jù)龍湖公開(kāi)數(shù)據(jù)，2025年全年，龍湖龍智造新增代建建筑面積1387萬(wàn)平方米，代建銷售額達(dá)到206.2億元。

成立三年以來(lái)，龍湖龍智造已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目270余個(gè)，總建筑面積超3800萬(wàn)平方米。

簽約青島海創(chuàng)以前，龍湖龍智造2025年在全國(guó)范圍內(nèi)頻繁落子，近期已接連中標(biāo)廣州白云龍歸地塊、成都金牛區(qū)金泉街道、無(wú)錫市堰橋社區(qū)的代建項(xiàng)目。

具體至青島惠水路項(xiàng)目，盡管此前龍湖在青島已有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但在公開(kāi)土地市場(chǎng)上，以“龍智造”品牌承接近19萬(wàn)平方米總建面的體量，且涉及復(fù)雜公建配套的主城核心區(qū)代建項(xiàng)目，尚屬近年來(lái)首次亮相。

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