觀點指數(shù)(GDIRI) 自京投發(fā)展2024年度的定增事項在2025年末正式宣告終止后，今年開年，其拋出兩筆合計30億元的融資計劃，顯示了對于補(bǔ)充資金、緩解債務(wù)壓力的迫切需求。

1月30日，京投發(fā)展股份有限公司密集發(fā)布兩則融資公告，分別擬非公開發(fā)行不超過20億元公司債券及注冊發(fā)行不超過10億元非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，且均由其控股股東北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（以下簡稱“京投公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

結(jié)合近一年來京投發(fā)展頻頻落地的融資動作、持續(xù)提升的資產(chǎn)負(fù)債率及低迷的經(jīng)營表現(xiàn)來看，此次30億債券融資既是對定增終止的及時補(bǔ)位，也是其應(yīng)對債務(wù)壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉動。

定增終止與補(bǔ)位

近一年來，面對持續(xù)緊繃的資金壓力，京投發(fā)展的融資動作始終保持高頻態(tài)勢，融資渠道不斷拓寬，涵蓋債券、永續(xù)債、股東借款等多種形式。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，京投發(fā)展合計存續(xù)6筆債券，總金額為53.25億元，其中4筆均在2025年發(fā)行。

2025年2月，京投發(fā)展非公開發(fā)行債券獲得上海證券交易所出具的無異議函，該批次債券發(fā)行規(guī)模不超過13.25億元，為其后續(xù)資金補(bǔ)充奠定了基礎(chǔ)；3月，該批次債券第一期成功發(fā)行，實際發(fā)行規(guī)模達(dá)8.84億元，為企業(yè)及時注入流動性。

同年8月，京投發(fā)展再度發(fā)力債券融資，發(fā)行一筆規(guī)模為8.6億元的中期票據(jù)，募集資金全部用于償還到期債務(wù)及補(bǔ)充日常經(jīng)營流動資金，有效緩解了短期的資金周轉(zhuǎn)壓力。

除傳統(tǒng)債券融資外，京投發(fā)展還積極拓展多元融資渠道，將目光投向永續(xù)債及股東借款。2025年6月，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》。該交易涉及中原信托設(shè)立信托計劃，并以信托計劃項下的信托資金向京投發(fā)展進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，首期融資8.1億元已順利到賬。該永續(xù)債初始利率為2.9%，利率設(shè)置具有一定靈活性，滿五年后每兩年利率跳漲2%，最高利率可達(dá)9%，既兼顧了短期融資成本，也為長期資金使用預(yù)留了空間。

7月1日，京投發(fā)展進(jìn)一步向控股股東京投公司申請大額借款，借款總額不超過34億元，借款期限長達(dá)5年，借款利率以雙方簽署協(xié)議時全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR下浮90BP為準(zhǔn)，以此計算利率為2.1%。

值得注意的是，在一系列融資動作推進(jìn)的同時，京投發(fā)展一項持續(xù)一年之久的定增計劃正式終止。2025年12月29日，京投發(fā)展發(fā)布公告，其2024年度向特定對象發(fā)行股票事項終止。

據(jù)悉，該定增計劃于2024年12月31日正式啟動，擬募資5.95億元，發(fā)行價格為4.47元/股，唯一認(rèn)購對象為控股股東京投公司，募集資金計劃全部用于補(bǔ)充流動資金及償還有息債務(wù)，旨在優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。

大額融資背后的多重考量

京投發(fā)展在定增終止后迅速推出30億債券融資計劃，是結(jié)合行業(yè)環(huán)境、自身債務(wù)壓力及經(jīng)營現(xiàn)狀后作出的選擇。

其一，行業(yè)融資環(huán)境邊際轉(zhuǎn)暖，為債券發(fā)行創(chuàng)造有利條件。2025年底全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出的“進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項目‘白名單’制度作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”等政策導(dǎo)向，讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，融資環(huán)境不斷改善。據(jù)觀點指數(shù)觀察，近一年來，京投發(fā)展發(fā)行的債券利率均維持在2%左右的較低水平。在此時加大債券融資力度，既能有效降低融資成本，也能順利實現(xiàn)資金籌措，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供資金保障。

其二，沉重的債務(wù)壓力，倒逼企業(yè)加速融資“補(bǔ)血”。近年來，京投發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，資金鏈壓力凸顯。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年末，京投發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.16%、80.16%、84.12%和87.80%，呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢；2025年三季度報顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步升至91.13%，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)承壓。

債務(wù)到期壓力進(jìn)一步加劇了資金緊張的局面。截至2025年三季度報，京投發(fā)展一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債規(guī)模已增至71.99億元，而公司同期貨幣資金為27.44億元，資金覆蓋能力嚴(yán)重不足。其中，公司在2026年8月份有一筆20億元的債券到期，疊加各類日常經(jīng)營支出，資金周轉(zhuǎn)壓力達(dá)到階段性高峰，此次30億債券融資計劃的推出，能夠有效補(bǔ)充流動資金，應(yīng)對債務(wù)到期壓力。

其三，緩解經(jīng)營困境，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實需求。近年來，京投發(fā)展的經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)低迷，核心業(yè)務(wù)盈利能力大幅下滑。2025年，京投發(fā)展簽約銷售金額為29.98億元，同比下降44.48%；簽約銷售面積為7.60萬平方米，同比下降66.33%，銷售業(yè)績大幅下滑，資金回籠速度放緩。

由于公司相關(guān)房地產(chǎn)項目主要集中在北京非中心城區(qū)，例如密云、門頭溝等區(qū)，受區(qū)域市場低迷影響，項目去化難度加大，存貨跌價風(fēng)險凸顯。2024年，京投發(fā)展對密云的錦悅府、燕郊的倬郡兩個項目分別計提存貨跌價準(zhǔn)備1.93億元和7838.29萬元；2025年中報顯示，對錦悅府項目存貨計提跌價準(zhǔn)備計提1.86億元，燕郊·倬郡項目7809.81萬元，持續(xù)的存貨跌價直接影響了公司的盈利水平。

與此同時，資產(chǎn)減值損失也對公司的利潤造成較大沖擊。2023年和2024年，京投發(fā)展分別計提資產(chǎn)減值損失1.38億元、5.67億元，影響了當(dāng)期利潤；毛利率方面，公司房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率從2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年進(jìn)一步降至1.51%，相比2023年減少5.96個百分點，壓縮了核心業(yè)務(wù)盈利空間。

依據(jù)京投發(fā)展發(fā)布的2025年年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2025年凈虧損擴(kuò)大至10.25億元至12.3億元，盈利能力持續(xù)減弱。

而公司土地投資結(jié)構(gòu)的問題也日益突出，2024年、2025年新增房地產(chǎn)儲備均為0，為優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)、突破發(fā)展瓶頸，京投發(fā)展也曾試圖參與北京中心城區(qū)土地競拍，例如2025年9月30日，公司與中建智地、城建發(fā)展等9家房企共同參與朝陽太陽宮新區(qū)D區(qū)CY00-0215-0627地塊競拍，但最終該地塊被中建智地以43.145億元的總價競得，溢價率達(dá)39.18%，因競價過高未能勝出，土地儲備優(yōu)化計劃受阻。

在此背景下，通過債券融資補(bǔ)充資金，既能減輕財務(wù)費用負(fù)擔(dān)，也能為后續(xù)資產(chǎn)整合、土地儲備拓展預(yù)留資金空間，助力公司優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，擺脫經(jīng)營困境。

同步推進(jìn)的股權(quán)收購

在加速債券融資的同時，京投發(fā)展也在同步推進(jìn)股權(quán)收購動作，著力優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化核心資產(chǎn)管控、有序化解存量風(fēng)險。

2025年12月15日，京投發(fā)展發(fā)布公告，披露了關(guān)于收購鄂爾多斯市京投銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司41.69%股權(quán)的最新進(jìn)展。公告顯示，京投發(fā)展已與鄂爾多斯市大中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、鄂爾多斯市京投銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

此次收購?fù)瓿珊?，鄂爾多斯市京投銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司已成為京投發(fā)展控股子公司，并被納入合并報表范圍。工商變更登記已全部完成，變更后京投發(fā)展注冊資本為2720.70萬元，持股比例增至90.69%；鄂爾多斯市大中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊資本為279.30萬元，持股比例降至9.31%。據(jù)悉，此次收購屬于對原有參股資產(chǎn)的整合，旨在強(qiáng)化核心資產(chǎn)管控，拓展區(qū)域發(fā)展空間。

另一筆股權(quán)收購則聚焦于上海地區(qū)的資產(chǎn)。2025年12月2日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬以0元價格收購rillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司（以下簡稱“上海禮仕”）45%股權(quán)，同時擬以3500萬元收購復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司對上海禮仕的債權(quán)。該債權(quán)截至評估基準(zhǔn)日2025年8月31日，本金及利息合計人民幣2.09億元，債權(quán)收購?fù)瓿珊髮⑿纬蓸?biāo)的公司對京投發(fā)展的債務(wù)。

此次收購?fù)瑯訃@原有參股資產(chǎn)展開，交易完成后上海禮仕將成為京投發(fā)展全資子公司，并向上海禮仕提供不超過人民幣9000萬元的財務(wù)資助，幫助其提升上海禮仕運(yùn)營效率和經(jīng)營效益。

總體來看，定增終止后，京投發(fā)展推出30億債券融資計劃，是其應(yīng)對債務(wù)壓力、把握行業(yè)融資機(jī)遇的關(guān)鍵舉措，而同步推進(jìn)的股權(quán)收購則進(jìn)一步完善了資產(chǎn)優(yōu)化布局。

未來，隨著30億債券融資的落地及股權(quán)收購的持續(xù)推進(jìn)，京投發(fā)展的資金壓力有望得到緩解，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，但面對持續(xù)低迷的行業(yè)環(huán)境及自身經(jīng)營困境，公司后續(xù)能否實現(xiàn)盈利回升、突破發(fā)展瓶頸，仍有待進(jìn)一步觀察。

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