觀點(diǎn)指數(shù) 在1月29日觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的《小額資產(chǎn)交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發(fā)展報(bào)告》中，觀點(diǎn)指數(shù)指出，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與強(qiáng)運(yùn)營的結(jié)合，能夠有效對沖市場供需壓力，實(shí)現(xiàn)出租率與收益的雙重穩(wěn)定。

辦公租賃市場表現(xiàn)上，觀點(diǎn)指數(shù)篩選重點(diǎn)八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監(jiān)測辦公物業(yè)的平均租金走勢情況。

數(shù)據(jù)來源：同花順，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2025年12月，八城辦公租金均值環(huán)比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，環(huán)比較11月的6.28%跌幅擴(kuò)大1.07個(gè)百分點(diǎn)，年末業(yè)主為了沖刺去化目標(biāo)，持續(xù)加大以價(jià)換量的力度，通過直接降租、延長免租期等方式吸引租戶，尤其是非核心區(qū)域的項(xiàng)目競爭更為激烈，進(jìn)一步拉低整體的租金水平。

同比維度上，八城均值同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城同比均呈兩位數(shù)下滑，廣州、北京、南京等地跌幅居前。租金同比下行是2025年全年辦公樓市場供需失衡的集中體現(xiàn)，全年全國辦公樓竣工面積同比上漲6.7%，新增供應(yīng)集中入市，而需求端僅科技、金融等局部領(lǐng)域有支撐，整體凈吸納量不足，導(dǎo)致租金持續(xù)承壓。

與此同時(shí)，據(jù)戴德梁行披露的數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，一線城市甲級寫字樓租金單價(jià)同樣表現(xiàn)為繼續(xù)下跌，四城租金單價(jià)環(huán)比及同比均出現(xiàn)不同程度的下滑。

空置率表現(xiàn)上，北京因零新增供應(yīng)實(shí)現(xiàn)空置率持續(xù)下行，而上海、廣州、深圳均受新增供應(yīng)（或存量高企）影響，空置率維持高位或上升。

從數(shù)據(jù)來看，一線城市寫字樓市場整體處于供應(yīng)放量、需求緩慢復(fù)蘇的調(diào)整期，導(dǎo)致租金面臨下行壓力，空置率走勢分化。

市場供應(yīng)層面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年末至2026年初，上海、北京、廣州、杭州、西安、長春等一線及新一線城市的標(biāo)桿性寫字樓項(xiàng)目密集入市，為市場帶來大量高品質(zhì)供給。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

同時(shí)，以華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等為代表的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極布局增量項(xiàng)目，通過城市更新盤活存量資產(chǎn)、推進(jìn)新項(xiàng)目建設(shè)，為長期發(fā)展儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)供給，且聚焦核心城市核心區(qū)域。

其中上海華潤中心作為華潤置地在上海商辦市場的重磅增量項(xiàng)目，地處南京西路核心商務(wù)區(qū)，東臨興業(yè)太古匯，是南京西路商圈最后一塊超高層商辦地塊，區(qū)位優(yōu)勢無可替代。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，項(xiàng)目定位為集商業(yè)、辦公、文化、生活于一體的高端綜合型城市體，總建筑面積約12.5萬平方米，由38層超高層甲級寫字樓及曹宅、覺廬兩幢歷史復(fù)建建筑組成。該項(xiàng)目已于2025年12月30日完成竣工備案，并實(shí)現(xiàn)了“竣工即開業(yè)”，首批租戶同步取得二次裝修施工許可證，可立即入場裝修。

除上海華潤中心外，長春華潤中心也同步竣工，項(xiàng)目涵蓋寫字樓、萬象城、住宅等多元業(yè)態(tài)，依托完善的生活與商務(wù)配套，填補(bǔ)區(qū)域高端綜合體的空白。

同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以城市更新與新建項(xiàng)目雙線布局。北京遠(yuǎn)洋安貞廣場作為城市更新項(xiàng)目揭牌，通過“基金+改造+運(yùn)營”全鏈條協(xié)同模式，將老舊百貨改造為融合總部辦公與復(fù)合商業(yè)的綠氧”綜合體，憑借招商前置鎖定廣成健康集團(tuán)整租入駐，填補(bǔ)區(qū)域高品質(zhì)生態(tài)商辦空間的空白。同時(shí)，北京CBDZ6項(xiàng)目定名入市，進(jìn)一步鞏固其在核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備，形成存量煥新以及增量補(bǔ)位的格局。

從增量布局來看，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均以核心城市的優(yōu)質(zhì)增量項(xiàng)目，來強(qiáng)化長期的競爭優(yōu)勢。

除新項(xiàng)目亮相外，商辦運(yùn)營商的運(yùn)營能力也值得關(guān)注。

其中剛完成竣工備案的上海華潤中心項(xiàng)目迎來奢侈品牌LV，其將辦公室從恒隆廣場遷至華潤中心，并投入巨資裝修，這不僅是品牌升級，更是外資企業(yè)長期深耕中國市場的強(qiáng)烈信號(hào)，外資對上海核心商圈價(jià)值和未來營商環(huán)境的堅(jiān)定看好。

杭州恒隆廣場辦公樓E座實(shí)現(xiàn)100%滿租，同時(shí)近期新航道作為首位租戶正式入駐，表明項(xiàng)目邁入成熟運(yùn)營階段。

同時(shí)，據(jù)陸家嘴辦公官微披露，2025年旗下寫字樓項(xiàng)目累計(jì)新租/擴(kuò)租的租賃面積同比上漲72%至49.67萬平方米，年內(nèi)引入的企業(yè)租戶覆蓋金融、專業(yè)服務(wù)、供應(yīng)鏈、科技與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、消費(fèi)與文娛、教育科技、智能終端、電子設(shè)備等多個(gè)領(lǐng)域，如樂鑫科技、百利藥業(yè)、天使會(huì)計(jì)師事務(wù)所、友邦保險(xiǎn)（AIA）等。

其中位于陸家嘴金融城及前灘國際商務(wù)區(qū)的成熟項(xiàng)目平均出租率約為88%，同期旗下陸家嘴金融廣場和前灘中心項(xiàng)目出租率表現(xiàn)亮眼，兩者分別為94.5%和96.5%。

張江科學(xué)城區(qū)域，旗下張江科學(xué)之門項(xiàng)目集群整體新增簽約面積約9.3萬平方米，其中上?？萍纪顿Y大廈出租率約85%。

在當(dāng)前商辦市場結(jié)構(gòu)性分化的背景下，華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、陸家嘴辦公等樣本企業(yè)能夠快速消化核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)逆勢去化，進(jìn)一步印證了強(qiáng)運(yùn)營能力對項(xiàng)目去化的推動(dòng)作用。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與強(qiáng)運(yùn)營的結(jié)合，能夠有效對沖市場供需壓力，實(shí)現(xiàn)出租率與收益的雙重穩(wěn)定。

辦公空間服務(wù)商運(yùn)營層面，近期以高格辦公空間、創(chuàng)富港、奕橋Bridge+、WeWork中國、德事TEC等為代表的樣本企業(yè)披露了2025年度回顧。

從數(shù)據(jù)來看，不同品牌基于定位形成鮮明戰(zhàn)略差異，但均聚焦核心市場+優(yōu)勢場景，避免同質(zhì)化競爭。

德事TEC的運(yùn)營邏輯始終錨定高端賽道，以“超甲級辦公體驗(yàn)”為核心標(biāo)簽，全年布局均聚焦北上港津等核心城市的地標(biāo)性物業(yè)，從北京國貿(mào)大廈A座到香港國際金融中心一期，再到與嘉里建設(shè)達(dá)成第六次合作的天津嘉里中心項(xiàng)目，其核心策略是超甲級物業(yè)綁定+長期合作深化，通過占據(jù)頂級商圈地標(biāo)來強(qiáng)化其高端品牌形象和市場覆蓋率。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)

回顧樣本企業(yè)的外拓表現(xiàn)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，本期新增簽約/開業(yè)的項(xiàng)目共計(jì)12個(gè)，較上期有明顯增長，直觀反映了行業(yè)的擴(kuò)張信心逐步回暖。

其中以BEEPLUS、IWG集團(tuán)、MFG、創(chuàng)富港、高格辦公空間、創(chuàng)氪際等為代表的樣本企業(yè)有新項(xiàng)目落地/亮相，頭部品牌仍是市場活躍的主力，且各有側(cè)重。

期內(nèi)IWG集團(tuán)以4個(gè)開業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)跑，覆蓋深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳獨(dú)占2席（天利中央商務(wù)廣場HQ中心、前海HOP國際中心Regus中心），延續(xù)其對大灣區(qū)核心城市的深度滲透。

值得一提的是，2025年12月11日，由虹口區(qū)司法局、北外灘金茂中心與創(chuàng)氪際三方聯(lián)合打造的“共創(chuàng)匯”正式啟幕，憑借“政企協(xié)同+資源聚合”的獨(dú)特優(yōu)勢，僅用20天簽約率增至70%。緊隨其后，2025年12月底，創(chuàng)氪際（Kreator）與中國金茂再度深化合作，于北外灘金茂中心新增1800平方米服務(wù)式辦公空間，通過持續(xù)擴(kuò)容的優(yōu)質(zhì)供給，精準(zhǔn)響應(yīng)北外灘區(qū)域企業(yè)的旺盛需求。

城市布局方面，核心城市與重點(diǎn)區(qū)域的集聚效應(yīng)顯著，同時(shí)出現(xiàn)少量下沉。深圳以4個(gè)項(xiàng)目成為布局最密集的城市，作為大灣區(qū)核心引擎，其旺盛的中小企業(yè)與高端商務(wù)需求，持續(xù)吸引各類辦公空間服務(wù)商加碼。

上海緊隨其后，落地3個(gè)項(xiàng)目，依托長三角經(jīng)濟(jì)活力與產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，成為頭部品牌必爭之地。此外，珠海、合肥、重慶、長沙、蘇州等新一線及重點(diǎn)二線城市均有項(xiàng)目落地，這些城市伴隨產(chǎn)業(yè)升級而增長的辦公需求，成為行業(yè)擴(kuò)張的重要增量。

本文節(jié)選自《小額資產(chǎn)交易活躍 | 2026年1月商辦與辦公空間發(fā)展報(bào)告》
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