觀點(diǎn)網(wǎng) 被輕資產(chǎn)接管不足一年，位于武漢濱江商務(wù)區(qū)的購物中心——綠地·新田360，再生波折。這座曾試圖重塑武漢商業(yè)格局的項(xiàng)目，即將于2月26日走上拍賣臺(tái)。

根據(jù)公告，此次拍賣標(biāo)的為該商業(yè)綜合體1-4層的123套房地產(chǎn)，總建筑面積約5.5萬平方米，統(tǒng)一打包出讓，起拍價(jià)約12.08億元，而評(píng)估總價(jià)值約為13.43億元，相當(dāng)于打了九折。

項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，其坐落于武昌濱江商務(wù)區(qū)核心，擁有長江大橋與長江二橋之間的黃金江岸線，對(duì)望百年漢口江灘，緊鄰高達(dá)475.6米的華中第一高樓綠地中心。

這樣的地段本應(yīng)是商業(yè)成功的保證，但它的命運(yùn)卻并非坦途。

項(xiàng)目起落

綠地·新田360被接手前為“武漢綠地繽紛城”，該項(xiàng)目的誕生承載著綠地集團(tuán)在華中商業(yè)布局的雄心。

資料顯示，在綠地的商業(yè)體系中，“繽紛城”或許算得上是最早出現(xiàn)的系列產(chǎn)品之一。這個(gè)商業(yè)品牌最早出現(xiàn)在14年前，與當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的浪潮同步。

資料顯示，“繽紛城”產(chǎn)品線從創(chuàng)立之初便定位為一站式家庭生活休閑中心，且從一開始就側(cè)重布局一、二線城市核心地段。2012年6月，產(chǎn)品線首店北京大興綠地繽紛城開業(yè)，被視為綠地從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商的標(biāo)志。

2014年，綠地宣布向商業(yè)地產(chǎn)傾斜。

時(shí)任綠地商業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理的薛迎杰在接受訪問時(shí)表示：“今年，綠地發(fā)展重心開始逐步向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，目前已經(jīng)把50%以上的開發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上。繽紛城，便是我們綠地商業(yè)地產(chǎn)全國化布局和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的第一商業(yè)地產(chǎn)品牌。”

他還提出目標(biāo)稱，在未來三年內(nèi)，綠地將在全國復(fù)制開發(fā)20個(gè)綠地繽紛城商業(yè)項(xiàng)目。

但風(fēng)向后來發(fā)生變化，2025年綠地集團(tuán)開始“減重”，商業(yè)戰(zhàn)略出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)，年內(nèi)該公司一次性轉(zhuǎn)讓了六個(gè)商辦項(xiàng)目。

翌年，綠地商業(yè)板塊開啟了“輕重并舉”的運(yùn)營模式探索，同年12月北京大興繽紛城二期開業(yè)，為綠地首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目。

一邊“減重”的同時(shí)，綠地也一邊將目光轉(zhuǎn)向了其他賽道。2018年，綠地商業(yè)集團(tuán)更名為“綠地商貿(mào)集團(tuán)”，后升級(jí)為“綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)”，并立刻開展在天津、西安等地投建相關(guān)項(xiàng)目。“繽紛城”不再是唯一的商業(yè)核心。

因此，綠地“繽紛城”的推進(jìn)也并沒有如預(yù)想中快。到武漢綠地繽紛城開業(yè)的2019年末，綠地運(yùn)營及籌建的“繽紛城”約在13座，已落地的項(xiàng)目，除上述北京大興繽紛城外，還包括北京房山繽紛城、上海徐匯綠地繽紛城、上海黃浦綠地繽紛城、西安綠地·正大繽紛城、南昌綠地繽紛城等。

而武漢綠地繽紛城是于2019年11月開業(yè)，作為“綠地打造的全國旗艦項(xiàng)目”高調(diào)亮相。

項(xiàng)目前身，為2010年11月綠地集團(tuán)以53.98億元代價(jià)，拿下的位于武昌濱江商務(wù)區(qū)的原武昌車輛廠地塊。按照當(dāng)時(shí)規(guī)劃，綠地計(jì)劃總投資300億元，將地塊打造為一個(gè)包含超高層地標(biāo)、商業(yè)、住宅等業(yè)態(tài)的龐大城市綜合體。

這個(gè)決策體現(xiàn)了綠地對(duì)華中區(qū)域市場(chǎng)的重視，也與其憑借超高層地標(biāo)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的成熟開發(fā)模式相符。

作為武漢綠地國際金融城的商業(yè)配套，綠地繽紛城一經(jīng)開業(yè)便憑借約12萬平方米的體量、濱江景觀、“雙首層”及飛天梯等設(shè)計(jì)，一度成為武昌濱江商務(wù)區(qū)的商業(yè)焦點(diǎn)。其東北側(cè)緊挨著的475.6米高“武漢綠地中心”，也為項(xiàng)目帶來了天然的客流和關(guān)注度。

據(jù)了解，這個(gè)擁有9層商業(yè)空間的商場(chǎng)（負(fù)一層至八層）招商成果也頗為亮眼，引進(jìn)了約39家首進(jìn)品牌（含22家武漢首店）以及多家主力店。數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目開業(yè)率達(dá) 90%，開業(yè)首月項(xiàng)目客流便突破200萬人次，銷售額達(dá)7500萬元，開局可謂成功。

但好景不長，進(jìn)入2020年，武漢綠地繽紛城接連遭受新冠疫情、道路施工、周邊競(jìng)品陸續(xù)開業(yè)等問題的沖擊。再加上隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，母公司綠地集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目的投入也不如以往。

最終導(dǎo)致武漢綠地繽紛城成為一個(gè)品牌凋零、空置率頗高的商業(yè)體。

轉(zhuǎn)機(jī)與拍賣

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2025年。當(dāng)年4月，綠地集團(tuán)引入鄭州新田集團(tuán)，后者為武漢綠地繽紛城進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營輸出，并把項(xiàng)目更名為“綠地·新田360”，更改定位為“濱江24H生活新聚場(chǎng)”。

經(jīng)營權(quán)變更后，新田集團(tuán)推動(dòng)項(xiàng)目填空，包括相繼引入華夏動(dòng)物城、華夏冰雪城等主力店。項(xiàng)目運(yùn)營出現(xiàn)了一定起色，但新田作為輕資產(chǎn)方，似乎也難以從根本上扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目的命運(yùn)。

根據(jù)拍賣公告，此次被擺上貨架的是“綠地國際金融城A01-1地塊4號(hào)樓123套房地產(chǎn)”，即“武漢綠地·新田360”商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)1-4層。

標(biāo)的總建筑面積54，987.77平方米，評(píng)估總價(jià)值約為13.43億元，起拍價(jià)打了九折約12.08億元。按此計(jì)算，標(biāo)的單價(jià)約為21，968.52元/平方米。

值得注意的是，高達(dá)約2萬元/平方米的資產(chǎn)單價(jià)，拿它跟目前一批涉及購物中心的公募REITs做一個(gè)不那么嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?duì)比，其價(jià)格已超過一般二線城市商業(yè)資產(chǎn)的定價(jià)。

“綠地國際金融城A01-1地塊4號(hào)樓123套房地產(chǎn)”目前的拍賣起價(jià)12.08億元，正常情況下并沒有太大的吸引力。況且，綠地·新田360本身擁有9層空間，目前拿4層資產(chǎn)拍賣，存在一定的資產(chǎn)割裂情況。

就此來說，這單拍賣可能在短時(shí)間內(nèi)難以落槌。

但對(duì)目前的項(xiàng)目運(yùn)營來說，執(zhí)掌運(yùn)營權(quán)的新田集團(tuán)，本身與此次資產(chǎn)拍賣并無關(guān)系。后續(xù)拍賣成功，綠地·新田360大概率仍將繼續(xù)由新田集團(tuán)管理。

而綠地·新田360作為新田集團(tuán)走出河南，在上海、合肥落地之后，首進(jìn)華中的第一子，相信也是十分上心，也有相應(yīng)的能力。

只不過，相比開業(yè)初期的2019年，現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局已發(fā)生劇變。綠地·新田360在經(jīng)歷一系列變故之后，如何在面對(duì)武昌萬象城、武漢濱江天街、武漢親橙萬象匯等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，走出獨(dú)屬于自己的路，還有待觀察。

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