編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級(jí)語(yǔ)境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長(zhǎng)的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對(duì)話具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽(tīng)他們對(duì)趨勢(shì)的洞察、對(duì)成長(zhǎng)的思考，探尋2026年“向上而生”的動(dòng)力。

觀點(diǎn)網(wǎng) “眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。”

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)幾經(jīng)浮沉，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)行業(yè)既是“當(dāng)局者迷”，也是“旁觀者清”。

“迷”在物企不知道自己是否會(huì)因地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的困頓而瞬間支離破碎，甚至被擺上拍賣臺(tái)。

“清”在經(jīng)歷了多年調(diào)整之后，懂得了不能將籌碼全部押注在地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方輸送的業(yè)務(wù)上，自力更生、拓展第三方業(yè)務(wù)成為了大部分企業(yè)的關(guān)鍵抉擇。

但作為行業(yè)內(nèi)公服項(xiàng)目“大戶”保利物業(yè)來(lái)說(shuō)，大力發(fā)展外拓業(yè)務(wù)，有喜也有悲。

上半年，保利物業(yè)合同管理面積與在管面積分別為9.96億平方米與8.34億平方米，分別同比增長(zhǎng)4.95%、6.35%。

其中，來(lái)自保利發(fā)展所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的在管面積為2.84億平方米，同比增加620萬(wàn)平方米；來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長(zhǎng)2400萬(wàn)平方米，占總在管面積約65.9%。

然而簽單的時(shí)候有多喜悅，回款的時(shí)候就有多惆悵。

截至上半年，保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收票據(jù)約為39.26億元，同比增長(zhǎng)39.42%，其中來(lái)自第三方應(yīng)收款項(xiàng)為32.8億元，同比增長(zhǎng)39.87%。

對(duì)此，半年度業(yè)績(jī)會(huì)上管理層坦言，公服項(xiàng)目回款壓力趨勢(shì)逐步顯現(xiàn)：雖然都能在年末及年中兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)大部分項(xiàng)目回款，但月度平均回款賬期也拖長(zhǎng)了十幾天。

來(lái)時(shí)路

翻開(kāi)保利物業(yè)官網(wǎng)清晰羅列的發(fā)展歷程可見(jiàn)，1996年在廣州成立，此后二十年接連在長(zhǎng)沙、北京、武漢、沈陽(yáng)、南昌、上海、重慶等21個(gè)城市開(kāi)設(shè)區(qū)域公司，并陸續(xù)接管來(lái)自保利發(fā)展的多個(gè)住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

2016，保利物業(yè)正式啟動(dòng)“2+4”全國(guó)市場(chǎng)化戰(zhàn)略布局，在保持住宅物業(yè)及商辦物業(yè)兩項(xiàng)壓艙石業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，加速擴(kuò)張政府辦公樓、醫(yī)院物業(yè)、學(xué)校物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)等非住業(yè)態(tài)的發(fā)展版圖。

2017年，保利物業(yè)成功在新三板掛牌，但不到兩年時(shí)間后的2019年4月中旬，又從新三板退市。

彼時(shí)市場(chǎng)紛紛猜測(cè)，保利物業(yè)未來(lái)是計(jì)劃A股上市還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所？

彼時(shí)曾有分析指出，A股對(duì)物管公司的估值水平比較高，而且市場(chǎng)空間也比較大，便于企業(yè)融資，新三板往往被視為A股主板上市的跳板。

但A股對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)上市嚴(yán)格把關(guān)，同時(shí)在港交所頒布新規(guī)之后，物業(yè)公司成為上市熱門，不少企業(yè)都選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所。

只過(guò)了五天，保利發(fā)展便把答案公布了出來(lái)：公司董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)審議通過(guò)了保利物業(yè)在香港聯(lián)交所主板上市的相關(guān)議案。

2019年12月19日，保利物業(yè)在港交所敲響了上市的銅鑼。

上市首日開(kāi)盤報(bào)價(jià)43.8港元，比招股價(jià)35.1港元漲24.79%；截至收盤時(shí)，股價(jià)報(bào)45.35港元，成交37.43億股，市值241.87億港元，市盈率高達(dá)49.7倍。

上市首日高開(kāi)近25%，一方面出于當(dāng)年物業(yè)板塊整體受到資本市場(chǎng)的歡迎，另一方面與保利物業(yè)自身的發(fā)展水平密切相關(guān)。

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，截至2019年上半年，保利物業(yè)在管面積2.6億平方米，超過(guò)碧桂園服務(wù)同期在管面積2.17億平方米；合約面積4.55億平方米，次于碧桂園服務(wù)、彩生活等。

同期錄得營(yíng)業(yè)收入28.22億元，增幅47.3%，處于行業(yè)高位；但盈利能力卻差了點(diǎn)火候，同期凈利潤(rùn)為3.21億元，凈利率11.4%，毛利率23.6%，均處于較低水平。

毛利承壓在上市之初已初步顯現(xiàn)。

另值得注意的是，2019年這一年，除了成功赴港上市之外，保利物業(yè)還啟動(dòng)了“147”戰(zhàn)略計(jì)劃。

何為“147”戰(zhàn)略計(jì)劃？具體來(lái)說(shuō)，保利物業(yè)計(jì)劃在三年內(nèi)（2019年至2021年）實(shí)現(xiàn)1百億元營(yíng)收、4億平方米管理面積以及7億元利潤(rùn)。

但就保利物業(yè)當(dāng)時(shí)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，實(shí)現(xiàn)三年戰(zhàn)略計(jì)劃顯然需要“大跨步”。

公布該計(jì)劃的前一完整年度，2018年，保利物業(yè)錄得營(yíng)業(yè)收入42.29億元，在管項(xiàng)目總面積2.87億平方米，凈利潤(rùn)3.28億元。

也就是說(shuō)，未來(lái)三年，保利物業(yè)至少要將三項(xiàng)指標(biāo)翻一番。

好消息是，來(lái)到約定的2021年，保利物業(yè)期內(nèi)錄得收入107.83億元，在管面積4.65億平方米、凈利潤(rùn)8.46億元，如愿實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

此后幾年，保利物業(yè)都保持著營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但整體增速有所放緩，且本就處于行業(yè)低位的毛利率也在2024年有所回落。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、物聊社整理

這些表現(xiàn)，離不開(kāi)母公司保利發(fā)展一直以來(lái)的支撐。

自2002年保利完成股份制改革以來(lái)，不論是同年提出的“三個(gè)為主，兩個(gè)結(jié)合”、還是升級(jí)之后的“一主兩翼”、“三大主業(yè)”，抑或是2025年最新提出的“再造一個(gè)新保利”，都將物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)納入其中。

業(yè)務(wù)輸送方面，此前于2019年，觀點(diǎn)新媒體與保利物業(yè)時(shí)任總經(jīng)理吳蘭玉在一場(chǎng)面對(duì)面對(duì)話中，深入探討了這方面的看法。

吳蘭玉坦言，在起步的前幾年，保利物業(yè)更多是跟隨著保利發(fā)展的腳步，服務(wù)業(yè)態(tài)集中在傳統(tǒng)住宅小區(qū)，基本上依托于強(qiáng)大的母公司成長(zhǎng)起來(lái)。

不過(guò)，保利物業(yè)也要分清“依托”與“依賴”的區(qū)別。

“有一個(gè)強(qiáng)大的母公司并非壞事，在某種程度上是優(yōu)勢(shì)。背靠母公司的雄厚實(shí)力與品牌效應(yīng)，給保利物業(yè)自身獨(dú)立發(fā)展帶來(lái)巨大支持。保利物業(yè)依托母公司，但不完全依賴母公司。”對(duì)于與母公司的關(guān)系，吳蘭玉如此理解。

以2019年至2024年為例，保利物業(yè)在管面積由2.87億平方米躍升至8.08億平方米，其中來(lái)自保利發(fā)展的比例由44.9%減少至34.6%，來(lái)自第三方的比例則由55.1%提升至65.4%。

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但在第三方客戶“撐厚”業(yè)務(wù)規(guī)模的背后，保利物業(yè)也承受了不少回款壓力。

上市以來(lái)，保利物業(yè)來(lái)自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)不斷疊加。到2025年上半年，總貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)39.26億元，其中來(lái)自第三方的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)32.8億元，占比高達(dá)83.55%。

大物業(yè)

細(xì)數(shù)保利物業(yè)近十年來(lái)的發(fā)展策略，總體上都緊跟國(guó)家戰(zhàn)略，因此稱其為“國(guó)家隊(duì)”選手也不為過(guò)。

這也要從入局公共服務(wù)說(shuō)起。

2016年，隨著“2+4”全國(guó)市場(chǎng)化戰(zhàn)略落地，保利物業(yè)正式進(jìn)駐浙江嘉善縣西塘古鎮(zhèn)景區(qū)，包攬環(huán)境秩序管理、安全管理、商戶經(jīng)營(yíng)以及景區(qū)秩序等管理與服務(wù)工作。

僅過(guò)去一年時(shí)間，保利物業(yè)便助力西塘古鎮(zhèn)升級(jí)為國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)，并在同年開(kāi)始涉足城鎮(zhèn)公共服務(wù)管理。

2018年，保利物業(yè)發(fā)布公共服務(wù)品牌“鎮(zhèn)興中國(guó)”，業(yè)態(tài)范圍涵蓋各種城鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、景區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，并向具有“公共性”的業(yè)態(tài)延伸，如教研物業(yè)、醫(yī)療物業(yè)、公共交通系統(tǒng)等。

“鄉(xiāng)村振興是國(guó)家的一號(hào)戰(zhàn)略，現(xiàn)在提得最多的是美麗鄉(xiāng)村，未來(lái)也會(huì)有城市治理、社會(huì)治理的方向。”吳蘭玉曾如此表示。

公共服務(wù)試水成功之后，保利物業(yè)繼續(xù)拓寬業(yè)態(tài)橫截面，開(kāi)始尋路“大物業(yè)”。

2019年，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)又是一個(gè)新節(jié)點(diǎn)，保利物業(yè)也適時(shí)提出了“大物業(yè)”戰(zhàn)略。

與“小物業(yè)”相對(duì)，“大物業(yè)”包括全域物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全民物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)以及全價(jià)值物業(yè)。

例如，在2020年，保利物業(yè)以2180萬(wàn)元/年的價(jià)格中標(biāo)無(wú)錫市首個(gè)“城市物業(yè)”試點(diǎn)項(xiàng)目——錫東新城商務(wù)區(qū)全域化管理，開(kāi)啟城市全域化模式。

服務(wù)內(nèi)容包括城市綜合管理服務(wù)、道路保潔、景觀亮化維修服務(wù)、風(fēng)光帶物業(yè)管理服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)以及基于上述任務(wù)的社會(huì)治理體系創(chuàng)新試點(diǎn)、宣傳引導(dǎo)等內(nèi)容。

今年11月底，保利物業(yè)進(jìn)一步提出“保利全域服務(wù)模式”以及“景城全域服務(wù)體系”，后者包括景城規(guī)劃、景城運(yùn)營(yíng)、景城治理、景城生態(tài)等四個(gè)核心產(chǎn)品，將服務(wù)內(nèi)容從傳統(tǒng)的保安、保潔提升到區(qū)域治理與運(yùn)營(yíng)。

不久后，保利物業(yè)與龍港市國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣告“保利全域景城模式”首個(gè)戰(zhàn)略級(jí)合作落地。

距離提出新模式不到一個(gè)月時(shí)間，保利物業(yè)便出資500萬(wàn)元成立廣東保民城市景區(qū)運(yùn)營(yíng)有限公司，該新公司所屬行業(yè)為公共設(shè)施管理業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍與前不久提出的景區(qū)服務(wù)模式內(nèi)容完全重合。

來(lái)源于公開(kāi)資料、物聊社整理

物聊社認(rèn)為，近十年各種戰(zhàn)略不斷更迭升級(jí)，歸根結(jié)底，保利物業(yè)想要做到的是在公共服務(wù)賽道闖出一片天地。

同樣以上市后數(shù)據(jù)為例，2019年，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)的收入約為4.81億元，僅占物業(yè)管理服務(wù)總收入的約12.5%；到了2024年，該分部收入已達(dá)到29.43億元，在物業(yè)管理服務(wù)總收入中的占比提升至25.2%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、物聊社整理

另外，針對(duì)中資企業(yè)商辦服務(wù)，保利物業(yè)又提出了“國(guó)資服務(wù)”概念，并在觀點(diǎn)主辦的2020博鰲房地產(chǎn)論壇上推出“星云企服”品牌，代表著保利物業(yè)“大物業(yè)”戰(zhàn)略正式應(yīng)用于商辦服務(wù)業(yè)態(tài)。

2024年，順承“國(guó)資服務(wù)國(guó)資”理念，保利物業(yè)進(jìn)一步提出“大后勤”服務(wù)，對(duì)接國(guó)資企業(yè)的獨(dú)特需求。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年第三季度，保利物業(yè)約60%新合約價(jià)值來(lái)自to G（To Government）領(lǐng)域。

保利潤(rùn)

立足2025年，這是充滿機(jī)遇又危機(jī)四伏的一年，尤其是人工智能、能源等新興業(yè)態(tài)給物企們帶來(lái)了不少跨界合作的空間。

這一年，對(duì)于新興領(lǐng)域，物企已然不是初探的態(tài)度，而是通過(guò)業(yè)務(wù)合作、入股投資等方式深入其中，業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)也由此打開(kāi)。

例如，僑銀股份自2023年開(kāi)始數(shù)智化方面的布局，2025年則開(kāi)始明顯加快數(shù)智化投入。2025年2月，僑銀股份提出要出資不超過(guò)10億元在江蘇吳江投資僑銀人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)總部項(xiàng)目；7月，僑銀智能服務(wù)機(jī)器人超級(jí)工廠項(xiàng)目正式落地。

再比如，2024年，華潤(rùn)隆地與華潤(rùn)燃?xì)庠谙愀酆炇鸷腺Y公司協(xié)議，共同推動(dòng)包括充電樁、加氫站、新能源加注船、樓宇節(jié)能在內(nèi)的多項(xiàng)關(guān)鍵業(yè)務(wù)。

到了2025年，華潤(rùn)隆地已落地超級(jí)充電站逾700個(gè)，覆蓋港島、九龍及新界；同時(shí)，與美的樓宇科技進(jìn)行合作，聚焦綠色低碳轉(zhuǎn)型、數(shù)智化建設(shè)、資產(chǎn)投資與產(chǎn)業(yè)協(xié)同三大業(yè)務(wù)。

隨著業(yè)務(wù)越發(fā)向縱深發(fā)展，物企們或許更想在有限的資源上創(chuàng)造更多的價(jià)值，追求極致的性價(jià)比，這也就意味著一些沒(méi)有利潤(rùn)、甚至虧損的物業(yè)項(xiàng)目不再被放在未來(lái)規(guī)劃里面。

因此，對(duì)于不少物企來(lái)說(shuō)，壓在身上的不僅僅是收繳難、成本高、競(jìng)爭(zhēng)大等重?fù)?dān)，還有新興賽道轉(zhuǎn)眼或?qū)⑷藵M為患的緊迫感。

綜合考量之下，大多都不約而同地選擇了主動(dòng)撤場(chǎng)，在財(cái)務(wù)報(bào)告中也多見(jiàn)“退出低質(zhì)項(xiàng)目”類似字眼。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2025年1-9月，全國(guó)已公開(kāi)披露物業(yè)撤場(chǎng)的案例（住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目）已經(jīng)超過(guò)120起，比上年同期翻了一番。

在住宅業(yè)態(tài)也有相當(dāng)一部分比重的保利物業(yè)也加入了“退場(chǎng)潮”。

近期，保利（江蘇）物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司發(fā)出物業(yè)退場(chǎng)函，將于2025年12月31日合同到期后，正式退出位于江蘇省鎮(zhèn)江市的句容臺(tái)灣小鎮(zhèn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)。

自2022年1月1日起，江蘇保利物業(yè)便開(kāi)始承接句容臺(tái)灣小鎮(zhèn)中的“臺(tái)北國(guó)際社區(qū)”“臺(tái)北上上城”“墅園”及“碧翠山莊”等四個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，分別簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

長(zhǎng)達(dá)4年的物業(yè)服務(wù)中，江蘇保利物業(yè)為該項(xiàng)目投入大量人力、物力和財(cái)力。然而，由于地產(chǎn)空置費(fèi)用無(wú)法及時(shí)結(jié)算，該區(qū)域公司現(xiàn)金流陷入嚴(yán)重困境，虧損情況日益加劇。

經(jīng)過(guò)審慎研究與全面評(píng)估，江蘇保利物業(yè)決定不再續(xù)簽合同，退出該項(xiàng)目。

不過(guò)，當(dāng)成本與服務(wù)產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，撤場(chǎng)并不是保利物業(yè)的唯一選擇。

物聊社了解到，同樣是2025年，在重慶一住宅項(xiàng)目，保利物業(yè)推出“保利智選物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)”，把物業(yè)服務(wù)模塊化、套餐化，實(shí)現(xiàn)從內(nèi)容到價(jià)格到服務(wù)履約的全程透明。

在與業(yè)主協(xié)商時(shí)，保利物業(yè)提出了涵蓋5大模塊、588項(xiàng)具體標(biāo)準(zhǔn)的《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)清單》，推出不同梯次的服務(wù)套餐，讓業(yè)主在信息對(duì)稱的情況下做出選擇。

實(shí)際上，2024年12月，萬(wàn)科物業(yè)就提出過(guò)類似的服務(wù)模式——“彈性定價(jià)”，將物業(yè)服務(wù)拆解為多項(xiàng)“底線服務(wù)”和“可選服務(wù)”，把大部分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做成了選擇題，業(yè)主的繳費(fèi)意愿得到大幅提升。

在2025年半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，保利物業(yè)管理層曾表示：“對(duì)于注重品質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，短期會(huì)受到?jīng)_擊和市場(chǎng)重構(gòu)秩序的陣痛。但長(zhǎng)期來(lái)看，這種變化加速了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，也創(chuàng)造了一些市場(chǎng)整合的機(jī)會(huì)，所以整體來(lái)看是利好。”

因此，上半年，保利物業(yè)總體毛利率沒(méi)能擺脫微幅下降狀態(tài)，期內(nèi)下降1.08個(gè)百分點(diǎn)至19.38%。

其中，除了社區(qū)增值服務(wù)毛利率上升1.08個(gè)百分點(diǎn)至39.93%，物業(yè)管理服務(wù)基本與2024年同期持平，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下降了6.84個(gè)百分點(diǎn)至11.21%。

整體來(lái)看，上半年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83.92億元，同比增長(zhǎng)6.6%；歸母凈利潤(rùn)8.91億元，同比增長(zhǎng)5.3%；毛利維持住了正向增長(zhǎng)，錄得約16.23億元，同比增加1%；期內(nèi)溢利為9.04億元，同比增加5.8%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)中報(bào)、物聊社整理

“天下熙熙，皆為利來(lái)；天下攘攘，皆為利往。”保利物業(yè)需要做到的，或許正如其名——“保住利潤(rùn)”。

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