編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年對綠城服務(wù)來說是非常關(guān)鍵的一年。

李海榮與陳浩的離開，特別是前者，意味著一代領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)徹底退出。雖然影響力不及創(chuàng)始人宋衛(wèi)平退出，但單論對綠城服務(wù)的貢獻(xiàn)，李海榮絕對居功至偉。

自綠城服務(wù)獨(dú)立運(yùn)營以來，李海榮在管理、制度、模式上的推動作用，甚至超過了宋衛(wèi)平。在她帶領(lǐng)下，綠城服務(wù)完成了“從零到一”的創(chuàng)業(yè)闖關(guān)。

然而天下無不散之筵席，隨著時間推移，李海榮意識到不管是從主觀還是客觀出發(fā)，自己都應(yīng)該放手。她選了一位接班人，并逐漸移交權(quán)力，這個人正是現(xiàn)任主席楊掌法。

完成交接后，綠城服務(wù)正式進(jìn)入新的階段。

新掌門人楊掌法是2002年就加入綠城服務(wù)的老員工，對公司內(nèi)部也可以說是了如指掌，但接下來要走的路同樣不輕松：業(yè)績增速放緩、股價下跌、盈利能力改善等問題在等待著他。

元老離席

2020年初的一場慶典上，李海榮用一句話概括了綠城服務(wù)的創(chuàng)業(yè)歷程：“從三個人拼一張桌子，從五千塊的平均年薪，一直到今天集聚88600服務(wù)者的上市集團(tuán)公司。”

結(jié)合她的經(jīng)歷來看，這句話應(yīng)該沒有夸大的成分。

1995年1月6日，杭州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立，創(chuàng)業(yè)初期團(tuán)隊(duì)僅有10人。

盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，但創(chuàng)始人宋衛(wèi)平在開發(fā)丹桂花園等早期項(xiàng)目時，就注重建筑質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境營造。因此，盡管綠城的地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未步入正軌，銷售規(guī)模還沒幾個億，還是設(shè)置了一個物業(yè)公司。

只不過，那個年代房地產(chǎn)行業(yè)正處于起步階段，物業(yè)服務(wù)更是一片混沌。宋衛(wèi)平所設(shè)置的物管板塊只是一個雛形，并未形成明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展方向等。這種狀況，直到李海榮到來才有所改變。

1997年，李海榮加入綠城房地產(chǎn)集團(tuán)，并接下了物業(yè)公司的擔(dān)子。

那個時候，杭州整個物管行業(yè)都處于“草莽”時代，對物管的理解僅停留在“保潔掃掃地，保安站站崗”。

李海榮對物管也沒有具體的概念，為了完成老板交代的任務(wù)，規(guī)范綠城物業(yè)初期的管理和標(biāo)準(zhǔn)問題，她“三訪上海”，并成為一個廣為流傳的故事。

1998年5月開始，李海榮先后三次從杭州到上海“偷師”，方法也極其簡單，就是去往當(dāng)?shù)毓芾肀容^好的小區(qū)，找到長凳一坐半天，觀察小區(qū)內(nèi)物管人員的做法，回去后就在綠城物業(yè)內(nèi)部推廣開來。

第一次“偷師”時，李海榮學(xué)會了給物管員工配備統(tǒng)一的工作服和購買了一批清潔毛巾；第二次，她給綠城物業(yè)帶回了查崗、巡邏、記錄和開設(shè)宣傳欄的制度；第三次從上?；貋砗?，李海榮給每個小區(qū)設(shè)立了一個“質(zhì)量管理員”崗位。

同年8月，學(xué)有所成的李海榮提議，將綠城物業(yè)從綠城房產(chǎn)集團(tuán)的下屬部門中分拆出來獨(dú)立運(yùn)營，這就是“綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司”的來由。

在這之后十余年時間里，李海榮作為綠城物業(yè)唯一董事，帶領(lǐng)公司摸著石頭過河。研究行業(yè)走勢，結(jié)合創(chuàng)始人意見，不斷制定及調(diào)整公司戰(zhàn)略與核心業(yè)務(wù)，最終迎來了上市時機(jī)。

2015年11月，綠城物業(yè)打破了“唯一董事”局面，李海榮出任執(zhí)行董事兼董事會主席，楊掌法、吳志華、陳浩等管理層也一同站到臺前，獲委任為公司執(zhí)行董事。

次年7月，綠城物業(yè)在港交所主板正式掛牌上市，股票簡稱“綠城服務(wù)”，成為繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家之后，第四家在港交所上市的內(nèi)地物業(yè)公司。

這一年，李海榮59歲，已經(jīng)開始考慮管理層接班的問題。

2018年，時任行政總裁的楊掌法獲任為董事會副主席，并開始深度介入公司戰(zhàn)略與核心業(yè)務(wù)的決策，當(dāng)時被外界普遍解讀為接班信號的開端。

之后的一年，交接步伐明顯加快，李海榮先后辭去了中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長等具有行業(yè)影響力的社會職務(wù)，均由楊掌法接任。

2019年，李海榮把自己持有的14.88%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給56名高級管理層；2021年12月底，辭去董事會主席及授權(quán)代表職務(wù)，調(diào)任為非執(zhí)行董事，完成了股權(quán)與職務(wù)的交接，事了拂衣去。

此后幾年，李海榮保留著一個非執(zhí)行董事頭銜，但已不參與公司經(jīng)營，也不在公眾視野之中露面，過上了退休生活。

直到2025年12月9日，綠城服務(wù)發(fā)布了一則非執(zhí)行董事辭任公告，李海榮完成了與綠城服務(wù)最后的告別。

特立獨(dú)行的代價

獨(dú)立運(yùn)營最初十余年里，綠城服務(wù)的規(guī)模得到了極大提升，但公司高速增長的動力也很快就出現(xiàn)了頹勢。

數(shù)據(jù)顯示，2013年物業(yè)TOP100中企業(yè)中，有77家管理面積增長率在62.7%-249.9%區(qū)間，最高能夠達(dá)到541.7%；對應(yīng)經(jīng)營收入增長率在80.7%-295.4%之間。這一年，綠城服務(wù)營業(yè)收入、服務(wù)面積的漲幅分別只有25.59%、26.28%。

2014-2019年，綠城服務(wù)營收增速大部分處在27%-30%區(qū)間，在管面積規(guī)模增速則在20%-30%之間。

有分析認(rèn)為，綠城服務(wù)“慢于”同行，最主要原因是獨(dú)特的股權(quán)結(jié)構(gòu)。

宋衛(wèi)平雖是綠城集團(tuán)創(chuàng)始人，但早已退出綠城集團(tuán)的主要經(jīng)營管理。中交接盤后的，綠城中國對綠城服務(wù)實(shí)際上也沒有控制權(quán)，持股比例僅為4.28%，二者接近合作關(guān)系，這也是楊掌法一直以來稱綠城服務(wù)為“第三類物企”的原因。

這種狀態(tài)使綠城服務(wù)的獨(dú)立性和財(cái)務(wù)安全性更優(yōu)，但也無法像其他物企那樣得到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)輸血，未能完全吃上地產(chǎn)時代的紅利。

雖然綠城自主開發(fā)和代建部分項(xiàng)目也會交由綠城服務(wù)管理，但數(shù)量明顯過少，難于滿足物業(yè)公司的擴(kuò)張需求。

從在管面積來源來看，截至2025年上半年，綠城服務(wù)來自綠城房產(chǎn)的比例為17.5%。

另一方面，綠城服務(wù)有時候還會將部分業(yè)務(wù)出讓。比如2020年，綠城服務(wù)收購中奧到家合計(jì)18.67%股權(quán)，同時成立合資公司，約定綠城服務(wù)優(yōu)先將不承接的物管項(xiàng)目推薦給中奧到家，且將委聘中奧到家承接清潔、保安、保養(yǎng)及電梯維護(hù)等外包業(yè)務(wù)。

以上種種都是綠城服務(wù)選擇“獨(dú)行”付出的代價。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，李海榮之所以選擇于2021年卸下主席職務(wù)，業(yè)績增長放緩是很重要的原因。但是，綠城服務(wù)增速放緩的問題隨著時間推移卻愈發(fā)突出。

圖片來源：企業(yè)年報、物聊社整理

2020-2024年及2025上半年，綠城服務(wù)營收同比增速分別為17.8%、24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、6.1%，業(yè)績增長步伐明顯放慢，且在2024年僅有個位數(shù)。

從數(shù)據(jù)來看，綠城服務(wù)營收增速從2021年開始就在逐年下降，并在2024年跌至個位數(shù)。具體來看，2020-2024年以及2025上半年增速分別17.8%、24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、6.1%。

與其他幾家頭部物企同期表現(xiàn)作對比，綠城服務(wù)較為中規(guī)中矩。

增速放緩讓綠城服務(wù)處于“失約”邊緣——2025年初時，提出了2025年市拓年飽和營收不低于40億元的外拓目標(biāo)。從期中答卷來看，上半年實(shí)現(xiàn)新拓年飽和營收僅有15.2億元，不及年度目標(biāo)的一半。

外拓方面的失利，既是綠城服務(wù)“特立獨(dú)行”的代價，也是物業(yè)行業(yè)的當(dāng)頭一棒。

近兩年，隨著“質(zhì)價相符”呼聲高漲，物企與業(yè)主之間的矛盾也愈發(fā)難以調(diào)解，給企業(yè)造成的最直接影響便是收繳率、滿意度下降，虧損項(xiàng)目數(shù)量激增。

在物業(yè)行業(yè)“降費(fèi)”“撤場”大背景下，綠城服務(wù)這兩年退盤規(guī)模逐漸高企。公開資料顯示，2025年內(nèi)陸續(xù)退出了江蘇昆山華府莊園、青島明月聽瀾、伊犁博學(xué)苑小區(qū)等項(xiàng)目。

從上述圖表可以看出，自從進(jìn)入2023年后，綠城服務(wù)退出項(xiàng)目面積突然增長175%，達(dá)到了3880萬平方米，占當(dāng)年在管面積比例8.7%，2024年有一定改善，但退出面積依然高達(dá)3690萬平方米。

另一邊，綠城服務(wù)近兩年也消耗了不少儲備，2023、2024年以及2025上半年儲備面積分別同比減少了2.0%、3.9%、2.9%。

不過整體儲備規(guī)模仍比較可觀，足以支撐未來一定時間的增長。

經(jīng)營層面失色，疊加行業(yè)調(diào)整，導(dǎo)致綠城服務(wù)在資本市場的表現(xiàn)也逐漸走低。從2021年初到2025年末，綠城服務(wù)公司股價降幅超過45%，從巔峰11.78港元來到了2.14港元。

為了應(yīng)對股價下跌，綠城服務(wù)成為了回購股份最積極的物企之一。2022-2025年分別斥資8598萬港元、1.424億港元、7547萬港元、1.32億港元，回購1760萬股、4434.4萬股、2599.6萬股、3194.6萬股，四年累計(jì)花費(fèi)4.36億港元回購約1.2億股。

新問題與舊難題

除了股價，楊掌法接管綠城服務(wù)后還面臨著諸多經(jīng)營層面的難題。

一直以來，綠城服務(wù)都關(guān)注增值服務(wù)，2007年時就開始探索園區(qū)生活服務(wù)體系，最初還一度被認(rèn)為只是一次概念炒作。

經(jīng)過幾年探索，綠城服務(wù)摸索出了健康服務(wù)、文化教育服務(wù)、居家生活服務(wù)三大類增值服務(wù)，并形成品牌活動、產(chǎn)品系列和運(yùn)作方式，自建了20余家專業(yè)公司提供核心服務(wù)產(chǎn)品，從中賺取平臺或廣告收入，類似于用“批發(fā)商”的商業(yè)模式做“零售”，打造了一種創(chuàng)收新模式。

2013年，綠城服務(wù)營收規(guī)模增速放緩時，李海榮就提出：2014年將發(fā)展作為主旋律，致力于實(shí)現(xiàn)1.5億平方米的市場目標(biāo)、營業(yè)收入超過25億元的經(jīng)營目標(biāo)。而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要方式是要深化“園區(qū)服務(wù)體系”。

再后來，綠城服務(wù)成功闖入資本市場，繼續(xù)深耕園區(qū)服務(wù)板塊，還在2017-2019年進(jìn)行了一系列針對園區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的收并購。

比如，2017年通過成立合營公司China CVS投資布局于北京區(qū)域的線下便利店，并以約5.6億元的價格從摩根士丹利手上收購了北京連鎖便利店品牌"好鄰居"；2018年，領(lǐng)投了音樂教育平臺FingerB輪融資，并助其布局線下直營實(shí)體店；2019年，押注文化教育板塊，花費(fèi)3.2億元收購澳洲一家教育公司MAG56%股權(quán)。

經(jīng)過一系列投資，綠城服務(wù)園區(qū)服務(wù)板塊從最初的園區(qū)產(chǎn)品服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間服務(wù)三類子業(yè)務(wù)，新增了物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)、文化教育服務(wù)兩類業(yè)務(wù)，整個板塊總收入比重也從2016年的13%上升到了2024年的18.2%。

然而，園區(qū)增值服這個“錨點(diǎn)”，在最近幾年出現(xiàn)了些許松動。

2023年，綠城服務(wù)由于持有的China CVS權(quán)益及其發(fā)行的可轉(zhuǎn)換債券，最終計(jì)提1.54億元減值撥備，從而導(dǎo)致年內(nèi)凈利潤增速低于核心經(jīng)營利潤增速。

此外，當(dāng)初重金收購的澳洲教育公司MAG，雖然業(yè)務(wù)規(guī)?？傮w有所增長，但盈利狀況出現(xiàn)明顯下滑，為了提前止損，在2024年11月份選擇將其中22.4%股權(quán)出售。

圖片來源：企業(yè)報告、物聊社整理

投資失敗的結(jié)果是園區(qū)服務(wù)增速出現(xiàn)明顯下滑，特別是在2024年，綠城服務(wù)不再將MAG納入并表范圍后，該業(yè)務(wù)出現(xiàn)了首次負(fù)增長，2025上半年延續(xù)了這一趨勢，且跌幅略微擴(kuò)大至6.0%。

2025年2月，綠城服務(wù)園區(qū)業(yè)務(wù)的靈魂人物陳浩辭去執(zhí)行董事職務(wù)，被外界解讀成“為上述投資結(jié)果買單”。

與此同時，自2022年將科技服務(wù)分拆出來后，園區(qū)服務(wù)總收入比重驟減，2025上半年比例僅14.6%，甚至不及2017年水平。

值得一提的是，2025年上半年，綠城服務(wù)將科技服務(wù)合并到咨詢服務(wù)板塊，理由是兩業(yè)務(wù)之間的客戶群體重疊性比較高。

于是，綠城服務(wù)從“四輪驅(qū)動”倒退回“三駕馬車”業(yè)務(wù)模式。

另一方面，由于過去的收并購，綠城服務(wù)園區(qū)服務(wù)模塊有相當(dāng)比例采取了重資產(chǎn)運(yùn)營模式，比如社區(qū)教育部分采用重資產(chǎn)自持物業(yè)的方式運(yùn)營。

“輕重兼?zhèn)?rdquo;模式下，高昂的進(jìn)入成本拉低了利潤率，綠城服務(wù)旗下園區(qū)業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)不及其他物企的增值服務(wù)毛利率。

圖片來源：企業(yè)報告、物聊社整理

縱向?qū)Ρ葋砜矗G城服務(wù)園區(qū)服務(wù)毛利率整體呈現(xiàn)下降趨勢，從2020年28.2%降至2023年21.5%，2025年上半年恢復(fù)至26.6%水平。

橫向來看，綠城服務(wù)的表現(xiàn)與中海物業(yè)、保利物業(yè)等同行相比基本處于墊底狀態(tài)，2025上半年表現(xiàn)較優(yōu)的是華潤萬象生活與保利物業(yè)，增值服務(wù)毛利率水平分別為40.4%、39.9%。

實(shí)際上，綠城服務(wù)的低毛利率不僅體現(xiàn)在園區(qū)服務(wù)上，而是整體毛利率水平處于“跑輸大市”地位。

觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，62家上市物企毛利率均值約為22.44%，盡管綠城服務(wù)近兩年毛利率水平有一定改善，但仍低于行業(yè)平均值。

在項(xiàng)目收費(fèi)端，綠城服務(wù)2020-2024年及2025上半年錄得平均物業(yè)費(fèi)為3.2、3.21、3.2、3.24、3.24、3.21元/平方米/月，一直維持在高位，項(xiàng)目整體收繳率也常年保持在90%以上。

但也要注意到，綠城服務(wù)銷管費(fèi)率同樣有待壓降，2024年為8.4%，2025上半年為7.9%。

銷管費(fèi)率高企最直接的后果，便是綠城服務(wù)的凈利率持續(xù)處于筑底階段。

2025上半年，綠城服務(wù)凈利率約為6.8%，低于行業(yè)均值近1個百分點(diǎn)，同期62家物企凈利率均值約7.79%。

這也是領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)決意要進(jìn)行改革的原因。綠城服務(wù)行政總裁金科麗曾公開表示：“2025年，綠城服務(wù)將以深化改革全面執(zhí)行為總綱，聚焦戰(zhàn)略落地、精益運(yùn)營、系統(tǒng)躍遷三大主線，不斷實(shí)現(xiàn)從組織變革驅(qū)動向服務(wù)創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變。”

與此同時，綠城服務(wù)的應(yīng)收賬款規(guī)模也處于行業(yè)“頂流”，2023-2024年以及2025上半年各期末分別為46.54億元、53.8億元、68.38億元，同比增速分別為21.2%、15.6%、14.6%，均高于營收增速；同期，營業(yè)收入的同比增速分別為17.1%、6.5%、6.1%。

最后，綠城服務(wù)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)換周期也在與日俱增，2021-2024年及2025上半年分別是49天、69天、82天、90天、107天，“收債”能力還需提升。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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