編者按：在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 在《創(chuàng)業(yè)維艱》里有一句話：“一切順利時，成為一家好公司并不難，但是遇到困難時，公司的好壞可能就是生與死的差別。“

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整期，越來越多民營企業(yè)倒下，也有例如融創(chuàng)、旭輝、碧桂園等企業(yè)在債務(wù)重組取得積極進展，冀望找到新的方向。

這意味著，一個房地產(chǎn)的舊時代終結(jié)了，取而代之的是一個以質(zhì)量取代速度、以運營取代開發(fā)、以長期主義取代短期逐利的新時代。

前方的道路依然挑戰(zhàn)重重，但方向已明確。

過去三年時間里，旭輝猶如在穿越百里戈壁，努力維持運營，聚焦化債及保交樓，并未在重資產(chǎn)業(yè)務(wù)上投入更多資源，而是將重心放在代建、商業(yè)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

正如2022年旭輝控股董事會主席林中在創(chuàng)業(yè)30周年時發(fā)布的一封信中講的那樣，旭輝一定能安然度過調(diào)整，成為“剩者為王”的勝出者。

在荒蕪的大漠戈壁中，除了身邊信任的隊友外，還要跟著旗幟的方向往前走。穿越無人區(qū)，如同穿越時間的裂隙，每一刻都閃耀著未知的火花。

旭輝宣布要重啟的“二次創(chuàng)業(yè)”，亦非坦途。

化債長征

旭輝的化債之路始于2022年11月。

這一年，也是大多數(shù)民營房企暴雷的重要節(jié)點，房企債務(wù)風(fēng)險處置進入深水區(qū)，從“以展期換時間”轉(zhuǎn)向“以削債換新生”。

值得一提的是，旭輝的化債路徑在行業(yè)內(nèi)頗具樣本意義：自啟動境外重組以來，公司成立專項團隊與債權(quán)人委員會常態(tài)化溝通，實控人林中親赴一線推動談判。

重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），涵蓋10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債、1筆永續(xù)債及13筆境外貸款，牽涉銀行、銀團、各類基金等多類投資人。

為平衡不同債權(quán)人訴求，旭輝推出“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”的框架性方案，提供五大類差異化選項，最終獲得92.66%債權(quán)人支持，并于2025年6月獲香港高等法院批準。

境內(nèi)債務(wù)重組方面，旭輝兩度優(yōu)化方案，將現(xiàn)金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提升至40%。

2025年5月，旭輝公布境內(nèi)債券重組框架；7月，優(yōu)化后的方案將現(xiàn)金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提高至40%，并縮短留債展期至7-8年；9月，涉及100.6億元的7筆境內(nèi)公開市場債券重組方案獲表決通過。

值得關(guān)注的是，12月25日，旭輝境內(nèi)債現(xiàn)金回購方案獲投資人超額申請，僅用2.2億元回購資金便完成首批11億元債務(wù)化解，兌付工作于12月31日落地。

2025年12月29日，旭輝控股發(fā)布公告稱，境外債務(wù)重組各項條件均已達成，重組方案正式生效。

整整三年，這家民營房企的境內(nèi)外債務(wù)整體重組畫上句號，這場仗猶如一次長征，歷經(jīng)千難萬險，終究到達了目的地。

重組完成后，旭輝的財務(wù)狀況實現(xiàn)根本性改善，有息負債總額將從2025年中期的842億元壓降至500億元左右，回歸2017年水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)從“短期高息”轉(zhuǎn)向“長期低息”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

更關(guān)鍵的是，未來兩年無需支付境內(nèi)債務(wù)本息、三年內(nèi)無需支付境外債務(wù)本息的安排，為企業(yè)贏得寶貴的經(jīng)營緩沖期。

旭輝控股CFO楊欣表示，2022年以來，近30萬套新房交付奠定了“活下去”的基礎(chǔ)，而此次重組則讓企業(yè)獲得了“站起來，恢復(fù)發(fā)展的機會”。

調(diào)整變革

經(jīng)過漫長的化債長征，旭輝的債務(wù)水平回到2017年的水平。

但時過境遷，房地產(chǎn)行業(yè)也在加速告別高周轉(zhuǎn)舊模式，市場大環(huán)境已經(jīng)回不到2017年，對企業(yè)的考驗也在升級。

2025年，地產(chǎn)行業(yè)依然處于一場深刻且漫長的調(diào)整周期。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資自2022年4月起同比轉(zhuǎn)負，已連續(xù)45個月下降；2025年1-12月房屋新開工面積同比下降20.4%，新建商品房銷售額同比下降12.6%。行業(yè)依然承壓前行。

從2025年1月至12月的累計合同銷售數(shù)據(jù)來看，旭輝集團累計合同銷售金額約為人民幣161億元，累計合同銷售面積約為154.79萬平方米，合同銷售均價約為人民幣10900元/平方米，股東權(quán)益應(yīng)占合同銷售金額約人民幣82.9億元。

客觀來看，民營房企銷售普遍腰斬背景下，旭輝的下滑更多是行業(yè)共性問題。

財報顯示，2025年上半年，旭輝營業(yè)收入122.81億元，同比下降39.22%；歸母凈利潤虧損63.58億元，較上年同期進一步擴大。

投資物業(yè)租金收入7.86億元、物業(yè)管理收入33.75億元，持續(xù)保持增長，未償還債務(wù)總額較上年同期下降約44億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額繼續(xù)取得正數(shù)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

土地市場旭輝繼續(xù)維持零買地，于2025年6月30日，土地儲備總建筑面積約為2730萬平方米，集團應(yīng)占土地儲備建筑面積約為1610萬平方米。

交付力依然是旭輝的核心能力，12月31日，旭輝集團宣布2025年在全國31城49項目交付超2.2萬套新房。

那么，房地產(chǎn)市場將向何處去？旭輝未來的方向在哪里？

2026年元旦，旭輝控股董事局主席林中發(fā)布新年致辭，提出“不放棄、信自己”。展望未來，旭輝將堅定轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低負債、高質(zhì)量”的發(fā)展模式。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，從新一輪組織架構(gòu)與人員調(diào)整開始。

2026年來臨前，旭輝集團宣布進行新一輪的組織架構(gòu)和人員調(diào)整，涉及多個區(qū)域集團的撤銷與重組，旨在進一步聚焦核心區(qū)域并推動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。同時，集團內(nèi)部也進行了一系列人事變動，以適應(yīng)市場變化和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需求。

公開資料顯示，此次調(diào)整的核心方向是全面收縮，聚焦于核心區(qū)域，并推動輕重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分離。

據(jù)悉，旭輝集團撤銷東南、華南等區(qū)域集團及多個城市公司，組建覆蓋六省的華東區(qū)域事業(yè)部與五省的華南區(qū)域事業(yè)部。

合并之后，旭輝集團的區(qū)域業(yè)務(wù)版圖還剩下北京、華西、山東、華東、華南。

其中，新的華東區(qū)域事業(yè)部負責(zé)上海、浙江、江蘇、福建、安徽和江西；新的華南區(qū)域事業(yè)部負責(zé)廣東、湖南、湖北、廣西和海南。

與此同時，這次組織架構(gòu)調(diào)整也同步推進旭輝建管的精細化改革，撤銷建管蘇皖區(qū)域、建管東南區(qū)域、建管上海區(qū)域等區(qū)域，并分別組建成立建管蘇南公司、建管上海公司、建管浙江公司、建管安徽公司、建管蘇北公司、建管廣東公司。

代建棋局

顯然，代建成為了旭輝戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的“關(guān)鍵”棋子。

旭輝建管在調(diào)整后，正式確立了二級管控體系，新成立的六家建管二級公司，“一把手”幾乎清一色為實戰(zhàn)派猛將。

從人員構(gòu)成上看，蘇南公司沙歡、安徽公司唐松、蘇北公司王正均為旭輝老將，他們曾是旭輝集團區(qū)域公司營銷總。

也有來自華潤、萬科系背景的浙江公司賁宇、上海公司張杰偉、廣東公司李業(yè)宏。

從管理層的排兵布陣，看得出旭輝這場組織架構(gòu)大動作的背后，是應(yīng)對行業(yè)變局、降低經(jīng)營風(fēng)險、切換發(fā)展模式的必走一步棋。

據(jù)市場分析人士稱，旭輝正通過戰(zhàn)略調(diào)整為“重新站起來”鋪路。

2025年8月15日的25周年內(nèi)部信中，林中明確了旭輝“二次創(chuàng)業(yè)”的三大核心賽道，聚焦“收租、自營開發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”三大板塊，對標鐵獅門、黑石等國際知名企業(yè)，計劃三年內(nèi)實現(xiàn)重新“站起來“。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，聚焦核心與轉(zhuǎn)型突圍已成行業(yè)共識：傳統(tǒng)土地投資高度聚焦核心城市核心地段。同時，加速向代建及商業(yè)運營等輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，推動行業(yè)格局重塑。

代建領(lǐng)域尤為突出，行業(yè)集中度顯著提升，排名首50位企業(yè)市占率已升至約78%。

如今，旭輝的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)獨立成軍，建管業(yè)務(wù)拆分設(shè)立省級公司，成為新的利潤增長極。

事實上，成立近五年，旭輝建管業(yè)務(wù)已逐漸實現(xiàn)全國化布局。

據(jù)旭輝建管官微，2025年新增在管項目79個，累計在管項目超270個。另外，千帆計劃發(fā)展合伙人近563個，推薦項目近413個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官微、觀點指數(shù)整理

據(jù)觀點新媒體觀察，旭輝建管近年來發(fā)展節(jié)奏明顯發(fā)生變化，從2022年破局到2024年快速拓展，再到2024年下半年做了一些經(jīng)營邏輯的調(diào)整，從以往注重規(guī)模到注重“有質(zhì)量的簽約”。

據(jù)透露，2025年旭輝建管代建費毛利在激烈競爭中較往年仍有一定增長；另一方面是項目啟動率，旭輝建管目前對項目的篩選標準要求更高了。

基于這些調(diào)整，旭輝建管從原來“全面開花”的點式機會，開始聚焦回歸蘇州、無錫、常州、合肥、阜陽等重點城市的長期深耕。

“我們一直強調(diào)，代建一定是深耕型的業(yè)務(wù)，在重點地區(qū)、城市深耕，形成規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，才能夠有更好的效益以及長期發(fā)展的空間。”旭輝建管總裁劉冰洋曾如此表示。

旭輝建管2025年新增項目中，國資/政府代建占比增至56%，復(fù)委項目數(shù)量占比為25%，兩者占據(jù)了代建業(yè)務(wù)八成?？梢钥闯觯褫x建管之前對于代建行業(yè)的判斷已經(jīng)得到驗證。

當然，在競爭激烈的代建紅海中，旭輝建管要走的注定是一條崎嶇的路。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

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