編者按：在經(jīng)濟轉型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟與各行各業(yè)高質量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時，我們將對話具有全球視野和豐富學識的經(jīng)濟學者與行業(yè)領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網(wǎng) 在消費分級與存量競爭雙重背景下，華潤萬象生活的“雙線戰(zhàn)略”構建起了一道競爭壁壘。

重奢賽道上，依托15座重奢項目保持領先地位，通過深化與頂奢集團合作，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，深耕高凈值客群；非奢賽道則以輕資產模式積極擴張，聚焦核心城市潛力領域，憑借標準化產品線與非標創(chuàng)新項目實現(xiàn)規(guī)?；季帧?/p>

2025年上半年，華潤萬象生活商業(yè)航道收入同比增長14.6%，購物中心業(yè)務增速19.8%，毛利率升至66.1%，逆勢增長態(tài)勢明顯。

當然，雙線也都有競爭對手：重奢賽道與華聯(lián)SKP、恒隆等對手貼身肉搏，平衡首店資源獲取與高端調性保持成為關鍵；非奢輕資產擴張則需直面龍湖天街、大悅城等企業(yè)的挑戰(zhàn)。

在商業(yè)地產的戰(zhàn)場上，沒有永恒的守成者，只有不斷進化的破局者，華潤萬象生活也需持續(xù)應對增長質量、人才儲備、盈利能力等多重考題。

分化下的雙線壓力

在消費分級日益顯著的市場背景下，華潤萬象生活確立了“重奢”與“非奢”雙線并行的商業(yè)格局，成為國內唯一覆蓋重奢、中高端及非標領域的商業(yè)運營服務商。

這一模式不僅支撐了企業(yè)的多元發(fā)展，也使其在行業(yè)分化中保持了總體穩(wěn)健。

2025年上半年，華潤萬象生活商業(yè)航道實現(xiàn)收入32.67億元，同比增長14.6%。其中購物中心業(yè)務營收22.64億元，增速19.8%，貢獻了商業(yè)航道約三分之二的收入，增速顯著高于板塊整體，成為拉動增長的關鍵力量。

盈利能力方面，商業(yè)航道毛利率較前期提升5.2個百分點至66.1%，遠高于公司整體37.1%，凸顯利潤支柱地位。購物中心業(yè)務高毛利表現(xiàn)，直接帶動了商業(yè)航道整體盈利水平提升。

從運營指標看，作為輕資產服務商，銷售額與出租率是衡量運營能力的關鍵。期內，華潤萬象生活在營購物中心零售額1220億元，同比增長21.1%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

出租率方面，期內在營項目平均出租率為97.1%，較2024年末提升0.4個百分點。近年來該指標雖略有波動，但始終保持在96%以上。

這一穩(wěn)定性得益于華潤萬象生活的品牌資源儲備，目前已合作品牌超16000個，在營品牌超8000個，期內新增引入品牌超1000個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

業(yè)務發(fā)展也為業(yè)主端帶來了顯著收益。

2025上半年，華潤萬象生活業(yè)主端租金收入同比增長17.2%至147億元，凈經(jīng)營收入（NOI）同比增長18.0%至100億元，經(jīng)營利潤率（NOI Margin）提升0.4個百分點至68.2%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

觀點新媒體認為，上述較好表現(xiàn)的核心在于，華潤萬象生活的雙線業(yè)務形成了明確分工與協(xié)同效應。

重奢項目可以抵御行業(yè)波動，成為企業(yè)利潤的“壓艙石”，非奢項目則承接大眾品質消費需求，充當規(guī)模擴張的“增長極”，雙線并行推動企業(yè)在分化市場中的持續(xù)發(fā)展。

綜上，雖然整體運營表現(xiàn)還算穩(wěn)健，但在行業(yè)競爭加劇大背景下，華潤萬象生活的雙線業(yè)務仍會直面各自的挑戰(zhàn)。

其中，重奢商業(yè)主要承壓于行業(yè)分化。當前，重奢品牌自身業(yè)績下滑趨勢并未停止，市場需求也更趨理性，直接對重奢項目的銷售形成沖擊，使得增長面臨考驗。

非奢商業(yè)則面臨日趨激烈的競爭格局，目前普遍存在同質化競爭、輕資產外拓內卷、單店業(yè)績提升難度增大等問題。

重奢守城：防御性深耕

作為國內重奢購物中心數(shù)量最多的運營商，華潤萬象生活當前已布局15座重奢項目，廣泛分布于深圳、沈陽、杭州等一二線核心城市，深圳羅湖萬象城、沈陽萬象城等標桿項目更是奠定了其行業(yè)地位。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

不過，這些重奢項目在2025年面臨著消費市場變化、品牌資源爭奪及同業(yè)競爭升級等壓力，推動華潤萬象生活轉向“防御性深耕”策略。

消費市場方面，當下高端消費整體放緩，客群更趨理性。重奢單品的決策時間有所增加，特別是對非剛需的皮具、成衣等重奢品類，這些從奢侈品集團的業(yè)績表現(xiàn)也能看出。

2025年Q3業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，開云集團(Kering)集團營收34.15億歐元(約39.86億美元)，同比下降10%；路威酩軒集團(LVMH)的有機收入增長1%至182.8億歐元(約213億美元)，增長勢頭較為微弱。

分客群來看，高凈值人群仍是奢侈品消費的核心力量，貢獻了大部分銷售額，但消費更加注重個性化和專屬服務；中產客群更關注保值性與實用性，二手流通性、品牌經(jīng)典款成為核心考量。

與此同時，品牌資源的爭奪也愈發(fā)激烈。相關數(shù)據(jù)顯示，2025上半年奢侈品牌新開門店同比下降38%，非一線城市新店也縮減約48%，Gucci、BV等紛紛從低線城市撤店，聚焦一線與強二線核心商圈。

實際上，過去幾年奢侈品牌曾在低線城市快速擴張，這也導致部分門店效能低、客流不足，品牌稀缺感被削弱。當下，通過關閉低效門店，集中資源打造一線及強二線城市的旗艦店，一定程度上能提升單店效益，強化品牌高端定位。

但這對運營重奢商場的企業(yè)而言，也意味著核心商圈內的重奢商場之間競爭加劇，運營方需要通過更好的合作條件和運營服務來爭取品牌長期入駐。

競爭對手層面，當前國內高端商業(yè)市場主要是內資華潤、華聯(lián)SKP與港資恒隆、太古等幾大運營商之間的競爭。焦點則集中在沈陽、武漢、杭州等核心城市，這些城市目前形成了"一城多奢"的貼身肉搏態(tài)勢。

觀點新媒體認為，“一城多奢”的競爭態(tài)勢使華潤萬象生活需不斷提升項目競爭力以吸引客群。此外，對手也在不斷謀求競爭力的提升，對華潤造成不小的威脅。

如恒隆通過“V.3”戰(zhàn)略加碼核心項目，通過輕資產方式獲取存量項目發(fā)展重奢商場。這意味著，后續(xù)在同一競爭城市，華潤萬象生活接場重奢存量項目的難度將會上升。

以杭州為例，恒隆租賃杭州百大集體物業(yè)實現(xiàn)面積擴容40%，更大的面積意味著更多的品牌店鋪入駐，較大可能會擠壓杭州萬象城的首店儲備，使其在LVMH、開云等的新店指標分配上處于被動。

針對上述挑戰(zhàn)，華潤萬象生活正調整重奢項目的運營策略，更加聚焦高凈值客群，發(fā)力珠寶腕表、頂奢定制等保值品類，弱化價格敏感型入門款依賴，截留本地高凈值客群。

一方面，通過優(yōu)化奢侈品門店布局、擴大核心品牌營業(yè)面積，引入MIU MIU等契合年輕高端客群的個性化品牌，順應奢侈品消費轉型趨勢；另一方面，為核心品牌提供裝修補貼與租金優(yōu)惠，推進“更少但更大”的旗艦店戰(zhàn)略。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

因此，華潤萬象生活多年資源積累成為了抵御風險和市場突圍的關鍵。

據(jù)了解，華潤萬象生活重奢項目與LVMH、開云等奢侈品集團深度綁定，強化彈性租金即銷售額扣點分成模式?，F(xiàn)有情況來看，憑借長期綁定的信任基礎，仍能在核心品牌資源分配中占據(jù)主動。

如深圳灣萬象城與LV、CHANEL等品牌采用“低保底+高分成”模式，銷售達標后商場與品牌共享增長紅利。但品牌也需承諾一定的銷售目標、租期與形象等，且首店或旗艦店需配合商場宣傳，參與聯(lián)合營銷。

目前來看，上述舉措有效對沖了市場下行壓力，對提升客流韌性有顯著作用。如深圳灣萬象城LV二店、CHANEL首店實現(xiàn)了重奢首店和旗艦店快速綁定，項目出租率維持在97%以上。

該項目也成功集齊六大頂奢Hermès、CHANEL、LV、Dior、Gucci、Prada，成為華潤體系內繼沈陽萬象城后第二座“六邊形”重奢萬象城。

除優(yōu)化重奢業(yè)態(tài)外，加大非重奢業(yè)態(tài)的品牌組合調整也是重要舉措。

華潤萬象生活對非重奢業(yè)態(tài)的策略可以概括為——抓住服務體驗類、生活方式類、運動戶外等細分賽道機會，以品牌組合多元化對沖奢侈品消費下降帶來的業(yè)績沖擊。

戶外方面，天津萬象城2025上半年引進Trek、Brompton Junction、Wilson、TOZARK、mont bell等戶外/運動品牌，實現(xiàn)“重奢+生活方式”雙輪驅動。

美妝方面，深圳灣萬象城引入全國首家LAMER美容坊，提供專屬護理間與定制服務，帶動周邊海藍之謎專柜及同樓層LaPrairie、Sisley等美妝品牌銷售，形成“零售+服務”閉環(huán)。

親子業(yè)態(tài)方面，沈陽萬象城奈爾寶親子樂園聯(lián)動場內兒童零售、高端母嬰、家庭餐飲，構建“親子+零售+餐飲”生態(tài)，增強項目全客層競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，國際和重點品牌合作上，運動戶外在華潤萬象生活非奢重點品牌的新合作店鋪數(shù)最多，達到24個；其次是高化和快時尚品牌，分別為13個和10個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

值得注意的是，調整背后，華潤萬象生活也面臨“定位平衡”的問題，即非重奢業(yè)態(tài)占比過高，可能稀釋高端調性，影響重奢品牌入駐意愿。

對此，華潤萬象生活非重奢品牌招商采取精細化策略，僅引入各品類頭部/首店/概念店。如服務體驗類選LAMER美容坊、奈爾寶，運動戶外類選始祖鳥、Lululemon，拒絕大眾快時尚與低客單價業(yè)態(tài)，否決與自身調性沖突的品牌。

此外，對于重奢品牌和非重奢品牌，實行“精準分區(qū)+客群分層”。在保持核心區(qū)域高端屬性的同時，通過主題樓層打造實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補，維持重奢項目品牌勢能同時，盡可能拉高整體客流與坪效。

其中，重奢集中在1-2層核心中庭、臨街黃金位，設獨立入口或動線，與非奢物理上進行分隔，如深圳灣萬象城LV、CHANEL集中于一層，運動戶外與親子業(yè)態(tài)在4-5層，較大限度拉開兩者之間的空間距離。

非重奢品牌則按主題集群思維進行布局，設立服務體驗區(qū)（美容/影院）、生活方式區(qū)（精品超市/文創(chuàng)）、運動戶外區(qū)（雙層旗艦店），不與重奢動線交叉。

觀點新媒體認為，華潤萬象生活當前“防御性深耕”策略契合2025年重奢市場的競爭環(huán)境，通過聚焦核心客群、深化品牌綁定、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，一定程度上有效對沖了市場下行壓力。

長期來看仍需應對兩大核心課題：一是在商業(yè)運營商激烈競爭中，如何持續(xù)獲取稀缺的重奢首店資源；二是如何在非重奢業(yè)態(tài)擴張與重奢高端調性之間維持平衡。

這兩大課題將直接決定華潤萬象生活在國內重奢商業(yè)領域的持續(xù)競爭力。

非奢進?。哼M攻性擴張

與重奢的“守城”形成鮮明對比，華潤萬象生活以非奢項目為主導的輕資產輸出上，展開了一場迅猛的“進攻戰(zhàn)”，并成為規(guī)?；瘮U張的核心武器。

新增外拓上，華潤萬象生活2025年上半年新簽約商業(yè)輕資產外拓項目9個，主要聚焦一二線核心城市，鎖定人口流入、消費升級潛力高的區(qū)域，避免低能級城市的商業(yè)過剩風險。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

其中不乏TOD和存量改造項目——TOD項目合作方大多為地鐵軌道集團，如南京地鐵、杭州地鐵等，契合城市軌交發(fā)展紅利，未來有望依托TOD“交通+社區(qū)+商業(yè)”的流量優(yōu)勢，降低客流培育風險。

細看華潤萬象生活的輕資產落地，可以發(fā)現(xiàn)，構建了分層、分域的產品線矩陣，以適配不同城市能級與區(qū)位的消費需求，實現(xiàn)規(guī)模化擴張與差異化運營的統(tǒng)一。

其中，標準化產品線萬象匯承擔規(guī)模擴張重任，主攻三線城市核心商圈，以及一二線城市非核心區(qū)域，以“區(qū)域型家庭生活中心”為定位，快速搶占市場份額。

非標創(chuàng)新產品則劍指細分賽道，例如義烏天地、北京更新場等，切入城市更新與文旅融合領域，通過非標設計與主題營造打造城市商業(yè)新地標，形成與標準化產品的互補格局。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，華潤萬象生活通過輕資產模式加速在重點城市的發(fā)展，目前已累計管理125座購物中心，其中在25座城市完成“一城多匯”或“多城多匯”布局。

更為關鍵的是，輕資產模式展現(xiàn)出盈利彈性。數(shù)據(jù)顯示，截至2025上半年，除關聯(lián)方外，華潤萬象生活在管第三方項目數(shù)量占比為 24.8%，但貢獻的收入與稅前利潤占比分別達到 30.7% 和 23.9%，顯著高于規(guī)模占比。

這一數(shù)據(jù)無疑印證了輕資產模式“輕投入、高回報”的特性，也成為華潤萬象生活持續(xù)加碼輕資產賽道的核心驅動力。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

項目類型上，華潤萬象生活輕資產拓展主要聚焦兩類項目：一是低效運營的成熟商業(yè)體，主要通過業(yè)態(tài)調整、場景重構實現(xiàn)價值提升；二是新開發(fā)的非自有商業(yè)項目，主要通過輸出品牌與運營能力獲取管理收入。

觀點新媒體認為，存量項目通過精準調改實現(xiàn)低效資產快速轉化，較新建項目長周期模式更具盈利彈性，成功關鍵在于“精準定位+場景創(chuàng)新”的改造方法論。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)披露，觀點指數(shù)整理

2025上半年進行調改提升的存量項目中，上海C.P靜安作為非標項目成效顯著，煥新后零售額同比增長49.6%，租金同比增長27.9%，成為靜安寺商圈年輕力消費新引擎。

具體來看，該項目以“都市零壓力流量場”為定位，通過硬件煥新與首店矩陣激活年輕消費。調改聚焦LG2美食集市與L7餐飲層改造，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區(qū)域首店，打造裸眼3D大屏地標與寵物友好露臺，精準鎖定精英白領與Z世代客群。

與此同時，深圳PA MALL也有不錯成效。對比接盤前，該項目零售額同比增長33.8%，租金同比增長12.8%，填補福田CBD高端商業(yè)空白，成為精英客群品質消費目的地。

調改方向上，項目以“精英風尚地標”為定位，通過打通中庭穹頂優(yōu)化垂直動線，新增12家運動品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等品牌，零售業(yè)態(tài)占比提升30%。

可以發(fā)現(xiàn)，華潤萬象生活對存量項目采取的調改策略，一方面是基于城市能級與區(qū)位特點錨定客群，另一方面推動業(yè)態(tài)體驗化轉型，主動弱化傳統(tǒng)零售占比，重點強化餐飲、體驗及社交功能，進而延長客流停留時長、提升消費頻次。

同時，通過深度運營會員生態(tài)，結合本地需求拓展積分使用場景，借助主題活動策劃與跨界資源聯(lián)動，持續(xù)激活會員活躍度與品牌粘性。

但在輕資產擴張快車道上，華潤萬象生活也同樣面臨著競爭和挑戰(zhàn)。

無論存量改造還是輕資產運營，均需要大量同時具備招商資源、運營管理、市場洞察能力的復合型人才，而這類人才目前已成為行業(yè)稀缺資源。

按行業(yè)平均水平測算，每個輕資產項目需配置8-12人的核心招商運營團隊，若2026年計劃新增20個輕資產項目，僅核心團隊就需新增160-240人。

一旦人才儲備無法跟上項目擴張速度，可能導致部分新項目招商周期延長3-6個月，或運營團隊專業(yè)能力不足，影響項目口碑與盈利表現(xiàn)。

相較于自持項目，輕資產項目無需承擔物業(yè)購置成本，但前期仍需投入大量資源，如派駐管理團隊、對接信息系統(tǒng)、開展市場調研與項目定位策劃等。

除了自身資源外，隨著在管項目的不斷增加，華潤萬象生活與龍湖天街、大悅城、印象城等對手的交鋒頻次也持續(xù)增多。

綜上，華潤萬象生活以非奢為核心的輕資產進攻性擴張戰(zhàn)略成效顯著，通過分層產品線布局、精準存量調改與高效運營轉化，既實現(xiàn)了規(guī)?？焖贁U容，也驗證了模式盈利潛力，成為差異化發(fā)展的核心支撐。

如何在規(guī)模擴張與品質把控間找到平衡，將會是華潤萬象生活非奢賽道持續(xù)進階的關鍵。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。