編者按：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與行業(yè)升級語境下，企業(yè)的發(fā)展方向愈發(fā)清晰--唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機(jī)。但向上的道路并不總是鋪滿玫瑰，有時(shí)也荊棘叢生，考驗(yàn)的是企業(yè)的戰(zhàn)略定力、創(chuàng)新勇氣與持續(xù)生長的生命力。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃并推出“向上而生”年度報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)，共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將對話具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點(diǎn)網(wǎng) “水因地而制流，兵因敵而制勝。故兵無常勢，水無常形。”孫子在千年前寫下的，不僅是兵法，更是流淌在時(shí)光里的“變通”智慧。

如同戰(zhàn)場沒有固定打法那般，資本市場同樣沒有一成不變的劇本，企業(yè)唯有像流水般靈活調(diào)整，才能在起伏的浪潮中尋覓新航向。

中國金茂，一度將視野投向二三線乃至更下沉的市場，以開拓利潤土壤。

然而近兩年樓市調(diào)整，這家企業(yè)再次轉(zhuǎn)身，通過土地?fù)Q倉轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，重新聚焦一二線核心城市，并深耕高端改善產(chǎn)品，在逆風(fēng)中尋找新的生機(jī)。

與此同時(shí)，在行業(yè)整體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的周期里，中國金茂也借“新錢”調(diào)整債務(wù)節(jié)奏、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，筑牢護(hù)城河。

變革時(shí)代，棋局常新。真正的棋手，從不執(zhí)著于過去的走法，落子的思路、行棋的節(jié)奏，必須應(yīng)時(shí)而動、隨勢而轉(zhuǎn)。

這或許也是中國金茂在本輪周期中，交出的一份“動態(tài)解法”。

流動的棋局

中國金茂的故事，始于一場對“家”的重塑。

2011年，首座金茂府問世，方興地產(chǎn)以綠色科技與健康理念為筆，為“高端住宅”寫下全新的注腳，市場的目光，從此被這家企業(yè)牢牢吸引。

但基于對城市潛能的遠(yuǎn)見，2015年，方興地產(chǎn)正式更名為中國金茂，悄然抹去“地產(chǎn)”二字，這家企業(yè)開始了從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營商的涅槃。

城市運(yùn)營戰(zhàn)略，不僅為金茂打開了土地的畫卷，更推動企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步向上。此后多年，金茂近半數(shù)的新增土儲均源自于此。

但長周期、重投入的運(yùn)營模式，在樓市調(diào)整期顯露出壓力：一方面，低能級城市面臨較大的去化壓力；另一方面，大盤開發(fā)沉淀大量資金，迫使企業(yè)重新思考執(zhí)棋思路。

2024年起，中國金茂悄然轉(zhuǎn)向，繼續(xù)進(jìn)行了一系列的調(diào)整與換倉，將目光重新聚焦一二線核心城市。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、公開報(bào)道、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2025年內(nèi)，中國金茂在北京、上海、廣州、武漢、杭州等地區(qū)斬獲21宗地塊，計(jì)容總建面188.78萬平方米。

值得注意的是，上述新增土儲全部落子高能級城市，三四線新增布局基本歸零。

“66%的投資聚焦在北京和上海。”今年中期業(yè)績會上，中國金茂高級副總裁張輝強(qiáng)調(diào)，接下來，仍將持續(xù)把握高能級城市的改善型需求，全年200-300億元的投資目標(biāo)不變。

對于過往拿下的低能級城市項(xiàng)目，金茂也在積極“解題”，一方面通過與政府溝通，對項(xiàng)目規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整；另一方面則進(jìn)行土地調(diào)整，對開發(fā)價(jià)值不高的土地進(jìn)行收儲，進(jìn)而再拿新資源等方式，實(shí)現(xiàn)存量的盤活。

2025年1月，湖州南太湖地塊成功退出，獲得7.81億元現(xiàn)金補(bǔ)償，便是一次典型的土地盤整動作。

戰(zhàn)線的收縮與投資的聚焦，使得中國金茂土儲結(jié)構(gòu)得到了較大程度的優(yōu)化。

從城市運(yùn)營商到如今聚焦核心城市，中國金茂的每一步調(diào)整，都刻著周期的年輪，像一位在流動棋局中不斷重新落子的棋手，不執(zhí)著于過去的打法，只專注于能否下在真正適合的地方。

這或許不是一份關(guān)于“勝利”的答卷，而是一份關(guān)于“應(yīng)變”的生存手記。

產(chǎn)品的變革

十多年前，北京廣渠門15號一聲驚雷，不僅是一座“金茂府”的誕生，更是一場居住革命的開始。

自此，“12大科技系統(tǒng)”以綠色、科技的理念重塑奢宅定義，而廣渠金茂府“五開五罄”的銷售傳奇，也讓科技住宅從此成為席卷行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

以此為起點(diǎn)，中國金茂開始了一場關(guān)于未來居所的長線布局。

據(jù)了解，廣渠金茂府之后，金茂陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了“府、悅、墅”三大產(chǎn)品系列的拓展，2018年更是完成府系產(chǎn)品線從1.0到2.0的自我迭代。2024年，中國金茂再度進(jìn)行產(chǎn)品變革，推出全新產(chǎn)品線“金玉滿堂”。

“金、玉、滿、棠”四大系列猶如四把鑰匙，分別開啟高端改善、財(cái)智精英、城市新貴、核心家庭等不同客群的理想生活，形成了覆蓋不同細(xì)分市場、客群需求的高端產(chǎn)品矩陣。

過去一年，中國金茂產(chǎn)品戰(zhàn)略藍(lán)圖在全國加速鋪展，四大產(chǎn)品系在上海、北京、廣州、杭州、成都等核心城市相繼落地，而全系高端、精準(zhǔn)定位的布局，無疑踩準(zhǔn)當(dāng)前市場行情，成為撬動業(yè)績增長的重要支點(diǎn)。

其中，上海潤雲(yún)金茂府5月27日首開即“日光”，更以五開五罄的成績，重現(xiàn)廣渠金茂府昔日傳奇。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目接連拿下五張預(yù)售許可證，共計(jì)推出200套住宅房源，可售面積3.84萬平方米。截至目前，該項(xiàng)目已基本全部完成網(wǎng)簽。

數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心、觀點(diǎn)指數(shù)整理

在上海外環(huán)，“棠系”代表作金茂棠前同樣領(lǐng)跑，項(xiàng)目創(chuàng)下六開六捷的佳績，再次印證了中國金茂的產(chǎn)品力。

在北京市場，朝陽黃杉木店“雙子豪宅”之一的金茂越秀璞樾，首開收金45億元；同區(qū)的金茂滿曜作為“滿系”首作，首開成交187套房源，銷售額18.75億元，且持續(xù)霸榜北京全市網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。

除此之外，長沙湘江金茂府、西安曲江金茂府、成都東城金茂曉棠等項(xiàng)目頻頻傳出捷報(bào)，成為市場周期中的一抹亮光。

產(chǎn)品與土地的“雙向煥新”，同樣投射在中國金茂銷售業(yè)績上。

2025年全年，中國金茂累計(jì)簽約銷售額達(dá)到1135億元，實(shí)現(xiàn)15.52%的同比增長。對企業(yè)而言，這不僅僅是數(shù)字的增長，更是一個(gè)戰(zhàn)略邏輯的勝利，當(dāng)多數(shù)同行仍在市場的激流中奮力穩(wěn)住船身時(shí)，中國金茂已然完成了一次精準(zhǔn)的蝶變。

對比發(fā)現(xiàn)，在行業(yè)前十的陣營當(dāng)中，中國金茂成為唯一一家保持正向增長的企業(yè)。

成績的背后，是金茂戰(zhàn)略邏輯與產(chǎn)品力的一次完美共振。從上海潤雲(yún)金茂府的持續(xù)熱銷，到“棠系”產(chǎn)品在外環(huán)的六開六捷，每一次逆市飄紅都非偶然。這驗(yàn)證了金茂以長期主義對抗周期波動的遠(yuǎn)見--不做追趕風(fēng)口的“快周轉(zhuǎn)者”，而做與城市未來共同生長的“運(yùn)營家”。

行業(yè)寒冬中，這份成績單猶如一束光，不僅照亮了自身的航道，也為市場揭示了一種可能：當(dāng)一家企業(yè)將視野從“建造房子”真正升維至“運(yùn)營未來”，便能獲得穿越周期的獨(dú)特生命力。中國金茂的2025年，正是一個(gè)關(guān)于遠(yuǎn)見如何兌現(xiàn)為增長的故事。

此外，隨著戰(zhàn)略重心徹底回歸高能級城市、產(chǎn)品線全面高端化，該公司銷售均價(jià)顯著上移，10月單月銷售均價(jià)沖上3.62萬元/平方米，創(chuàng)近三年新高，成為價(jià)值重塑的關(guān)鍵刻度。

全年來看，該公司銷售均價(jià)已穩(wěn)步攀升至2.37萬元/平方米，較2023年及2024年均價(jià)水平（約1.7萬元/平方米）實(shí)現(xiàn)跨越式增長。

這一變化不僅印證了戰(zhàn)略變革的有效性，也為企業(yè)在行業(yè)利潤普遍承壓的背景下，打開了更具彈性的盈利通道。

盈利的重構(gòu)

得益于土地策略與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的同步優(yōu)化，中國金茂盈利表現(xiàn)正顯露出回暖的韌性。

2025年上半年，中國金茂土地與開發(fā)業(yè)務(wù)同比增長17%，毛利率同步提升1個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出“量價(jià)齊修復(fù)”的態(tài)勢。

金茂曾是行業(yè)里的“利潤優(yōu)等生”，憑借一二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲與“金茂府”高溢價(jià)能力，物業(yè)開發(fā)毛利率長期維持在30%以上。

彼時(shí)，行業(yè)普遍毛利率尚在30%以下。例如，碧桂園同期物業(yè)開發(fā)毛利率為28.6%，萬科為21.43%，融創(chuàng)為17.3%。

隨著2017年起房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊，“限價(jià)、限購、限貸”等多重政策疊加，行業(yè)逐步進(jìn)入“利潤壓縮期”，中國金茂雖積極向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，以較低成本獲取土地，但銷售均價(jià)也隨市場理性回調(diào)。

同時(shí)，受部分早期項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，中國金茂毛利率在2019年至2020年間開始承壓。

這同樣是整個(gè)行業(yè)盈利能力系統(tǒng)性重塑的開端。此后幾年，房企盈利下行演變?yōu)槠毡楝F(xiàn)象。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)披露的報(bào)告顯示，2023年，典型上市房企整體毛利率為11.5%，2024年一路下探至10%，2025年上半年，這一數(shù)值微升至10.87%，但同樣處于低位。

回看中國金茂的情況，2023年，整體毛利率探至歷史低點(diǎn)，與行業(yè)一起做了一次“利潤深蹲”。

但轉(zhuǎn)機(jī)也在醞釀，隨著土儲結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、聚焦高能級城市改善需求，中國金茂毛利率已逐步進(jìn)入“筑底修復(fù)通道”。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年，該公司整體毛利率回升至15%；2025年上半年，進(jìn)一步提振至16%，走出了一條清晰的“回升曲線”。

不可否認(rèn)，中國金茂毛利率要回歸高位尚需一段時(shí)間。不過，該公司也提到，2024年下半年到2025年上半年，集中獲取了一批利潤率有顯著優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)地塊，隨著這批項(xiàng)目逐漸坐收，未來會帶動公司毛利率進(jìn)入修復(fù)通道。

在房地產(chǎn)下半場，中國金茂這場盈利重構(gòu)，或許正是企業(yè)生存發(fā)展的一個(gè)縮影。

未來，房地產(chǎn)企業(yè)將不再追逐暴利，而是修煉在波動中持續(xù)盈利的能力。

發(fā)展的底色

在當(dāng)前行業(yè)生態(tài)中，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底色無疑是企業(yè)生存的基石。

回看中國金茂近幾年的動作，主要采用“降短期升長期、降境外升境內(nèi)”債務(wù)管理策略。

此前，中國金茂首席財(cái)務(wù)官喬曉潔在業(yè)績會上表示：“債務(wù)管理于近兩年已取得初步成效”。梳理發(fā)現(xiàn)，在中國金茂看似保守的基調(diào)當(dāng)中，隱藏著積極突圍的精算邏輯。

首先，債務(wù)置換成為中國金茂財(cái)務(wù)策略中的關(guān)鍵一步。

今年以來，該公司多次以核心商業(yè)資產(chǎn)為抵押，獲取低息銀行貸款，置換此前較高成本債券。例如3月，以北京凱晨世貿(mào)中心為抵押物獲得86.9億元貸款，清償原本發(fā)行的碳中和債券；11月，又以上海金茂大廈部分樓層作抵，與建設(shè)銀行等七家國有大行簽署不超過99億元的中長期銀團(tuán)貸款，用于置換此前發(fā)行的綠色專項(xiàng)債。

這背后是一場資金成本的“換倉博弈”。

過去，中國金茂憑借綠債融資一度將平均融資成本壓至4%以下，但隨著市場利率下行，銀行信貸反而成為更優(yōu)選項(xiàng)。

2024年，該公司新增融資成本已降至3.39%，2025年上半年進(jìn)一步降至2.7%。“利率剪刀差”就此形成，置換窗口亦隨之打開。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

以當(dāng)前不足3%的新增成本置換此前利率在3.2%以上的存量債券，不僅每年可省下數(shù)千萬元利息，長遠(yuǎn)看更為企業(yè)釋放出可觀的財(cái)務(wù)彈性。

另一方面，中國金茂也嘗試通過資產(chǎn)證券化盤活沉淀資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

近期，該公司以22.65億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店全部股權(quán)，被視為布局資產(chǎn)證券化以及未來對接公募REITs的關(guān)鍵落子。這一動作不僅可實(shí)現(xiàn)酒店資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕，也為后續(xù)形成“投、融、建、管、退”的資產(chǎn)閉環(huán)打下基礎(chǔ)。

在多重財(cái)務(wù)手段協(xié)同下，中國金茂債務(wù)結(jié)構(gòu)正趨于穩(wěn)健。截至2025年6月末，有息負(fù)債規(guī)模約1232.97億元，與上年末基本持平。

一年內(nèi)到期債務(wù)占比降至22.27%，較2020年的28.46%明顯改善，債務(wù)久期分布亦更趨均衡。第二年到期有息負(fù)債占比為23.46%，第三年至第五年到期的債務(wù)占比36.55%，而五年以上長期負(fù)債占比為17.72%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

對中國金茂而言，這一系列動作是對資金成本、資產(chǎn)價(jià)值與期限結(jié)構(gòu)的精細(xì)校準(zhǔn)。

從土地的換倉、產(chǎn)品的精進(jìn)，到利潤的修復(fù)、債務(wù)的平衡，中國金茂2025年走出了一條“褪去浮沉、重塑筋骨”的內(nèi)生式進(jìn)階之路。

這一年，中國金茂以“土地?fù)Q倉”為刀，精準(zhǔn)裁去低效布局；以“金玉滿堂”為筆，在核心城市重繪高端產(chǎn)品的清晰面容。土地與產(chǎn)品的雙線布局下，一步一個(gè)腳印，拓展企業(yè)邊界。

這并非高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張敘事，而是一場在行業(yè)深度調(diào)整期完成的系統(tǒng)性重啟。或許，這正是金茂“活下來、活得好、活出彩”最務(wù)實(shí)的注解。

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