觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 轉(zhuǎn)眼間，上海“8.26”樓市“滬六條”新政落地已滿(mǎn)月，在眾多扎根上海的地產(chǎn)玩家中，不乏多個(gè)享受到紅利的企業(yè)。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，2025年9月上海外環(huán)外新房樓盤(pán)日均成交較8月增加約40%；二手房單月也賣(mài)出1.8萬(wàn)套，交易量占到上海全市57%。

在這其中，中國(guó)金茂就以外環(huán)日光盤(pán)金茂棠前“助燃”了新政后的新房行情。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體調(diào)取該樓盤(pán)8月末的銷(xiāo)售情況，彼時(shí)推出160套小高層，備案均價(jià)約合5.38萬(wàn)元/平方米，總價(jià)僅479萬(wàn)元起，最終認(rèn)購(gòu)率達(dá)到164%。

銷(xiāo)售熱度之下，中國(guó)金茂所獲政策紅利效應(yīng)如何持續(xù)？

新政下的“日光盤(pán)們”

“金茂這宗項(xiàng)目算是抓住了政策的窗口期。”

此前，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布“滬六條”，取消外環(huán)外限購(gòu)；滬籍家庭外環(huán)內(nèi)可購(gòu)2套，非滬籍1套；公積金支持“又提又貸”；非滬籍家庭購(gòu)多套房可享人均60平方米免稅面積等政策。

緊接著政策發(fā)布實(shí)行首日，上海寶山金茂棠前三期迎來(lái)開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目恰好位于外環(huán)外，開(kāi)盤(pán)首日直接推出160套房源，單價(jià)4.94萬(wàn)元/平方米，最終認(rèn)購(gòu)率164%，實(shí)現(xiàn)日光。

實(shí)際上，這宗項(xiàng)目源于2024年12月，金茂為了重倉(cāng)寶山區(qū)域，一次性拿下的三塊宅地：寶山區(qū)N12-0402單元K1-11地塊；寶山區(qū)N12-0402單元D1-04地塊；寶山區(qū)BSP0-0801單元13A-01、02aA-04地塊，分別對(duì)應(yīng)總價(jià)43.06億元的江灣金茂府，金茂占股70%；總價(jià)29.29億元的招商序，金茂占股30%；以及金茂棠前項(xiàng)目，由金茂和寶冶聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

據(jù)悉，金茂棠前項(xiàng)目地塊在三宗宅邸中容積率最高，達(dá)到2.3，還是唯一一宗0溢價(jià)宅地。金茂和寶冶以31.15億元價(jià)格摘得，樓版價(jià)甚至不過(guò)萬(wàn)，約合9058元/平方米。

從地理位置來(lái)看，地塊臨近上海高鐵寶山站、上海大學(xué)附屬寶山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、白沙公園，周邊僅一宗住宅項(xiàng)目萬(wàn)科四季都會(huì)曉風(fēng)來(lái)，該項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)約合5.7萬(wàn)元/平方米，略高于金茂棠前。

不過(guò)，僅金茂棠前實(shí)現(xiàn)日光并不能代表金茂在上海市場(chǎng)整體的銷(xiāo)售力度。于虹口內(nèi)環(huán)區(qū)域，還坐落著金茂另一宗改善性項(xiàng)目金茂璞元，首批99套房源在8月24日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)16.6萬(wàn)元/平方米，認(rèn)購(gòu)首日達(dá)成153%認(rèn)購(gòu)率，最終完成清盤(pán)。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，該項(xiàng)目總共規(guī)劃493套房源，在第一批次99套房源清盤(pán)之后，還有394套房源待售。于9月14日，金茂璞元二期項(xiàng)目也開(kāi)始預(yù)熱。

不過(guò)同時(shí)，有市場(chǎng)聲音開(kāi)始關(guān)注項(xiàng)目未來(lái)的利潤(rùn)空間。

有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為從項(xiàng)目單價(jià)來(lái)看，金茂璞元所在地塊樓板價(jià)達(dá)到11.74萬(wàn)元/平方米，以此作為對(duì)比，同樣位于虹口外環(huán)、即將開(kāi)啟二期認(rèn)購(gòu)的外灘瑞府樓板價(jià)為9.29萬(wàn)元/平方米。

近2萬(wàn)元單價(jià)差距背后，金茂璞元一批次選擇以16.6萬(wàn)元進(jìn)行銷(xiāo)售，無(wú)疑調(diào)降了利潤(rùn)空間。作為對(duì)比，于10月17日進(jìn)行二期認(rèn)購(gòu)的外灘瑞府過(guò)會(huì)均價(jià)為14.83萬(wàn)元/平方米。

按照金茂在上海市場(chǎng)的普遍銷(xiāo)售規(guī)律，金茂璞元后續(xù)批次漲價(jià)可能性較大，這是維持項(xiàng)目盈利的必然操作，而市場(chǎng)普遍預(yù)期該項(xiàng)目?jī)r(jià)格也將漲至17萬(wàn)元/平方米以上。

另一方面，金茂在這總項(xiàng)目上的挑戰(zhàn)不單來(lái)自新房項(xiàng)目。自2025年以來(lái)，上海市區(qū)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格總體呈現(xiàn)陰跌狀態(tài)，9月上海二手房掛牌價(jià)又環(huán)比下跌0.74%，具體到每平方米價(jià)格，下降金額達(dá)到389元。

距離金茂璞元300米的瑞虹新城項(xiàng)目，恰好是該區(qū)域內(nèi)熱度較高的二手房源集中點(diǎn)。以項(xiàng)目二期為例，近一年來(lái)成交單價(jià)基本集中在9萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米價(jià)格區(qū)間，與金茂璞元一批次形成競(jìng)爭(zhēng)。

有業(yè)內(nèi)人士向觀(guān)點(diǎn)新媒體表示，當(dāng)前市場(chǎng)本來(lái)就在調(diào)整期中，二手房?jī)r(jià)格回歸理性很正常。“金茂在上海的新房項(xiàng)目成本投入還是比較高的，形成的產(chǎn)品溢價(jià)很有可能受到同板塊二手房的價(jià)格挑戰(zhàn)。”

人事架構(gòu)里的華東含量

為了在上海樓市中搶占先機(jī)、擴(kuò)大影響力，金茂早已從內(nèi)部著手布局，近期連續(xù)打造“日光盤(pán)”背后，或與今年開(kāi)始的頻繁人事變革相關(guān)聯(lián)。

時(shí)間回到2025年3月，中國(guó)金茂宣布進(jìn)行大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，從過(guò)去的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管理體系變?yōu)?ldquo;總部-地區(qū)”兩級(jí)管理，戰(zhàn)略意圖在于取消區(qū)域平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)總部直接管理14個(gè)城市公司及6個(gè)事業(yè)部及負(fù)責(zé)片區(qū)，從而縮短決策鏈條。

另一方面，金茂進(jìn)行組織架構(gòu)壓縮的核心動(dòng)因還包括提升人效比，通過(guò)削減區(qū)域管理層級(jí)，將決策權(quán)與資源直接前置至業(yè)務(wù)前線(xiàn)，有助于讓市場(chǎng)反饋更快影響項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏。

最值得注意的是，金茂特別將華東區(qū)域“分解”為多個(gè)獨(dú)立的城市公司和事業(yè)部。不光是權(quán)力下放，實(shí)質(zhì)上也是將華東區(qū)域的動(dòng)態(tài)能直接上報(bào)至最高管理層。

這一策略的變動(dòng)源于架構(gòu)調(diào)整同時(shí)間段內(nèi)的一紙人事公告。彼時(shí)，金茂披露公告稱(chēng)，張?jiān)龈虻酵诵菽挲g而辭任公司主席、執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會(huì)主席及ESG委員會(huì)主席；接任張?jiān)龈娜诉x，是在華東市場(chǎng)沉浮多年的老金茂人陶天海。

2000年7月，從復(fù)旦畢業(yè)的陶天海通過(guò)校招進(jìn)入金茂，履職期間先后擔(dān)任企業(yè)規(guī)劃部經(jīng)理、戰(zhàn)略規(guī)劃部總經(jīng)理、戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理、成本合約部總經(jīng)理及總裁助理等多個(gè)職位。

2011年，陶天海調(diào)任上海公司，主力發(fā)展金茂在華東的地產(chǎn)版圖，拿下多宗區(qū)域項(xiàng)目；2022年，陶天海所負(fù)責(zé)的華東區(qū)中，上海、蘇州、環(huán)滬簽約金額均破百億。

如今，完成開(kāi)拓華東版圖使命的陶天海已升任公司董事長(zhǎng)，華東區(qū)域各城市公司的匯報(bào)關(guān)系也相應(yīng)調(diào)整，今后將直接向公司最高決策層進(jìn)行匯報(bào)。

緊隨陶天海升任董事長(zhǎng)，金茂又新任命了兩位具備華東背景的副總裁。

其中，關(guān)翀于2023年8月接棒陶天海任華東區(qū)域總經(jīng)理，2025年5月升任副總裁，曾協(xié)作主導(dǎo)過(guò)上海大寧金茂府等上海項(xiàng)目，目前升任中國(guó)金茂副總裁，分管華東各城市經(jīng)營(yíng)；吳進(jìn)早年入職朗詩(shī)地產(chǎn)，于2011年加入金茂，升任之前主要職位包括金茂杭州營(yíng)銷(xiāo)總、上海區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)等職位，任中國(guó)金茂首席運(yùn)營(yíng)官后，主要分管華北各城市經(jīng)營(yíng)。

此外，高級(jí)副總裁劉光華雖然主要負(fù)責(zé)西南區(qū)域，但也主導(dǎo)過(guò)上海北外灘項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

事實(shí)上，這一系列人事布局絕非簡(jiǎn)單規(guī)劃。通過(guò)此次人事安排，一批具備華東區(qū)域背景與項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的高管，已在公司最高決策層中構(gòu)成核心力量，華東市場(chǎng)或在金茂未來(lái)的整體戰(zhàn)略中扮演更為核心的角色。

人事布局之外，金茂對(duì)于華東市場(chǎng)的著重關(guān)注還體現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面：僅從過(guò)去一年華東拿地情況來(lái)看，2025年2月，金茂慶隆聯(lián)合體摘得了金茂璞元項(xiàng)目地塊——上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，拿地價(jià)格達(dá)89.64億元，溢價(jià)率38.2%。

6月，金茂亦在杭州以11.57億元的總價(jià)競(jìng)得原運(yùn)河新城單元GS1004-9-2地塊，成交樓面價(jià)4.12萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率55.91%。

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