觀點網(wǎng) 發(fā)布2025年半年度報告之后，中交地產(chǎn)的“退房”事項也迎來新進展。

9月1日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易實施情況報告書，中交地產(chǎn)擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”），后者以現(xiàn)金方式支付交易對價1元，由地產(chǎn)集團在交易合同生效后30日內(nèi)一次性向中交地產(chǎn)支付。

據(jù)此前發(fā)布的草案，本次交易擬轉(zhuǎn)讓標的資產(chǎn)包括中交地產(chǎn)持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)股權(quán)、債權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)債務，具體包括中交地產(chǎn)持有的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的公司的全部股權(quán)；

中交地產(chǎn)與開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)的應收款項，以及中交地產(chǎn)本部與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)的其他資產(chǎn)；中交地產(chǎn)本部短期借款、長期借款、應付債券以及其他應付款項等債務。

而最新消息顯示，中交地產(chǎn)與地產(chǎn)集團簽署了《資產(chǎn)交割確認書》，確認以8月31日為本次重組交割日，交易雙方確認已實質(zhì)完成了資產(chǎn)交接，且地產(chǎn)集團已完成向中交地產(chǎn)支付交易對價1元。

這也意味著，中交地產(chǎn)的戰(zhàn)略重組進入收官倒計時。

化解退市風險

市場關(guān)于中交地產(chǎn)“退房”的討論，從今年1月延續(xù)至今。彼時，與《關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告》一同發(fā)布的，還有中交地產(chǎn)的2024年度業(yè)績預告，以及《關(guān)于公司股票可能被實行退市風險警示的提示性公告》。

實際上，對于實施本次交易的背景，中交地產(chǎn)曾提到三方面原因。其中就包括“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務持續(xù)虧損，2024年末歸母凈資產(chǎn)為負數(shù)，面臨退市風險”。

具體而言，中交地產(chǎn)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，但自2023年以來持續(xù)處于虧損狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，于2022年、2023年及2024年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤分別為3393.95萬元、-16.1億元及-51.79億元。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務持續(xù)對中交地產(chǎn)整體經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

在此情況下，2024年末中交地產(chǎn)經(jīng)審計的歸母凈資產(chǎn)為-35.79億元。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，中交地產(chǎn)股票于2025年4月16日被實施退市風險警示（*ST），也就是俗稱的“披星戴帽”。

此外，中交地產(chǎn)過往主要通過債務融資方式籌集資金開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。總體來看，近年來為滿足項目建設的需要，公司債務融資規(guī)模較大，資產(chǎn)負債率水平較高。

截至2022年末、2023年末、2024年末，中交地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負債率分別為86.13%、85.45%、89.75%。截至2024年末，合并口徑融資余額合計為576.44億元，面臨較大償債壓力。

在市場的筑底調(diào)整時期，中交地產(chǎn)顯然已無力依靠自身從泥沼中迅速脫身。

從2025年半年度報告來看，截至期末中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率進一步提高至90.23%，合并口徑融資余額合計約579.1億元。

而借助此次資產(chǎn)重組，上市平臺的資產(chǎn)得以回正，后續(xù)退市風險有望解除，由此實現(xiàn)彎道“保殼”。

9月1日公布的若干公告中還提及，中交地產(chǎn)相關(guān)公司債清償義務轉(zhuǎn)移完成。地產(chǎn)集團承繼中交地產(chǎn)發(fā)行的“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”，債務主體由中交地產(chǎn)變更為地產(chǎn)集團。

本次債務承繼完成后，中交地產(chǎn)不再承擔“21中交債”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”和“25中交03”的清償義務，地產(chǎn)集團承繼上述公司債的清償義務，原地產(chǎn)集團對“21中交債”提供的擔保增信措施解除。

據(jù)統(tǒng)計，上述公司債券發(fā)行規(guī)模合計為38億元，將陸續(xù)于2025年12月，以及2026年至2027年到期。

數(shù)據(jù)來源：債券公告

根據(jù)此前披露的交易草案，以截至2024年度的數(shù)值為基數(shù)，在重組之后，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)總額將減少98.11%至約20.36億元；負債總額大幅減少99.15%，整體負債 規(guī)模由966.6億元降至8.18億元。與此同時，資產(chǎn)負債率降低49.58個百分點至40.17%。

不過，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是中交地產(chǎn)的主營業(yè)務，置出后不可避免的直接造成營業(yè)收入的減少，變動幅度為94.01%，但凈利潤及歸母凈利潤均實現(xiàn)扭虧。

通過本次交易，中交地產(chǎn)將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)負債置出，相關(guān)標的資產(chǎn)將不再納入上市公司合并報表范圍，從而實現(xiàn)“由重轉(zhuǎn)輕”，資本結(jié)構(gòu)和盈利情況都將得到有效改善。對于中交地產(chǎn)而言，這將是一個新的發(fā)展起點。

后續(xù)，中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

重組收官倒計時

隨著中交地產(chǎn)重大資產(chǎn)重組完成及資產(chǎn)交割，這份發(fā)布于8月的半年度報告，或許也成為中交地產(chǎn)最后一份將房地產(chǎn)開發(fā)作為主業(yè)的“成績單”。

今年上半年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入132.46億元，同比增加41.3%。不過，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降20.9個百分點，約為虧損11.8億元；扣非凈利潤為虧損11.87億元，同比減少18.55%。

分業(yè)務來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的收入占比達95.28%，期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入126.2億元，同比增加42.09%。

期內(nèi)，中交地產(chǎn)全口徑實現(xiàn)簽約銷售面積33.7萬平方米，較上年同期減少27.9%；實現(xiàn)簽約銷售金額61.19億元，較上年同期減少30.5%；實現(xiàn)銷售回款68.63億元，較上年同期減少42.6%。權(quán)益口徑實現(xiàn)簽約銷售金額41.38億元，較上年同期減少34.2%；實現(xiàn)銷售回款46.2億元，較上年同期減少50.2%。

截至報告期末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項目117個，土地總面積1045.1萬平方米，與上年末持平，在建及待建面積由771萬平方米減少至690.33萬平方米。

物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)營收4.85億元，同比提升70.77%，占總營收比重為3.66%。該項業(yè)務期內(nèi)新拓物業(yè)面積313.89萬平米，在管面積5576.69萬平方米。

圖片來源：企業(yè)公告截圖

上述之外，房產(chǎn)租賃、代建項目管理費收入以及其他收入均錄得同比下降。

其中，房產(chǎn)租賃業(yè)務營收6101萬平方米，同比下降22.94%。報告顯示，中交地產(chǎn)在深圳、重慶、北京、鹽城等地區(qū)持有深圳百門前工業(yè)區(qū)、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心等項目，覆蓋工業(yè)廠房、商業(yè)、寫字樓、購物中心等多元業(yè)態(tài)。

除了中房·那里的權(quán)益占比為40%之外，其余項目均由中交地產(chǎn)100%持有。截至報告期末，上述項目平均出租率分別為88.4%、63.04%、97.42%、95%。

代建項目管理費期內(nèi)實現(xiàn)收入約1769.69萬元，同比減少36.7%；其他收入6121.96萬元，同比減少39.45%。

以上半年營收來看，剔除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務之后的營業(yè)收入達6.26億元，占總營收的比重僅為4.72%。

顯而易見的是，在資產(chǎn)重組之后，中交地產(chǎn)亟需構(gòu)建并增厚新的營收來源。去年下半年對中交服務100%股權(quán)的成功收購，也使得物業(yè)管理有望成為中交地產(chǎn)“退房”之后支撐業(yè)績增長的重要抓手。

實際上，中交地產(chǎn)也在半年度報告中明確，未來堅持高質(zhì)量發(fā)展總基調(diào)，打造服務型新質(zhì)生產(chǎn)力，走輕資產(chǎn)運營道路……逐步形成以“物業(yè)管理+資產(chǎn)管理與運營”為核心的業(yè)務格局，不斷提高服務質(zhì)量和運營管理能力，持續(xù)提升品牌影響力。

不過在此之前，對于已經(jīng)進入的下半年，中交地產(chǎn)提到，將推進重組收官，輕裝上陣。

“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務整體置出，轉(zhuǎn)型為物業(yè)服務、資產(chǎn)運營的專業(yè)輕資產(chǎn)平臺。依托中交集團資源稟賦，公司將以'交心服務'鏈接多元場景，打造全生命周期美好生活解決方案，開啟穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展新篇章。”

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