觀點網(wǎng) 2024年，招商蛇口走的是“精進”路線，選擇以“精進”作為貫穿全年的關鍵，堅持“精耕細作、穩(wěn)中求進”。

進入2025年，該公司仍在延續(xù)去年的“精進”路線，最直觀的體現(xiàn)便是公司組織架構調整。

6月初，招商蛇口再次啟動了一輪組織架構調整，在開發(fā)業(yè)務層面，減少管理層級，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級管控轉向二級管控，從“區(qū)域-城市”到“總部-城市”的扁平化轉型。

8月28日晚間，招商蛇口交出了中場成績。

2025年上半年，該公司營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期內(nèi)凈利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點。

截至期末，招商蛇口貨幣資金總額877.64億元，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率63.10%、凈負債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30，財務管理上實現(xiàn)了“縮表”。

精挑細選搞開發(fā)

開發(fā)業(yè)務方面，招商蛇口提出要打造生活新模式，堅持“五精”策略：精挑細選搞開發(fā)、精雕細琢提品質、精誠合作促去化、精耕細作抓經(jīng)營、精打細算控成本。

今年上半年，招商蛇口一共新增16個項目（去年同期7個），總地價353億元，公司所支付的權益總價約為219.2億元，較去年同期的146.14億元增加50%；新增計容面積約166.92萬平方米，其中權益計容面積約113.36萬平方米。

若是與去年同期對比，招商蛇口今年在投資端似乎更放得開了，但實際上期內(nèi)很少在公開市場拿地，上述不少新增的項目都是通過“加盟”才擁有的權益。

比如杭州余杭良渚東單元地塊，是由浙江建杭置業(yè)集團在去年的9月20日以16.64億元競得，如今已將其中25%權益讓渡給了招商蛇口。

另外，成都青羊區(qū)外金沙的四宗地塊是建發(fā)在去年最后一天以總價約34億元拿下的，后續(xù)引入招商蛇口，項目案名也命名為建發(fā)招商·源啟金沙，并在今年7月首次入市。

長沙市楓林路金嶺地塊是由麓谷集團在去年9月以底價3.61億元拿下，項目名“招商·攬閱”，今年5月16日首開，據(jù)悉去化率超90%；深圳南山餅干廠項目則是從恒大那里接手而來的舊改項目，備案名“后海璽家園”在不久前才出爐。

剔除這些主動加盟的項目，招商蛇口在上半年在公開市場下場“進貨”不足10次，與去年同期并未拉開很大的差距，很符合公司的“精進”發(fā)展路線。

在“精誠合作促去化”方面，招商蛇口似乎熱衷與貝殼旗下貝好家聯(lián)手合作。

比如，長沙雨花區(qū)鼓風機廠東地塊便是由招商蛇口聯(lián)合貝好家以6.66億元競得，成交樓面價為5305元/平方米，最終打造成招商序，并于8月24日開盤，首日銷售208套，實現(xiàn)去化率95%。

除此之外，招商蛇口于4月8日經(jīng)過150多輪競價、溢價16.28%才成功斬獲的北京通州八里橋項目，在5月底也引入了中海、貝好家，打造出的北京朝棠攬閱項目在7月20日迎來首次開盤，實現(xiàn)銷售18.6億元，去化近九成。

據(jù)了解，作為貝殼旗下數(shù)據(jù)驅動型住宅開發(fā)服務平臺，貝好家與房企的合作采用的是C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）模式，基于大數(shù)據(jù)分析和AI算法，提供線上線下一體化的高效營銷服務，為房企項目去化提供巨大助力，這或許就是其能夠得到偏愛的原因。

在投資策略方面，招商蛇口已經(jīng)進入3.0版本，瞄準的區(qū)域主要聚焦于30座城市，但公司最“心水”的只有核心10城，具體包括北京、上海、廣州、深圳、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州。

上半年，該公司在核心10城新增的項目數(shù)量為10個，投資金額達160.72億元，占比達73.3%（去年同期為86%）。

根據(jù)中期報告，截至期末，招商蛇口旗下主要房地產(chǎn)開發(fā)項目共522個，其中位于核心10城的項目共有247個，占比約47.3%。

銷售方面，2025年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約面積335萬平方米，較去年同期438.71萬平方米下降23.64%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額888.94億元，較同期1009.52億元下降11.94%；其中核心10城銷售業(yè)績貢獻占比70%，同比提升4個百分點。

與此同時，招商蛇口在全國12個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額TOP5，核心10城中有榜上有名。其中上海、深圳、西安、長沙、南京、徐州、南通、鄭州進入TOP3，合肥、成都、重慶、溫州進入TOP5。

另一方面，盡管招商蛇口管理層曾表示不會將代建業(yè)務作為核心轉型方向，但該業(yè)務在今年上半年還是得到了快速發(fā)展，共新增41個（去年同期：26個）項目，新增代建管理面積482萬平方米（去年同期：178萬平方米），新進駐北京、上海、徐州、佛山等城市。

多元業(yè)態(tài)有分化

從數(shù)據(jù)來看，受銷售端業(yè)績下滑影響，招商蛇口分部收入也出現(xiàn)了分化。

其中，開發(fā)業(yè)務期內(nèi)實現(xiàn)營收約399.21億元，同比下降1.02%，占總營收比重為77.54%；資產(chǎn)運營業(yè)務營收34.53億元，同比微增0.64%，占比6.71%。

物業(yè)服務營收表現(xiàn)良好，實現(xiàn)同比增長7.99%至約81.11億元，占總營收比重15.75%，但該分部毛利率較低，僅有11.55%，甚至開發(fā)業(yè)務毛利率也有16.27%水平。

具體來看，資產(chǎn)運營業(yè)務方面，截至報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%。期內(nèi)新入市13個項目，新增經(jīng)營面積約72萬平方米，含7個公寓、3個集中商業(yè)、1個產(chǎn)業(yè)園和1個酒店。

在集中商業(yè)部分，期末管理范圍內(nèi)在營項目達50個，總經(jīng)營建筑面積約309萬平方米，在建及籌開項目總經(jīng)營建筑面積約206萬平方米。報告期內(nèi)，集中商業(yè)運營收入為9.4億元，開業(yè)三年以上項目出租率91%。

據(jù)了解，招商蛇口2025年預計新開9個商業(yè)項目，上半年新開業(yè)項目為3個，分別為深圳K11、深圳太子灣Villa和南京玄武花園城，下半年或許會加快開業(yè)進度。

產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)方面，招商蛇口主要在營項目為32個，總經(jīng)營建筑面積約282萬平方米，在建及籌備項目規(guī)劃經(jīng)營建筑面積約60萬平方米。報告期末，產(chǎn)業(yè)園運營收入實現(xiàn)6.4億元。

公寓方面則已完成19個城市的布局，已開業(yè)項目經(jīng)營建筑面積約164萬平方米，房源總數(shù)超4萬間；建設期項目規(guī)劃建筑面積55萬平方米。報告期內(nèi)，招商蛇口公寓業(yè)務運營收入為6.5億元，開業(yè)1年以上精品公寓報告期末出租率達92%。

另外，報告期內(nèi)，招商蛇口寫字樓業(yè)務實現(xiàn)運營收入6億元，酒店業(yè)務實現(xiàn)運營收入為5.1億元。

物業(yè)服務方面，報告期內(nèi)，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入91.07億元，歸母凈利潤4.74億元，分別同比增長16.17%和8.90%。期末在管項目2370個，管理面積達3.68億平方米。

期末，招商蛇口存貨規(guī)模約3829.08億元，上年末為3691.83億元，占總資產(chǎn)比例較年末增長1.2個百分點至44.11%。

在現(xiàn)金流方面，由于房地產(chǎn)項目銷售回款同比減少，疊加購地款同比增加，上半年招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)了同比大幅減少255.77%至-20.06億元；與此同時，支付聯(lián)合營公司投資款同比增加也讓公司的投資端現(xiàn)金流量凈額同比減少627.32%至-41.79億元。

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