觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)下中國房地產(chǎn)繼續(xù)處于調(diào)整階段，雖然政策端不斷傳來積極信號(hào)，但信心不足、需求疲軟仍是常態(tài)，樓市基本面仍舊承壓。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國新建商品住宅銷售面積和銷售額分別為43218萬平方米、43593億元，同比分別下降4.1%、6.2%。好消息是，降幅不斷收窄、庫存連續(xù)下降，樓市進(jìn)入筑底階段。

在這一輪弱復(fù)蘇行情當(dāng)中，保持戰(zhàn)略定力、堅(jiān)持品質(zhì)初心的房企展現(xiàn)出了明顯優(yōu)勢，中國金茂便是其中之一。

8月26日，中國金茂發(fā)布了2025年中期業(yè)績報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)收入251.13億元，同比增長14%，所有者應(yīng)占溢利約10.9億元，而2024年同期為10.1億元，同比增長8%。

若扣除投資物業(yè)公平值虧損（已扣除遞延稅項(xiàng)），中國金茂所有者應(yīng)占溢利為11.23億元，較上年度增加2%。

從一連串飄紅的數(shù)據(jù)來看，中國金茂仍舊展現(xiàn)出了韌性的一面。

至于下半年，在8月27日召開的投資者會(huì)上，中國金茂主席陶天海提到，針對2025年下半年，根據(jù)目前的經(jīng)營情況，公司提出來三個(gè)加快，一個(gè)重視。

第一，是加快新項(xiàng)目的去化，以現(xiàn)金流回正為核心；第二，加快存量資產(chǎn)的盤活，全年努力實(shí)現(xiàn)盤活35%存量資產(chǎn)的目標(biāo)；第三，加快第二曲線的打造，是公司構(gòu)建面向未來的競爭力。

至于一個(gè)重視，則是重視風(fēng)險(xiǎn)隱患的控制。陶天海認(rèn)為，因?yàn)檎w地產(chǎn)市場還在深度的調(diào)整過程中，需要特別重視對風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

提及中長期的規(guī)劃，他則透露，中國金茂將從“活下來、活得好、活出彩”三步走進(jìn)行規(guī)劃，目前已經(jīng)完成了活下來的目標(biāo)，2025年至2027年則要達(dá)成活得好這一目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全面煥新金茂。

土儲(chǔ)信號(hào)

上半年，中國金茂完成管理層平穩(wěn)更迭后，在組織架構(gòu)、土地投資、業(yè)績表現(xiàn)等方面，均展現(xiàn)出積極態(tài)勢。

首先，在土地投拓端，過去中國金茂持續(xù)發(fā)力城市運(yùn)營業(yè)務(wù)，依托城市運(yùn)營聚焦大盤開發(fā)，但在樓市調(diào)整之下，這家企業(yè)不斷進(jìn)行策略調(diào)整與土地?fù)Q倉，將視野轉(zhuǎn)換至一二線核心城市。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2025年以來，在限價(jià)政策逐步退出背景下，房企將目光聚焦到改善型項(xiàng)目，核心城市、核心地段的土拍市場成為房企角逐的新戰(zhàn)場。

報(bào)告期內(nèi)，中國金茂緊抓市場機(jī)會(huì)，在北京、上海、武漢、成都等一線、新一線城市接連獲取16個(gè)新項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積超145萬平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年，中國金茂新增權(quán)益土儲(chǔ)達(dá)到70.7萬平方米，新增貨值608.4億元。

中國金茂高級(jí)副總裁張輝在業(yè)績會(huì)上也表示，上半年的土地投資當(dāng)中，66%新增投資聚焦在北京和上海，實(shí)現(xiàn)了這些重點(diǎn)戰(zhàn)略性城市的補(bǔ)倉。同時(shí)，成功布局廣州、合肥等相對缺貨的地區(qū)。

對于接下來的投資計(jì)劃，他表示，高能級(jí)城市對好品質(zhì)，好房子改善型產(chǎn)品的需求比較旺盛，因此公司也會(huì)更好地把握下半年在核心一二線城市的投資機(jī)會(huì)，全年200-300億元的投資目標(biāo)不變。

通過新增投資實(shí)現(xiàn)存貨結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，同時(shí)通過增量帶動(dòng)存量，解決一些歷史遺留問題，這是中國金茂的策略。

實(shí)際上，早在去年6月，中國金茂便制定了一個(gè)“奮進(jìn)計(jì)劃”，擬用三年時(shí)間解決公司80%存量的問題。

張輝表示，2025年是完整的“奮進(jìn)計(jì)劃”第一年，錨定全年處置35%存量的目標(biāo)在推進(jìn)。

會(huì)上，針對一些存量土地、存量項(xiàng)目，中國金茂提出了更具體的解決方案：一方面通過與政府溝通，對項(xiàng)目規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整；另一方面則進(jìn)行土地調(diào)整，對開發(fā)價(jià)值不高的土地進(jìn)行收儲(chǔ)，進(jìn)而再拿新資源等方式，實(shí)現(xiàn)存量的盤活。

今年1月，中國金茂便成功退出湖州南太湖地塊，獲得7.81億現(xiàn)金補(bǔ)償。

得益于土地端的調(diào)整，上半年，中國金茂銷售規(guī)模位居行業(yè)前列，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額533.47億元，同比增長19.77%。

對于下半年的新房市場，陶天海則認(rèn)為，整體市場仍然在探底和筑底過程中，預(yù)計(jì)今年總體行業(yè)規(guī)模還將有5%-10%的下滑，市場企穩(wěn)還需要時(shí)間。

至于銷售策略，他則表示，新項(xiàng)目力爭實(shí)現(xiàn)穩(wěn)價(jià)提量，老項(xiàng)目堅(jiān)決去化，爭取量價(jià)平衡。

同時(shí)，“做好新項(xiàng)目的產(chǎn)品引領(lǐng)，在存量項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多措并舉加速去化，尤其是加速一些尾盤現(xiàn)房項(xiàng)目的清盤，作為下半年的重中之重。”

利潤空間

“做優(yōu)增量、盤活存量”是中國金茂開發(fā)業(yè)務(wù)2025年主線任務(wù)，在這一策略之下，上半年土地與開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了200.41億元的收入，同比增長17%，毛利率亦同比上升1個(gè)百分點(diǎn)至12%。

針對商業(yè)、酒店和物業(yè)板塊等非開發(fā)板塊，中國金茂表示，要加速發(fā)展第二曲線，提升板塊的盈利能力，真正助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

財(cái)報(bào)顯示，在商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)方面，中國金茂期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入8.14億元；酒店經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)收入7.76億元，上市平臺(tái)金茂服務(wù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入17.83億元，上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)毛利率79%、34%及23%。

整體來看，中國金茂上半年實(shí)現(xiàn)收入251.13億元，城市運(yùn)營與物業(yè)服務(wù)、商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營、金茂服務(wù)以及其他，分別貢獻(xiàn)78%、3%、3%、7%、9%。

利潤端，中國金茂期內(nèi)公司所有者應(yīng)占溢利約10.9億元，同比增長8%，扣除投資物業(yè)公平值虧損的凈利潤為11.23億元，較上年度增加2%，整體毛利率為16.2%，與上年同期相比提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

首席財(cái)務(wù)官喬曉潔表示，未來還面臨一些2023年以前的項(xiàng)目，所以總體短期來看，坐收毛利率可能還會(huì)是階段性承壓的狀態(tài)。

毛利率改善和提升方面，中國金茂也提出了幾個(gè)舉措，她表示：其一，在投資方面堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)，聚焦優(yōu)質(zhì)資源，精準(zhǔn)發(fā)力，保持積極而不激進(jìn)的策略，堅(jiān)持底線要求，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源的儲(chǔ)備。

喬曉潔進(jìn)一步表示，2024年下半年到2025年上半年，集中獲取了一批利潤率有顯著優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)地塊，隨著這批項(xiàng)目逐漸坐收，未來會(huì)帶動(dòng)公司毛利率進(jìn)入修復(fù)通道。

其次，通過提升運(yùn)營效率、推動(dòng)成本費(fèi)用管控、培育高毛利第二曲線等方式，改善毛利率。

“雖然短期內(nèi)公司毛利水平還會(huì)有所承壓，但我相信隨著新項(xiàng)目的逐漸坐收，未來整體業(yè)績應(yīng)該是穩(wěn)中有升的態(tài)勢。我們會(huì)利用這兩三年時(shí)間，將報(bào)表質(zhì)量進(jìn)行根本性修復(fù)。”

負(fù)債維穩(wěn)

在當(dāng)前行業(yè)生態(tài)下，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)仍是評估一家房企安全性的第一優(yōu)先指標(biāo)。

喬曉潔在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“這幾年公司一直堅(jiān)持比較穩(wěn)定的債務(wù)管理思路，降短期升長期、降境外升境內(nèi)，這兩年取得了比較好的成果。”

財(cái)報(bào)顯示，于2025年6月30日，中國金茂計(jì)息銀行貸款和其他借款（流動(dòng)及非流動(dòng)）約為人民幣1232.97億元，較2024年末微增0.4%。

喬曉潔提到，今年中期跟去年項(xiàng)目負(fù)債略微有增長，但總體保持相對穩(wěn)定的狀體。金茂的總體策略是保持債務(wù)規(guī)模相對穩(wěn)定，可能階段性會(huì)有一點(diǎn)增長，但是總體資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)中有降。

具體來看，報(bào)告期末，中國金茂扣除現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制銀行結(jié)余及若干其他金融資產(chǎn)，于報(bào)告期末的凈債務(wù)為847.44億元，較2024年同期減少3.64%，凈負(fù)債于調(diào)整后資本比率為53%，較上年同期減少14個(gè)百分點(diǎn)。

在計(jì)息銀行貸款及其他借款當(dāng)中，于一年內(nèi)到期負(fù)債為274.53億元，占比達(dá)到22.27%，第二年到期的有息負(fù)債為289.27億元，第三年至第五年的有息負(fù)債為450.62億元，五年以上負(fù)債共計(jì)218.54億元，占比分別為23.46%、36.55%、17.72%。

報(bào)告期末，中國金茂現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物人民幣340.65億元。

融資情況來看，截至2025年6月30日止六個(gè)月，中國金茂利息開支總額約為32.56億元，較上年同期減少8%，資本化利息開支約為20.42億元，同比減少10%。因此，報(bào)告期末，該公司融資成本約為12.14億元，較上年同期減少4%。

此外，中國金茂銀行信貸額度約1608.24億元，目前已動(dòng)用額度約為884.14億元。

此前股東會(huì)上，喬曉潔曾表示，雖然目前國內(nèi)利率位于歷史低位，但為平衡好股東和債權(quán)人的考慮，公司傾向債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，或是穩(wěn)中微降，讓公司未來保持一個(gè)比較好的發(fā)展，同時(shí)控制好債務(wù)的規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。

做優(yōu)增量、盤活存量、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表……這是中國金茂上半年的主旋律。

在業(yè)績會(huì)上，陶天海也指出：“中國金茂“活下來-活得好-活出彩”三步走規(guī)劃，2023年到2024年，全體員工強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)和使命感，進(jìn)一步推動(dòng)自我革命，完成了活下來的目標(biāo)。”

“接下來的2025年到2027年，公司要實(shí)現(xiàn)活得好的目標(biāo)。”陶天海強(qiáng)調(diào)，在這個(gè)目標(biāo)過程中，既要實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績的穩(wěn)中有升，又要加快消化存量。所以，公司提出要把80%的存量問題在2025-2027規(guī)劃年度消化掉。

“再往后三年，公司目標(biāo)就是活得好，實(shí)現(xiàn)全面煥新，使中國金茂真正成為一個(gè)具有核心競爭力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司，這是公司對于未來的整體規(guī)劃和展望。”

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