觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年，保利發(fā)展如何“再造一個(gè)新保利”？

8月25日晚，保利發(fā)展披露了2025年半年度報(bào)告，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)看，仍面臨一定的盈利壓力。

營(yíng)收方面，2025年1-6月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)收入1169億元，同比下降16.08%。期內(nèi)完成住宅交付6.3萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入1051億元，同比下降了17.7%；物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)等其他收入為114.17億元。

利潤(rùn)方面，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額99.09億元，同比下滑29.7%；歸母凈利潤(rùn)由去年同期的74.20億元下滑63.47%至27.11億元。

從加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率這一核心盈利能力指標(biāo)來(lái)看，2025年上半年僅有1.36%，同比減少2.33個(gè)百分點(diǎn)。

似乎對(duì)于保利發(fā)展來(lái)說(shuō)，保持銷售龍頭的規(guī)模更為重要。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2025年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展以全口徑銷售金額1452億元、全口徑銷售面積701.49萬(wàn)平方米排名第一，超出第二名231億元、168.49萬(wàn)平方米。

那么“規(guī)模一哥”的王座，究竟靠什么筑牢根基？

半年拿地超500億

房企最大的競(jìng)爭(zhēng)底氣往往來(lái)源于手上的土地資源，而土儲(chǔ)規(guī)模充足度、布局合理性及優(yōu)質(zhì)度，更是決定了銷售業(yè)績(jī)的持續(xù)性與去化速度。

今年上半年，保利發(fā)展共拓展26個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)509億元，拓展金額權(quán)益比為87%，總計(jì)容面積228萬(wàn)平方米，共涉及北京、上海、石家莊等14座城市；而去年同期僅新增12個(gè)項(xiàng)目，拓展成本126億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從拿地?cái)?shù)量來(lái)看，上半年保利發(fā)展更聚焦于上海、石家莊、北京、杭州等熱門城市。其中，樓面價(jià)最高的是上海楊浦東外灘地塊，于6月19日經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)，斥資35億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)9.55萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下了楊浦區(qū)樓面價(jià)新高。

成交總價(jià)最高的地塊，于5月20日歷經(jīng)95輪舉牌，聯(lián)合建工以45.45億元成交總價(jià)競(jìng)得的北京海淀區(qū)四環(huán)半壁店地塊，折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率11.95%。

相較2024年同期，保利發(fā)展今年上半年在拿地金額及數(shù)量上都更為激進(jìn)，但實(shí)則“挑剔”的本性并未改變。

以大本營(yíng)廣州為例，上半年廣州土拍市場(chǎng)共成交了19宗地塊，但保利發(fā)展僅出手已形成成熟改善型居住氛圍的天河智谷片區(qū)023地塊（原航天奇觀二期），總成交價(jià)22.5億元，扣除配建后實(shí)際樓面價(jià)約3.22萬(wàn)元/平方米。

今年上半年新增的26個(gè)項(xiàng)目中，其中8個(gè)項(xiàng)目已首開銷售，簽約超40億元。

其中在北京區(qū)域，6月10日，位于朝陽(yáng)北路的保利朝觀天珺項(xiàng)目迎來(lái)首次開盤，據(jù)企業(yè)發(fā)布的喜報(bào)顯示，項(xiàng)目首開銷售21億元。其中，建面約139平方米的四居產(chǎn)品開盤即售罄。

該地塊是于今年2月11日聯(lián)手金茂以87.295億元競(jìng)得的朝陽(yáng)三間房D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006、0007地塊之一。

相較于新增項(xiàng)目，市場(chǎng)亦關(guān)注保利發(fā)展的存貨去化，這也間接影響著利潤(rùn)數(shù)據(jù)。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，存量方面，保利發(fā)展通過(guò)推動(dòng)存量項(xiàng)目調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品等方式加速去化，上半年存量項(xiàng)目簽約銷售394萬(wàn)平方米，銷售金額514億元，占比達(dá)35%；新完成調(diào)轉(zhuǎn)換退51萬(wàn)平方米。

在6月份股東大會(huì)上，保利發(fā)展董事、總經(jīng)理潘志華也表示，公司通過(guò)三年時(shí)間已經(jīng)去化掉了大部分存量項(xiàng)目。截至2025上半年末，保利發(fā)展土儲(chǔ)建面5855萬(wàn)平方米，較年初下降403萬(wàn)平方米。

值得一提的是，為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售及盤活存量項(xiàng)目，今年保利發(fā)展完成了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整?？偛繉用嬲蠟?1個(gè)一級(jí)中心及部門，決策鏈條持續(xù)縮短；地區(qū)公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區(qū)域合并，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

“三大主業(yè)”戰(zhàn)略更新

為了打破固有壁壘，保利發(fā)展今年也在著手打造商業(yè)、物業(yè)兩條新的增長(zhǎng)線。

按照官方的說(shuō)法就是踐行“三大主業(yè)”中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)“不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式，這也是保利發(fā)展2025年新戰(zhàn)略。

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，今年上半年實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入25.4億，同比提升13%。報(bào)告期末，酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營(yíng)面積573萬(wàn)平方米，較上年末增加39萬(wàn)平方米。其中在營(yíng)租賃住房2.6萬(wàn)間，較上年末增加18%。

值得一提的是購(gòu)物中心板塊，華潤(rùn)置地之所以能奪走中海“利潤(rùn)王”的稱號(hào)，就是因?yàn)橘?gòu)物中心收益穩(wěn)定，去年整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)61%。這也是保利發(fā)展布局的目的，希望通過(guò)該板塊提升收入及利潤(rùn)。

今年上半年，保利發(fā)展旗下保利商旅推出全新“時(shí)光系”商業(yè)產(chǎn)品線，包括時(shí)光里、時(shí)光匯、X時(shí)光三大產(chǎn)品，并聯(lián)動(dòng)18城打造在地化主題活動(dòng)，累計(jì)吸引客流2530萬(wàn)人次，而社區(qū)商業(yè)全國(guó)新增招商13萬(wàn)平方米，較去年全年翻了一倍。

至于不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)方面，從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年保利物業(yè)“獨(dú)立性”有所增強(qiáng)，期內(nèi)新拓第三方項(xiàng)目的單年合同金額約14.06億元，同比增長(zhǎng)17.2%；來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面積約為5.5億平方米，同比增長(zhǎng)2400萬(wàn)平方米，占總在管面積約65.9%；第三方項(xiàng)目物

管收入27.78億元，同比增長(zhǎng)19.9%。

得益于外拓項(xiàng)目帶來(lái)的管理規(guī)模增長(zhǎng)，今年上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入83.92億元，

歸母凈利潤(rùn)8.91億元，同比分別提升6.6%、5.3%，貢獻(xiàn)持續(xù)加大。

事實(shí)上，除了培養(yǎng)左膀右臂之外，圍繞房開業(yè)務(wù)，保利發(fā)展也在著手打造“副業(yè)”。

8月初，保利發(fā)展旗下保利和潤(rùn)正式推出高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌——保利高屋行，并在8月12日在廣州珠江新城開出了首家保利高屋行旗艦店，正式進(jìn)軍高端二手房市場(chǎng)。

保利高屋行的口號(hào)就是“像賣一手一樣賣二手”，主要依托保利發(fā)展全產(chǎn)業(yè)鏈資源，瞄準(zhǔn)高凈值客戶需求，推出高屋H.A.O服務(wù)體系。目前該品牌已進(jìn)入廣州、佛山、東莞、蘇州、姑蘇五大城市，重點(diǎn)聚焦核心區(qū)域的高端住宅市場(chǎng)。

在市場(chǎng)看來(lái)，高端二手房不僅利潤(rùn)高，且目標(biāo)客戶對(duì)于中介費(fèi)不像剛需客戶般敏感，同時(shí)保利發(fā)展作為龍頭企業(yè)，有央企品牌作為背書，這無(wú)疑是一條明智之路。

不過(guò)，該品牌初涉市，后期能否經(jīng)得住市場(chǎng)的考驗(yàn)，還有待觀察。

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