編者按：2025年，面對(duì)新的環(huán)境，企業(yè)與個(gè)體正在加速打破邊界，不斷向外學(xué)習(xí)與交流，尋找互融互通的合作機(jī)會(huì)。

因應(yīng)時(shí)代演變，博鰲房地產(chǎn)論壇升級(jí)為博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動(dòng)，繼續(xù)推出“2025博鰲觀點(diǎn)訪談”系列報(bào)道——“博鰲·融合的力量”。

通過對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對(duì)話，探尋融合的商業(yè)新力量。期待這股力量能穿透產(chǎn)業(yè)壁壘，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和升級(jí)。

觀點(diǎn)網(wǎng) “黃羊的硬角若是斷了，又有誰(shuí)能接得上呢？命里的磨難若是到了，又有誰(shuí)能躲得開呢？”

中國(guó)當(dāng)代作家張承志不止一次在多篇小說中，引用了蒙古民歌《紫紅快馬》中的這段詞。

在張承志的《金牧場(chǎng)》里，阿勒坦·努特格是以額吉為代表的一眾蒙古牧人心中的金黃草原、神之家鄉(xiāng)，也是他們即將遷徙而去的唯一目的地。即便尋找金牧場(chǎng)的兩年中，草原與雪災(zāi)無情地磋磨著牧人們，他們依然義無反顧地找尋著心中純凈理想的阿勒坦·努特格。

為了追尋刻在心中的信仰，牧人們可以跋山涉水地前進(jìn)——正如為了保護(hù)最珍貴的品牌資產(chǎn)，美的置業(yè)選擇急流勇退，當(dāng)一只逆著羊群往回走的黑羊。

6月的草原已進(jìn)入豐茂期，綠草如茵、野花遍野，觀點(diǎn)新媒體與美的置業(yè)企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理劉雋進(jìn)行了一場(chǎng)深入的對(duì)話。

來自內(nèi)蒙古的劉雋，身上帶著北方漢子的爽朗。而文科專業(yè)為他的思考與邏輯鍍上一層細(xì)膩的詩(shī)意，十年制造業(yè)工作經(jīng)歷則讓他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不一樣的深刻理解。

在劉雋看來，美的置業(yè)上市平臺(tái)剝離重資產(chǎn)是生存之戰(zhàn)中的戰(zhàn)略取舍。發(fā)展機(jī)會(huì)與保安全、?？诒g，美的置業(yè)的“金牧場(chǎng)”是品牌與口碑的絕對(duì)安全。

“用美的創(chuàng)始人何享健的話來說，用畢生精力經(jīng)營(yíng)一家企業(yè)，就是要做好產(chǎn)品、善待業(yè)主。我們要做百年老店，這也是美的置業(yè)到今天還存在的最大因素。”

制造業(yè)基因

尊重常識(shí)去做事，這個(gè)道理并不高深。

制造業(yè)基因?yàn)槊赖闹脴I(yè)帶來的不只是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資本底氣，更有每一步落地時(shí)的謹(jǐn)慎，以及遵守商業(yè)規(guī)則與商業(yè)邏輯的價(jià)值觀。

從進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，到如今毅然剝離重資產(chǎn)，美的置業(yè)所走的每一步，都是延續(xù)“尊重常識(shí)”這項(xiàng)價(jià)值觀的結(jié)果。

以制造業(yè)的視角看待房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)起伏，過去快速向前走的時(shí)候，有時(shí)忘卻了常識(shí)：以前買地每年按照5-8%銷售價(jià)格遞增做測(cè)算，但怎么可能存在永遠(yuǎn)上行的市場(chǎng)？這顯然不符合常識(shí)。

在劉雋看來，供需關(guān)系處在變化之中，按照常識(shí)很難保證每年都增長(zhǎng)，過去只是用兩三年的經(jīng)驗(yàn)推測(cè)未來十幾年的增長(zhǎng)。

但當(dāng)所有的羊群都在往一個(gè)方向走時(shí)，沒有人敢做往回走的黑羊，因?yàn)檫@只羊的機(jī)會(huì)成本太大了。

而美的置業(yè)其實(shí)一直以來對(duì)供需關(guān)系都飽含敬畏之心。

過去，基于理性的思考，美的置業(yè)的發(fā)展很謹(jǐn)慎，基于風(fēng)控的需求在買地決策時(shí)不會(huì)給一個(gè)“定價(jià)會(huì)比旁邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格更貴”的預(yù)期，這不是對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品信心不足，謹(jǐn)慎的另一面也可以是對(duì)市場(chǎng)的敬畏和更高的風(fēng)控能力。

據(jù)悉，美的置業(yè)每年都會(huì)做庫(kù)存減值，“我們的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)來自于制造業(yè)，超過半年的庫(kù)存就要做減值準(zhǔn)備，這源于制造業(yè)傳承給房地產(chǎn)最寶貴的基因，也是企業(yè)力爭(zhēng)成為一名馬拉松長(zhǎng)跑選手的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮”。

資本逐利，傾向于用最小的錢賺取最大的收益，也正是這樣的想法裹挾著參賽者們?cè)趯?duì)政策的觀望中很難準(zhǔn)確找到離場(chǎng)的平衡點(diǎn)。畢竟除了在技術(shù)層面探討業(yè)務(wù)邊界之外，戰(zhàn)略就是時(shí)機(jī)。

當(dāng)風(fēng)暴席卷全行業(yè)，美的置業(yè)做了第一個(gè)剝離重資產(chǎn)的黑羊。即便重商是企業(yè)的本性，美的置業(yè)卻更重人性化，也看重口碑對(duì)品牌的重要性。

黑羊的邏輯

2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，整體呈現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)，但投資收縮、降杠桿與風(fēng)險(xiǎn)出清仍是核心任務(wù)。

對(duì)于美的置業(yè)來說，剝離重資產(chǎn)，一方面要讓市場(chǎng)看到美的置業(yè)負(fù)責(zé)到底的態(tài)度，另一方面也是為過去遺留問題留足處理空間。

交付是美的置業(yè)的底線。

因此，過去幾年美的置業(yè)花了大量的資金在股權(quán)歸邊上。

房地產(chǎn)大多是單項(xiàng)目封閉公司運(yùn)作，過往幾年合作項(xiàng)目單方股東無力出資所引發(fā)的合作糾紛非常普遍。哪怕過去兩年恰恰是買地的最佳時(shí)機(jī)，為了消化這些合作糾紛，確保交付，美的置業(yè)只能做戰(zhàn)略取舍，花重金完成和合作房企的股權(quán)歸邊。

在地價(jià)回歸理性的節(jié)點(diǎn)，美的置業(yè)基于過往合作項(xiàng)目交付的底線錯(cuò)失了一些逆周期操作的機(jī)會(huì)。

在所有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中，排在第一位的就是品牌風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)知名度越高，品牌便越承受不起一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)打擊。

所以，美的置業(yè)對(duì)安全的極度在乎，背后亦是對(duì)品牌的極度珍視。

尋找金牧場(chǎng)

當(dāng)舊牧場(chǎng)資源即將耗盡，牧人們就會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)ふ宜葚S沃的新牧場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)尚未出清完畢，但產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)向亦是時(shí)機(jī)已到，美的置業(yè)采取的措施是“左手剝離，右手拓展”。

2024年下半年，美的置業(yè)啟動(dòng)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離計(jì)劃，聚焦代建管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、建筑科技等輕資產(chǎn)賽道。

2025年也是美的置業(yè)代建業(yè)務(wù)的新起點(diǎn)，從股東代建進(jìn)一步正式踏入第三方拓展市場(chǎng)。

代建業(yè)務(wù)2025年上半年新增簽約面積71萬平方米，在無錫、徐州、貴陽(yáng)等深耕城市均有落子。

無錫東望府

就在采訪當(dāng)日到來前，美的置業(yè)無錫東望府開盤入市，首推158-310平方米大平層豪宅，頂豪項(xiàng)目首開銷售金額達(dá)4.72億元。盡管開盤單價(jià)比片區(qū)市場(chǎng)均價(jià)高出5000元，熱銷成績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬先运⑿铝藷o錫高端住宅市場(chǎng)的認(rèn)知。

據(jù)介紹，無錫東望府項(xiàng)目原本是一家民企與城投的合作項(xiàng)目，美的置業(yè)接盤代建，接下了原民企的5%股權(quán)，在規(guī)劃不變的情況下全面修改產(chǎn)品。

為了打造真正可以打動(dòng)客戶的好產(chǎn)品，團(tuán)隊(duì)12次推翻原有規(guī)劃，犧牲兩棟樓宇換取極致采光與景觀面，只為以“東方園林美學(xué)+現(xiàn)代人居需求”為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造作品”。

從項(xiàng)目啟動(dòng)以來，30天示范區(qū)開放，62天會(huì)所開放，96天樣板間開放，129天首開……美的置業(yè)在東望府項(xiàng)目上展現(xiàn)了全周期運(yùn)營(yíng)能力，也發(fā)揮了公司品牌、資金和美的體系制造業(yè)基因的協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，美的置業(yè)還達(dá)成了同等地段二手房項(xiàng)目1.5倍的溢價(jià)空間。

東望府項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)乜腿旱母叨日J(rèn)可，銷售成績(jī)也填補(bǔ)了美的置業(yè)在純粹改善高端項(xiàng)目代建領(lǐng)域的空白，證明了在高端住宅上的操盤能力。

東望府的成功案例，也充分彰顯了美的置業(yè)做代建業(yè)務(wù)的運(yùn)作邏輯，是基于后房地產(chǎn)時(shí)代，業(yè)務(wù)和資本分離的背景，深刻理解委托方的需求，以專業(yè)化、全周期的代建代運(yùn)營(yíng)服務(wù)為客戶創(chuàng)造新的價(jià)值，從而為團(tuán)隊(duì)帶來開發(fā)管理收益。

過去地產(chǎn)是資本和業(yè)務(wù)捆綁，既買地也開發(fā)，未來可能就是專業(yè)的人做專業(yè)的事。美的置業(yè)作為有產(chǎn)品和客戶運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)者，瞄準(zhǔn)的不僅是代建代售，更包含后端運(yùn)營(yíng)等全周期服務(wù)。

美的置業(yè)做代建是基于資本和管理會(huì)分開的戰(zhàn)略判斷，為開拓新領(lǐng)域提前鍛煉能力。

沒有養(yǎng)活原地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的需求，美的置業(yè)代建的態(tài)度堅(jiān)決：絕不卷代建費(fèi)，絕不做品牌租賃。

遇到出價(jià)太低的代建項(xiàng)目，美的置業(yè)會(huì)選擇放棄，因?yàn)橘Y金匹配不上團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)品品質(zhì)就很難保證。美的置業(yè)更關(guān)注代建費(fèi)外的收益，以小股操盤的邏輯，項(xiàng)目賣得好，最后收益也更高，是多方共贏的事情。

美的置業(yè)也絕不允許做品牌租賃，品牌租賃屬于共享不共建，基于安全和審慎的原則，美的置業(yè)選擇的每一個(gè)項(xiàng)目都一定要讓風(fēng)險(xiǎn)受控，對(duì)美的置業(yè)這個(gè)品牌負(fù)責(zé)。

未來的需求會(huì)是‘K’型的，往上走的是改善型和高端產(chǎn)品，往下走的是剛需。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來說，在改善型和高端產(chǎn)品中打磨差異化的競(jìng)爭(zhēng)力可能更有優(yōu)勢(shì)。

因此，美的置業(yè)代建業(yè)務(wù)的拓展地圖也會(huì)選擇品牌深耕多年且有一定影響力的城市，再選擇供需相對(duì)安全健康的小片區(qū)。

美的置業(yè)期望在所選擇的核心城市中擁有高品質(zhì)的身份圖像，讓美的置業(yè)每到一個(gè)城市，都成為這個(gè)城市里的精品締造者。

蒙眼狂奔的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，民營(yíng)企業(yè)的最終競(jìng)技場(chǎng)會(huì)在細(xì)分市場(chǎng)上。

在此背景下，美的置業(yè)的代建代運(yùn)營(yíng)能力正沿著細(xì)分賽道精準(zhǔn)發(fā)力，除了住宅代建外，在物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)等領(lǐng)域構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

針對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈條中的物業(yè)、醫(yī)療康養(yǎng)板塊，美的置業(yè)通過美置服務(wù)打造了“尊享怡悅”四大差異化路線，從精細(xì)設(shè)計(jì)入手升級(jí)客戶服務(wù)體驗(yàn)；旗下醫(yī)療康養(yǎng)專業(yè)品牌美置美康，深度聚焦“適老化”的服務(wù)改造，在產(chǎn)品體系、設(shè)備巡檢維護(hù)、醫(yī)療康養(yǎng)場(chǎng)景重構(gòu)等方面叩向生命關(guān)懷的最后一道大門。

在產(chǎn)業(yè)園板塊，美的置業(yè)緊扣產(chǎn)業(yè)邏輯，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向全周期服務(wù)、從“單點(diǎn)招商”轉(zhuǎn)向生態(tài)構(gòu)建、從“空間供給”轉(zhuǎn)向價(jià)值共創(chuàng)，向業(yè)主方提供代建、代招商、代運(yùn)營(yíng)的全鏈條、一體化的服務(wù)，為園區(qū)業(yè)主或投資方提供從開發(fā)建設(shè)到招商落位再到持續(xù)運(yùn)營(yíng)的全周期解決方案。

這種基于細(xì)分市場(chǎng)的代建代運(yùn)營(yíng)能力深耕，既是對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型的深刻回應(yīng)，也是美的置業(yè)以專業(yè)能力賦能合作伙伴的核心邏輯。

博鰲·融合的力量 | 這里沒有邊界，只有無限可能。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。