觀點(diǎn)網(wǎng) 瑞安房地產(chǎn)近期商業(yè)動(dòng)作頻頻。

6月20日，聯(lián)合天安拿下永業(yè)位于上海新天地東區(qū)200億元地塊后，6月26日又宣布嶺南天地項(xiàng)目引入險(xiǎn)資大家保險(xiǎn)的消息。

根據(jù)公告，瑞安房地產(chǎn)附屬公司SODH、各自為附屬公司的現(xiàn)有股東、基金、基金普通合伙人、嶺南新天地項(xiàng)目公司佛山瑞安，以及嶺南站購(gòu)物中心項(xiàng)目公司佛山安盈訂立合作協(xié)議。

基金出資承諾總額將增加至人民幣35.4億元，以進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并透過項(xiàng)目公司持有項(xiàng)目資產(chǎn)；現(xiàn)有股東會(huì)將其于佛山瑞安及佛山安盈各自100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予基金，總對(duì)價(jià)擬為約人民幣34.9億元。

也就是說，在這筆交易完成后，上述基金將擁有佛山瑞安及佛山安盈100%股權(quán)，瑞安房地產(chǎn)將透過間接全資附屬公司上海瑞安擁有基金該57.63%的合伙權(quán)益。

進(jìn)行交易后，基金將被視為瑞安房地產(chǎn)附屬公司，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將于公司財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)綜合入賬。因此，佛山瑞安及佛山安盈（即項(xiàng)目公司）的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，將繼續(xù)于瑞安房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)綜合入賬。

觀點(diǎn)新媒體注意到，瑞安房地產(chǎn)在交易后所得款項(xiàng)凈額為6.83億元，將用作公司一般營(yíng)運(yùn)資金。

瑞房表示，交易符合集團(tuán)的“輕資產(chǎn)策略”，該策略旨在改善集團(tuán)的資金循環(huán)，并與長(zhǎng)期合作伙伴建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而使集團(tuán)能夠擴(kuò)大所管理的資產(chǎn)及增加經(jīng)常性管理費(fèi)收入。

再一次聯(lián)手險(xiǎn)資

能配合瑞安房地產(chǎn)完成項(xiàng)目股權(quán)交易的基金背后究竟是誰？

觀點(diǎn)新媒體了解到，公告中所提及的青島瑞見私募股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，基金普通合伙人1、基金普通合伙人2及基金有限合伙人均由中國(guó)財(cái)政部最終擁有的保險(xiǎn)公司間接擁有，經(jīng)股權(quán)穿透，該保險(xiǎn)公司為大家人壽保險(xiǎn)股份有限公司，即大家保險(xiǎn)。

事實(shí)上，雙方并不是第一次進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)交易。

早前于2023年12月底，瑞安房地產(chǎn)擬以12.06億元出售鴻壽坊項(xiàng)目所在的上海九澤置業(yè)65%股權(quán)，決定與一家名為鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙的企業(yè)訂立協(xié)議。公告內(nèi)容顯示，瑞安房地產(chǎn)打算將旗下SODH、星宏及項(xiàng)目公司的65%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙，預(yù)估成交額12.06億元。

“交易完成后，星宏及鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙將分別持有項(xiàng)目公司35%及65%股權(quán)，項(xiàng)目公司也將不再是瑞安房地產(chǎn)的附屬公司，且其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)將不再于公司的財(cái)務(wù)報(bào)表綜合入賬。”據(jù)了解，接盤方鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙的股東為遠(yuǎn)見投資、壽家鴻瑞基金，分別持股0.01%、99.99%。

壽家鴻瑞基金全稱為上海壽家鴻瑞私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），成立于2023年12月，最大股東即為大家保險(xiǎn)旗下的大家控股；瑞安投資（上海）、遠(yuǎn)見共創(chuàng)兩家公司另持股18.03%、0.08%。

事實(shí)上，在大家保險(xiǎn)之外，瑞安房地產(chǎn)還曾與中國(guó)人壽旗下國(guó)壽基金進(jìn)行合作。

時(shí)間回到2017年12月，為提高公司的周轉(zhuǎn)率，瑞安房地產(chǎn)與國(guó)壽基金、項(xiàng)目公司訂立了一份交易協(xié)議，向國(guó)壽基金轉(zhuǎn)讓上海瑞虹新城21.4%股權(quán)，相當(dāng)于合作投資組合的49.5%銷售股權(quán)，交易價(jià)格達(dá)到38.69億元。

與嶺南新天地不同，瑞虹新城位于上海虹口區(qū)，毗鄰北外灘，為上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)最大商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目之一，也是上海最大的舊改項(xiàng)目之一。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，該項(xiàng)目涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商業(yè)以及55萬平方米的瑞虹天地商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)，已經(jīng)相繼推出多期住宅、四個(gè)片區(qū)的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商業(yè)板塊中的星星堂和月亮灣。

這筆交易完成后，國(guó)壽基金、瑞安房地產(chǎn)和上海虹房（集團(tuán)）有限公司，將透過項(xiàng)目公司分別持有合作投資組合的49.5%、49.5%和1%權(quán)益。

計(jì)算下來，瑞安房地產(chǎn)凈所得款項(xiàng)總額達(dá)到36.14億元，相等于嶺南天地項(xiàng)目所得款項(xiàng)的6倍；與此同時(shí)，也使得瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率下降14個(gè)百分點(diǎn)。

瑞安新天地版圖

為嶺南天地項(xiàng)目引入大家保險(xiǎn)之前，瑞安房地產(chǎn)才于上海新辟一宗地塊。

2025年6月19日，瑞安房地產(chǎn)和天安相繼發(fā)布公告稱，擬設(shè)立合資公司上海瑞天里企業(yè)管理有限公司，通過公開掛牌競(jìng)價(jià)程序收購(gòu)上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司50%股權(quán)；幾日后，永業(yè)集團(tuán)將該標(biāo)的50%股權(quán)正式上架掛牌交易，最終通過一次報(bào)價(jià)成交，股權(quán)成交價(jià)格為底價(jià)28.93億元。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，瑞安房地產(chǎn)和天安在合資公司上海瑞天里的股權(quán)占比分別為30%、70%。此次股權(quán)交易后，天安將擁有永業(yè)城更35%股權(quán)，瑞安房地產(chǎn)擁有該公司15%股權(quán)，剩余50%股權(quán)則由永業(yè)集團(tuán)持有。

值得注意的是，永業(yè)城更的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為205.72億元，負(fù)債評(píng)估價(jià)值為147.84億元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為57.87億元，若計(jì)入負(fù)債，瑞安房地產(chǎn)及天安聯(lián)合體此次實(shí)際獲得的總資產(chǎn)估值可達(dá)到約103億元。

瑞安房地產(chǎn)再次入局永業(yè)地塊交易并不算意外，在這宗新成交地塊的周邊，便是當(dāng)前上海紅盤之一翠湖六期，正是由永業(yè)與瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合操盤。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)所發(fā)布的2024年年報(bào)，目前在上海擁有的住宅可售權(quán)益貨值僅剩余59億元，其中新天地板塊內(nèi)太平橋118、122號(hào)地塊剩余可售權(quán)益貨值占比最高，約合41億元。

從這一角度來看，瑞安房地產(chǎn)目前在上海市場(chǎng)的高端儲(chǔ)備資源已經(jīng)響起了提示鈴，但在此之前其選擇的發(fā)展策略已不是看上哪塊地拿哪塊地，而是在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健前提下考慮新投資機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)。

因此，也不難理解瑞安選擇“輕資產(chǎn)操盤”，只涉及其中15%股權(quán)。

在拿下永業(yè)新天地地塊的前一周，瑞安房地產(chǎn)還剛剛將投資腳步首次延伸至廣州。

2025年6月10日，廣州市花都區(qū)新青水泥廠改造項(xiàng)目舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式：廣州智都投資控股集團(tuán)有限公司、瑞安新天地（上海）商業(yè)管理有限公司、法國(guó)讓·努維爾建筑事務(wù)所，及廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院集團(tuán)股份有限公司四方達(dá)成合作，將共同推進(jìn)5萬平方米的工業(yè)遺存活化工程。

與上海、佛山新天地項(xiàng)目不同，廣州新青水泥廠項(xiàng)目并不涉及居民安置，而是需將項(xiàng)目改造為文旅商業(yè)綜合街區(qū)。

據(jù)瑞安新天地行政總裁張斌透露，團(tuán)隊(duì)已完成項(xiàng)目所在區(qū)域的深度調(diào)研，此次合作的四方將在協(xié)議框架下細(xì)化合作內(nèi)容，計(jì)劃于2025年完成概念方案設(shè)計(jì)工作，2026年實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。