本文為曹靖先生在2025西部產(chǎn)業(yè)科技大會發(fā)表的演講。

曹靖（西安高新區(qū)配套公司董事長）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同行朋友、各位投資、金融和新聞界的朋友們，大家下午好！歡迎大家來到全國排名第五位的國家級高新區(qū)西安高新區(qū)。

今天上午很多朋友觀摩了西安高新區(qū)的規(guī)劃和科技展館，也觀摩了高新配套公司的園區(qū)企業(yè)，對我們的運(yùn)營、招商工作提出了很多好的意見和建議，再次向大家表示感謝，同時(shí)也感謝本次大會的主辦方觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

西安高新配套公司是西安高新區(qū)管委會下屬的西安高科集團(tuán)17個全資子公司之一，從2008年成立到2022年，一直是以工程建設(shè)為主業(yè)的企業(yè)，近年來我們根據(jù)發(fā)展的需要，在堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，在西安市各級領(lǐng)導(dǎo)、各部門的支持、幫助下，取得了一點(diǎn)初步的成績。

但是我們依然還是中國產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營企業(yè)中的一個小學(xué)生，取得的成績微不足道。借此機(jī)會，我斗膽向大家把我們轉(zhuǎn)型過程中的探索和實(shí)踐進(jìn)行匯報(bào)，希望大家批評指正。

我的匯報(bào)分為三個方面：破局、重構(gòu)和煥新。

第一，破局。作為國有企業(yè)，在刀刃向內(nèi)中尋找轉(zhuǎn)型和突破。

2008年，西安高新區(qū)需要為大量的科技企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)空間及配套項(xiàng)目，高新配套公司隨之誕生，并先后承擔(dān)了60余個產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目的投資建設(shè)，總建筑面積約700萬平米，包括12個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、34所中小學(xué)校，以及高新區(qū)26萬平米的人民醫(yī)院、高新國際會議中心，以及眾多的安置房建設(shè)。

隨著不斷地投資，重資產(chǎn)的運(yùn)營，我們也面臨著三大挑戰(zhàn)：一是債務(wù)壓力居高不下，資產(chǎn)負(fù)債率高居80%以上，融資成本持續(xù)攀升。二是資產(chǎn)運(yùn)營效率不高，園區(qū)總體平均出租率僅74%，有超過21萬平米的空置面積未能發(fā)揮效能。三是管理團(tuán)隊(duì)缺乏活力，員工平均年齡45歲，70%為工程背景，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的思維和經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足。

在危機(jī)存在的同時(shí)，我們也看到了自身的三大優(yōu)勢：西安科技人才優(yōu)勢、高新區(qū)科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢、高新配套公司國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營企業(yè)的特殊優(yōu)勢。

西安的科技人才優(yōu)勢，大家可能都有所了解，這里我講一個故事，就是一個深圳的科技企業(yè)負(fù)責(zé)人，他跟我交流的過程中，對我推心置腹地講，“曹總，西安的幾所高校培養(yǎng)的人才簡直是太好了，我們太喜歡了，他們專業(yè)強(qiáng)、工作踏實(shí)，但是他們有一個共同的特點(diǎn)，就是在深圳工作5年左右，就想回西安”。

所以這也是西安能夠把本地的人才以及外地的人才吸引到西安的機(jī)會。在西安做產(chǎn)業(yè)園、做科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，離不開人才，這是我們最大的優(yōu)勢。

高新區(qū)的科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的優(yōu)勢。高新區(qū)在去年從全國178個國家級高新區(qū)中，從前年的第8名躍居到第5名，這個成績是來之不易的，非常不簡單。

前4名分別是中關(guān)村、上海張江、深圳南山、蘇州工業(yè)園，作為西部城市的高新區(qū)，這是無法超越的，我們在這種情況下排到第5名的好成績，其中更難得的是我們的人均技術(shù)合同成交額排名第2，這就說明西安高新區(qū)的研發(fā)能力非常強(qiáng)。高新區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)清晰、具有規(guī)模，產(chǎn)業(yè)生態(tài)已經(jīng)形成，產(chǎn)業(yè)的聚集度非常高。

就像剛才郭局長講的，產(chǎn)業(yè)生態(tài)是一片熱帶雨林，灌木、喬木、小草在這里面都能很好地生長，它具有很好的聚集能力。就像我們今天開會的這個酒店周圍，就是西安高新區(qū)的絲路軟件城，這里聚集了陜西省90%以上的軟件開發(fā)企業(yè)，軟件開發(fā)和信息技術(shù)服務(wù)相關(guān)企業(yè)在這個區(qū)域有非常好的發(fā)展，不管是處于生命周期的任何階段。

國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營的特殊優(yōu)勢，配套公司作為高新區(qū)下屬的國有企業(yè)，在政府政策支持、金融服務(wù)支持、運(yùn)營資金支持、企業(yè)招商支持，以及國企的戰(zhàn)略定力、責(zé)任擔(dān)當(dāng)和資源整合能力方面，具有獨(dú)特的優(yōu)勢，我們能為園區(qū)的企業(yè)提供長期而堅(jiān)定的后盾支持。

面對困境和優(yōu)勢，我們要求自己不能捧著金飯碗來討飯吃，企業(yè)的轉(zhuǎn)型事關(guān)生死存亡問題，高新配套公司因產(chǎn)業(yè)園而生，也要堅(jiān)定地為產(chǎn)業(yè)園而變。

怎么變？首先是明確戰(zhàn)略方向，我們在2023年底就制定了“12586”戰(zhàn)略體系，并堅(jiān)定執(zhí)行，核心就是向卓越的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商轉(zhuǎn)型和努力。戰(zhàn)略方向的明確和順利執(zhí)行，進(jìn)一步堅(jiān)定了我們轉(zhuǎn)型的信心和決心，使原有很多不可能變?yōu)榭赡堋?/p>

在短短的半年時(shí)間里，高新配套公司發(fā)生了前所未有的變化，客戶的滿意度顯著提高，來自政府和社會各界的認(rèn)可度持續(xù)提升。高新配套公司也從一家名不見經(jīng)傳的建設(shè)企業(yè)，蛻變?yōu)橐粋€在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營行業(yè)、在科技企業(yè)界和金融投資界小有名氣的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營公司。

第二，重構(gòu)。在戰(zhàn)略明確的情況下用組織變革重塑內(nèi)生的動力。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的第一步是人的自我變革，只有思想統(tǒng)一才能步調(diào)一致，戰(zhàn)略執(zhí)行需要組織變革提供堅(jiān)強(qiáng)的保障。重構(gòu)主要包括4個方面：一是思維的革命，二是架構(gòu)的重組，三是業(yè)務(wù)的優(yōu)化，四是文化凝聚和考核的創(chuàng)新。

思維革命的核心是樹立產(chǎn)業(yè)思維，西安高新區(qū)全國排名第五的優(yōu)異成績，源于高新區(qū)長期主義的堅(jiān)持，產(chǎn)業(yè)情懷的培育和創(chuàng)新基因的融入。高新配套公司在高新區(qū)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)，我們必須從高新區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)中汲取能量，其中重要和關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要樹立以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目的和初衷的產(chǎn)業(yè)思維。樹立產(chǎn)業(yè)思維，就是要摒棄以往的房地產(chǎn)思維、甲方思維、房東思維，樹立可持續(xù)發(fā)展的思維、客戶思維以及投行思維。

樹立產(chǎn)業(yè)思維也要求我們在戰(zhàn)略層面謀定而動，我們既要仰望星空，更要腳踏實(shí)地。在招商層面堅(jiān)持客戶至上，客戶價(jià)值最大化的價(jià)值觀，勇于為客戶改變自己。在運(yùn)營層面，堅(jiān)持服務(wù)為本，把客戶滿意度作為服務(wù)提升的首要指標(biāo)和促進(jìn)以商招商的重要手段。

思維革命之后，我們就開始了架構(gòu)重組，這里面主要是打破沿用16年的以工程建設(shè)為導(dǎo)向的組織架構(gòu)，整合形成戰(zhàn)略支撐、資產(chǎn)管理、開發(fā)建設(shè)三大板塊，建立以招商運(yùn)營為核心的組織管控體系。我們把原有的工程部門縮減，把招商部門拓展。同時(shí)，所有的干部年輕化，公開選拔、公開上崗。

業(yè)務(wù)優(yōu)化方面，我們構(gòu)建了以產(chǎn)業(yè)園招商運(yùn)營為核心的多元化業(yè)務(wù)體系，形成以園區(qū)租金收益為現(xiàn)金流底盤，以企業(yè)增值服務(wù)為價(jià)值引擎，以產(chǎn)業(yè)投資孵化為成長杠桿，以股權(quán)合作機(jī)制為生態(tài)紐帶的收益體系，四維驅(qū)動業(yè)務(wù)延伸，形成可持續(xù)的價(jià)值共生業(yè)務(wù)體系。

在這個體系下，我們先后與園區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)企業(yè)阿里、施耐德、美林?jǐn)?shù)據(jù)等鏈主龍頭企業(yè)建立合作，將單一的客戶關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣献麝P(guān)系，讓客戶成為伙伴，在智慧園區(qū)、零碳業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營等領(lǐng)域開展合作、構(gòu)建生態(tài)。

文化凝聚和考核創(chuàng)新方面，在全新的團(tuán)隊(duì)中，凝聚奮斗文化和創(chuàng)新文化，強(qiáng)化“想到、說到、做到、做成”的思維方式和工作作風(fēng)，同時(shí)我們在考核上也進(jìn)行創(chuàng)新，為了達(dá)到快速執(zhí)行戰(zhàn)略的目的，我們進(jìn)行了關(guān)鍵指標(biāo)和平衡計(jì)分卡結(jié)合的考核方式，既把出租率、續(xù)租率、收繳率等關(guān)鍵指標(biāo)納入考核，也把企業(yè)滿意度、團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)、品牌貢獻(xiàn)度，以及創(chuàng)新力等可持續(xù)指標(biāo)納入考核，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)的快速成長。

綜合以上四點(diǎn)，我們戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初步成功源于人的轉(zhuǎn)型，國企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于刀刃向內(nèi)、自我革新的勇氣，通過一系列的重構(gòu)，一批想干事、能干事的干部員工正在合適的崗位上努力拼搏、擔(dān)當(dāng)作為，為公司轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造價(jià)值。

我這里引用葛總的一句話，葛總說他看到我們高新配套團(tuán)隊(duì)的狀態(tài)的時(shí)候，就想到了當(dāng)年自己在張江高科那段激情燃燒的歲月，我想這是對我們轉(zhuǎn)型努力莫大的鞭策和鼓勵。

第三，煥新。三場攻堅(jiān)戰(zhàn)突破招商運(yùn)營困局。第一場攻堅(jiān)戰(zhàn)是服務(wù)升級持久戰(zhàn)，第二場硬戰(zhàn)是招商突圍攻堅(jiān)戰(zhàn)，第三場硬戰(zhàn)是資本運(yùn)作陣地戰(zhàn)。

服務(wù)升級持久戰(zhàn)。持久戰(zhàn)需要長遠(yuǎn)的規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，為此我們堅(jiān)持園區(qū)社區(qū)化運(yùn)營和園區(qū)品牌化運(yùn)營的理念，建立起3T COM產(chǎn)業(yè)社區(qū)的品牌體系，3T指的是：技術(shù)、人才、寬容度，這是美國多所高校的教授佛羅里達(dá)先生提出的創(chuàng)新理論，3T元素相輔相成、相互促進(jìn)，形成創(chuàng)新的動力。3T模型的核心就在于我們實(shí)踐的園區(qū)社區(qū)化運(yùn)營。在3T理念下，我們建立了3T品牌，還延伸了3T Life、3T Sports、3T Festival、3Tbox等子品牌，把我們的創(chuàng)新、服務(wù)、投資孵化全部納入到品牌體系。

頂層設(shè)計(jì)完成之后，首先進(jìn)行硬件的升級，主要目的是讓空間更適配科技企業(yè)和人才需要，這里面做了很多工作，包括電梯、空調(diào)運(yùn)營效率的提升，盡可能滿足停車需求，停車效率的提高，以及運(yùn)動場地、各種空間功能的提供、優(yōu)化。

在服務(wù)革新方面，主要是堅(jiān)持客戶價(jià)值最大化的原則和理念，我們根據(jù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求，不斷完善園區(qū)運(yùn)營體系，提供企業(yè)服務(wù)、人才服務(wù)、共享服務(wù)和投資服務(wù)，這里面做了很多工作，包括圍繞人才，我們舉行了多場校園直通產(chǎn)業(yè)園的人才招聘活動，為園區(qū)內(nèi)多個企業(yè)一年內(nèi)提供了5000個工作崗位。

在活力社區(qū)打造方面，主要是提供滿足科技人才交流、交往需要的園區(qū)第三空間，打造年輕人喜歡的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，把園區(qū)當(dāng)做社區(qū)來運(yùn)營和服務(wù)，目的是以吸引人才的方式來吸引企業(yè)，以留住人才的方式留住企業(yè)。

圍繞著園區(qū)第三空間，圍繞園區(qū)社區(qū)化運(yùn)營，也做了很多工作，包括迷你馬拉松、籃球賽、牽手3T COM產(chǎn)業(yè)社區(qū)的相親活動，這個相親活動深受歡迎，也很有影響，它的緣起是我到我們園區(qū)內(nèi)的一家企業(yè)拜訪，這個企業(yè)名字叫微聚繁星，是字節(jié)跳動的合作伙伴，我問他們的張總，我說你有什么困難需要我解決？張總說，我們有600名員工，大部分是二十七八歲的女孩子，她們工作很忙，沒有時(shí)間談戀愛、找對象。我說我們可以創(chuàng)造機(jī)會。我們其他的園區(qū)有很多理工男，華為、施耐德、比亞迪的園區(qū)有很多理工男，等比亞迪云巴開通以后，我們坐著云巴，一起搭起鵲橋，到華為的社區(qū)進(jìn)行相親活動。去年我們辦了三場相親活動，影響力非常大，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人打電話說，曹總，還能不能再給我們兩個名額，我們還有很多報(bào)名的，后來也促成了很多年輕人，圍繞年輕人的需要，做年輕人喜歡的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

第二場戰(zhàn)役是招商突圍攻堅(jiān)戰(zhàn)，我們的核心還是以服務(wù)促招商。招商的頂層設(shè)計(jì)可能需要產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、創(chuàng)新環(huán)境的提供，但是微觀的秘訣就在于服務(wù)，把服務(wù)做好了，招商工作就能有成績、有起色。

我們通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)和人才服務(wù)，不斷地提高客戶滿意度，來促進(jìn)以商招商，在這樣的情況下，去年阿里巴巴、長安計(jì)算等龍頭企業(yè)擴(kuò)租面積超過5萬平米，各個園區(qū)的續(xù)租率高達(dá)98%，園區(qū)平均出租率從原有的74%上升為85%，一年上漲了11個百分點(diǎn)，超過10萬平米。

我們推行PFD招商新模式，也就是園區(qū)+基金+數(shù)據(jù)，園區(qū)+基金在很多地區(qū)已經(jīng)成為招商的主要方式，但是+數(shù)據(jù)是高新配套公司的探索和首創(chuàng)。在園區(qū)方面，我們提供滿足科技企業(yè)全生命周期發(fā)展需要的新型產(chǎn)業(yè)空間，同時(shí)我們聯(lián)合省屬金融企業(yè)共同成立產(chǎn)業(yè)基金，提供投早、投小、投硬科技、投長遠(yuǎn)的產(chǎn)投服務(wù)。另外我們與軟件園發(fā)展中心合作，開發(fā)園區(qū)企業(yè)的大數(shù)據(jù)平臺，打通政府、園區(qū)、企業(yè)之間的數(shù)據(jù)壁壘，為企業(yè)提供專項(xiàng)數(shù)據(jù)產(chǎn)品和數(shù)據(jù)服務(wù)，助力企業(yè)發(fā)展。

另外我們還實(shí)施“總部+研發(fā)+生產(chǎn)”一體化布局，根據(jù)園區(qū)企業(yè)的特點(diǎn)，我們大部分園區(qū)企業(yè)處于研發(fā)階段，近年來研發(fā)取得一定的成就后，就需要生產(chǎn)型的空間，所以這兩年我們大力地在提供生產(chǎn)型空間的供給，我們今年已經(jīng)開工的有12萬平米的廠房項(xiàng)目，下一步還要開工的還有15萬平米，這就是一體化的布局，把企業(yè)研發(fā)之后的生產(chǎn)功能留在我們自己的園區(qū)，留在西安高新區(qū)，把更多創(chuàng)造的效益留在高新區(qū)，同時(shí)它也優(yōu)化了我們自身的產(chǎn)業(yè)布局，提升了資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，助推產(chǎn)業(yè)園投資運(yùn)營業(yè)務(wù)的健康、持續(xù)發(fā)展。

第三場戰(zhàn)役是資本運(yùn)作陣地戰(zhàn)。我們創(chuàng)新運(yùn)用金融工具，去年我們在西北首個資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）實(shí)現(xiàn)了在資本市場的成功試水，目前我們正在全力推進(jìn)公募產(chǎn)業(yè)園REITs的申報(bào)，終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最終盤活和企業(yè)縮表、瘦身、高質(zhì)量發(fā)展。

此外我們還布局創(chuàng)投孵化業(yè)務(wù)，我們建立了自身的孵化器3T Box孵化空間，為企業(yè)初步搭建起從創(chuàng)業(yè)苗圃到孵化器、加速器的全鏈條孵化體系。提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、投早投小產(chǎn)業(yè)基金、融資、技術(shù)創(chuàng)新等全方位的創(chuàng)業(yè)服務(wù)，通過投資孵化，幫助更多小微企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速成長和壯大。

三場攻堅(jiān)戰(zhàn)突破了阻擋在我們面前的招商及運(yùn)營困局，初步構(gòu)建了產(chǎn)、城、人融合的園區(qū)生態(tài)體系，取得了高新配套戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的初步成功，這是行業(yè)的一小步，這是高新配套公司的一大步。高新配套公司的轉(zhuǎn)型實(shí)踐印證了三個樸素的道理：國企轉(zhuǎn)型核心在人、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營本質(zhì)在心、生態(tài)融合關(guān)鍵在新。

國企轉(zhuǎn)型，核心在“人”。我們從45歲平均年齡的老團(tuán)隊(duì)，到80后挑大梁的新鐵軍，用了兩年時(shí)間完成了轉(zhuǎn)型和重生。

產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，本質(zhì)在“心”，華為員工因餐廳問題吐槽時(shí)，我們選擇把批評當(dāng)禮物，當(dāng)年輕人說園區(qū)缺乏活力時(shí)，我們策劃音樂節(jié)、相親、馬拉松等活動，我們踏實(shí)做事、傾心服務(wù)，在追求卓越的道路上不放棄一點(diǎn)一滴的努力和付出。

生態(tài)融合，關(guān)鍵在“新”，從生產(chǎn)空間的完善到第三空間的打造，再到產(chǎn)業(yè)和企業(yè)服務(wù)資源的整合共享，以不斷創(chuàng)新，努力做到為企業(yè)賦能、為人才服務(wù)、為產(chǎn)業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。

“這里沒有華麗的承諾，只有說到做到的態(tài)度”，這是我們園區(qū)的一個企業(yè)員工在接受訪談時(shí)講的話，我想這是對我們轉(zhuǎn)型努力最好的回報(bào)。

轉(zhuǎn)型的成功源于我們勇于為客戶改變自己，實(shí)踐也證明，我們每為客戶改變自己一小步，客戶對我們的認(rèn)可和支持就會提升一大步。

以上就是我的匯報(bào)，謝謝大家，請大家批評指正。

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