觀點(diǎn)網(wǎng) 從達(dá)峰到筑底，從負(fù)增長將再到重新增長，短短數(shù)年間，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的象限在所有人面前展開。

3月20日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在大灣區(qū)舉辦以“筑底：增長的象限”為主題的2025觀點(diǎn)年度論壇，房地產(chǎn)大行業(yè)、金融、產(chǎn)業(yè)以及科技、消費(fèi)等領(lǐng)域的龍頭企業(yè)及創(chuàng)新先行者高層齊聚一堂，共議新周期和新模式。

深度調(diào)整的尾聲

房地產(chǎn)正在進(jìn)行深度調(diào)整，國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光保險集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華在進(jìn)行主題演講時表示，已經(jīng)看到多方面的積極改變，包括市場方面銷售的降幅在收窄，一線城市價格出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，土地成交開始有所活躍，因此可以說這一輪深度調(diào)整已進(jìn)入尾聲。

具體來看，邱曉華認(rèn)為，經(jīng)歷了三年的房地產(chǎn)市場的調(diào)整，行業(yè)有三方面的深度調(diào)整變化。銷售面積相對于高點(diǎn)將近下滑了46%，新開工下降68%，中國的房價平均下滑了1/3，從庫存角度來看整體商品房住宅待售面積仍處在高位，去庫存的壓力依然還很大。

國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光保險集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 邱曉華

“止跌回穩(wěn)”需要信心和耐心，正如廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶的演講所言：“影響‘止跌回穩(wěn)’原因復(fù)雜多變，但根本性原因依然是消費(fèi)者對房價和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預(yù)期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，我們需要信心和耐心。”

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 王韶

世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣州市房協(xié)專家委員會成員黎振偉也表示：“說增長不容易，說穩(wěn)定更重要。關(guān)鍵在如何去找到增長的象限。如何冷靜地、淡定地蓄力地布局。”

在后續(xù)的觀點(diǎn)鏗鏘行等環(huán)節(jié)，不同嘉賓們從宏觀切入微觀，剖析信心的來源，以及耐心的基礎(chǔ)。

觀點(diǎn)鏗鏘行：增長的象限

主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官、廣州市房協(xié)專家委員會成員黎振偉

討論嘉賓：國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光保險集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華；榮宇建設(shè)（廣州）有限公司董事長朱榮斌；法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳卓殷

例如榮宇建設(shè)（廣州）有限公司董事長朱榮斌表示，相信有關(guān)部門的工具足夠多，政策的力度也會夠強(qiáng)，政策會逐步落實(shí)，效果值得期待。“其中一個措施就是對庫存過大的地區(qū)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，如果說土地端控制住，政府再收回一些存地、存貨，供求矛盾就可以更快地得到解決。”

法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳卓殷則指出，Reits在當(dāng)下就是非常好的政策工具。一方面可以把國內(nèi)其他的長期資本引導(dǎo)到市場里面，另外政府也可以透過工具去實(shí)現(xiàn)政策的目標(biāo)。

“對于國外投資者來說，收益率當(dāng)然重要，可是我們也不能忽視中國市場還是有量的。很多時候，一些保險公司如果是需要去配置長期資產(chǎn)，除了收益之外，還要量。這其實(shí)是中國現(xiàn)在可以提供給外國投資者非常重要的一點(diǎn)。”他從國際化視角論述道。

新的秩序 新的生機(jī)

當(dāng)舊模式漸次消解、新秩序在涅槃中重構(gòu)，城市更新、代建服務(wù)、存量盤活、商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)管理等正在煥發(fā)新的生機(jī)。

其中，廣州萬溪企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理?xiàng)顒P結(jié)合理想花地營造實(shí)踐，為我們講述了未來城市理念。

他舉例稱，理想花地的花地灣項(xiàng)目把多個維度的未來城市理念逐漸落地，包括活力多元、低碳、智慧等，在項(xiàng)目上充分體現(xiàn)。例如首先做了一系列漫行系統(tǒng)，可以打通走到太古里、芳村大道，利用公共空間系統(tǒng)整體打造開放的節(jié)點(diǎn)，同時也引進(jìn)活動內(nèi)容，包括和商業(yè)、景觀、公園、綠化、空中花路結(jié)合在一起，包括綠色生態(tài)微環(huán)境改造等，也在項(xiàng)目中逐一落地。

“現(xiàn)在還有一個比較充分的感受，就是社群的運(yùn)營，尤其對大盤來說非常關(guān)鍵。我們專門有一個團(tuán)隊(duì)，面向業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主做了各種各樣的社群，有很活躍的活動。”

廣州萬溪企業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理 楊凱

商業(yè)同樣是城市發(fā)展的重要組成部分，同熙商業(yè)董事長潘杰認(rèn)為，現(xiàn)在城市商業(yè)迭代的新時代范式是增量開發(fā)和存量激活的有機(jī)共存，他同樣以廣州為例，今年年度理論新增住宅配套的商業(yè)就有70萬方，理論在城市更新里創(chuàng)造的住宅配套商業(yè)會有210萬方，單就廣州市來說，存量商業(yè)和增量商業(yè)每一年的供應(yīng)十分龐大。

“對于開發(fā)商來說，這些物業(yè)的去化和資金回籠，以及通過把商業(yè)物業(yè)激活帶來的生活配套給到小區(qū)，給到他們的業(yè)主，是至關(guān)重要的。”他總結(jié)道。

同熙商業(yè)董事長 潘杰

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴則從代建角度提到，代建行業(yè)在價值創(chuàng)造的實(shí)現(xiàn)路徑中，除專業(yè)能力外，更重要的是需要建立信任及合理分工。如果用一句話來概括房企代建能力，即“C端看產(chǎn)品，B端看經(jīng)營，信任看服務(wù)”。

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司總經(jīng)理 蔡戈鳴

房地產(chǎn)深度調(diào)整催生了資產(chǎn)重組的專業(yè)需求，宏富產(chǎn)業(yè)重組有限公司聯(lián)合創(chuàng)辦人黃科杰表示，他們就好像是企業(yè)的醫(yī)生，先為企業(yè)做全面身體檢查，而后續(xù)重組的工具有很多，第一是要建立信任，第二是找一個資本的方法。

宏富產(chǎn)業(yè)重組有限公司聯(lián)合創(chuàng)辦人 黃科杰

德勤中國企業(yè)轉(zhuǎn)型與重組服務(wù)全國領(lǐng)導(dǎo)合伙人何國樑則提出，目前房地產(chǎn)企業(yè)的境外重組大多已展開并陸續(xù)進(jìn)入最后階段，隨著內(nèi)地保交樓項(xiàng)目逐漸完工，預(yù)計(jì)2025年的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向境內(nèi)債務(wù)重組及如何盤活土地資源。

德勤中國企業(yè)轉(zhuǎn)型與重組服務(wù)全國領(lǐng)導(dǎo)合伙人 何國樑

止跌回穩(wěn)的當(dāng)下和未來

“止跌回穩(wěn)”的大環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)升級、 消費(fèi)升級、與“好房子”住房升級帶來了眾多新的機(jī)會。

在世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人、資深董事鐘廉軍看來，“止跌回穩(wěn)”涵蓋了保交樓庫存的去化、城市更新的模式創(chuàng)新，再到房子產(chǎn)品力提升，既有短期成效，更蘊(yùn)含長遠(yuǎn)的可能性。

“止跌回穩(wěn)”的體感在不同行業(yè)、不同地區(qū)有所差異，世嘉控股董事長、吉祥置業(yè)董事長、中民投投委會監(jiān)事朱岳海以海南為例，“海南沒有大家說的那么差，也沒有大家說的那么好。比如三亞購買力強(qiáng)，這兩年大家對產(chǎn)品都比較認(rèn)真，?？诔鞘懈峦频囟嗔艘稽c(diǎn)，但整個銷售還是可以。”

不同城市、區(qū)域乃至項(xiàng)目，在“止跌回穩(wěn)”的大背景下出現(xiàn)分化行情，對此，德思勤集團(tuán)董事長龍固新從城市綜合體開發(fā)的角度提供了一個思路，“一定要有新興的產(chǎn)業(yè)引入，產(chǎn)業(yè)界定，人口增加，這個時候再配合大基建，帶來的增量有可能使項(xiàng)目在運(yùn)營上處于特別有利的地位，尤其是能帶來新增的科技人口。”

第一太平戴維斯 廣州策略顧問部負(fù)責(zé)人、董事陸國強(qiáng)頗為認(rèn)同，他歸納認(rèn)為，城市更新更是一場空間的革命，有三個關(guān)鍵詞需要相當(dāng)注重，分別是產(chǎn)業(yè)換血、民生托底、資金破局。

主題討論會：止跌回穩(wěn)的想象

主持嘉賓：世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人、資深董事鐘廉軍

討論嘉賓：而今管理建設(shè)管理集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)蠲髦?；旭輝管理集團(tuán)有限公司高級副總裁兼 CIO劉煜；世嘉控股董事長、吉祥置業(yè)董事長、中民投投委會監(jiān)事朱岳海；德思勤集團(tuán)董事長龍固新；新城控股集團(tuán)建管公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理宋立攀；第一太平戴維斯 廣州策略顧問部負(fù)責(zé)人、董事陸國強(qiáng)

新城控股集團(tuán)建管公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理宋立攀則從商業(yè)角度，談到為什么有了商業(yè)，住宅就賣得好。“經(jīng)濟(jì)下行，小范圍生活圈內(nèi)商住綜合體的優(yōu)勢特別明顯，商業(yè)對于輕資產(chǎn)包括代建業(yè)務(wù)的拓展幫了大忙。”

回歸到住宅本身的居住屬性，旭輝管理集團(tuán)有限公司高級副總裁兼CIO劉煜分享，旭輝圍繞“好房子”準(zhǔn)備做“三個重塑”：產(chǎn)品重塑、流程重塑、供應(yīng)鏈重塑，而且一切正當(dāng)其時——“現(xiàn)在有的是時間。無論是重資產(chǎn)獲取土地，還是輕資產(chǎn)代建也罷，時間是足夠的。時間足夠，就能夠讓我們認(rèn)真去分析客戶的需求，認(rèn)真去打造產(chǎn)品。”

當(dāng) “好房子”成為核心訴求，代建企業(yè)既是為甲方企業(yè)服務(wù)，也是為購房客戶服務(wù)，而今管理建設(shè)管理集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理?xiàng)蠲髦榫吞岢觯?ldquo;好房子”就是好產(chǎn)品，“我們產(chǎn)品賣的是服務(wù)，讓不動產(chǎn)能夠增值，這也是B端服務(wù)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。最終還要落地成好的房子或者好的運(yùn)營空間，再去C端產(chǎn)生價值，這兩者是不矛盾的，都是我們需要去做好的。”

“安居樂業(yè)”這一普遍愿景是房地產(chǎn)行業(yè)的根本，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶演講時也表示，任何時代住房都是重大民生，任何時候都有重大需求。他以詳實(shí)的數(shù)據(jù)論證，“無論是大城市，還是小城市，傳統(tǒng)開發(fā)模式已被證明是不可持續(xù)，打造真正符合百姓需求的好房子，特色化、差異化錯位發(fā)展才是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向！”

每一屆年度論壇，嘉賓之間總會問及一個問題：這個論壇源于何時，始于何地？老朋友會告訴新朋友，是2008年，在中山大學(xué)嶺南學(xué)院一個禮堂內(nèi)。

對中國人來說，那年發(fā)生了很多牽動人心的事，而在房地產(chǎn)行業(yè)，國家出臺四萬億救市政策，堅(jiān)持下來的企業(yè)得以存活并發(fā)展。

畢竟，青山遮不住，大江東流去。

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