編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 自從王曉松上任后，新城控股仿佛過上了“歸隱”生活。

根據(jù)新城控股發(fā)布的2024年12月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年累計(jì)合約銷售額為401.7億元，同比減少47.1%；累計(jì)銷售面積約為538.82萬平方米，同比減少44.4%。

盡管銷售業(yè)績(jī)縮水，但仍保持凈利潤(rùn)為正，這一點(diǎn)在如今的民營(yíng)房企中十分難得。

根據(jù)已公布數(shù)據(jù)中，新城控股前三季度歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為14.54億元，同比下降41.31%。

正如新城控股在2023年報(bào)中描述的，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，只有熬過冬天，才能“柳暗花明”。

收縮保盈利

為了等到花開，王曉松在接管新城控股帥印后，直接對(duì)公司發(fā)展踩了急剎車，處置資產(chǎn)、縮減團(tuán)隊(duì)規(guī)模、投資停滯、拿地動(dòng)作全面收縮。

縮減團(tuán)隊(duì)規(guī)模方面，2023年新城控股啟動(dòng)了大裁員，當(dāng)年累計(jì)裁員7379人，在職員工減到19302人。據(jù)了解，從2019年至2022年，新城控股在職員工人數(shù)從28058人下降至21917人，即2023年裁員規(guī)模達(dá)到了前幾年總和。

2024年上半年，新城控股再減少2675人，在職員工剩余16627人。

在一系列降本增效舉措下，新城控股管理費(fèi)用大幅下滑，2024年上半年為13.25億元，而2021年同期高達(dá)23.04億元，縮減規(guī)模接近10億元。

作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，新城控股在踩剎車過程中，力度最大的是在拿地方面。

2020年，該公司新增土地儲(chǔ)備共120幅，總拿地金額超過1250億，其中權(quán)益拿地金額約為940億；2021年新增土地儲(chǔ)備77幅，總金額767億元；2022年新增土地?cái)?shù)量?jī)H僅只有2幅，拿地金額為27.7億元；2023年和2024年更是沒有一宗新增土地。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2020年至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)土地價(jià)格仍在上漲，拿地成本普遍要高于2019年。因此，新城控股從2021年下半年開始收縮投資戰(zhàn)略，避免了高價(jià)拿地造成大額虧損計(jì)提，以及大量項(xiàng)目降價(jià)銷售，將企業(yè)從“懸崖邊”拉了回來。

盡管戰(zhàn)略收縮以及暫停拿地，但新城控股的存量也是一個(gè)巨大數(shù)字，如何去庫(kù)存是擺在面前的一大難題。

從目前情況來看，庫(kù)存去化情況是比較可觀的，2020年存貨規(guī)模多達(dá)2706億元，經(jīng)過多年努力，截至2024年6月30日存貨規(guī)模僅為1334億元，下降超50%。

新城控股的銷售均價(jià)也在持續(xù)下調(diào)，2023年為7914.72元/平方米，2024年降至7518.45元/平方米，且在2024年10月下降到了7363元/平方米的歷史低位。

至于未來銷售均價(jià)是否還將繼續(xù)下跌？從新城控股土儲(chǔ)布局以及最新政策來看，應(yīng)該已經(jīng)接近最低點(diǎn)，下降空間并不大。

土儲(chǔ)布局方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城控股僅40%土地儲(chǔ)備位于一二線城市，剩余60%左右土地儲(chǔ)備位于三四線城市。一般認(rèn)為，相較于一二線城市，三四線城市整體銷售情況相對(duì)較低。

從更細(xì)節(jié)的數(shù)據(jù)看，雖然新城控股土地儲(chǔ)備中三四線城市占比超過一半，但長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市約占總土地儲(chǔ)備的19%。

這也意味著，新城控股超過半數(shù)土地儲(chǔ)備位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)或城市，購(gòu)買力方面并不至于被城市等級(jí)拖累太嚴(yán)重。

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2024年半年報(bào)披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，新城控股一二線城市銷售占比43%，長(zhǎng)三角三四線城市銷售占比29%，其他三四線城市銷售占比28%。

政策方面也有針對(duì)三四線城市的利好，2024年11月15日，住建部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市，并且明確貨幣化安置為主要補(bǔ)償方法。

作為少數(shù)布局三四線城市的房企，新城控股住宅項(xiàng)目未來有望獲得三四線城市貨幣化安置利好，加快三四線城市去化。

當(dāng)然，盡管新城控股前三季度保持了盈利，但還沒有發(fā)布2024年全年計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。

2024年4月30日，新城控股發(fā)布第一季度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備公告，計(jì)提無形資產(chǎn)減值2.1億元。

然而，新城一般在年末才將計(jì)提減值拉高，例如2023年前三季度計(jì)提存貨減值18億元，而最終該年度公司計(jì)提存貨跌價(jià)金額55.6億。

商業(yè)緩沖墊

新城控股能夠在此前行業(yè)下行時(shí)期存活下來，與商業(yè)版圖的拓展密不可分。

2023年，新城控股歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)較上年同期下降47.12%的情況下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入即含稅租金收入同比增長(zhǎng)13.17%，達(dá)到113.24億元，實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占營(yíng)業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占總毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達(dá)69.90%。

新城控股在停止拿地動(dòng)作前已經(jīng)開始向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，以吾悅廣場(chǎng)帶動(dòng)住宅的銷售。

2020年，新城控股新增土地儲(chǔ)備120幅，其中商業(yè)綜合體項(xiàng)目占比很高，大約60%是吾悅廣場(chǎng)地塊，平均樓面地價(jià)僅3031.11元/平方米，整體來看拿地成本并不高，算是為未來儲(chǔ)備了彈藥。

并且，2020年新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)達(dá)到了38家，為近幾年之最，也為公司現(xiàn)金流打下一個(gè)較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

同時(shí)，這些早期拿下的吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目也為新城控股提供了擔(dān)保支撐，避免了企業(yè)債務(wù)情況的進(jìn)一步惡化。

2022年底，新城控股有息負(fù)債超710億元。截至2024年6月30日，有息負(fù)債下降至560億元，其中到期時(shí)間6個(gè)月以內(nèi)的金額為84.86億元。2024年三季報(bào)披露，期末有息負(fù)債余額約573億元，較6月末有息負(fù)債余額有所增加。

在2024年股東大會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)王曉松曾表示，公司當(dāng)下主要任務(wù)就是還債。此外，目前公司還有30余座吾悅廣場(chǎng)尚處于未抵押狀態(tài)，可用于融資，估值超過300億元。算上2024年新開業(yè)項(xiàng)目，處于未抵押狀態(tài)的吾悅廣場(chǎng)應(yīng)已達(dá)到40余座。

截至2024年12月30日，新城控股持有輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)43座，占比為21%，持有重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)158座，占比達(dá)到79%；已開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)25座，占比為14.5%，已開業(yè)重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)148座，占比達(dá)到85.5%。

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但從2024年開業(yè)情況來看，在行業(yè)環(huán)境沒有明顯好轉(zhuǎn)的前提下，新城控股也只能提高持有輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)的比例。

2024年開業(yè)的15家吾悅廣場(chǎng)中有9家是重資產(chǎn)項(xiàng)目，6家是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)比例達(dá)到40%。通過提高輕資產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)比例，爭(zhēng)取為重資產(chǎn)項(xiàng)目的完成贏得時(shí)間與空間。

租金緩增長(zhǎng)

近幾年來，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，新城吾悅廣場(chǎng)開業(yè)進(jìn)度也按下了減速鍵：2023年還有22座開業(yè)，到2024年僅有15座開業(yè)。

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開業(yè)速度放緩一方面是企業(yè)端資金壓力導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度放緩，另一方面也反映出現(xiàn)在購(gòu)物中心并不是開得越多越賺錢。

從新城控股披露的2024年12月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2024年租金收入為128.08億元，與2023年113.24億元基本持平。

造成增長(zhǎng)乏力的原因，主要是由于吾悅廣場(chǎng)租賃坪效下滑。

從2024年前11個(gè)月數(shù)據(jù)來看，新城控股布局在28個(gè)省市、135個(gè)大中城市的吾悅廣場(chǎng)平均坪效大部分都出現(xiàn)不同程度的下滑，其中以廣東、湖南、上海以及海南等消費(fèi)大省下滑最為明顯，廣東省下滑更是超過35元/平米/月，為各省之最。

當(dāng)然也有山西、甘肅、遼寧等少數(shù)省份的坪效出現(xiàn)上漲情況，以山西為例，該省坪效上漲主要原因應(yīng)是2024年4月26日開業(yè)的太原吾悅廣場(chǎng)，該項(xiàng)目是吾悅廣場(chǎng)首進(jìn)太原，有一定首發(fā)驅(qū)動(dòng)效果，拉高了山西的坪效水平。

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坪效下降換來了空置率下降，吾悅廣場(chǎng)空置率從2022年的高點(diǎn)4.87%降至2024年12月的2.14%，并且相較于前期低點(diǎn)仍有較大下降空間。

聚焦到具體省份層面，吾悅廣場(chǎng)重倉(cāng)的前三大省份出租率均維持高位，江蘇（98.2%）、浙江（98.6%）、安徽（98.3%）。

坪效下滑也與新城控股的商業(yè)布局戰(zhàn)略有關(guān)，超過半數(shù)吾悅廣場(chǎng)坐落在三四線城市當(dāng)中。截至2024年上半年，累計(jì)布局201座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)165座，已開業(yè)商業(yè)面積1528萬平方米，共進(jìn)駐137個(gè)城市。其中，長(zhǎng)三角三省一市共布局83座吾悅廣場(chǎng)，江蘇占比過半。

因此，吾悅廣場(chǎng)在下沉市場(chǎng)的購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)中具有一定優(yōu)勢(shì)，但這也限制了坪效的增長(zhǎng)。

普遍認(rèn)為消費(fèi)降級(jí)的行業(yè)環(huán)境中，從數(shù)據(jù)來看，2024年上半年，二線城市社會(huì)零售增速為3.13%，三四線城市社會(huì)零售增速4.76%，只有一線城市社會(huì)零售出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，為-0.67%。

由此看來，三四線城市仍然展現(xiàn)了消費(fèi)零售潛力以及對(duì)購(gòu)物中心的需求。

但消費(fèi)需求的增長(zhǎng)并不能完全轉(zhuǎn)化為購(gòu)物中心的租金收入，三四線城市高端消費(fèi)市場(chǎng)比較狹小，因此難以吸引奢侈品、黃金等可以為購(gòu)物中心提供高額租金的高端品牌。并且，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)為了保持出租率，只能增加餐飲、衣帽等提供較低租金收入的品牌比例。

以主力門店情況為例，?？谖釔倧V場(chǎng)是吾悅體系內(nèi)最賺錢的MALL。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2024年度累計(jì)租金收入為1.69億元。

該廣場(chǎng)在2023年的平均租賃坪效136.5元/平米/月，2024年下降到了126.3元/平米/月，其中餐飲品牌數(shù)量增加是坪效下降的主要原因之一。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谖釔倧V場(chǎng)共有270家品牌，餐飲超過1/3，引入了97家。然而餐飲品牌能提供的租金水平很微薄，也反應(yīng)出當(dāng)下高端消費(fèi)市場(chǎng)的冷清。

此外，?？谖釔倧V場(chǎng)大面積的戶外街區(qū)沒有得到很好利用，街區(qū)商業(yè)氛圍尚未成熟。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，街區(qū)主要為培訓(xùn)類、生活服務(wù)類、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)布局相對(duì)較為混亂，且人氣較冷清，空鋪率較高，與購(gòu)物中心形成了鮮明對(duì)比。

隨著龍湖天街入駐椰海商圈，商圈內(nèi)龍湖、萬達(dá)、吾悅?cè)愣α⒕謩?shì)，且龍湖天街距離?？谖釔倧V場(chǎng)僅有3公里，同行競(jìng)爭(zhēng)壓力也在增加。

穿過風(fēng)暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界沒有比這更美妙的景象。

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