編者按：2024年，面對經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 過去，紅磡幾乎是演唱會的代名詞，來這里聽一場演唱會是很多人的夢想。

而今，紅磡的意義早已不止于此。

伴隨著屯馬線和沙中線的開通，從紅磡搭乘地鐵，一站抵達(dá)會展站，兩站抵達(dá)金鐘站，接通香港金融核心，連通西九龍，直達(dá)羅湖站和落馬洲站，是香港與內(nèi)地連接的重要樞紐。

這次與趙宇再次相約對話，就是在這個(gè)歷史悠久且充滿活力的地區(qū)。

從紅磡地鐵站C3口出來，走過天橋來到置富都會，這是置富產(chǎn)業(yè)信托上市之初收購的項(xiàng)目。

“紅磡的交通更加方便了，加上周邊酒店、住宅的落成，人流量越來越多。”置富產(chǎn)業(yè)信托行政總裁趙宇表示：“所以我們覺得商場可以再提升，從一個(gè)過往偏屋苑的商場，變成一個(gè)區(qū)域性的商場。”

再一次見到趙宇，她依舊是一身黑色西服套裝，干練又利落，優(yōu)雅且從容。提及置富產(chǎn)業(yè)信托近些年的改變，如數(shù)家珍。

從她的言語之中，我們感受到了“任憑風(fēng)浪起，勇開頂風(fēng)船”的魄力，更看到了那艘劈波斬浪，掌握方向、不斷前行的大船。

零售氣氛好轉(zhuǎn)

“你們到香港消不消費(fèi)？”

許是商業(yè)人的條件反射，見著趙宇，她的第一句話便有關(guān)市場消費(fèi)。

實(shí)際上，伴隨著香港與內(nèi)地通關(guān)的恢復(fù)，越來越多港人選擇在周末前往深圳進(jìn)行消費(fèi)，趙宇亦表示：“2024年最大的一個(gè)主題是北上消費(fèi)”。

港人北上消費(fèi)趨勢，亦對香港零售業(yè)帶來巨大的挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年香港居民約8191萬人次北上，按年大增五成多。香港居民到廣東省旅行扣除出入境交通費(fèi)用后，平均每次消費(fèi)開支約680港元，估算2024年港人北上消費(fèi)總金額近557億港元，比2023年多出近200億港元。

根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處發(fā)表最新的零售業(yè)銷貨額數(shù)字，2024年11月零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為317億港元，較2023年同月下跌7.3%。

港人北上消費(fèi)日漸成風(fēng)，對香港經(jīng)濟(jì)及零售業(yè)態(tài)均造成了一定沖擊。但在趙宇眼中，這一趨勢帶來的并非是“彼之蜜糖，汝之砒霜”對立結(jié)果，“而是一個(gè)雙贏局面。”

除了港人北上，當(dāng)前美元高息，港幣亦然，匯率差縮減也使得部分內(nèi)地游客的消費(fèi)更加謹(jǐn)慎。

“短期來看，強(qiáng)港元對香港零售市場也會帶來一些挑戰(zhàn)。”趙宇提到：“但是我覺得市場在慢慢活躍起來，特別是10月、11月以來，整個(gè)市場局面、氣氛在好轉(zhuǎn)。”

主要?dú)w結(jié)為幾個(gè)原因，其一，中央及特區(qū)政府出臺了很多政策，吸引消費(fèi)者來港。

比如，西安、青島、西藏、內(nèi)蒙等城市接連開通了自由行，12月份深圳開通了“一簽多行”等政策。

“在政策助力下，零售市場氣氛好了很多。”趙宇表示：“下半年以來，在搭港鐵的時(shí)候，見到了很多內(nèi)地的朋友。”

其二，來往內(nèi)地的交通配套不斷完善，香港亦不斷提升通關(guān)方面的便利，這也在一定程度上吸引了游客。

此外，還有節(jié)日的原因，在她看來，香港的圣誕氛圍要更濃厚一點(diǎn)，另外2025年新年安排的煙花，同樣對市場起到了積極作用。

“現(xiàn)在是一個(gè)慢慢復(fù)蘇的階段，整個(gè)市場旺了很多。”

趙宇并不是一個(gè)悲觀之人，相反，是一個(gè)在大風(fēng)大浪面前，仍舊緊握船舵航行之人。

面對當(dāng)下的消費(fèi)環(huán)境，她提到：“其實(shí)北上消費(fèi)一直都有，不是疫情之后才有的，只是現(xiàn)在的數(shù)量增加了。作為一個(gè)商場的運(yùn)營者，我們要考慮的是怎么去應(yīng)對。”

不斷做出改變

紅磡置富都會的資產(chǎn)增值措施即將啟動。

按照趙宇的介紹，一方面，項(xiàng)目所在地的交通優(yōu)勢大大提升，商場可輻射范圍擴(kuò)大；另一方面，伴隨著周邊酒店、住宅落成，片區(qū)人流量不斷增加。

身處紅磡中心地帶的置富都會，承擔(dān)的角色將越來越重要。

“所以我們覺得商場可以再提升，從一個(gè)過往偏屋苑的商場，變成區(qū)域性的商場。”趙宇提到，置富都會的翻新預(yù)期要兩三年才能完成，預(yù)算為2億港元。

不過，置富都會的翻新并非全部推倒重來，而是分區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，她表示：“我們會分幾個(gè)部分來做，所以2025對出租率等方面指標(biāo)不會帶來太大影響。”

不僅僅是置富都會，2024年7月，位于元朗天水圍的+WOO嘉湖商場也剛剛完成翻新。

嘉湖項(xiàng)目由置富產(chǎn)業(yè)信托2013年購入，趙宇告訴我們，項(xiàng)目分為兩座，2019年就開始對第一期進(jìn)行裝修，第二期是在去年剛剛完成。

“翻新之后，我們將餐飲的比例提升了，現(xiàn)在接近40%。除此之外，在體驗(yàn)等方面也做了改變。”

調(diào)整之后，出租率、客流量得到了較大的提振。從出租率來看，財(cái)報(bào)透露，+WOO嘉湖商場2024年中期出租率為93.4%，較年初上升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

此外，觀點(diǎn)新媒體走訪發(fā)現(xiàn)，即便在工作日的中午，商場人流量還是比較多的。趙宇亦表示：“+WOO嘉湖是疫情之后人流持續(xù)上升的一個(gè)商場，也非常受附近居民的歡迎。”

對置富產(chǎn)業(yè)信托而言，2024年無疑是“世異則事異，事異則備變”的一年。

這一年，零售市場環(huán)境發(fā)生變化，消費(fèi)者的消費(fèi)模式亦發(fā)生改變，對此“我們也不斷的做出一些改變。”

趙宇告訴我們，置富產(chǎn)業(yè)信托主要做了三個(gè)方面的調(diào)整，包括數(shù)碼化升級、加強(qiáng)推廣以及調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)。

“這兩年，我們在數(shù)碼化的投入也會多一點(diǎn)。一方面，疫情時(shí)主要依靠線上平臺和居民及顧客溝通；另一方面，數(shù)碼化令到商場更加年輕化。”

推廣方面，趙宇則表示，目前置富產(chǎn)業(yè)信托集中資源放在周末，“工作日商場人流量和疫情前差不多，周末多了許多市民出境，所以我們從2024年開始，主要是針對如何在周末留住人流。”

此次采訪所在的置富都會，近期亦針對“熊貓”及“新春”做了一些推廣。

身處商場中庭，可以看到“耙老師拜年日記”的布置，吸引了不少市民和游客駐足、拍照與打卡，趙宇也熱情邀請我們一同合影。

實(shí)際上，隨著一對受贈大熊貓落戶香港，以及海洋公園大熊貓“盈盈”和“樂樂”成功誕下龍鳳胎，香港全城掀起了熊貓熱潮。在這股熱潮中，“熊貓經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生。

置富產(chǎn)業(yè)信托也緊抓市場熱潮，趙宇表示：“從1月到3月，我們和TOYCITY合作打造了熊貓布置，希望能夠吸引更多的本地人及內(nèi)地的朋友，來到我們商場打卡。”

至于租戶品牌方面，置富產(chǎn)業(yè)信托旗下商場也不斷增加體驗(yàn)業(yè)態(tài)，同時(shí)引入許多新的租戶，“希望能夠給客戶一些新鮮感，從而帶動起人流。”

實(shí)際上，對房地產(chǎn)信托基金而言，旗下底層資產(chǎn)越優(yōu)質(zhì)，意味著盈利能力有較大的保障。

從置富產(chǎn)業(yè)信托的角度來看，在當(dāng)前形勢不明朗的情況下，這家企業(yè)試圖從自身出發(fā)，通過多重方式來提升整體的資產(chǎn)價(jià)值。

以下為觀點(diǎn)新媒體對置富產(chǎn)業(yè)信托行政總裁趙宇女士的采訪實(shí)錄（部分）：

觀點(diǎn)新媒體：您怎么看現(xiàn)的“港人北上”潮？這股風(fēng)潮的最大原因是什么？對香港的零售業(yè)態(tài)是否會在帶來壓力？

趙宇：2024年最大的一個(gè)主題是北上消費(fèi)，對我們香港零售業(yè)以及整個(gè)消費(fèi)模式都帶來一些變化。

自疫情之后，大家的消費(fèi)模式有些變化。那個(gè)時(shí)候，一方面是未通關(guān)，另一方面，在香港也存在一定的社交距離。防控政策逐步放寬之后，因?yàn)楦墼容^強(qiáng)勁，大家覺得可以去內(nèi)地消費(fèi)，所以可以明顯看到，疫情之后很多港人北上到深圳消費(fèi)。

不過，置富產(chǎn)業(yè)信托的項(xiàng)目都是一些民生商場，聚焦大家的日常消費(fèi)，自從社交距離措施放寬了，現(xiàn)在是慢慢復(fù)蘇的階段，整個(gè)市場旺了很多。

雖然北上消費(fèi)是一個(gè)新的趨勢，但我們也看到，2024年下半年開始，市場在慢慢活躍起來，特別是10月、11月以來，整個(gè)市場的局面、氣氛在好轉(zhuǎn)。

中央及政府也推出了很多政策吸引消費(fèi)者來港，比如自由行開放給了更多不同的城市，去年2月份開放了西安、青島，5月份增加了西藏、內(nèi)蒙等，12月份深圳開通了一簽多行。

12月份一簽多行政策之后，來自內(nèi)地的旅客多了17%，街上多了許多深圳的朋友。下半年以來，在搭港鐵的時(shí)候，見到了很多內(nèi)地的朋友。

另外，來往內(nèi)地的交通配套也越來越方便，香港也不斷在提升通關(guān)等各方面的便利。新年也安排了煙花等，吸引游客。

整體來說，北上消費(fèi)是一個(gè)趨勢，但另一方面，中央和特區(qū)政府也出臺了很多政策吸引游客，長遠(yuǎn)來說，這是一個(gè)雙贏的局面。

展望2025年，希望有更多的旅客，多一些專才計(jì)劃，吸引內(nèi)地朋友來香港做客，這也能夠幫助提升香港的經(jīng)濟(jì)以及零售行業(yè)的復(fù)蘇。

觀點(diǎn)新媒體：民生商場受到這一輪市場沖擊的影響反而比高奢商場要小，您怎么看？

趙宇：的確是的，從數(shù)據(jù)來看，2024年前11個(gè)月零售銷售總額下降了7個(gè)百分點(diǎn)，但跌得比較多的是百貨公司、奢侈品等，跌了10幾個(gè)百分點(diǎn)，超級市場持平，是低單位數(shù)的變動，而化妝品、藥妝方面出現(xiàn)了微微的升幅。

回到置富產(chǎn)業(yè)信托本身的物業(yè)組合來看，有七成左右是民生必需品，當(dāng)中包括藥妝、教育機(jī)構(gòu)、餐飲、超市等，這類業(yè)態(tài)的表現(xiàn)整體還是比較好一點(diǎn)的。

我們商場的人流，工作日和疫情前差不多，周末多了許多市民出境。所以從2024年開始，我們的推廣主要是針對如何在周末留住人流。

觀點(diǎn)新媒體：消費(fèi)模式改變下，置富商場是否會對租戶組合進(jìn)行調(diào)整？

趙宇：北上消費(fèi)一直都有，不是疫情之后才有，只是現(xiàn)在的數(shù)量增加了。作為一個(gè)商場的運(yùn)營者，我們要考慮的是怎么應(yīng)對。

比如疫情這兩年，我們在數(shù)碼化的投入會多一點(diǎn)，一方面，疫情時(shí)主要依靠線上平臺和居民及顧客溝通；另一方面，數(shù)碼化令到商場更加年輕化。

2024年，我們在圣誕節(jié)也將幸運(yùn)抽獎(jiǎng)變?yōu)榫€上，以前都是一張一張的券。

推廣方面，我們集中資源放在周末，看看如何使得居民留港消費(fèi)。最近特首也提到熊貓經(jīng)濟(jì)，所以我們從1月到3月希望借熊貓做一些推廣，希望能夠吸引到本地人的同時(shí)，也能吸引到更多內(nèi)地朋友，來到我們的商場打卡和消費(fèi)。

租戶品牌方面，大家現(xiàn)在都在說體驗(yàn)式消費(fèi)，我們?nèi)ツ晡撕芏嘈碌淖鈶?，包括餐飲，如日式餐廳、香港本地小吃等，希望能夠帶動起人流，給客戶一些新鮮感。

另外還有電動車，我們已經(jīng)有兩個(gè)內(nèi)地品牌，希望有更多電動車品牌來到我們的商場。

觀點(diǎn)新媒體：最近香港立法會通過《2024年印花稅法例（雜項(xiàng)修訂）條例草案》豁免買賣房托基金的印花稅，這對于房托的影響有多大？

趙宇：作為REITs的管理人，我們當(dāng)然是非常歡迎的，因?yàn)槟軌蚪档屯顿Y者買賣REITs的成本。我們也希望借此能夠增加交投量，希望這個(gè)政策之后，更多的人留意REITs。

整體來說，香港REITs的發(fā)展和回報(bào)都比較穩(wěn)定，具有一定的抗跌性。置富產(chǎn)業(yè)信托長期以來出租率都保持穩(wěn)定，提供長期的穩(wěn)定回報(bào)給投資者。很多REITs投資者希望投資一些比較穩(wěn)定的產(chǎn)品，而香港REITs的回報(bào)達(dá)到高單位數(shù)比較吸引，可以提供給這類投資者選擇。部分香港REITs由于是港元資產(chǎn)、港元租金的關(guān)系，對內(nèi)地投資者來說也是一種對沖。

觀點(diǎn)新媒體：置富產(chǎn)業(yè)信托最近一次注入資產(chǎn)是在2022年，收購了新加坡高文之星物業(yè)，經(jīng)過了兩年平穩(wěn)發(fā)展之后，是否考慮新的資產(chǎn)收購及注入機(jī)會？

趙宇：其實(shí)一直都在看，收購也是我們?nèi)笤鲩L策略之一。現(xiàn)在因?yàn)楦呦h(huán)境，計(jì)算回報(bào)會相對比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)，但是一直都有看。

我們一直留意著香港、新加坡的項(xiàng)目，因?yàn)榭偛烤驮谛录悠?，那邊也給了我們很大的支持。

另外，通關(guān)之后，我們也在留意大灣區(qū)和內(nèi)地一線城市的機(jī)會，希望可以買到一些好的項(xiàng)目，給股東和投資者更大的回報(bào)。

觀點(diǎn)新媒體：淘寶和美團(tuán)進(jìn)軍，對民生商場會不會有沖擊？

趙宇：淘寶和美團(tuán)幾年前已經(jīng)來了香港，今年在香港也設(shè)了一些站，更加方便一些。但香港有自己的優(yōu)勢，我們在民生消費(fèi)方面仍然有自己的競爭力。

當(dāng)然大家也開始有一些轉(zhuǎn)型，比如要將一些內(nèi)容數(shù)碼化，要擺一些科技元素，令產(chǎn)品更加個(gè)人化。商戶在做，我們作為商場管理者也在做，希望維持商場和商戶的吸引力。大家都在創(chuàng)新，在思考有什么方法可以經(jīng)營得比較好一點(diǎn)。

沖擊當(dāng)然有，但香港的零售經(jīng)營者改變得非?？欤恢痹谇筮M(jìn)步，也在向內(nèi)地學(xué)習(xí)。

觀點(diǎn)新媒體：+WOO嘉湖商場在2024年7月完成翻新，翻新之后最大的變化是什么？對租金水平及出租率帶來了哪些影響？紅磡置富都會也將進(jìn)行資產(chǎn)增值措施，有什么特別的更新或增值方向可以透露嗎？

趙宇：+WOO嘉湖商場分了兩座，2019年開始進(jìn)行第一期裝修，第二座就是第二期，剛剛在2024年7月份完成翻新。

翻新之后，我們將餐飲比例提升了，現(xiàn)在接近40%。除此之外，我們在體驗(yàn)消費(fèi)等方面也做了改變。+WOO嘉湖是疫情之后人流持續(xù)上升的一個(gè)商場，也非常受附近居民的歡迎。

置富都會是2003年剛剛上市時(shí)買回來的商場，一直以來都沒有做過大的翻修。但是我們看到，目前置富都會的交通更加方便了，開了東鐵線，延展至金鐘，同時(shí)也有屯馬線經(jīng)過紅磡。交通方便了很多，附近也有一個(gè)酒店最近落成，同時(shí)還有一個(gè)比較大型的住宅項(xiàng)目慢慢入伙。

以前我們是專注幾類客人，比如來看演唱會的人、附近的學(xué)生和居民，以餐飲和教育為主。隨著附近人口增加，多了許多學(xué)生，所以我們覺得商場可以再提升，從一個(gè)過往偏屋苑的商場，變成一個(gè)區(qū)域性的商場，吸引一些紅磡以外的居民過來消費(fèi)。

希望今年可以開啟這個(gè)資產(chǎn)增值措施，預(yù)期要兩三年才能完成。我們會分幾個(gè)部分來做，所以2025對出租率等方面指標(biāo)不會有太大的影響。

觀點(diǎn)新媒體：置富產(chǎn)業(yè)信托的香港物業(yè)組合主要集中于民生消費(fèi)層面，領(lǐng)展同樣也聚焦在這一層面，是否會形成一定的競爭壓力？置富產(chǎn)業(yè)信托如何釋放持有項(xiàng)目的價(jià)值？

趙宇：我覺得不能說是競爭，我們很多商場都是在隔壁的。有時(shí)候商場是要在一起，很多時(shí)候一個(gè)地區(qū)只有一個(gè)商場是沒什么吸引力的，反而幾個(gè)商場組成一個(gè)商圈，大家會覺得多點(diǎn)一點(diǎn)東西逛。

當(dāng)然，我們希望我們的商場在幾個(gè)商場里面是做得最好的。但是附近有商場并不只是競爭，反而是一個(gè)相輔相成的作用，為消費(fèi)者提供更多元化的選擇。

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