觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷了2024年一輪豪宅熱度后，上海豪宅市場(chǎng)算是徹底激活了，市場(chǎng)也對(duì)2025年的表現(xiàn)充滿期待。

近日，上海壹號(hào)院二批次開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，拉開(kāi)了2025年豪宅銷售的序幕，此次推出G4、G5兩棟高層住宅，共計(jì)107套房源。

均價(jià)17.8萬(wàn)的上海壹號(hào)院在新年第二天就開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，是新一年的一個(gè)信號(hào)。畢竟在上海能夠跟翠湖天地相提并論的項(xiàng)目品牌也不多，壹號(hào)院算得上是其中一個(gè)。

1月6日消息，這個(gè)由中信、新湖、融創(chuàng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的上海壹號(hào)院項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)籌，4天半時(shí)間吸引了182組意向客戶，認(rèn)籌率170%。

壹號(hào)院認(rèn)籌

豪宅有哪些元素？

從上海壹號(hào)院來(lái)看，首先在于占據(jù)了城市核心低密社區(qū)，并且延承這個(gè)城市豐厚的歷史文化底蘊(yùn)。

該項(xiàng)目位于黃浦區(qū)老城廂核心區(qū)域，北面是露香園風(fēng)貌別墅，西側(cè)是新天地，東面是豫園和外灘。

并且，老城廂板塊一直是黃浦區(qū)舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，隨著新天地與外灘逐漸打通，項(xiàng)目未來(lái)增長(zhǎng)空間也十分寬廣。

從規(guī)模上看，上海壹號(hào)院總建面達(dá)到比較罕見(jiàn)的43萬(wàn)平方米，屬于大型豪宅社區(qū)，其中7萬(wàn)平方米是成片風(fēng)貌別墅，這也是主推產(chǎn)品。

截至目前，上海壹號(hào)院兩次推盤(pán)產(chǎn)品均為高層豪宅，風(fēng)貌別墅的銷售還未完全啟動(dòng)。

8月25日，上海壹號(hào)院以“錦園”為項(xiàng)目名開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)僅出售了前排一棟小高層，33套房源首開(kāi)全部售罄，銷售18.27億元，其中還出售了一套總價(jià)1.67億的908平方米摘星復(fù)式。

二批次則正式啟用“上海壹號(hào)院”項(xiàng)目名，推出107套房源，分布在兩棟高層住宅樓中，均價(jià)17.8萬(wàn)元相較于首開(kāi)的17萬(wàn)元有所上漲。主要原因是上一批次供應(yīng)的住宅面積跨度為267-465平方米，本批次集中在350-385平方米。

按照17.8萬(wàn)元單價(jià)來(lái)算，每套房源均價(jià)達(dá)到了6000萬(wàn)以上，也因此上海壹號(hào)院的認(rèn)購(gòu)門(mén)檻也設(shè)置較高，驗(yàn)資需要達(dá)到4000萬(wàn)。

競(jìng)品方面，與上海壹號(hào)院同處老城廂板塊的還有露香園。

11月25日，露香園·天譽(yù)開(kāi)盤(pán)銷售約78億，使得整個(gè)項(xiàng)目銷售成績(jī)跨入百億行列，但該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)并沒(méi)有全部售罄，12月初仍有庫(kù)存。

相鄰的新天地板塊翠湖天地，目前仍是難以撼動(dòng)，但價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)也顯得壹號(hào)院更有性價(jià)比。

觀點(diǎn)新媒體通過(guò)實(shí)地交流得知，上海壹號(hào)院二批次在認(rèn)購(gòu)第二日，認(rèn)購(gòu)比達(dá)到了1：1，在1月4日下午，認(rèn)購(gòu)比已經(jīng)達(dá)到了1：1.4，再次日光似乎即將實(shí)現(xiàn)。

到1月6日認(rèn)籌結(jié)束時(shí)，認(rèn)籌率超過(guò)170%，達(dá)到了融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)認(rèn)籌預(yù)期。

觀點(diǎn)新媒體1月4日在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)注意到，諸如壹號(hào)院這種豪宅產(chǎn)品或許沒(méi)有人擠人特別熱鬧的認(rèn)購(gòu)場(chǎng)景，但客戶接待卻也不曾停歇，與團(tuán)隊(duì)交流的半個(gè)小時(shí)過(guò)程中，見(jiàn)證了一組客戶參與認(rèn)購(gòu)。

在上海，融創(chuàng)的存量項(xiàng)目也只剩下上海壹號(hào)院以及外灘壹號(hào)院，保證這兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)和去化順利也是上海融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的主要工作內(nèi)容。

并且，作為為數(shù)不多存活下來(lái)的民營(yíng)房企，融創(chuàng)并沒(méi)有在上海繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)，其中原因必然有目前房企都面臨的債務(wù)問(wèn)題，另一方面也是為了保障壹號(hào)院的稀缺性。

據(jù)了解，融創(chuàng)在華東區(qū)域仍然有一些存量樓盤(pán)，如果拿地，其他系列項(xiàng)目必然有積壓風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響目前上海主盤(pán)的銷售。

上海豪宅行情

壹號(hào)院系列另一個(gè)項(xiàng)目外灘壹號(hào)院，在2024年也取得了三開(kāi)三磬的成績(jī)。

10月27日，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期三批次開(kāi)盤(pán)再次日光，使得二批次總銷售額達(dá)到215億，成為2024年上海樓市第二個(gè)單盤(pán)破200億的豪宅項(xiàng)目。

了解上海樓市歷史的都清楚，上海壹號(hào)院曾經(jīng)還有一個(gè)名字叫“亞龍古城國(guó)際花園”。

時(shí)間回到2004年，一家名為亞龍投資的上海本土企業(yè)拿下一宗位于上海黃浦區(qū)的毛地，即黃浦區(qū)508-514街坊地塊，并計(jì)劃開(kāi)發(fā)名為亞龍古城國(guó)際花園的住宅項(xiàng)目。

彼時(shí)，亞龍投資買下地塊時(shí)，開(kāi)發(fā)前須完成拆遷平整工作。但由于拆遷工作密集、難度較大，亞龍投資拿下地塊后并未進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。直至2016年，新湖中寶以11.9億元的價(jià)格正式接手該項(xiàng)目。

然而新湖也沒(méi)能將項(xiàng)目推進(jìn)下去，于是在收購(gòu)亞龍項(xiàng)目4年之后開(kāi)始尋找援兵。

2020年11月，融創(chuàng)花費(fèi)38億元收購(gòu)了亞龍項(xiàng)目50%權(quán)益，正式入主操盤(pán)。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)20載，停滯許久的亞龍項(xiàng)目在2024年終于迎來(lái)了收獲的時(shí)刻。

豪宅市場(chǎng)的興起，給上海黃浦區(qū)刷了一波大熱度。

2024年3月上海五坊園四期開(kāi)盤(pán)，拉開(kāi)了黃浦區(qū)豪宅百舸爭(zhēng)流的序幕。不過(guò)五坊園并沒(méi)有開(kāi)好2024年的頭，開(kāi)盤(pán)首日去化僅化率約85%，且沒(méi)有觸發(fā)積分。

隨后3月20日開(kāi)盤(pán)的綠城·外灘蘭庭挽回了豪宅市場(chǎng)信心，在啟動(dòng)認(rèn)購(gòu)3日后認(rèn)購(gòu)率達(dá)到了192%，166套房源開(kāi)盤(pán)即售罄。

隨后上海豪宅市場(chǎng)開(kāi)始逐步升溫，開(kāi)啟“日光”模式。

2024年3月28日，新天地板塊的中海順昌玖里清盤(pán)，項(xiàng)目一次性推出512套建面約151-325平方米3-4房，實(shí)現(xiàn)日光。

4月，董家渡外灘壹號(hào)院二期一批次房源開(kāi)盤(pán)，204套房源4小時(shí)內(nèi)售罄，均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米，總銷售額約99.97億元；徐匯濱江香港置地啟元項(xiàng)目推出80套房源，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到235%，開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)小時(shí)就清盤(pán)。

9月，上海黃浦豪宅市場(chǎng)熱度達(dá)到高潮，翠湖天地六和開(kāi)盤(pán)入市，并且刷新多項(xiàng)樓盤(pán)紀(jì)錄：21萬(wàn)的均價(jià)，套均面積達(dá)到約528平方米、套均總價(jià)近1.1億元，使得翠湖天地六和超越湯臣一品成為目前上海套均面積最大、總價(jià)最高的公寓住宅產(chǎn)品；并且，以單日119.79億的銷售額刷新中國(guó)億級(jí)豪宅日光紀(jì)錄。

2024年，在開(kāi)局失利的情況下，上海黃浦豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)翻盤(pán)，并且新天地、南京路等板塊均有核心地塊繼續(xù)出讓。

2025年，融創(chuàng)上海壹號(hào)院率先開(kāi)局的情況下，市場(chǎng)亦希望能夠延續(xù)行情。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。