編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2024年物業(yè)行業(yè)仍面臨著許多挑戰(zhàn)，包括股價(jià)下行、應(yīng)收賬款規(guī)模擴(kuò)大、關(guān)聯(lián)方以資抵債、物業(yè)費(fèi)限價(jià)等等。

面對(duì)這一年的難題，萬(wàn)物云一一給出了自己的答案。

比如，萬(wàn)物云發(fā)布了上限58億港元的回購(gòu)方案；又比如，萬(wàn)物云選擇與高和資本戰(zhàn)略合作，擬設(shè)基金裝入持重資產(chǎn)；還比如，以資抵債收購(gòu)萬(wàn)科旗下的商業(yè)物業(yè)……

在解題之余，萬(wàn)物云也明確了未來三年的發(fā)展規(guī)劃，提出將以“資產(chǎn)、低碳、AI”三個(gè)關(guān)鍵詞。

但如何構(gòu)建核心能力？

資本解題

2024年的物業(yè)資本局中，有人漏夜趕考，泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)分別于5月17日、7月3日登陸港交所；有人功虧一簣，深業(yè)物業(yè)歷經(jīng)三次遞表未果，并于10月16日第四次遞表；還有人選擇轉(zhuǎn)身離場(chǎng)。

5月27日，鏵金投資和華發(fā)物業(yè)服務(wù)一則聯(lián)合公告引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，內(nèi)容直指華發(fā)物業(yè)服務(wù)私有化、將撤銷上市地位。四個(gè)月后的9月30日，華發(fā)物業(yè)徹底完成私有化并正式退市，成為第一家主動(dòng)退市的上市物企，也是繼藍(lán)光嘉寶后第二家失去上市地位的物企。

年內(nèi)選擇退市的物企不止一家，11月22日晚間，融信服務(wù)及要約人融心一品聯(lián)合公布，提出私有化建議，并撤銷融信服務(wù)上市地位。

上市公司選擇退市原因有很多，包括環(huán)境下行、業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧等等，而萬(wàn)物云作為行業(yè)頭部企業(yè)之一，在資本市場(chǎng)上也有著自己的煩惱。

根據(jù)招股書顯示，萬(wàn)物云上市后的股東架構(gòu)中，公眾股東持股比例為10.0%，其他大部分都在萬(wàn)科及其他企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等。直到2023年10月，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)H股全流通后，公眾股東持股比例提高至18.48%，流動(dòng)性才得到一定改善。

換手率方面，由于大多數(shù)物企都面臨業(yè)績(jī)下滑、股價(jià)下跌等壓力，物業(yè)股整體流動(dòng)性也變得緊張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年年初至12月17日，65家上市物企中有近九成日均換手率低于1%。

頭部物企今年股價(jià)變動(dòng)及換手率情況，圖片來源：Wind數(shù)據(jù) 觀點(diǎn)指數(shù)整理

幾大頭部物企中，萬(wàn)物云流動(dòng)性是較低的。也因這一問題的存在，公司在2月在恒指季檢中未能滿足條件，最后意外落選。與此同時(shí)，萬(wàn)物云還面臨著股價(jià)下行壓力。

為了提升公司股價(jià)以及贏下恒指二季度的檢討，萬(wàn)物云在6月4日發(fā)起了一場(chǎng)股價(jià)的“戰(zhàn)爭(zhēng)”，推出一份史無前例的回購(gòu)方案，最多將回購(gòu)約1.176億股H股（占總數(shù)的10%），回購(gòu)金額上限為58億港元。

下“猛藥”的效果很明顯，萬(wàn)物云股價(jià)次日漲幅達(dá)到9.65%，而萬(wàn)物云也借此將公司股份換手率提升至達(dá)到恒生指數(shù)納入標(biāo)準(zhǔn)，且股票平均月市值超過港股通門檻。

9月9日，萬(wàn)物云成功納入港股通，公司股價(jià)出現(xiàn)上升趨勢(shì)，并在10月3日達(dá)到28.05港元/股，這是自2023年7月31日以來的最高位。

很明顯，面對(duì)公司股價(jià)壓力，萬(wàn)物云給出的解題思路是提高流動(dòng)性，進(jìn)入港股通，回購(gòu)公司股份，進(jìn)而拉動(dòng)市值回升。

截止2024年12月18日物企回購(gòu)情況，圖片來源：Wind數(shù)據(jù) 觀點(diǎn)指數(shù)整理

2024年實(shí)施股份回購(gòu)的物企共有11家，其中萬(wàn)物云以355.3百萬(wàn)元的回購(gòu)金額位列行業(yè)榜首。而萬(wàn)物云市值變化更是行業(yè)的縮影，當(dāng)前恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)從年初的1830點(diǎn)降至約1681點(diǎn)，降幅達(dá)8.14%，說明市場(chǎng)信心尚未回歸。

為了向市場(chǎng)傳遞信心以及慶祝公司納入恒生指數(shù)，萬(wàn)物云將中期12億核心凈利潤(rùn)全部用作股東分紅。

獨(dú)立之路

物管行業(yè)的市值波動(dòng)很大一部分原因，其實(shí)還是與房地產(chǎn)有關(guān)。

作為與房地產(chǎn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)的行業(yè)，不少物企都選擇了去地產(chǎn)化，比如奧園健康改名星悅康旅、旭輝永升服務(wù)變成永升服務(wù)等等。

雖然在追求獨(dú)立，但物企受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的影響仍比較深。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年主流上市物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收同比提升13.5%。

而萬(wàn)物云同樣有此挑戰(zhàn)，公司董事長(zhǎng)朱保全在上半年業(yè)績(jī)會(huì)上曾直言：“萬(wàn)物云是萬(wàn)科養(yǎng)大的孩子，雙方水乳交融，是剪不斷理還亂的關(guān)系，今天不能就說一刀兩斷。人都是有感情的，業(yè)務(wù)勢(shì)必藕斷絲連。雙方業(yè)務(wù)量雖確實(shí)在下降，但應(yīng)收賬款顯著增加。”

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)物云近年來自萬(wàn)科集團(tuán)關(guān)聯(lián)方的各種項(xiàng)目數(shù)量及收入均呈現(xiàn)收縮趨勢(shì)。

截止到2024上半年，萬(wàn)物云與開發(fā)商有關(guān)的收入占比為12.6%，同比下降5.0個(gè)百分點(diǎn)；期內(nèi)公司總收入175.6億元，在剔除開發(fā)商影響后降至153.56億元。

雖然收入占比有所下降，但關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款卻呈現(xiàn)逐年上升狀態(tài)，上半年更是出現(xiàn)了較年初約53.5%的規(guī)模增長(zhǎng)。

對(duì)此，萬(wàn)物云方面曾表示，會(huì)進(jìn)一步主動(dòng)降低與萬(wàn)科間的關(guān)聯(lián)交易，并與萬(wàn)科商議以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)抵債的方式降低應(yīng)收賬款。

社區(qū)商業(yè)

資料顯示，萬(wàn)物云在11月1日以1.5億元的價(jià)格向萬(wàn)科收購(gòu)了武漢萬(wàn)科新唐廣場(chǎng)50%股權(quán)，以及在11月29日以7.12億收購(gòu)上海濱江萬(wàn)科中心及光合新座45%股權(quán)。

以資抵債似乎成為了物企向關(guān)聯(lián)方收回賬款的主要手段，年內(nèi)除了萬(wàn)物云，還有朗詩(shī)綠色生活、宋都服務(wù)、京城佳業(yè)等許多同行，也選擇接收一筆資產(chǎn)來抵償關(guān)聯(lián)方的賬款。

不過，萬(wàn)物云對(duì)于此次收購(gòu)的兩處商業(yè)資產(chǎn)，似乎早已有了預(yù)案。

端倪出現(xiàn)在2024年3月，朱保全在公司2023年業(yè)績(jī)會(huì)上提出了“蝶城+社商”的構(gòu)想，在蝶城范圍內(nèi)尋找到經(jīng)營(yíng)不善的社區(qū)商業(yè)并進(jìn)行改造。

萬(wàn)物云此次收購(gòu)而來的兩處資產(chǎn)均屬于社區(qū)商業(yè)，其中武漢新塘廣場(chǎng)恰好位于蝶城“唐家墩街道”范圍內(nèi)，上海濱江萬(wàn)科中心及光合新座作為商業(yè)綜合體，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋商場(chǎng)及寫字樓，同樣有利于構(gòu)建“蝶城+社商”的模式。

另外，萬(wàn)物云早已加碼社區(qū)商業(yè)備好了資金，9月30日公司更改IPO募集資金用途，將分配至“通過基金投資等方式探尋有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)標(biāo)的（含經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)投資等）”部分的資金從11億元增加到了18億元。

事情到這里還沒有結(jié)束，最關(guān)鍵的一步在12月11日萬(wàn)物云睿見大會(huì)上才顯現(xiàn)。

會(huì)上，萬(wàn)物云與高和資本對(duì)外宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方擬共同發(fā)起設(shè)立社區(qū)商業(yè)基金。

這次合作成立的社商基金，可以說是萬(wàn)物云給自己打開了一條通路，未來不排除會(huì)將收購(gòu)而來的重資產(chǎn)裝入基金中，從而實(shí)現(xiàn)減重。

通過這一操作，萬(wàn)物云成功化被動(dòng)為主動(dòng)，將以資抵債轉(zhuǎn)化為主動(dòng)地執(zhí)行公司戰(zhàn)略。目前，尚未公開本次社商基金的具體規(guī)模。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)首支專注于投資社區(qū)商業(yè)的基金正是高和資本在2022年4月份成立的，規(guī)模在10億元左右。雖然時(shí)間過去了兩年半，但由于種種原因，高和資本首支社商基金尚未投資具體項(xiàng)目。因此猜測(cè)這次高和與萬(wàn)物云合作的社商基金，規(guī)模有可能在10億元左右。

另?yè)?jù)萬(wàn)物云相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，雙方合作的社商基金擬裝入資產(chǎn)包括一線、新一線及二線城市的存量穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，并明確只考慮位于萬(wàn)物云蝶城范圍內(nèi)社商項(xiàng)目。但在談及具體合作標(biāo)的時(shí)，該名人士則表示后續(xù)會(huì)隨著項(xiàng)目進(jìn)展逐步披露。

睿見大會(huì)上，萬(wàn)物云副總經(jīng)理葉菲表示，公司要在“蝶城+社商”模式下“做社區(qū)商業(yè)的頭牌玩家”。

據(jù)介紹，萬(wàn)物云社商業(yè)務(wù)主要由旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)萬(wàn)芊薈商管（原陽(yáng)光智博商管團(tuán)隊(duì)）負(fù)責(zé)，目前已在福州建新南蝶城落地了與業(yè)主共建“家門口的社區(qū)商業(yè)”改造試點(diǎn)，推出首個(gè)自創(chuàng)品牌“萬(wàn)芊食集”，并在福州建新南奧體陽(yáng)光天地正式開街。

智選與丹田

另一方面，萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)管理合伙人鄒明在睿見大會(huì)上亦推出了“智選”產(chǎn)品，此舉成為萬(wàn)物云應(yīng)對(duì)2024年全國(guó)多地物業(yè)費(fèi)降價(jià)風(fēng)波的“良方”。

據(jù)介紹，萬(wàn)科物業(yè)發(fā)布的“智選”產(chǎn)品，是將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交還給業(yè)主，在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)新推出一種“彈性定價(jià)”策略，預(yù)計(jì)將引發(fā)行業(yè)的供給側(cè)變革。

具體來看，萬(wàn)科物業(yè)基于服務(wù)流程，一共梳理出了508項(xiàng)作業(yè)清單，其中有158項(xiàng)為基礎(chǔ)服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)的“底線”；另外350項(xiàng)作業(yè)為可選服務(wù)，業(yè)主可以篩選需要的服務(wù)內(nèi)容與頻次，從而實(shí)現(xiàn)“彈性定價(jià)”，由業(yè)主按需決定物業(yè)費(fèi)“天花板”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

朱保全則認(rèn)為，2.5元/平方米月的物業(yè)費(fèi)是一個(gè)分水嶺，“當(dāng)我們真正把市場(chǎng)打開的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果2.5元/平方米/月價(jià)格往上走，空間會(huì)越來越窄；如果往下走，空間才會(huì)越來越大。”

鄒明也指出，若萬(wàn)科物業(yè)產(chǎn)品能下探到1-2元物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)，商機(jī)有望增加110%。

在需求市場(chǎng)方追求低價(jià)物業(yè)費(fèi)時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)在供給側(cè)市場(chǎng)也發(fā)起了一場(chǎng)物業(yè)費(fèi)的變革。

值得注意的是，在住宅物業(yè)降費(fèi)的大環(huán)境中，萬(wàn)物云也正式發(fā)布全新子品牌丹田物業(yè)。未來希望通過非開發(fā)商主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展來保持收入正向增長(zhǎng)。

與過往萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行不同的是，丹田物業(yè)是萬(wàn)物云將過往收購(gòu)而來的丹田、明運(yùn)、實(shí)達(dá)等物業(yè)公司重新整合后設(shè)立的子品牌。自此，除住宅、商寫外，萬(wàn)物云正式將高校和醫(yī)院空間服務(wù)納入公司重點(diǎn)布局賽道。

據(jù)丹田物業(yè)總經(jīng)理俞錦龍介紹，目前新丹田已服務(wù)138個(gè)高校項(xiàng)目和46個(gè)醫(yī)院項(xiàng)目，服務(wù)對(duì)象包括清華大學(xué)、中山大學(xué)、廈門大學(xué)、安徽省立醫(yī)院、江西省中醫(yī)院等。

未來關(guān)鍵詞

關(guān)于公司未來三年的發(fā)展規(guī)劃，朱保全提出了“資產(chǎn)、低碳、AI”三個(gè)關(guān)鍵詞。

其中，“AI”應(yīng)該是萬(wàn)物云最重要的部分，朱保全在睿見大會(huì)上就直言，“萬(wàn)物云=靈石”，并在會(huì)上官宣產(chǎn)品“靈石”。

“靈石”可以說是萬(wàn)物云多項(xiàng)業(yè)務(wù)的基石，萬(wàn)科物業(yè)通過這一產(chǎn)品壓降成本，才能推出“智選”產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“一宅一策”的彈性定價(jià)模式；新的子品牌丹田物業(yè)也將在2025年初陸續(xù)投入‘靈石’系統(tǒng)，成為擠身高校和醫(yī)院賽道的重要利器。

萬(wàn)物云首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰則表示：“（靈石的推出）代表著萬(wàn)物云在資產(chǎn)管理領(lǐng)域率先構(gòu)建了一個(gè)泛在實(shí)時(shí)、全域覆蓋的物聯(lián)感知體系，打造了‘云調(diào)度、邊計(jì)算、端智群’的先進(jìn)數(shù)據(jù)架構(gòu)。”

在萬(wàn)物云看來，GPU開創(chuàng)引領(lǐng)了AI時(shí)代的算力革命，“靈石”則加入潮流之中，將GPU帶進(jìn)了物業(yè)中。

“資產(chǎn)”指的是從物業(yè)管理升維資產(chǎn)管理，向上下游業(yè)務(wù)鏈延伸，服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)持有者。關(guān)于升維做資管這點(diǎn)，其實(shí)朱保全在2024年5月份時(shí)就已經(jīng)提到過。

在具體業(yè)務(wù)上，萬(wàn)物云幾年前就已開始在蝶城內(nèi)圍繞房屋資產(chǎn)開展租賃、買賣、維修及裝修等服務(wù)。截至2024年上半年，公司居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)收入約為6.14億元，占總收入比例3.5%。

商寫領(lǐng)域也同樣需要資產(chǎn)管理。朱保全表示，物業(yè)管理過去是非常好的業(yè)務(wù)，但今天出租率嚴(yán)重下滑的時(shí)候，能夠幫業(yè)主方節(jié)約成本，幫業(yè)主方提高出租率，這才是本質(zhì)。正是因?yàn)槲飿I(yè)管理人視角要向資產(chǎn)管理人靠齊，這個(gè)時(shí)候才能得到資產(chǎn)管理人的共鳴。

萬(wàn)物云開展商寫資產(chǎn)管理的平臺(tái)是萬(wàn)物梁行，雖然在萬(wàn)物云公司報(bào)表中并未單獨(dú)披露萬(wàn)物梁行的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，但或許可從“物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)”一項(xiàng)略探一二。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

近年來，萬(wàn)物云摒棄了過去以面積感知的方式，轉(zhuǎn)而用年化飽和收入反映規(guī)模。

從公司年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，萬(wàn)物云物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模在穩(wěn)步攀升。不過也要看到，該業(yè)務(wù)毛利以及毛利率仍在下行，盈利能力暫時(shí)承壓。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

朱保全在5月份的時(shí)候還提到過，萬(wàn)物云目前仍處于規(guī)模擴(kuò)張階段，未來商企物業(yè)有望構(gòu)建“蝶城”，形成協(xié)同聯(lián)動(dòng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

不過與住宅業(yè)態(tài)的“蝶城”不同，“商企+蝶城”并不是物理空間上密度，而是如何利用客戶網(wǎng)絡(luò)鏈接各個(gè)客戶。

目前，萬(wàn)物云將互聯(lián)網(wǎng)、高端制造、金融、生物醫(yī)藥、外資企業(yè)作為五大主攻賽道，上半年在五大賽道中新簽約總值約4.96億元。

“低碳”即向能源管理轉(zhuǎn)型，在朱保全看來，“低碳”也是一門好生意。在國(guó)家2030年碳達(dá)峰行動(dòng)方案的指導(dǎo)下，未來五年間相關(guān)市場(chǎng)需求也將逐漸迎來高峰。

萬(wàn)物云方面提出，要用3年時(shí)間成為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的節(jié)能先鋒。

穿過風(fēng)暴 | 你是一船之長(zhǎng)，世界沒有比這更美妙的景象。

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