北京市場(chǎng)凈吸納量錄得新低，TMT行業(yè)成需求引擎

2024年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加注重產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級(jí)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、綠色生態(tài)、創(chuàng)新招商、強(qiáng)化服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域合作及人才培養(yǎng)。隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷演進(jìn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，正逐步從傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展模式向精細(xì)化、智能化、綠色化方向轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展需求。

新增供應(yīng)與凈吸納量方面，相比前兩季度，第三季度北京、上海、深圳的新增供應(yīng)均有所下滑，但凈吸納量較前兩季度下降。

其中值得注意的是，三季度北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得歷史新低-6.3萬(wàn)㎡，據(jù)悉是以TMT為主的企業(yè)因組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)等方面的調(diào)整繼續(xù)出現(xiàn)面積整合騰退的現(xiàn)象所致。

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，從北京的分子市場(chǎng)來(lái)看，全市僅中關(guān)村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯(lián)網(wǎng)游戲企業(yè)大面積整合騰退的影響，豐臺(tái)科技園及亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)受到新租放緩、已有租戶(hù)到期不續(xù)或整合收縮的影響，三個(gè)子市場(chǎng)凈吸納量均低于-2萬(wàn)平方米。

從商務(wù)園區(qū)的需求行業(yè)來(lái)看，北京、上海商務(wù)園區(qū)需求最高的領(lǐng)域?yàn)門(mén)MT行業(yè)，新租需求占比分別為49%、33%；從前三季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京及上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的新租需求來(lái)自TMT行業(yè)的租戶(hù)占比也較高。TMT行業(yè)也即是指未來(lái)電信、互聯(lián)網(wǎng)以及信息技術(shù)這三種融合所產(chǎn)生的行業(yè)，作為新質(zhì)生產(chǎn)力中的其中一部分，也引領(lǐng)著產(chǎn)業(yè)園區(qū)往新方向發(fā)展。

目前，加快形成和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力已成為我國(guó)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的重要戰(zhàn)略需求，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提出了更高的要求，園區(qū)一方面要加快發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)，另一方面也要大力推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在激發(fā)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中迸發(fā)新質(zhì)生產(chǎn)力。

在供應(yīng)工業(yè)用地方面，2024年5月，廣州發(fā)布《廣州市關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》《關(guān)于推動(dòng)工業(yè)用地高效利用的若干措施》、《關(guān)于支持工業(yè)廠(chǎng)房建設(shè)的若干措施》、《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》等“1+3”政策。

政策中明確廣州今后將加大工業(yè)用地儲(chǔ)備和供應(yīng)力度，至2028年，每年工業(yè)用地供應(yīng)量不低于10000畝，并計(jì)劃打造特色標(biāo)桿工業(yè)園，推動(dòng)低效工業(yè)園的改造提升，以及村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的更新改造，此外，該政策提出將加大廠(chǎng)房供給，推動(dòng)“工業(yè)上樓”，在白云、黃埔、番禺、增城、從化、南沙區(qū)推動(dòng)建設(shè)一批只租不售、用于工業(yè)發(fā)展的試點(diǎn)廠(chǎng)房，并鼓勵(lì)企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)可租可售的產(chǎn)業(yè)保障房。

這些措施將為廣州市的中小微制造業(yè)企業(yè)提供強(qiáng)有力的發(fā)展動(dòng)力和保障。

而對(duì)于工業(yè)用地稀缺的北京，2024年2月北京發(fā)布《北京市工業(yè)用地先租后讓指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，明確以先租后讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，租賃年期一般不超過(guò)5年，出讓年期與租賃年期之和一般不超過(guò)20年。重大項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長(zhǎng)，最長(zhǎng)租讓年期不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓用途法定最高年限。

市場(chǎng)租金下降明顯，三季度深圳空置率改善

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，前三季度北京、上海、深圳的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)租金下降明顯，其中北京區(qū)域的租金報(bào)價(jià)從一季度的155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅達(dá)3.21%。與此同時(shí)北京、上海的空置率表現(xiàn)卻“不盡如人意”，依然保持持續(xù)攀升或維持穩(wěn)定的趨勢(shì)。

相對(duì)而言，深圳由于產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)第三季度并未錄得新增供應(yīng)入市，整體市場(chǎng)空置率明顯改善，環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。

據(jù)世邦魏理仕，市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降0.7%至每月每平方米89.8元。廠(chǎng)房子市場(chǎng)受個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整影響，租金環(huán)比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研發(fā)辦公子市場(chǎng)則因個(gè)別項(xiàng)目退租影響，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工業(yè)辦公樓市場(chǎng)中，業(yè)主以?xún)r(jià)換量的模式持續(xù)，令平均租金環(huán)比下降1.2%至每月每平方米138.6元。

此外，也可注意到，不斷下調(diào)的租金并未如期帶來(lái)下降的空置率，后者依然保持平緩上升的趨勢(shì)。觀(guān)點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，除了以減少新增供應(yīng)這種方式來(lái)降低空置率外，也可從園區(qū)招商入手，通過(guò)打造產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)增加租戶(hù)粘性，進(jìn)而從根源上解決空置率問(wèn)題。

具體來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)于租戶(hù)的選擇同樣重要，例如根據(jù)區(qū)域確定不同的產(chǎn)業(yè)定位，并符合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的實(shí)際需求。例如，定位于高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應(yīng)重點(diǎn)吸引科技創(chuàng)新型企業(yè)，這種精準(zhǔn)的園區(qū)定位有助于提高招商效率，減少盲目招商的成本。

若想更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，則需要園區(qū)具有較好的客戶(hù)資源及管理能力，如IWG集團(tuán)與湘潭高新集團(tuán)的合作，抑或是發(fā)揮出“鏈長(zhǎng)”職能，帶動(dòng)一大批產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)集體入駐。