觀點網(wǎng) 隨著老城廂地塊遴選結果的公布，上海城投在黃浦的布局進一步加深。

10月15日，據(jù)上海土地市場消息，黃浦老城廂六幅地塊通過遴選出讓的方式由城投置地獲得，成交總價70.8億元，溢價率約為1.4%。。

談起城投置地，大家自然而然會將其和露香園聯(lián)想到一起。

城投置地作為上海城投控股旗下全資子公司，深耕老城廂多年，此次也是憑借著成功打造城市風貌作品露香園的資質順利通過遴選。

在此次地塊出讓申請人應符合條件中，就明確指出，申請人必須符合以下三點條件：一是2023年會計年度總資產(chǎn)不低于1000億元；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質二級及以上；三是具有在國內城市保護、修繕和開發(fā)利用歷史建筑的經(jīng)驗。

由此可見，倘若此次項目能順利改造完成，有望成為上海城投的第二快活字招牌。

資料顯示，本次出讓的6幅地塊總建面約7.92萬平方米，起始總價高達69.81億元，為住宅、商業(yè)、社區(qū)級公共設施混合用地，包含了黃浦區(qū)小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊。

根據(jù)文件約定，住宅建筑總面積不超過 5.73萬平方米，商業(yè)建筑總面積不能小于1.97萬平方米，社區(qū)級公共設施建面也不得低于0.25萬平方米。

地塊的價值在絕大情況下取決于位置，具體來看，6幅地塊整體四至范圍大致是北至晝錦路，南至復興東路，東至中華路，西至三排樓路，屬于老城廂歷史文化風貌區(qū)范圍內，妥妥的上海豪宅核心區(qū)。

從鄰居的質量也能看出地段的寶貴價值——地塊北側是城隍廟、豫園和BFC；東側是濱江名人苑、浦江公館；西側是光明初級中學、復地雅苑；南向是華潤外灘九里、融創(chuàng)外灘壹號院、綠城黃浦灣等豪宅所在的董家渡板塊。

具體到地塊周邊項目，新房方面，據(jù)貝殼APP顯示，同屬于黃浦區(qū)位于新天地板塊的凱德·茂名公館均價在16.8萬元/平方米，且該樓盤于今年5月首日開盤收金就超31億元，去化率100%；豪宅項目中海順昌玖均價17.2萬元/平方米，開盤當日銷售額達到196.53億元，創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。

二手房方面，與該地塊緊挨著的復地雅園公館，掛牌均價14.67萬元/平方米；露香苑掛牌價格22.9萬元/平方米；璞玉ONW均價15.8萬元/平方米；太陽都市花園二期11.8萬元/平方米；綠地名人坊10萬元/平方米。

然而，機遇往往與挑戰(zhàn)并存，申請人條件如此嚴苛，同樣預示著該項目必然具備一定的挑戰(zhàn)性。

單從歷史風貌保護角度來說，從空間肌理、道路街巷、歷史建筑到公共環(huán)境等，都有著非常嚴苛的設計要求和限制，就十分考驗操盤手。

肌理方面，除237B-01地塊(部分)、237C-02地塊外，均劃定為肌理保護范圍，項目范圍內肌理保護范圍占比不小于69%。目前，福佑南地塊總面積約1.57萬平方米，但根據(jù)設計要求，保護更新建筑總規(guī)模不應小于3.82萬平方米。

如此高難度的規(guī)劃設計要求，讓不少開發(fā)商望而卻步，即使項目價值潛力巨大，也難以激起他們冒險一試的決心。

除了規(guī)劃難度頗高之外，本次開發(fā)體量雖不算龐大，但地塊分布不集中，不僅要精心規(guī)劃六幅地塊，還需兼顧周邊現(xiàn)有項目，這對操盤手的全局視角與協(xié)調能力構成了極大考驗。

《設計任務書》中就明確指出，該項目設計總體城市設計范圍為地塊所在街坊的圍合范圍，北至晝錦路，東至中華路，南至復興東路，西至三牌樓路。總用地面積約17.1公頃。設計應對總體研究范圍內的建筑布局、功能業(yè)態(tài)、公共空間等方面進行概念性設計。

在地塊建設條件第二十條功能業(yè)態(tài)建設中也同樣提及到，受讓人應統(tǒng)籌考慮周邊BFC、福佑地塊等重要商辦地塊布局情況，協(xié)同招商形成商業(yè)功能錯位互補，避免與周邊地塊商業(yè)同質化。

避免商業(yè)同質化固然是一大挑戰(zhàn)，但如何在豪墅林立、競爭異常激烈的老城廂打造出獨具個人招牌的別墅項目更是一個棘手問題。

總體而言，上海城投在打造露香園項目時就已歷經(jīng)諸多類似挑戰(zhàn)，經(jīng)驗有一定積累，且此次出讓的6幅地塊就位于老城廂的第一象限，與老城廂第二象限露香園中間僅隔著豫園、城隍廟。因此，盡管開發(fā)難度較大，但市場仍對其抱有信心。

近期，露香園項目亦有諸多新動向。

就在前天舉行的上海城市更新發(fā)現(xiàn)官主題活動會上，上海城投露香園項目被授予首個“城市更新觀察點”。此外，露香園A地塊天際大平層也即將推出，戶型為建面約260-882平方米。

從老城廂第二象限的露香園片區(qū)，再到如今老城廂第一象限的6幅地塊，上海城投能否繼續(xù)打響其招牌，唯有拭目以待。