（2024年5月24日·北京）“樓宇經(jīng)濟(jì)是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。”在2024觀(guān)點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，中信和業(yè)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)楊勁在開(kāi)幕致辭中，開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地提出觀(guān)點(diǎn)。

中信和業(yè)是本次觀(guān)點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)協(xié)辦單位，旗下北京地標(biāo)中信大廈亦是大會(huì)的舉辦場(chǎng)地。

5月24日上午，大會(huì)開(kāi)始之前，觀(guān)點(diǎn)企業(yè)課堂率先開(kāi)啟了“走進(jìn)樓宇運(yùn)營(yíng)模式革新者——中信大廈”，一眾嘉賓實(shí)地參觀(guān)這座地標(biāo)大廈，與中信和業(yè)企業(yè)高層現(xiàn)場(chǎng)交流，探討商辦暨資管發(fā)展前路、業(yè)務(wù)融合的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。

作為北京第一高樓，中信大廈與國(guó)貿(mào)建筑群、中央電視臺(tái)和銀泰中心等構(gòu)成了新的城市天際線(xiàn)，并一直以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓企業(yè)與員工需求為切入點(diǎn)，通過(guò)科技、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)能力平臺(tái)化，實(shí)現(xiàn)綠色節(jié)能、高效智能的寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)新模式。

中信和業(yè)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng) 楊勁

面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)特點(diǎn)，楊勁進(jìn)一步表示，中信和業(yè)在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域聚焦“空間”“環(huán)境”“服務(wù)”三大場(chǎng)景建設(shè)，強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、城市更新三大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，努力提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和運(yùn)營(yíng)價(jià)值，在打造中信業(yè)務(wù)整合樣板和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面取得了較好成效。

楊勁強(qiáng)調(diào)，商辦物業(yè)要契合變化和要求，并在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)變化的過(guò)程中，不斷進(jìn)化和升級(jí)。

那么，地產(chǎn)行業(yè)仍深刻調(diào)整的背景下，商辦與資管未來(lái)還有哪些道路？

2024觀(guān)點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

大資管時(shí)代來(lái)了

下午大會(huì)分為三個(gè)環(huán)節(jié)，從宏觀(guān)、資管、運(yùn)營(yíng)和證券化等領(lǐng)域進(jìn)行闡述。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員蔡云，是首位登臺(tái)發(fā)表主題演講的嘉賓。

蔡云開(kāi)宗明義：“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨的是一個(gè)大資管市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)力、增長(zhǎng)極和增長(zhǎng)點(diǎn)。”

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、研究員 蔡云

“不單純是一個(gè)樓宇的概念，更重要的是見(jiàn)證了我們國(guó)家改革開(kāi)放、城市發(fā)展的過(guò)程。”蔡云表示，展望未來(lái)，寫(xiě)字樓不再是一個(gè)獨(dú)立的樓宇，或者是一個(gè)商辦、產(chǎn)業(yè)園，更重要的是為各種經(jīng)濟(jì)要素提供合理空間的載體。

恒隆地產(chǎn)董事-辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓隋頌偉也介紹了恒隆在辦公樓板塊的發(fā)展。

與大家熟知的高端商場(chǎng)一樣，恒隆對(duì)寫(xiě)字樓也是長(zhǎng)期持有，并意圖打造為一張城市的名片，“我們一定要跟城市共同發(fā)展，希望在稅收、就業(yè)機(jī)會(huì)方面都能提供一些貢獻(xiàn)，這也是我們公司社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。”隋頌偉指出。

恒隆地產(chǎn)董事-辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓 隋頌偉

但是，隋頌偉亦強(qiáng)調(diào)：“如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶(hù)的要求。”

緊隨其后，WeWork大中華區(qū)副總裁全斌帶來(lái)的是“新常態(tài)下的辦公空間變革”。全斌設(shè)問(wèn)：為什么今天寫(xiě)字樓整體的入駐率在下降，而我們的需求卻在上升？

WeWork大中華區(qū)副總裁 全斌

全斌指出，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓是剛性的，但今天企業(yè)對(duì)靈活性的要求更高。

因此，WeWork答案很多：第一是挖掘新常態(tài)下這些客戶(hù)、會(huì)員的需求發(fā)生了什么變化；第二是人才之戰(zhàn)；第三關(guān)注員工的體驗(yàn)；第四賦能業(yè)主……等等。

陽(yáng)光海天停車(chē)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁江沁園則從停車(chē)產(chǎn)業(yè)的角度，表示“現(xiàn)在普遍市場(chǎng)不好，但是出乎大家意料，我們這個(gè)賽道（停車(chē)產(chǎn)業(yè)）還好，是大資管行業(yè)里面不多的一個(gè)亮點(diǎn)”。

陽(yáng)光海天停車(chē)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)總裁 江沁園

江沁園呼應(yīng)了前面一位演講嘉賓全斌的觀(guān)點(diǎn)：“我們跟WeWork有點(diǎn)相似，它是一個(gè)辦公樓市場(chǎng)的細(xì)分賽道，我們這個(gè)細(xì)分賽道更聚焦，就是停車(chē)。”

“而且跟WeWork還不太一樣，因?yàn)楝F(xiàn)在沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我天天在市場(chǎng)上反省，看來(lái)看去，也找不到什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是業(yè)主。”江沁園笑道。

吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運(yùn)營(yíng)（中國(guó)）負(fù)責(zé)人余昇鴻，也帶來(lái)了吉寶可持續(xù)資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)和介紹。

吉寶城市發(fā)展執(zhí)行副總裁，可持續(xù)城市更新運(yùn)營(yíng)（中國(guó)）負(fù)責(zé)人 余昇鴻

“做好了建筑，我們要為客戶(hù)負(fù)責(zé)。”余昇鴻表示，吉寶曾在2021年承諾，到2030年的時(shí)候要實(shí)現(xiàn)范圍一和范圍二，溫室氣體凈零排放，在亞洲房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，吉寶是第一家制定了范圍一和范圍二目標(biāo)的企業(yè)。

“吉寶旗下有三個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是基金管理平臺(tái)，二是投資平臺(tái)，三是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，這樣可以讓我們從投融管退各個(gè)方面，從一開(kāi)始我們購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目、改造的項(xiàng)目，到運(yùn)營(yíng)的時(shí)候都能實(shí)現(xiàn)我們的承諾，在我們幫助業(yè)主和我們自己的時(shí)候，它達(dá)到什么樣的資產(chǎn)價(jià)值，我們?nèi)潭寄芨櫋?rdquo;余昇鴻指出。

REITs的機(jī)會(huì)

從投融管退的角度，商辦資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的下一步是“退出”，而REITs等方向就是一個(gè)備受關(guān)注的熱點(diǎn)。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng)、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐，介紹了公募REITs開(kāi)閘后的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)新格局。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng)、香港越秀REITs獨(dú)立董事 陳曉歐

陳曉歐指出，地產(chǎn)的幾個(gè)新趨勢(shì)能看到，包括地產(chǎn)商業(yè)模式會(huì)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)管理會(huì)進(jìn)入到黃金時(shí)期，地產(chǎn)的打法會(huì)變成資產(chǎn)的打法，金融屬性會(huì)凸顯。

“精細(xì)化的資產(chǎn)管理跟金融屬性對(duì)接之后，會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)證券化和REITs這樣一個(gè)目前在其它國(guó)家成為主流的地產(chǎn)市場(chǎng)。”

“REITs出現(xiàn)會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)新的生態(tài)系統(tǒng)。”陳曉歐強(qiáng)調(diào)。

印力集團(tuán)副總裁、投資資管中心總經(jīng)理付凱也表示：“非常愿意看到未來(lái)REITs市場(chǎng)發(fā)展好了以后，有一些類(lèi)似于今天的黑石、博楓這樣的機(jī)構(gòu)站到這個(gè)舞臺(tái)上引領(lǐng)風(fēng)騷。”

印力集團(tuán)副總裁、投資資管中心總經(jīng)理 付凱

“現(xiàn)在不知道，10年、20年以后消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)模能不能跟美國(guó)的規(guī)模相比。如果可以的話(huà)，10年、20年后整個(gè)市場(chǎng)里的主流玩家是不是就變成了資產(chǎn)管理公司？”

付凱抱著一個(gè)樂(lè)觀(guān)的預(yù)期，就是C-REITs未來(lái)在規(guī)模、活躍度上還是能夠有比較快速和長(zhǎng)足的增長(zhǎng)。

隨后，中信建投證券房地產(chǎn)及建筑首席分析師竺勁最后一位登臺(tái)發(fā)表演講，他帶來(lái)的是“從REITs市場(chǎng)表現(xiàn)看不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)趨勢(shì)”。

中信建投證券房地產(chǎn)及建筑首席分析師 竺勁

竺勁表示：“REITs是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)上市最佳的渠道，而不是之一。”

除此之外，REITs可提供穿越周期的長(zhǎng)期穩(wěn)健高回報(bào)。竺勁介紹，中國(guó)未來(lái)產(chǎn)權(quán)類(lèi)的REITs和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)的REITs，還是有非常大的擴(kuò)容的空間。

“REITs是不動(dòng)產(chǎn)退出的最佳渠道，而且可以賦能運(yùn)營(yíng)。后續(xù)REITs市場(chǎng)還會(huì)有一個(gè)非常大的變化，目前才剛剛開(kāi)始，而分化將是未來(lái)REITs市場(chǎng)的主題。”竺勁對(duì)這個(gè)市場(chǎng)信心十足。

圓桌討論會(huì)

全場(chǎng)所有演講結(jié)束之后，圓桌討論會(huì)正式開(kāi)鑼?zhuān)黝}仍然是樓宇運(yùn)營(yíng)和賦能。

仲量科技高級(jí)商務(wù)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳震東作為主持嘉賓，介紹了主題的背景：空置率還沒(méi)有企穩(wěn)，租金價(jià)格也不樂(lè)觀(guān)，每個(gè)城市過(guò)去幾年都有大量的新增供應(yīng)，在這樣的環(huán)境下怎么去化是每個(gè)人都在思考的問(wèn)題。

圓桌討論會(huì)：樓宇高質(zhì)量運(yùn)維與賦能

主持嘉賓：仲量科技高級(jí)商務(wù)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳震東

討論嘉賓：凱德投資（中國(guó)）商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華；正大集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)區(qū)商管事業(yè)線(xiàn)首席執(zhí)行官王曉麗；北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理；華貿(mào)集團(tuán)總裁助理、商管總部副總裁郝群；合景泰富商業(yè)資產(chǎn)管理公司寫(xiě)字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳卓君；兆泰集團(tuán)寫(xiě)字樓板塊負(fù)責(zé)人劉旭東

凱德投資（中國(guó)）商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理梁耀華表示，10年前凱德就已經(jīng)開(kāi)始思考，在提供空間和服務(wù)之外，還能有哪些增值收益？

“我在這個(gè)行業(yè)里很多年，經(jīng)歷了很多的市場(chǎng)起伏，但總會(huì)有回來(lái)的時(shí)候。在市場(chǎng)逆境當(dāng)中誰(shuí)能堅(jiān)持下去，經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)努力，讓資產(chǎn)保持它的價(jià)值。再加上REITs的推出，提供了一個(gè)新的平臺(tái)，這也是我們未來(lái)的一個(gè)方向。”梁耀華指出。

正大集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)區(qū)商管事業(yè)線(xiàn)首席執(zhí)行官王曉麗也介紹了正大集團(tuán)在服務(wù)端做的很多探索，并搭建了大健康、大未來(lái)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的B+C+G獨(dú)特商務(wù)生態(tài)圈。

“這個(gè)生態(tài)圈為正大中心從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變賦能了很多，也使得整個(gè)樓宇在CBD區(qū)域、核心區(qū)，無(wú)論是租金水平還是租戶(hù)質(zhì)量都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步和發(fā)展。”王曉麗對(duì)正大整個(gè)商務(wù)生態(tài)圈的介紹非常詳細(xì)。

“也歡迎觀(guān)點(diǎn)明年走進(jìn)我們正大中心，帶著更多的行業(yè)優(yōu)秀伙伴到正大中心一起開(kāi)展交流，一起共進(jìn)發(fā)展。”王曉麗說(shuō)。

北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理也從“產(chǎn)業(yè)外溢、新興商圈崛起”這個(gè)話(huà)題，講述運(yùn)營(yíng)商如何捕捉辦公新需求。

“新興區(qū)域有后發(fā)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，可以把最大的生態(tài)鏈基礎(chǔ)放在那邊，有住宅、商業(yè)、購(gòu)物中心、酒店、文旅、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、交通，其實(shí)打造了一個(gè)新城市的樣板，是城市核心區(qū)域不能做到的。”張存理指出。

“中海作為背靠中建這樣一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的企業(yè)，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較強(qiáng)勢(shì)的。”新興區(qū)域要建設(shè)如此大的生態(tài)鏈，中海顯然優(yōu)勢(shì)盡顯。

華貿(mào)集團(tuán)總裁助理、商管總部副總裁郝群，介紹了北京華貿(mào)這個(gè)運(yùn)營(yíng)了十幾年的樓宇，要趕上現(xiàn)在的新時(shí)代所面臨的挑戰(zhàn)

“首先就是要革自己的命，從優(yōu)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理入手，優(yōu)化服務(wù)，提升資產(chǎn)利用及服務(wù)客戶(hù)效率。”郝群表示：“在當(dāng)下特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，面對(duì)客戶(hù)市場(chǎng)，我們的租金沒(méi)有漲，物業(yè)費(fèi)沒(méi)有漲，但針對(duì)硬件及服務(wù)的投入一直在增加。除了傳統(tǒng)招商、運(yùn)營(yíng)要做得更精細(xì)化以外，還需要更多借助科學(xué)技術(shù)，將智慧運(yùn)營(yíng)充分體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)的工作提效及對(duì)客的精準(zhǔn)服務(wù)方面。”

合景泰富商業(yè)資產(chǎn)管理公司寫(xiě)字樓事業(yè)部總經(jīng)理陳卓君也是從競(jìng)爭(zhēng)的角度進(jìn)行闡釋?zhuān)?ldquo;產(chǎn)業(yè)外溢的CBD和DBD競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)不再局限于甲級(jí)與甲級(jí)、超甲與超甲的競(jìng)爭(zhēng)，是甲級(jí)與產(chǎn)業(yè)園的競(jìng)爭(zhēng)，這樣的競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)壓力是非常大的。”

“在招商過(guò)程中怎么契合這些外溢租戶(hù)的核心訴求，及時(shí)認(rèn)清項(xiàng)目在這一波趨勢(shì)中的定位調(diào)整，這是非常關(guān)鍵的，這樣才能捕捉到需求。”陳卓君說(shuō)。

兆泰集團(tuán)寫(xiě)字樓板塊負(fù)責(zé)人劉旭東表示，傳統(tǒng)企業(yè)要痛定思痛，在供需不平衡的情況下，如何化解空置率？市場(chǎng)的趨勢(shì)我們是沒(méi)有辦法改變的，我們能做的是什么？

“凡是向外求，十年如一日，但是向內(nèi)求，則日日如新生，所以我們決定改變自己。”劉旭東表示，兆泰集團(tuán)的解法是“重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力”。