本文為恒隆地產(chǎn)董事–辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓隋頌偉先生在2024觀點商辦暨資管大會發(fā)表的主題演講。

隋頌偉（恒隆地產(chǎn)董事–辦公樓，住宅及服務(wù)式公寓）：大家下午好，首先非常感謝觀點和中信的邀請，我是恒隆地產(chǎn)的隋頌偉。

可能有些朋友對恒隆地產(chǎn)還不太了解，我想通過一段大概一分鐘的視頻跟大家簡單介紹一下恒隆地產(chǎn)的營運以及理念。

商場的部分大家比較熟悉一點，除了恒隆廣場，其實我們還有其它的板塊，今天我重點講講辦公樓的板塊。

首先看我們的布局，恒隆在中國內(nèi)地9個城市有11個項目，在香港有20多個項目。

如果只看我們的辦公樓國內(nèi)的布局，在華東我們在上海、無錫、杭州有布局，華中有武漢，西南方面我們在昆明布局，東北在沈陽布局。中國內(nèi)地加上香港，在營運的辦公樓面積超過100萬平方米。

有很多朋友可能不知道我們在香港的總部，我們公司是相對比較低調(diào)的，總部在皇后大道中的渣打銀行大廈。如果連這個地方也不知道的話，可以拿一張港幣出來，渣打印的港幣上的大樓就是我們的大樓。

講講我們的辦公樓定位，很多人都說辦公樓已經(jīng)上樓了，你們有什么定位可言呢？我想跟大家說的是，首先我們是長期持有的，每一個項目都有一個目標(biāo)，想把它打造成為一張城市的名片。

在很多城市見到區(qū)里面、市里面的領(lǐng)導(dǎo)，很多都非常給面子說，你們是我們其中的一張城市名片。另外很多講者剛剛也提到了樓宇經(jīng)濟，跟我們的辦公樓是密不可分的。我們一定要跟這個城市共同發(fā)展，希望在稅收、就業(yè)機會方面都能提供一些貢獻(xiàn)，這也是我們公司社會責(zé)任的體現(xiàn)。

另外作為一家商業(yè)的上市公司，我們也要對公司和股東負(fù)責(zé)，所以必須要提供一個穩(wěn)定的租金收入。

怎么有一個比較強的抗風(fēng)險能力呢？我們在中國內(nèi)地大概有1000多個辦公樓的租戶，這些租戶都是精挑細(xì)選的，都是頂尖的國際和國內(nèi)的企業(yè)，他們不倒，我們就有租金收。所以，我們的抗風(fēng)險能力相對來說還是比較強的。

我們也希望可以打造一個空間，讓生態(tài)圈更加完整。最后這個是我們的基因，要有一個綠色、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展。以上就是恒隆辦公樓的定位。

2023年，恒隆商辦業(yè)務(wù)在內(nèi)地的收入是14億，占整體內(nèi)地組合收入的比例是21%左右。從過去幾年的租金收入來看，還是相對比較平穩(wěn)的，有一定的增長。

出租率也處于比較健康的水平，武漢的項目目前來說比較艱難，我和團隊剛剛?cè)チ宋錆h見了政府領(lǐng)導(dǎo)，他們說我們的出租率還不錯，但是還有很多工作要做，這一塊的出租率還要繼續(xù)提升上去，其它的項目在當(dāng)?shù)剡€是處于相對穩(wěn)定和健康的水平。

很多人都問，你們究竟在賣什么？我們其實在賣的就是一個地址。比較幸運的是，我們所有的項目所在的城市都處于一個比較中心的位置，比如說南京西路1266，大家都知道這是很中心的位置，包括其它的城市也是類似的情況。

我跟很多大企業(yè)的朋友交流，有一次我見到一個做人力資源管理的朋友，他跟我說，搬到我們的樓以后，解決了他們很多招聘的問題。我問他怎么這么講？他說很多年輕人都很喜歡在市中心上班，而且我們吸引過來的企業(yè)員工都有很多帥哥美女，也有助于他們的發(fā)展。

如果我們的管理水平跟不上，其他一切都是空談，所以在管理上要做大量的工作，配合所有租戶的要求。

在這里打一個小廣告，我們下一個項目就是杭州恒隆廣場，這是我們現(xiàn)在重點在發(fā)展的項目。那邊有5棟辦公樓，大概9萬平方米左右。所處的地理位置在拱墅區(qū)，從我們的項目步行10分鐘就可以到西湖。

我和團隊花了很多時間在想，我們的產(chǎn)品線究竟是什么。當(dāng)然，我們是一個傳統(tǒng)的開發(fā)商，但是除了傳統(tǒng)的辦公樓以外，有沒有更多的空間？比如說有沒有一些社交的可能，有沒有一些靈活的空間，可以讓我們的生態(tài)圈更加豐富，或者有一個城市的會客廳？

在過去的一段時間，我們就打造了一個品牌叫“恒聚”，這是恒隆全資營運的一個品牌，目前已經(jīng)開業(yè)的項目在無錫和武漢這兩個地方，簡單來說是一個靈活空間，包含了一些靈活辦公的元素在里面，但不限于靈活辦公。

我們也和零售的品牌合作，它的店鋪有一些新的產(chǎn)品的發(fā)布會，但是店鋪面積不夠，也可以來到我們的辦公樓。我們會邀請辦公樓的一些租戶，這里面大部分都是女士，因為當(dāng)天是在講彩妝，喜歡彩妝的男士其實也是可以參與的。我們也打造了一個本地的社區(qū)，這是去年三八婦女節(jié)舉辦的一個公益活動。

我們偶爾也會舉辦一些活動，邀請一些經(jīng)濟學(xué)家過來分享，出席率也非常高。

可持續(xù)發(fā)展是我們的基因，2022年的時候，恒隆跟LVMH集團在巴黎宣布合作，合作聚焦在幾個重點，首先是應(yīng)對氣候變化，怎樣更好地管理好我們的資源，做到可持續(xù)發(fā)展。2024年我們會舉辦第二屆的氣候論壇。

我們也和租戶探討可持續(xù)發(fā)展的可能性，也是圍繞著氣候變化等等議題展開，包括怎么共創(chuàng)、怎么減排。

目前我們有5個項目已經(jīng)使用了可再生能源。

行業(yè)挑戰(zhàn)方面，英國已經(jīng)通過了一個法案，在入職當(dāng)天就可以跟公司要求在家辦公，公司必須給你一個理由，為什么可以、為什么不可以，這個已經(jīng)成為了一個法律。

員工可以按照自己的需求在家里面辦公，這樣問題就來了。雖然看不到目前國內(nèi)有這樣的趨勢，但是對辦公樓的需求越來越少，是一個趨勢。

這么多空間我們要怎么利用呢？我經(jīng)常在想租賃的靈活性，在香港、日本，辦公樓不僅是辦公樓，里面有無限的可能。比如說香港有很多醫(yī)生診所都是開在辦公樓里面的，國內(nèi)這方面的監(jiān)管比較嚴(yán)，我們能否有更靈活的空間，可以讓我們的辦公樓引進(jìn)一些商場里的業(yè)態(tài)？

包括餐飲方面，我們的樓那么高，怎么符合消防的規(guī)定？日本做到了，其他的國家有一些也能做到，這些有沒有參考價值？這方面我沒有答案，只是提出來這樣的問題。

在招商引資方面，沒有哪個城市比當(dāng)?shù)卣猩痰恼賳T更了解它的城市定位，我覺得在招商引資這方面，開發(fā)商應(yīng)該跟政府一起加大力度，一起走出去，一起去見那些客人，然后把他們引進(jìn)來，安排在核心區(qū)。

最后是供需的調(diào)節(jié)，有些新規(guī)劃的用地它的容積率做得特別高，我非常理解賣地收入是政府財政收入非常重要的支撐，我希望也能參考吸納量，未來幾年我們是否需要這么多的辦公樓。

如果有一個地塊今天是白紙一張，把它給我們設(shè)計自己的辦公樓，我們該怎樣設(shè)計，可以讓它有更好的發(fā)展呢？我認(rèn)為必須要有差異化，利用我們的文化、藝術(shù)、數(shù)字科技植入，加上卓越的運營能力、綠色品牌，打造自己的品牌。

還有健康和安全，這是每個人都在說的；以及人性化的設(shè)計，租戶為中心，怎樣打造一個平臺；還有稅收的貢獻(xiàn)、社區(qū)、連通性，怎么跟其它的業(yè)態(tài)放在一起，最大化的利用綜合用地開發(fā)的優(yōu)勢；以及生態(tài)系統(tǒng)、交通、租戶定位以及架構(gòu)；還有步行通達(dá)性。

這些做好之后，可以提升現(xiàn)金流和利潤，從而提升資產(chǎn)的價值。