本文為中信和業(yè)黨委書記、董事長楊勁先生在2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會上發(fā)表的演講。

楊勁（中信和業(yè)黨委書記、董事長）：大家下午好！小滿節(jié)氣剛過，很高興能在這個“小滿未滿，小得盈滿”的時節(jié)，與各位新老朋友們相聚在中信大廈，共同參加“2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會”。我謹(jǐn)代表中信和業(yè)投資有限公司、北京CBD總商會對各位的蒞臨表示誠摯的歡迎和衷心的感謝，對大會的召開表示熱烈的祝賀！

感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)，也感謝詩濤總安排了這樣一個活動，作為一名在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)者，我很榮幸有機(jī)會跟同仁們分享一些觀點(diǎn)。

地產(chǎn)行業(yè)仍深刻調(diào)整，市場形勢不容樂觀。2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬億元，同比下降了9.6%，其中全國商辦用房開發(fā)投資額為12,586億元，同比下降14.3%；新開工面積為9.5億平方米，下降了20.4%，其中商辦用房新開工面積為9,048萬平方米，同比下降19.9%；商品房銷售面積為11.2億平方米，同比下降8.5%，其中商辦用房銷售面積為9,073萬平方米，同比下降11.1%。

從商辦物業(yè)運(yùn)營情況來看，受到整個宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)變化影響，商辦市場復(fù)蘇不及預(yù)期：辦公樓需求疲軟疊加大量延遲開業(yè)的項目入市導(dǎo)致租金和出租率雙雙承壓。商業(yè)寫字樓市場在2023年凈吸納量為277萬平方米，僅為2020至2022年均值的63%。

2024年一季度，上海商辦寫字樓凈吸納量僅為2.5萬平方米，環(huán)比下降84.8%，空置率進(jìn)一步抬升至20.9%；北京商辦寫字樓市場表現(xiàn)出一定的復(fù)雜性，寫字樓凈吸納量為7.3萬平方米，環(huán)比有所增長，但全市空置率達(dá)到18.3%，平均租金下降8.4%，多數(shù)項目的議價空間較大。

未來三年，全國20個重點(diǎn)城市的甲級辦公樓市場預(yù)計還將新增供應(yīng)超2,000萬平方米，市場將持續(xù)承壓。2024年一季度，全國一二線城市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率10.3%，環(huán)比回落0.2個百分點(diǎn)；酒店行業(yè)恢復(fù)勢頭整體不及2023年同期水平，在入住率和每間可售房收入（RevPAR）尚未恢復(fù)至疫情前水平。

地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱行業(yè)，樓宇經(jīng)濟(jì)是推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。世界上較大的經(jīng)濟(jì)主體沒有一個可以在地產(chǎn)行業(yè)下行或不穩(wěn)定的情況下能夠繁榮和發(fā)展。

從政策層面看，刺激和托底政策頻出。習(xí)近平總書記指出房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

政府工作報告中明確提出“要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。4月30日召開的中共中央政治局會議再次提出“要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。”

相關(guān)部門和各地政府相繼出臺政策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，化解房地產(chǎn)風(fēng)險，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。政策支持從“保交房”發(fā)展到支持房企融資、優(yōu)化限購限貸、降首付、降利率、降稅費(fèi)、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城市更新等全方位的措施。

從過往的政策影響效力來看，盡管市場因為慣性，目前修復(fù)節(jié)奏較慢，但有充分理由看好后市的發(fā)展，迎來行業(yè)更為穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面看，樓宇經(jīng)濟(jì)成為推動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

近年來，我國相繼涌現(xiàn)出了一批百億樓宇，北京中信大廈（年稅收額超過150億元）、上海國際金融中心、深圳平安金融中心等知名樓宇年稅收額都超過了100億元。這些百億樓宇單體價值巨大，在稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)創(chuàng)造、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，體現(xiàn)了卓越的商業(yè)價值和市場地位。

樓宇經(jīng)濟(jì)對于城市和區(qū)域的貢獻(xiàn)巨大。北京CBD用地面積占朝陽區(qū)用地面積的0.85%，但其稅收已達(dá)千億規(guī)模，占全區(qū)稅收比重超過六成，彰顯了樓宇經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大能量。樓宇經(jīng)濟(jì)所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)上的集群效應(yīng)，讓我們在商辦物業(yè)投資、運(yùn)營時，將進(jìn)一步聚焦核心城市、核心地段、核心項目。

行業(yè)創(chuàng)新動作頻頻，科技金融推動變革。面對如此的行業(yè)重壓，企業(yè)只有把握和順應(yīng)時代潮流，才能在行業(yè)中長期生存和發(fā)展。

一方面，我們可以通過調(diào)整戰(zhàn)略、優(yōu)化財務(wù)、提升管理、多元發(fā)展等多方面措施，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險能力，以應(yīng)對行業(yè)和市場下行的挑戰(zhàn)；另一方面，可以抓住增量市場向存量市場轉(zhuǎn)換、資源紅利向管理紅利轉(zhuǎn)換、業(yè)務(wù)重心由前端開發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理運(yùn)營轉(zhuǎn)換的機(jī)遇，在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中形成市場競爭力。

商辦物業(yè)契合上述變化和要求，并在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和市場變化的過程中，不斷進(jìn)化和升級。具體表現(xiàn)在：

一是適應(yīng)市場需求變化，跨界融合。居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多元化特征，更加注重消費(fèi)體驗和消費(fèi)氛圍，在此背景下，將文化、歷史、藝術(shù)、綠色等理念與實(shí)體商業(yè)相融合，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商為商業(yè)項目注入靈魂和生命力的重要手段。

商業(yè)中服務(wù)的自動化、移動化、個性化和空間的體驗化、情感化、互動性特征越來越顯著。萬達(dá)廣場、凱德廣場等綜合體項目集購物、餐飲、娛樂、辦公于一體，滿足了消費(fèi)者的一站式需求。上海的M50創(chuàng)意園、北京的798藝術(shù)區(qū)成為了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)結(jié)合的典范。

無邊界辦公模式強(qiáng)調(diào)在寫字樓中融入多種業(yè)態(tài)，比如餐飲、零售、休閑娛樂等，以滿足不同人群的需求，增強(qiáng)辦公樓的吸引力。這種多業(yè)態(tài)運(yùn)營可以增加私域流量，即在特定區(qū)域內(nèi)形成穩(wěn)定的用戶群體，從而提高整體的商業(yè)價值。

二是數(shù)字化轉(zhuǎn)型、科技賦能。數(shù)字科技（AI、VR/AR、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等）與在管項目深度融合，依托云服務(wù)、智慧能耗管控等一系列智慧化升級帶來管理效益提升，推動行業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營管理多維度變革。

貝殼等企業(yè)利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資源和渠道，推動商辦行業(yè)向數(shù)字化發(fā)展。新科技的應(yīng)用，如SaaS系統(tǒng)聯(lián)動線下硬件，打造智慧樓宇，也在提升管理的效率和企業(yè)用戶的辦公體驗。萬科物業(yè)更名為“萬物云”，并發(fā)布了城市服務(wù)子品牌“萬物云城”，其三大模塊Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）涵蓋了社區(qū)空間、商企空間及城市空間的服務(wù)，提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)。

三是資產(chǎn)證券化的吸引力和需求顯著加強(qiáng)。2023年我國發(fā)行資產(chǎn)證券化各類產(chǎn)品1.85萬億元，年末存量規(guī)模約為4.35萬億元，出臺了支持保險資管公司參與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、降低資產(chǎn)支持證券（ABS）對于商業(yè)銀行的資本占用等政策。而商業(yè)地產(chǎn)證券化和REITs模式是資產(chǎn)證券化在商辦物業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用，它們被視為平衡風(fēng)險與降杠桿的金融創(chuàng)新工具。

從香港和新加坡已發(fā)行的REITs來看，購物中心及寫字樓這兩類傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)均占比較高，是REITs底層資產(chǎn)的重要組成部分。從盈利模式來看，商場、寫字樓、酒店式公寓、停車場等商業(yè)地產(chǎn)收入主要來源于租金和物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，與REITs一脈相傳。2024年3月以來首批消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)實(shí)現(xiàn)上市,寫字樓、酒店式公寓等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品未來可期。

“空間”“環(huán)境”“服務(wù)”三大場景建設(shè)和創(chuàng)新是商辦物業(yè)行業(yè)發(fā)展的可選路徑。商辦物業(yè)的需求和供給側(cè)都有新的變化。傳統(tǒng)的寫字樓和商業(yè)項目供大于求，商辦物業(yè)的需求轉(zhuǎn)向更加靈活和多功能的空間，并更為關(guān)注情景體驗和綜合性服務(wù)，智慧樓宇、綠色運(yùn)營及人文健康等場景在商辦物業(yè)里的應(yīng)用與日俱增。

面對新的經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)發(fā)展的趨勢特點(diǎn)，中信和業(yè)在商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)營管理領(lǐng)域聚焦“空間”“環(huán)境”“服務(wù)”三大場景建設(shè)，強(qiáng)化資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、城市更新三大主營業(yè)務(wù)板塊，努力提升資產(chǎn)運(yùn)營效率和運(yùn)營價值，在打造中信業(yè)務(wù)整合樣板和企業(yè)核心競爭力等方面取得了較好成效。

空間場景創(chuàng)新重點(diǎn)通過空間形態(tài)重構(gòu)和空間價值挖掘，提升樓宇使用坪效，例如：中信和業(yè)新辦公產(chǎn)品信悅空間2.0于2022年落地亮馬河大廈，信悅空間3.0于2023年落地中信大廈，為不同成長期的企業(yè)提供不同梯度的文化、高端、零碳及可持續(xù)的商務(wù)空間。

環(huán)境場景創(chuàng)新強(qiáng)調(diào)科技賦能，打造智慧、綠色及人文健康的環(huán)境，例如：中信大廈作為一座典型的綠色、數(shù)字大樓，其核心和基礎(chǔ)在于63個數(shù)字運(yùn)營管理系統(tǒng)，對接了65萬個實(shí)時數(shù)據(jù)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了各專業(yè)互聯(lián)互通，已完成協(xié)同策略約7000條，主要能耗指標(biāo)低于行業(yè)平均水平25%以上。服務(wù)場景創(chuàng)新依托中信豐富的產(chǎn)業(yè)資源和品牌優(yōu)勢，為我們運(yùn)營項目中的租戶、商戶、客戶等不同B端C端需求，開展特色增值服務(wù)，打造生態(tài)圈、共生共享共創(chuàng)新價值。

商辦物業(yè)的更新改造既是現(xiàn)實(shí)需要，更是重大市場機(jī)會。商辦物業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營伴隨了改革開放的全進(jìn)程，很多核心城市的物業(yè)已建成30-40年。商辦物業(yè)更新改造是延長生命周期，甚至煥新發(fā)展的重要舉措，一是可以改善城市的整體形象，提升物業(yè)的物理價值，增加市場價值；二是可以強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)的匹配和導(dǎo)入，融入綠色建筑和節(jié)能減排的解決方案，符合未來的發(fā)展趨勢。商辦物業(yè)更新改造已成為萬億級別的市場。

中信和業(yè)管理的京城大廈是中國第一座智能化超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑，也是當(dāng)年的北京第一高樓，自1991年投入使用后已經(jīng)運(yùn)行超過30年，原有設(shè)施設(shè)備陳舊，運(yùn)營成本高，維護(hù)維修工作量極大。2017年至2020年，中信和業(yè)投入超億元資金，在不停業(yè)的前提下對京城大廈實(shí)施設(shè)備設(shè)施及數(shù)字化等方面的整體升級改造。改造之后，京城大廈成為安全可靠、節(jié)能舒適、綠色低碳、智慧智能的現(xiàn)代甲級寫字樓，年能源費(fèi)用較改造前節(jié)約25%，二氧化碳排放量降低近30%。京城大廈的出租率較周邊區(qū)域甲級寫字樓平均水平高10個百分點(diǎn)，年凈利潤從不到100萬元上升至超1億元。我們以京城大廈改造案例為藍(lán)本，發(fā)布了《既有辦公建筑改造行動指南》，為既有建筑改造項目提供改造標(biāo)準(zhǔn)及改造經(jīng)驗。

以上分享內(nèi)容是我們近幾年的一些觀察、實(shí)踐和思考。我們期待與各位同行并肩同行，為商辦物業(yè)的行業(yè)發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。最后，再次祝愿“2024觀點(diǎn)商辦暨資管大會”活動取得圓滿成功！謝謝！