本文為華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部副總裁查正東先生在2024觀點購物中心暨零售消費(fèi)峰會現(xiàn)場發(fā)表的主題演講實錄。

查正東（華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部副總裁）：感謝觀點陳總，感謝美林基業(yè)，今天非常高興來這里作一個關(guān)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的分享。前面聽了很多關(guān)于優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營案例，大家對于REITs這一塊也不陌生，剛才竺總也提到，領(lǐng)展在這一塊也做了多年的深耕。

國內(nèi)的公募REITs從2021年開始落地，到今年6月21號還不到3歲，消費(fèi)REITs則是從今年開始上市。

我今天主要從4個角度跟各位分享，第一是國內(nèi)公募REITs政策和市場的情況，第二部分和第三部分是分享消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展趨勢和案例分析，第四部分是簡單介紹一下我們公司的一些基本情況。

可以看到，國內(nèi)的公募REITs從2007、2008年開始探索，直至2020年才開始政策落地，到2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市，之前的REITs主要都是基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)地產(chǎn)，消費(fèi)、商業(yè)這一塊一直沒有放開，去年對消費(fèi)提振的政策一直在擴(kuò)大，去年3月236號文出臺，也標(biāo)志著國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)正式邁入REITs行列。

截至今年4月底，已經(jīng)上市了36單，有4單擴(kuò)募，首發(fā)規(guī)模達(dá)到1138億，擴(kuò)募達(dá)到51億，一共有8類資產(chǎn)完成了上市，包括倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、固廢、污水處理、清潔能源、租賃住房，以及今年剛上市的4單消費(fèi)。

傳統(tǒng)的房開業(yè)務(wù)現(xiàn)在逐年下降，房開融資的凈額也在逐年下降。從境外地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也可以給我們帶來一些借鑒和思考，從成熟市場來看，轉(zhuǎn)型的抗周期、低風(fēng)險、高利潤率的商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定性更高。

美國的地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商經(jīng)歷周期的變化，特別是2008年美國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商波動是非常劇烈的，但是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商還是表現(xiàn)比較穩(wěn)定的。

從香港的物業(yè)租賃收入占比比較高的公司來看，包括恒基和新鴻基地產(chǎn)為代表的港資，資本市場給他們的估值也相對比較高。

購物中心整體的趨勢還是向上的，包括整體的增速和新進(jìn)入市場的規(guī)模還是在不斷增加。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出對行業(yè)的影響有四個方面：一是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)營商可借力加速擴(kuò)張。公募REITs本質(zhì)是一個資產(chǎn)上市的行為，可以加速商管公司在管項目的擴(kuò)張，因為上市之后有大量的回收資金，可以投入到新建項目里面發(fā)揮開會的作用。

二是打通行業(yè)投融管退的路徑，在座的從業(yè)者都理解，重資產(chǎn)對企業(yè)運(yùn)營是有很大壓力的，因為它的回收周期比較長，通過REITs可以把遠(yuǎn)期的現(xiàn)金流折現(xiàn)到現(xiàn)在退出，也可以持有部分REITs來獲得穩(wěn)定得分派收益，另外還可以通過輕資產(chǎn)運(yùn)營，為REITs提供長期的運(yùn)營管理服務(wù)，收取運(yùn)營管理費(fèi)。

第三是房企運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的一個重要方式，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商管資產(chǎn)，在退出的時候比較難，包括一級交易折價，投資者也相對比較有限，通過REITs可以間接地獲得更好的投資者、險資和個人投資者，改善房企債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

四是助力行業(yè)轉(zhuǎn)型過渡。雖然大家都覺得現(xiàn)在的行業(yè)有各種各樣的壓力，包括各種各樣的困難，但是REITs可以給行業(yè)帶來更多的希望，在這個過程中提供更多的途徑，來幫助大家做好轉(zhuǎn)型的工作。整體來講，公募REITs可以助推國內(nèi)消費(fèi)領(lǐng)域資產(chǎn)的盤活，促進(jìn)提升資產(chǎn)經(jīng)營的效率。

REITs是一個重資產(chǎn)平臺，商管團(tuán)隊是做輕資產(chǎn)運(yùn)營，這樣一個1+1>2的模式，可以促進(jìn)企業(yè)提升管理效率。出售資產(chǎn)之后，原始權(quán)利人還持有基金份額，也享受存續(xù)期的分紅，也可以為資產(chǎn)提供輕資產(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)，收管理費(fèi)。

國內(nèi)的公募REITs估值比香港和新加坡還是更有優(yōu)勢的，從目前來看，差不多在18到20倍左右的估值，相比境外還是有一定的優(yōu)勢。

消費(fèi)REITs的意義，除了提供一個重資產(chǎn)上市的平臺，還有前端的一些衍生資產(chǎn)，包括一些不成熟的資產(chǎn)，可以通過pre-REITs培育孵化，培育到比較完善的時候，通過公募REITs退出，是一個漸進(jìn)的資本市場運(yùn)作。另外也可以提高公司的盈利，降低資產(chǎn)負(fù)債表，提升輕資產(chǎn)運(yùn)營管理收入。

國內(nèi)公募REITs的三層架構(gòu)，第一層是公募基金、公募REITs，中間層是ABS，是一個通道，底層持有項目公司百分之百股權(quán)，就相當(dāng)于完成了上市的動作，運(yùn)營管理與服務(wù)商來給它提供基礎(chǔ)的運(yùn)營管理服務(wù)。

哪些資產(chǎn)可以做公募REITs呢？不是所有資產(chǎn)都可以發(fā)行公募REITs，按照236號文的指引，第一個是業(yè)態(tài)，明確了優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點，保障基本民生社區(qū)商業(yè)項目，寫字樓和酒店不在這一次的試點范圍之內(nèi)。

另外就是發(fā)行主體，涉及房開資質(zhì)或者涉及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的主體要進(jìn)行隔離，商業(yè)板塊要作為獨立板塊運(yùn)作。另外對凈回收資金也有要求，不能投向商品住宅開發(fā)，60%要用于新建項目，30%可以收并購，10%可以用來補(bǔ)流。關(guān)于發(fā)行門檻，預(yù)計分派率不低于3.8%，這是申報的要求。

申報的路徑，主要是發(fā)行人盡調(diào)，通過省發(fā)改委、國家發(fā)改委，再到中國證監(jiān)會和滬深交易所，再到項目發(fā)行上市。因為是一個資本上市行為，如果資產(chǎn)沒有太多合規(guī)瑕疵的問題，基本周期在1年到1年半左右。

介紹一下消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的案例。截止到目前監(jiān)管機(jī)構(gòu)官方掛網(wǎng)一共有6單，4單完成了發(fā)行上市，發(fā)行上市的主要是華潤商業(yè)、華夏金茂、印力消費(fèi)和物美消費(fèi)，還有2單受理待批復(fù)的，華夏首創(chuàng)奧萊和百聯(lián)消費(fèi)REITs。

這4單已經(jīng)發(fā)行上市的項目，因為華潤置地在商業(yè)板塊也是龍頭企業(yè)，這一次首發(fā)資產(chǎn)拿的是青島萬象城，估值是81.47億，第二個是金茂覽秀城，這個資產(chǎn)在長沙，它的估值是10.65億，這個建面不大，大概10萬方。

第三個是嘉實的物美，它是北京4個社區(qū)商業(yè)組合發(fā)行的，第四個是印力的項目，主要是杭州西溪印象城，估值接近40億。

掛網(wǎng)受理的兩單，一個是首創(chuàng)鉅大的項目，拿了濟(jì)南和武漢的兩個奧萊，這也是市場上首個奧萊項目發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。另外一個是百聯(lián)的上海又一城，估值大概是24.86億。

我們在管的兩單，分別是華潤商業(yè)REITs和金茂商業(yè)REITs，這兩個項目也是去年年底獲批的，今年完成發(fā)行上市。金茂這個項目是今年3月12日上市的，華潤項目是3月14日上市的。

長沙覽秀城位于長沙國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖畔，資產(chǎn)還是非常不錯的，這個資產(chǎn)建面10萬方，估值10.65億，分派率是4.92%。

國內(nèi)公募REITs整體的架構(gòu)，最上層是原始權(quán)利人，至少持有20%。這個項目他們持有34%份額。中間是ABS，底層是項目公司持有底層資產(chǎn)。

青島萬象城位于青島中心，是規(guī)模最大的購物中心，建面大概30萬方，車位11萬方，因為規(guī)模比較大，2024、2025年預(yù)計收入達(dá)到6.89億和7.32億，對應(yīng)分派率在4.93%，在3月14號完成上市——以上是兩單已經(jīng)發(fā)行上市的項目。

華夏基金成立于1998年，也是國內(nèi)最早成立的公募基金，擁有25年的管理經(jīng)驗，我們的控股股東是中信證券，再往上是中信集團(tuán)，我們的管理規(guī)模已經(jīng)超過1.8萬億，現(xiàn)在我們的公募偏股型規(guī)模是行業(yè)第二，ETF的規(guī)模是行業(yè)第一。

我們在管的公募REITs有8單項目，還有2單獲批發(fā)行，在管的8單主要有高速的項目、保障房項目以及產(chǎn)業(yè)園項目，還有兩個消費(fèi)類的REITs。

我的匯報就到這里，祝大會圓滿成功。