觀點(diǎn)網(wǎng) 四月的上海，芳菲漸濃，公園、河濱、社區(qū)花園乃至街頭巷尾早已染上絲絲春意。

正如當(dāng)前的住房租賃行業(yè)，在政策全面支持與資本熱度加碼下，吹來陣陣暖風(fēng)。

2024年以來，住房租賃行業(yè)接收到了來自四面八方的積極信號(hào)，融資端再度放松、公募REITs繼續(xù)擴(kuò)容、行業(yè)盈利性穩(wěn)步增強(qiáng)……

這個(gè)市場(chǎng)蘊(yùn)含著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

在此之下，如何打造高配置的產(chǎn)品，如何提供高品質(zhì)的服務(wù)，如何創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，如何實(shí)現(xiàn)青年人對(duì)美好生活的向往，成為各家企業(yè)邁步新臺(tái)階的必考題。

作為上海市第一批保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，城開·莘社區(qū)是行業(yè)值得學(xué)習(xí)的對(duì)象。

4月25日，觀點(diǎn)企業(yè)課堂攜手來自全國(guó)的行業(yè)嘉賓，走進(jìn)城開·莘社區(qū)，共同探索筑造微觀都市社區(qū)的商業(yè)邏輯。

微觀社區(qū)法則

“最近我走到社區(qū)里面，感受會(huì)跟一年前或兩年前的四月天有非常大的差異。”上實(shí)城開事業(yè)一部常務(wù)副總裁袁軼婷告訴我們，她覺得社區(qū)樹木長(zhǎng)的郁郁蔥蔥、鳥兒在唱歌，花兒也在微笑，還有寵物會(huì)對(duì)你撒嬌。

正是在這樣最好的四月天，觀點(diǎn)企業(yè)課堂嘉賓學(xué)員們與瓴寓國(guó)際高層、城開·莘社區(qū)負(fù)責(zé)人來到了這個(gè)位于上海閩行區(qū)的保租房項(xiàng)目。

據(jù)了解，城開·莘社區(qū)位于上海市閔行區(qū)莘莊商務(wù)區(qū)，是上海市第一批保障性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，也是閔行區(qū)首批獲得人才公寓認(rèn)證的住宅小區(qū)。

項(xiàng)目由閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)和上實(shí)城開集團(tuán)共同開發(fā)建設(shè)，由瓴寓國(guó)際提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，總建筑面積約18.6萬平方米，含6棟住宅樓、3棟配套設(shè)施，是一個(gè)集“運(yùn)動(dòng)、社交、文化、萌寵”四大標(biāo)簽的活力社區(qū)。

按照規(guī)劃的動(dòng)線，觀點(diǎn)企業(yè)課堂一行人參觀了住宅樓布局，了解了房源及戶型規(guī)劃。據(jù)介紹稱，目前城開·莘社區(qū)共規(guī)劃6棟住宅樓，提供超過2500套高品質(zhì)的精裝租賃公寓，房型豐富多樣，包括一室戶、一室一廳及兩室一廳，且建筑面積從28-80平方米不等。

參觀過程當(dāng)中，有嘉賓發(fā)現(xiàn)，無論是大戶型項(xiàng)目或是小戶型項(xiàng)目，城開·莘社區(qū)在設(shè)計(jì)過程中均保留看大面積的南向開窗及獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)。

“我們希望保租房不是縮小面積的普通住宅，其實(shí)是一個(gè)青年人的活動(dòng)空間。”工作人員介紹：“讓陽(yáng)光可以直接灑進(jìn)屋內(nèi)，年輕人可以有一個(gè)更好的、更愉悅的心情迎接嶄新的每一天。”

沿著規(guī)劃的動(dòng)線，一行人來到了東南角開放式步行街，這里規(guī)劃了約1萬平方米的商業(yè)中心，為居民提供便利生活服務(wù)的同時(shí)，還能與莘莊商務(wù)中心形成功能上的鏈接，實(shí)現(xiàn)城市空間與居住社區(qū)的軟過渡。

穿過商業(yè)中心，來到了社區(qū)游泳池、籃球館、羽毛球館、足球場(chǎng)……

即便是在工作日的下午，運(yùn)動(dòng)空間仍有不少跑步的人群，場(chǎng)館內(nèi)也聚集著三三兩兩打球的人群，不遠(yuǎn)處的社區(qū)的花園、草坪，有不少曬太陽(yáng)、逗寵物的年輕人。

在上海這樣一個(gè)快節(jié)奏城市中，我們亦有幸看到了城開·莘社區(qū)的靜謐與美好。

不僅如此，項(xiàng)目配備了專門的寵物公寓樓，設(shè)立了寵物游樂場(chǎng)，為寵物愛好者和寵物之間的互動(dòng)和交流提供了更多選擇。

“我們希望通過這些空間以及相應(yīng)的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)，能夠跟年輕人建立一些關(guān)聯(lián)，通過這些關(guān)聯(lián)打造年輕人的生態(tài)氛圍圈，給他們提供全新的生活方式。”

按照瓴寓國(guó)際項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的介紹，除了硬件設(shè)施以外，城開·莘社區(qū)在軟件方面也花費(fèi)了大量功夫。

據(jù)了解，在日常生活當(dāng)中，項(xiàng)目通過不斷舉辦文化活動(dòng)建立社區(qū)文化服務(wù)平臺(tái)，希望通過這種方式增強(qiáng)年輕人的歸屬感和幸福感。

“希望每一個(gè)遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的年輕人，在上海也能找到一個(gè)和諧溫馨、有家的氛圍的青年社區(qū)。”

社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益

一個(gè)多小時(shí)項(xiàng)目品鑒之后，觀點(diǎn)企業(yè)課堂嘉賓與上實(shí)城開、瓴寓國(guó)際高層圍坐一堂，共同探討城開·莘社區(qū)這個(gè)微觀都市社區(qū)的商業(yè)邏輯。

上實(shí)城開事業(yè)一部常務(wù)副總裁袁軼婷率先進(jìn)行了致辭，對(duì)到場(chǎng)的嘉賓表示了熱烈歡迎，同時(shí)對(duì)城開·莘社區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

透過她的分享與講解，嘉賓們見證了一個(gè)高配置產(chǎn)品從無到有的過程。

但并非簡(jiǎn)單粗暴的羅列，反而像一位多年未見的老友，將城開·莘社區(qū)誕生這些年的感悟與體會(huì)娓娓道來。

據(jù)了解，城開·莘社區(qū)于2019年7月開始建設(shè)，但接踵而來的便是三年疫情，期間項(xiàng)目還被臨時(shí)征用為隔離用房，直至2022年8月才開業(yè)。

三年磨一劍，提及城開·莘社區(qū)設(shè)計(jì)理念、規(guī)劃布局，袁軼婷表示：“能把年輕人吸引來，其實(shí)僅僅是我們的第一步。”

她強(qiáng)調(diào)，希望年輕人在社區(qū)里面住得穩(wěn)，同時(shí)希望能夠進(jìn)一步理解新市民和青年人，能夠滿足這個(gè)群體的生活需求。

袁軼婷致辭結(jié)束之后，瓴寓國(guó)際副總裁、上海公司總經(jīng)理王浩宇進(jìn)行了話題分享，主題是“瓴寓在保障性租賃住房的探索”。

作為城開·莘社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理方，王浩宇的分享更多集中在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面。

他提到：“我們要實(shí)現(xiàn)租得到、租得起、租得近、租得穩(wěn)、租得好。在此之上，提煉出來兩點(diǎn)核心的要素，一個(gè)是項(xiàng)目本身作為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)主體，要實(shí)現(xiàn)它的經(jīng)濟(jì)效益；另一個(gè)要時(shí)刻牢記我們是保障性租賃住房項(xiàng)目，要滿足社會(huì)效益。”

簡(jiǎn)單來說，城開·莘社區(qū)不僅僅要考量的是社會(huì)效益，還要考量如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

社會(huì)效益方面，王浩宇強(qiáng)調(diào)，城開·莘社區(qū)主要服務(wù)于莘莊商務(wù)區(qū)板塊及周邊一些企業(yè)，“目前已經(jīng)階段性達(dá)成了這個(gè)目標(biāo)”。

經(jīng)濟(jì)效益方面，他列舉了幾項(xiàng)指標(biāo)，其一，在項(xiàng)目爬坡期，城開·莘社區(qū)月均速度仍達(dá)到300套，單日成交突破600套。

其二，項(xiàng)目上市至今一年多時(shí)間，出租率基本維持在98%、99%。

其三，對(duì)比去年四月及今年四月的完整周期，到期客戶續(xù)租率超過了75%。

對(duì)此，現(xiàn)場(chǎng)一眾嘉賓點(diǎn)頭稱贊，這也足以看出城開·莘社區(qū)的運(yùn)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)成果，同樣可以體現(xiàn)瓴寓國(guó)際在社區(qū)運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，除了數(shù)據(jù)的講解，王浩宇亦毫不吝嗇的分享了瓴寓國(guó)際的運(yùn)營(yíng)方式、標(biāo)準(zhǔn)及體系，這些看家本領(lǐng)同樣讓現(xiàn)場(chǎng)嘉賓會(huì)員受益匪淺。

他強(qiáng)調(diào)，瓴寓國(guó)際在運(yùn)營(yíng)過程中，主要通過一套比較科學(xué)的系統(tǒng)，來實(shí)現(xiàn)客戶研究、產(chǎn)品匹配、安全管理、高效運(yùn)營(yíng)等一系列服務(wù)。

“同時(shí)基于我們精準(zhǔn)的市場(chǎng)客戶研究，優(yōu)化了產(chǎn)品的品質(zhì)，找準(zhǔn)了客戶的一個(gè)定價(jià)，做好營(yíng)銷和收益管理。”

具體來看，瓴寓國(guó)際在項(xiàng)目初期便提前介入到城開·莘社區(qū)的方案規(guī)劃當(dāng)中，從而達(dá)到優(yōu)化集成產(chǎn)品品質(zhì)的目的。

“項(xiàng)目建設(shè)過程中，我們其實(shí)就已經(jīng)介入了，通過咨詢的方式，結(jié)合我們大量的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，提出一些合理化的建議。”

此外，在軟裝過程中，瓴寓國(guó)際同樣提供了大量的建議，并通共享了相應(yīng)的物品部件供應(yīng)鏈，有效降低成本的同時(shí)，提高了產(chǎn)品的展示效果和實(shí)用性。

在項(xiàng)目交付及運(yùn)營(yíng)階段，王浩宇提到，“我們也給業(yè)主（上實(shí)城開集團(tuán)及閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)）提供了大量的共創(chuàng)建議，這也對(duì)運(yùn)營(yíng)過程中需要的場(chǎng)景提供了良好的基礎(chǔ)。”

通過上實(shí)城開集團(tuán)及閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)對(duì)項(xiàng)目的打磨，以及瓴寓國(guó)際對(duì)項(xiàng)目的全渠道運(yùn)營(yíng)，在提升效率的同時(shí)，亦能實(shí)現(xiàn)降低成本、提振效益。

“我們認(rèn)為，核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和服務(wù)指標(biāo)都是超過預(yù)期的，也實(shí)現(xiàn)了最初的設(shè)想。營(yíng)業(yè)部達(dá)成的共識(shí)就是：經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。”王浩宇表示。

長(zhǎng)期打磨與完善

分享環(huán)節(jié)過后，進(jìn)入了互動(dòng)討論環(huán)節(jié)。

觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)老朋友世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉接過麥克風(fēng)，發(fā)表了今天參觀與游覽的感悟，他表示，“城開·莘社區(qū)非常有代表性，值得學(xué)習(xí)”。

發(fā)言之后，他主持了現(xiàn)場(chǎng)嘉賓的互動(dòng)與討論。

實(shí)際上，2019年以來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入一個(gè)新階段，但即便如此，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈、集中度仍在加速提升，龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)同樣明顯。

各家企業(yè)仍舊發(fā)力住宅開發(fā)的大背景下，上實(shí)城開集團(tuán)與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)共同開發(fā)建設(shè)了這個(gè)大體量的保租房項(xiàng)目。

被問及做這一項(xiàng)目的初心，袁軼婷表示：“2018年、2019年的時(shí)候，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)還是當(dāng)時(shí)的主流，團(tuán)隊(duì)當(dāng)時(shí)正在做另一個(gè)住宅、商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其實(shí)是兼職來做城開·莘社區(qū)這個(gè)項(xiàng)目。”

她告訴現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓會(huì)員們，當(dāng)時(shí)的想法就是給年輕人提供一個(gè)長(zhǎng)期居所。

“其實(shí)沒有想那么多，因?yàn)楫?dāng)時(shí)市場(chǎng)上也沒有可以參考的樣本，沒有現(xiàn)成社區(qū)可以學(xué)習(xí)，我們是一點(diǎn)點(diǎn)跟年輕人共創(chuàng)和交流才摸索出來的。”同時(shí)，目前城開·莘社區(qū)所呈現(xiàn)的很多東西，不是一蹴而就的，是慢慢完善和去打磨的。

此外，作為一個(gè)保租房項(xiàng)目，一方面，城開·莘社區(qū)的租金及租金漲幅受到一定限制；另一方面，項(xiàng)目設(shè)有大量的公共空間，或在一定程度上影響坪效。

提及經(jīng)濟(jì)效益方面，王浩宇強(qiáng)調(diào)，城開·莘社區(qū)所服務(wù)的莘莊商業(yè)區(qū)，是智能化比較集中的社區(qū)，周邊企業(yè)員工的素質(zhì)、收入等會(huì)偏高一點(diǎn)。

“我們前期進(jìn)行了調(diào)研，在定位過程中，明確房?jī)r(jià)不要超過這類企業(yè)員工收入的三分之一。”

除了項(xiàng)目打磨的初心、項(xiàng)目坪效、回報(bào)周期等，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓接連拋出了自己感興趣的問題，有的涉及產(chǎn)品概念，有的涉及全景社區(qū)，有的涉及空間規(guī)劃，有的涉及運(yùn)營(yíng)理念……

窗外日光漸漸向西邊靠攏，現(xiàn)場(chǎng)討論意猶未盡。當(dāng)企業(yè)課堂漸入尾聲，嘉賓們?nèi)耘f三三兩兩聚集在一起，交談經(jīng)驗(yàn)、發(fā)表觀點(diǎn)。