編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 地產(chǎn)行業(yè)利潤下滑，已成為眾企業(yè)的普遍現(xiàn)象。

受限于此前較高的獲地成本，疊加行業(yè)下行與項目結(jié)算周期影響，企業(yè)利潤率下降在所難免。

中海同樣無法獨善其身。

雖然曾憑借較強的土地成本、建筑成本和期間費用控制能力，使自身盈利能力始終優(yōu)于同業(yè)。

但自2022財年以來，中海歸母凈利潤金額被華潤置地超越，失去了“利潤王”的位置，隨即進入“保衛(wèi)利潤”之戰(zhàn)。

大浪之中

2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系出現(xiàn)了重大變化，相應(yīng)政策也作出了調(diào)整。

僅僅回顧這一年，我們看到各地政府發(fā)布了接近600條房地產(chǎn)刺激政策，市場出現(xiàn)短暫回調(diào)，但下行趨勢并未得到明顯改善。

政治局在7月召開的會議上提出了“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”的要求，這意味著房地產(chǎn)市場格局將進一步重塑。

從2023年銷售情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的頭部集聚效應(yīng)更加明顯，業(yè)績相對穩(wěn)定。

許多企業(yè)在年中業(yè)績會時表態(tài)“不會調(diào)整年初制定的銷售目標指引”，中海也是“不調(diào)整”隊伍中的一員。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

2023年1月至12月，中海銷售較上年呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。其中分別錄得合約物業(yè)銷售金額約人民幣3098.1億元，相應(yīng)累計已售樓面面積約1335.69萬平方米，分別按年上升5.1%及下降3.7%。

據(jù)觀點新媒體此前報道，2023年初，中海制定了非常積極的增長目標——2023年銷售增長20%，權(quán)益土地投資預(yù)算雙位數(shù)增長。

意味著，2023年全年中海要實現(xiàn)銷售金額3538億元，最終完成目標的87.6%，未達到9成水平。

從單月銷售走勢來看，中海銷售金額上行周期集中在2023年開年后的“小陽春”。其中2月份銷售金額為近三年新高，錄得274.2億元，按年增加155.30%。此后的3、4月繼續(xù)保持熱銷態(tài)勢，三個月平均同比增速為104.03%。

6月份是銷售分界線，直至中期報告時年度銷售增長目標不僅能夠完成，甚至錄得同比30%以上增長，這也是中海彼時不調(diào)整年度目標的底氣。

從6月份開始，中海銷售金額再次回到下行態(tài)勢，僅在9月份有短暫抬頭。6-11月銷售金額平均同比增速為-12.2%。

盡管上半年有著不錯的增速，但全年要達成業(yè)績增長目標，依然有著不小的壓力。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

2023年以來，隨著中海進入到恢復(fù)調(diào)整期，市占率跟隨銷售增速呈現(xiàn)出逐步提升態(tài)勢。

截至2023年三季度，中海市占率為2.68%，較2022年末增長0.47個百分點，為2014年以來最高值。此外，2023年截至11月11.8%的銷售增速表現(xiàn)，優(yōu)于期內(nèi)全國商品房成交金額降幅4.3%的大趨勢。

市占率數(shù)字的提升，最明顯表現(xiàn)是銷售排名。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)報告，中海已成為2023年度權(quán)益銷售金額的亞軍。

觀點指數(shù)報告顯示，2023年1-12月，中海權(quán)益銷售排名從年初的第五名上升至第二名，先后完成對華潤、萬科、碧桂園的超越。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

土地儲備方面，已經(jīng)成為中海規(guī)模擴張的助力，但需要在增長訴求與土儲存量之間尋找平衡。

因此，中海2023年的選擇，上半場拿地審慎，下半場放開手腳。不僅花費重金大手筆拿地，并且集中在核心城市的核心板塊。

偏愛貴魚

“地王”的上一波熱潮還是在2016年，彼時閩系房企以及民營企業(yè)作為主力；歷經(jīng)大調(diào)控時代后，這部分企業(yè)的身影已然淡出土地市場。

進入2023年，頭部國央企開啟對一二線城市資源的爭奪，不乏多個百億地塊拍出。

其中，最為顯眼的企業(yè)之一是中海，不僅達到了權(quán)益投資超千億，更是在6月末發(fā)布海報指出，達成24小時內(nèi)拿地225億的紀錄。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，截至11月，中海在土地市場的權(quán)益投資金額達1060億元，按年增長20.28%。

2023年初，中海在業(yè)績會提及，要達成土地投資雙位數(shù)增長。折算下來，2023年至少要在土地市場斥資1217億元拿地，權(quán)益地價也需達到950億元。

如此看來，中海也已提前一個月完成土地投資雙位數(shù)增長的KPI。若是加上12月權(quán)益投資額168億元，土地投資同比增速達到了20%。

從觀點新媒體整理數(shù)據(jù)圖表中，不難看出2023年中海土地投拓呈現(xiàn)出短時間并發(fā)的特點。其中，主要集中在6月、9月、10月和12月，且整個上半年土地權(quán)益投資額甚至沒達到400億元，僅為377億元。

因此，下半年便開始了加速拿地模式。

特別是10月份，單月完成362.88億元權(quán)益土地投資，系2023年投資強度最高的月份，落子區(qū)域集中在北京、上海、蘇州、濟南等一線和強二線城市。

觀點指數(shù)發(fā)布的房企新增土儲報告中，2023年1-11月，在新增權(quán)益土儲上，中海僅落后于保利發(fā)展，錄得562萬平方米，二者相差120.5萬平方米；而在新增權(quán)益金額方面，二者差距進一步收緊，中海錄得1058.4億元，保利則是1084.8億元。

期內(nèi)，中海實現(xiàn)土地投資單價為1.88萬元每平方米，而保利則是1.58萬元每平米。相較保利，中海貨值更傾向核心城市的高能級區(qū)域。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

中海地產(chǎn)在一線城市頻繁奪得價值百億地塊，這一系列行動也契合了顏建國在2023年中期業(yè)績會上提出的投資戰(zhàn)略意圖。

彼時，中海發(fā)展董事局主席顏建國強調(diào)，下半年將進一步增加對核心城市的投資，并積極主動尋找并購機會，以確保公司持續(xù)穩(wěn)中求進的發(fā)展態(tài)勢。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超則表示，投資策略方面，中海將始終堅持“三個主流”的原則：投資于主流城市、主流地段和主流項目。公司將嚴守投資紀律和投資尺度，以保證投資的有效性和可持續(xù)性。

從上圖中海摘得高價地塊的節(jié)點，與自身投資高峰月份也是契合的。截至目前，中海在北上廣深四個城市的土地權(quán)益投資額均超120億元，上海徐匯區(qū)地塊更是來到了204億元。

可以說，正是這些超百億甚至200億地塊的競得，才快速拉高了投資權(quán)益額，僅是上圖7宗地塊的權(quán)益投資金額，就達到投資增長要求的近7成。

按照目前的投拓強度，觀點新媒體預(yù)計中海投資強度將恢復(fù)至2020-2021年水平。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

如果以拿地面積/銷售面積作為指標，中海2022年全市場拿地意愿不強的背景下，仍然保持了較高的投資強度，錄得拿地銷售比為0.439。

進入2023年，整體拿地銷售比雖不及2021年同期水平，但也保持了2022年同等水平。截至11月，中海錄得權(quán)益新增建面539.56萬平方米，銷售面積1237.35萬平方米，拿地銷售比為0.436。

雖然中海已成為擴儲領(lǐng)頭羊之一，但從目前態(tài)勢看，“利潤之戰(zhàn)”仍在持續(xù)。

保衛(wèi)利潤

觀點新媒體觀察，從2022年開始，中海的利潤表現(xiàn)不及華潤置地。

2022財年，中海核心凈利潤為244億元，低于華潤置地的280.9億元。與此同時，毛利率也從2018年最高峰時期接近38%水平，降至2023年中期的22.61%。

這種變化引發(fā)了業(yè)界的關(guān)注和討論。

利潤下滑趨勢讓外界開始重新評估中海在市場中的競爭力，而華潤置地成為了目前最具盈利能力的房地產(chǎn)企業(yè)，無疑也給整個行業(yè)帶來了新的思考。

中海過去幾年的利潤下降可能是由多種因素造成的，除了市場競爭加劇、政策環(huán)境變化以及行業(yè)下行這些普遍原因，特殊內(nèi)因還有來自單一的房地產(chǎn)開發(fā)收入，也有匯兌損失所帶來的利潤侵蝕。

除此之外，目前行情之下能否消化掉已獲取的高總地價、高溢價地塊也是一個重要命題——這些地塊既可能是高利潤的保證，也可能是侵蝕利潤的存在。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

從歷史趨勢看，顏建國2017年重回中海后，的確在后續(xù)五年帶領(lǐng)公司有著不俗的增長成績。與此同時，中海保持自身在運營成本的精細化管控，一直穩(wěn)坐“利潤王”寶座。

自2022年開始，華潤置地超過中海，成為“利潤王”。而在此前4年里，中海一直保持著年均400億元左右的歸母凈利潤水平。截至2023年中期，中海依舊沒能超越華潤，奪回屬于自己的位置。

美元加息影響方面，即借了外債的房企，需把賺到的人民幣兌換成相應(yīng)的外幣實現(xiàn)償債，加息所帶來的成本提升及匯率變化，反映在財報中內(nèi)便是匯兌損失。

2022財年，中海錄得總借款金額2703.9億元借款，其中人民幣債務(wù)占比62.6%，港幣、美元、英鎊組成的外幣債務(wù)占比37.4%。這意味著，由于匯率波動，中海該財政年度賬面上已經(jīng)產(chǎn)生了51.79億元匯兌損失，而上年同期則是錄得24.6億元的收益。

到了2023年中期，中海繼續(xù)保持在匯兌損失的持續(xù)虧損，但虧損幅度較上年同期有所降低。期內(nèi)，錄得外幣匯兌凈虧損20.74億元，按年減虧8.53億元。在加上資本化外幣借貸之匯兌虧損情境下，仍錄得17.30億元虧損。

中海也指出，目前對于匯率管理以自然對沖為主，沒有參與任何衍生金融工具投機交易，但將審慎考慮是否于適當時候進行貨幣和利率掉期安排，以對沖相應(yīng)的風險。

其次是2022財年，中海還對存貨及相關(guān)款項進行計提減值，進而加大了壓力。該財年，中海分別對物業(yè)存貨減值準備15.2億元，對應(yīng)收合營公司款減值準備13.27億元，而上年同期該公司并未做相關(guān)計提處理。2023年中期，也尚未對上述兩項進行減值準備。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理、企業(yè)公告

從負債結(jié)構(gòu)上看，其實自2019年開始，中海便有意壓縮美元票據(jù)規(guī)模，轉(zhuǎn)向人民幣及港幣。截至到2023年中期，中海在人民幣、港幣、美元票據(jù)及英鎊歐元票據(jù)的占比分別為63.60%、22.00%、14.00%及0.4%。

除此之外，若繼續(xù)拿華潤置地作比較的話，中海商業(yè)為代表的持續(xù)性經(jīng)營項目對業(yè)績的支撐作用還有較大空間。

以華潤置地為例，2023年上半年之所以能夠?qū)崿F(xiàn)收入及盈利增長，主要來自經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)的有力支撐。這其中，華潤置地萬象系購物中心成為業(yè)績穩(wěn)定器。

對于中海來說，2023年上半年商業(yè)業(yè)務(wù)收入為29.5億元，同期華潤置地收入則是107.2億元，二者有著2.6倍的差距。

雖然2023年初時手顏建國也曾提出商業(yè)收入增長30%的要求，截至該年中期提升了11.3%，還有一段較長的路要走。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。