編者按：2023年，是中國經(jīng)濟(jì)在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強(qiáng)與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 盡管馬上就要迎來春節(jié)假期，戚金興還是選擇抽空前往浙江淳安胡家坪完成鄉(xiāng)村振興項目配套設(shè)施移交儀式。

這是濱江集團(tuán)自2021年起進(jìn)行胡家坪村改造后的首次大型移交儀式，預(yù)示著該村改造任務(wù)順利完成。對于這位濱江創(chuàng)始人而言，胡家坪村的改造意義遠(yuǎn)不止于此。

“我第一次來胡家坪看到了一些景象，非常觸動。”三年前，戚金興途經(jīng)胡家坪村時留意到了這座偏僻的高山空心村，留守多為老弱村民、基礎(chǔ)設(shè)施極度緊缺。

如今，胡家坪村已與濱江燃起化學(xué)反應(yīng)：不再陡峭的盤山公路、濱江風(fēng)格的民居、標(biāo)準(zhǔn)化配套設(shè)施……

近一年來，戚金興每個月都會前往胡家坪暫作停留，用他的話說：“在胡家坪山上時間越長，反映了企業(yè)越健康。”

這份信心之前亦傳導(dǎo)至2023年末的媒體懇談會，作為濱江每年對外“傳統(tǒng)活動”，懇談會舉辦地時常成為外界猜測一環(huán)。

將2023年的會議現(xiàn)場設(shè)置在胡家坪，戚金興不只是在邀請媒體“驗(yàn)收”濱江近年鄉(xiāng)村振興實(shí)踐的成果，也是意圖在這獨(dú)一份的靜謐環(huán)境中，向市場展示濱江這一年來的實(shí)踐與思考。

池塘深淺

濱江池塘的水未盡。

“我老家三堡有個很多年的老池塘，很多人都說，這個池塘里沒東西了，但事實(shí)上其實(shí)還是有貨。”杭州人戚金興面對臺下一眾媒體侃侃而談。

一年前，他的觀點(diǎn)停留在“未來5-10年是濱江最好的時候，池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長久生存下去”。

回到現(xiàn)在，已過耳順之年的戚金興，以老家的池塘暗喻當(dāng)下濱江的挑戰(zhàn)與機(jī)遇：“你得不怕辛苦，得有精準(zhǔn)的能力和眼光，因?yàn)樵诔靥劣倌嗬锩妫赡苡屑佐~，也可能有黃鱔或泥鰍，甚至還有不太值錢的螺螄、河蚌等。而且，即便現(xiàn)在沒什么魚，但小魚是會長大的，過幾年又變成大魚了。”

戚金興的池塘論，解釋了濱江過去一年的行動：等待大魚的同時，也要擴(kuò)充自身。

事實(shí)上，走過2023年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)1512億的銷售額，超額完成年初定下的年度目標(biāo)。

另據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)所發(fā)布的2023年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下降，但頭部企業(yè)業(yè)績相對穩(wěn)定，濱江的排名也前進(jìn)到了第11位。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

對比上半年數(shù)據(jù)，濱江錄得銷售額925.8億元，同比增長35%；權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠478.66億元。

“老池塘，就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。一個房地產(chǎn)企業(yè)，得度過這幾年沒什么魚的階段。”戚金興將房地產(chǎn)市場比作一洼老池塘，意圖有二：房地產(chǎn)市場正面臨秩序重構(gòu)，房企單憑借房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利的模式已經(jīng)成為過往；如今市場環(huán)境中，正在進(jìn)行一場淘汰賽，誰能在行業(yè)筑底時期建好基礎(chǔ)，尋得隱藏的甲魚、黃鱔，甚至大魚？

“畢竟幾人真得鹿，不知終日夢為魚”，濱江是否做好了準(zhǔn)備等待漁獲季節(jié)的到來？

先從負(fù)債端觀察，截至12月25日，濱江權(quán)益有息負(fù)債余額357億元，相比2022年下降113億元；截止三季度末，濱江有息負(fù)債為425.57億元，其中銀行貸款占比76%，直接融資占比24%；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為55.71%，凈負(fù)債率為21.54%。

資產(chǎn)負(fù)債率方面，于21023年三季度末，濱江資產(chǎn)負(fù)債率降至80%以下，為79.92%，這一數(shù)據(jù)對比前三年而言呈現(xiàn)下降連年趨勢。

通過債務(wù)期限構(gòu)成來分析濱江的資金安全，前三季度短期債務(wù)為142.95億元，占比33.59%，這個數(shù)字約為期末貨幣資金296.31億元的二分之一，可以實(shí)現(xiàn)覆蓋，現(xiàn)金短債比則為2.07倍，三道紅線維持在綠檔。

債務(wù)切口外，融資也是濱江穩(wěn)臥池塘的重要因素之一。

“一個房地產(chǎn)企業(yè)，得度過這幾年沒什么魚的階段。如何度過？”戚金興坦言，濱江有三個法寶坐鎮(zhèn)，足以度過當(dāng)前的市場調(diào)整期，其中之一便是在融資端發(fā)力，“今年濱江的融資重點(diǎn)就兩項內(nèi)容：融資下降113億、融資利息降到平均4.2%，這就為我們省了4億多。”

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

正如戚金興于懇談會上所透露的信息，濱江近年來融資成本呈現(xiàn)下降趨勢，從2017年的6%逐漸下降到2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%、2021年4.9%、2022年4.6%，而2023年三季度末4.4%，年末降低至4.2%。

主動臥倒

回顧2023年第三季度，濱江營業(yè)收入達(dá)到193.64億元，同比增加110.98%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.36億元，同比增加8.39%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約8.25億元，同比增加11.52%；公司總資產(chǎn)約3052億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

截至2023年前三季度，濱江營業(yè)收入達(dá)到463.92億元，同比實(shí)現(xiàn)增長約133.5%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約24.72億元，同比增長約20.23%。

增收且增利，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)屬少見。不過細(xì)究利潤方面的變化，濱江也難于抵擋行業(yè)大勢。

具體來看，由于營業(yè)成本與營業(yè)收入同步增長，濱江2023年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率下降至18.29%，間接導(dǎo)致2023年前三季度歸母凈利率較2022全年下降3.7個百分點(diǎn)。

按照地區(qū)來看，大本營杭州地區(qū)毛利率也因?yàn)橄嗤脑蛳陆?.64%個百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

此外，濱江于金華地區(qū)的毛利率更是下降8.06個百分點(diǎn)，或許是由于上半年取得了該地區(qū)“濱江城投悅品”項目投資方之一--金華城濱公司51%股權(quán)，被合并進(jìn)入報表。

“市場現(xiàn)在變化很大，濱江隨時要做好準(zhǔn)備，要有快速靈活的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，才是立足于不敗之地。來到31周年，濱江將采取主動臥倒的戰(zhàn)術(shù)和戰(zhàn)略。”正如戚金興所言，盡管在營收與凈利潤數(shù)據(jù)上較為穩(wěn)定，但毛利率等數(shù)據(jù)也反映了目前企業(yè)在市場布局投資中仍需謹(jǐn)慎，避免過度盲目擴(kuò)張。

戚金興提出的“主動臥倒”策略并非指向逃避，更多是避免盲目擴(kuò)張，合理配置資源。

這一點(diǎn)體現(xiàn)在濱江2023年的地區(qū)重心分配問題上：“聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角。”重點(diǎn)在于第一句，聚焦杭州。

觀點(diǎn)新媒體注意到，濱江年內(nèi)交付的主體城市依舊是杭州。據(jù)濱江管理層透露，2023年交付的37宗項目中，26宗為杭州本地項目。

值得注意的是，濱江2022年交付了32個項目,其中杭州地區(qū)僅有17個。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

扎根杭州也從項目交付延續(xù)至拿地端，“拿地區(qū)域要戰(zhàn)略減少，只能在現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域內(nèi)拿地，不能增加區(qū)域。”2023年，濱江在杭州市區(qū)土地市場投入196.5億，共計獲取26宗。

而在2022年全年，濱江在杭州拿地數(shù)量達(dá)到38塊，占總拿地數(shù)量九成；權(quán)益拿地金額374億元。

2024年開年，濱江又在杭州摘得幾宗地塊，攬下了成交價最高的蕭山區(qū)北干西單單元宅地，成交價29.03億元，溢價率高達(dá)30.59%；同時以7.19億元、溢價率20.03%拿下西湖區(qū)三墩單元宅地。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)、企業(yè)公告

觀點(diǎn)新媒體注意到，濱江此次拿地區(qū)域均集中在杭州主要城區(qū)內(nèi)，與戚金興對于濱江的布局相吻合：“同樣在杭州，中心區(qū)域近但是利潤低一點(diǎn)，我寧可選這些，利潤低一點(diǎn)可是去化速度快一點(diǎn)；外圍遠(yuǎn)但是利潤率高，同比下我寧可舍棄，因?yàn)椴淮_定性比較大。”

去年下半年以來，戚金興已多次在公開場合表示“杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市之一”，把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也與“臥倒論”不謀而合。

蘋果落下

“我不是悲觀，現(xiàn)狀就是這樣，但我們還能期待明年的春天，期待又有好蘋果，只要度過這個難關(guān)，未來的春天還有非常多的好蘋果。”

整場墾談會上，很難聽見戚金興一味抱怨困難與時艱，在他構(gòu)建的業(yè)務(wù)版圖中，隨市場時機(jī)而轉(zhuǎn)變的機(jī)遇并未消失。

“市場變化后，現(xiàn)在留給我們的蘋果，多是那些發(fā)育不良、形狀不好的歪蘋果、青蘋果和小蘋果，偶爾才有可能撿漏撿到好蘋果。如果撿到好蘋果，裝在水果籃里都不行，得一個個單獨(dú)放；而歪蘋果可以做成色拉，小蘋果和青蘋果還可以打成蘋果汁，這樣才能階段性渡過這個難關(guān)。”

色拉與蘋果汁的解法并非憑空出現(xiàn)，濱江的言下之意，是通過更安全方式度過粥少僧多的特殊時期--自創(chuàng)立以來已有涉獵的代建業(yè)務(wù)，重新回到市場視野。

回到1992年，杭州市江干區(qū)決定成立組建一家集體所有制的房屋開發(fā)單位，濱江的前身杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司正式成立，彼時因成立需要資金，戚金興還向相關(guān)部門借了8萬元錢。

第一宗業(yè)務(wù)，恰好就是代建項目--杭州城東的“近江苑”。

此后，濱江順應(yīng)城市更新改造加速期，進(jìn)一步參與了杭州城內(nèi)的舊改業(yè)務(wù)，以代建形式開發(fā)了近江苑、景芳五區(qū)三期、南蕭埠小區(qū)、濮家東村等項目。

90年代時期大規(guī)模的基礎(chǔ)建設(shè)和舊城改造，為濱江奠定了一些業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。回到當(dāng)下，面對行業(yè)周期性波動，濱江集團(tuán)宣布再次踏足代建領(lǐng)域，完成相關(guān)團(tuán)隊組建。

截至2023年12月，濱江集團(tuán)累計承接了31個項目，簽約面積約870萬平方米，其中在建11個項目，覆蓋杭州、金華、湖州等重點(diǎn)城市。

“目前公司仍有超八百億授信尚未使用，未來市場一旦重新回暖，投資可以馬上到位，團(tuán)隊可以馬上到位，因此將代建作為一個戰(zhàn)略儲備業(yè)務(wù)，可以為長遠(yuǎn)發(fā)展注入更多動能。”

回歸代建賽道非偶然，早在2021年起，濱江集團(tuán)已經(jīng)開始準(zhǔn)備代建業(yè)務(wù)合作事項，與湖州城投、金華城投分別簽署了戰(zhàn)略合作框架，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域展開深入合作。

從合作模式來看，濱江集團(tuán)主要涉及重資產(chǎn)開發(fā)、小股操盤、輕資產(chǎn)代建等模式，根據(jù)項目去化率預(yù)估，匹配不同的模式。

資料顯示，若預(yù)估項目于一年內(nèi)去化率能達(dá)80%以上，選取重資產(chǎn)開發(fā)模式；若預(yù)估項目1年內(nèi)去化率能達(dá)50%以上，選擇合作開發(fā)模式，共同分?jǐn)傦L(fēng)險；若預(yù)估項目1年內(nèi)去化率在50%以內(nèi)，則以小股操盤模式介入；若預(yù)估項目流速正常，優(yōu)選輕資產(chǎn)代建輸出。

以2023年完成開盤的金華悅品項目為例，由濱江集團(tuán)與金華城投合作進(jìn)行重資產(chǎn)開發(fā)，濱江股權(quán)占比51%。

據(jù)悉，悅品項目3個月實(shí)現(xiàn)開工到開盤，去化率超70%；雙方于金華合作的另一宗“和品”項目，也于2023年10月26日開工建設(shè)，同樣為重資產(chǎn)開發(fā)模式。

不同于以上兩宗重資產(chǎn)開發(fā)，濱江在建設(shè)湖州茅安前項目時，選擇了廣源集團(tuán)、綠城兩家企業(yè)合作開發(fā)，并選擇了純輕資產(chǎn)代建形式。

這宗項目由廣源集團(tuán)牽頭，綠城及濱江作為聯(lián)合成員參與代建。

如此看來，濱江在選擇代建項目時，的確會按照去化程度考量開發(fā)模式。但從目前已開工項目來看，合作開發(fā)項目不在少數(shù)，這也引起外界關(guān)于合作開發(fā)降低權(quán)益金額的猜測。

對此，戚金興曾在公開場合回應(yīng)表示，每家企業(yè)都有優(yōu)勢所在，社會應(yīng)當(dāng)有所分工：“合作開發(fā)，提高了效率，減小了成本代價，收益率風(fēng)險都更可控，為何不做呢？”

懇談會上，他也再次談及對于代建業(yè)務(wù)的看法：“我2016年提出讓優(yōu)質(zhì)的服務(wù)讓更多人來分享，不能僅是依靠濱江房產(chǎn)開發(fā)，我們開放城投（代建）業(yè)務(wù)以后，每個城市中的城投都涌來了。”

代建業(yè)務(wù)重啟之外，濱江還將眼光拉寬至鄉(xiāng)村振興板塊，胡家坪便是2023年來與濱江企業(yè)掛鉤最密切的項目。

建設(shè)之初，濱江集團(tuán)給胡家坪村改造的目標(biāo)有三個：建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)山地鄉(xiāng)村振興標(biāo)桿村、建設(shè)浙江共同富裕和美鄉(xiāng)村先行示范區(qū)、增加集體經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、為當(dāng)?shù)卮迕裉峁﹦?chuàng)業(yè)和就業(yè)的機(jī)會。算下來，改造總投資金額預(yù)計為5億元。

建設(shè)方面，濱江在改善胡家坪村內(nèi)居住環(huán)境，修建幼兒園、醫(yī)療站、托老所等設(shè)施外，還出資新建和改建道路13.4公里，將盤山道路從過去的3米擴(kuò)展至5米，解決雙向通車問題。村民到淳安縣的車程從兩個小時縮短到一個小時二十分鐘。值得注意的是，濱江還出資3000萬元修建了一個13萬平方米的水庫，解決了缺水問題。

觀點(diǎn)新媒體還關(guān)注到，濱江在村內(nèi)投資建設(shè)了胡家坪民宿項目，目前三期民宿均已開業(yè)，分別為酒店、星空房及別墅，并同步配套成立了酒店管理公司、農(nóng)業(yè)管理公司，解決了部分村民的就業(yè)問題，截至2023年8月，以上兩家公司已經(jīng)吸納了100多個本地勞動力。

觀點(diǎn)新媒體于胡家坪酒店項目內(nèi)隨機(jī)詢問了幾位工作人員，均表示為村內(nèi)居民：“之前聽說濱江在家鄉(xiāng)招人后就回來應(yīng)聘了，我們的工資待遇都是跟著濱江集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)走。”

截至目前，胡家坪旗下六個自然村已經(jīng)全部完成村貌改造，據(jù)濱江人士向觀點(diǎn)新媒體透露，未來濱江還繼續(xù)用5-7年的時間改造胡家坪所在的王阜鄉(xiāng)15個行政村，總體應(yīng)該涉及了168平方公里內(nèi)的5676戶村民。

另從淳安縣人民政府官方發(fā)布的公告中得知，2024年，濱江將首先將啟動改造胡家坪村周邊的馬山村，目前規(guī)劃方案中主要是對沿路沿線環(huán)境和周邊景點(diǎn)進(jìn)行提升改造。

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