與此同時(shí)，我們亦將繼續(xù)對(duì)話一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2024年經(jīng)濟(jì)工作的定調(diào)為“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。

不破不立，不打破傳統(tǒng)的束縛，就很難開(kāi)拓新的局面。但如果只破不立，也不可能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。面對(duì)外圍環(huán)境的風(fēng)急浪高，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的新舊交替，野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺指，在破和立上，要考慮到維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，只有在穩(wěn)定的環(huán)境中，各項(xiàng)事業(yè)才能有序推進(jìn)。

11月份，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回暖，其中消費(fèi)品零售重回雙位數(shù)增長(zhǎng)，工業(yè)生產(chǎn)也超預(yù)期恢復(fù)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)結(jié)束連續(xù)六個(gè)月的下行，呈現(xiàn)小幅回升。

陸挺表示，2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要靠消費(fèi)拉動(dòng)，尤其是餐飲和旅游等在疫情中受到嚴(yán)重抑制的行業(yè)。

到了2024年，報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈基本釋放完畢，又由于歐美經(jīng)濟(jì)增速下滑乃至進(jìn)入衰退，中國(guó)出口面臨的挑戰(zhàn)不減；房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨不小的下行壓力，新能源行業(yè)的投資增速可能會(huì)大幅下行，上半年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不容過(guò)度樂(lè)觀。

但否極泰來(lái)，隨著宏觀政策和房地產(chǎn)逐步調(diào)整優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有可能在2024年開(kāi)始好轉(zhuǎn)。

保交樓是核心

廣東話有一句俗語(yǔ)叫“一雞死，一雞鳴”，支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)也會(huì)隨時(shí)間而轉(zhuǎn)變。對(duì)于未來(lái)看好的行業(yè)，陸挺指，中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在變化，能夠抓住這種變化，就會(huì)產(chǎn)生一批行業(yè)新貴。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)也會(huì)催生一批代表未來(lái)方向的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，如最近的電動(dòng)車和動(dòng)力電池產(chǎn)業(yè)。

但陸挺強(qiáng)調(diào)，未來(lái)仍要小心房地產(chǎn)問(wèn)題拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，故有必要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)政策，并從保交樓著手。

他認(rèn)為，保交樓會(huì)是未來(lái)1至2年房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問(wèn)題。

野村早前一份報(bào)告指，截至2022年底，中國(guó)延后交樓的房屋數(shù)量約2000萬(wàn)套，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商碧桂園未完工預(yù)售房屋數(shù)量的近20倍，完成工程資金粗略估算需要3.2萬(wàn)億元。

陸挺續(xù)指，市場(chǎng)上還有很多房子還沒(méi)交，影響人們對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商交房的信心，因而降低購(gòu)買期房的動(dòng)力，從而造成下降螺旋。這個(gè)下降螺旋還會(huì)弱化民眾對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，包括收入預(yù)期和財(cái)富預(yù)期，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成新一輪的壓力。

信心如果出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)令市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)。如果可以落實(shí)保交樓的工作，市場(chǎng)能清出一部分，相信可以令信心回升。

“中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)期貨市場(chǎng)，期貨市場(chǎng)最重要的就是保障交割。如果最后的按時(shí)交割率只有50%，大家還會(huì)來(lái)期貨市場(chǎng)做交易投資嗎？”

值得欣慰的是，2022年底以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)政策持續(xù)迎來(lái)寬松利好，包括將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”政策工具箱、降房貸利率、金融16條等，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資合理展期，加大保交樓金融支持。

市場(chǎng)還有空間

除了政策扶持，房地產(chǎn)市場(chǎng)的破與立亦攸關(guān)重要。

陸挺指出，房地產(chǎn)是一個(gè)最典型被打“破”的例子，過(guò)去市場(chǎng)調(diào)整了不少，但在“立”的方面仍有很大的空間。

他建議，政府可以成立專責(zé)部門，對(duì)目前延誤交房的樓盤進(jìn)行摸底，了解每一個(gè)地方的期房數(shù)目、預(yù)收款資金情況，并進(jìn)行分類，針對(duì)不同類型的問(wèn)題提出不同的解決方法。同時(shí)，政府可以借鑒香港的樓花制度，完善內(nèi)地居民住房的預(yù)售制度。

香港的樓花制度，首款交給律師行在銀行開(kāi)設(shè)的信托賬戶，律師行再根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度支付定金給開(kāi)發(fā)商。香港購(gòu)房者在繳完首付后，因應(yīng)選擇的付款方式?jīng)Q定余額的繳付時(shí)間。如大多數(shù)買家選擇的“建筑期付款”方式，在簽訂臨時(shí)合約后先支付5%的訂金，多于在發(fā)展商通知交樓后，14天內(nèi)付支付余下9成樓價(jià)。

但是在內(nèi)地的業(yè)主，購(gòu)買期房時(shí)實(shí)際上時(shí)全額付款。買房首付款直接交到了開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)設(shè)的專項(xiàng)賬戶，由銀行監(jiān)督使用，缺少第三方監(jiān)管。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售證后，購(gòu)房者就得開(kāi)始辦理按揭貸款。

這相當(dāng)于房子沒(méi)造好開(kāi)發(fā)商就拿到了全部購(gòu)房款，如果沒(méi)有完成交付，全部損失都會(huì)落在購(gòu)房者頭上。

陸挺續(xù)指，市場(chǎng)亦可以改善土地供應(yīng)制度，在大小城市之間有一個(gè)合理的配置。城市的住宅、商業(yè)和公共建設(shè)用地的供給數(shù)量應(yīng)該和就業(yè)、戶籍人口或者參加社保人數(shù)等指標(biāo)緊密掛鉤。

考慮到城市的規(guī)模效應(yīng)，掛鉤的模式可適當(dāng)向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應(yīng)。

他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有像大家想象中那樣完全沒(méi)有希望，目前情況屬于超調(diào)，因?yàn)榇嬗薪Y(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。如果理性對(duì)待，優(yōu)化市場(chǎng)，能夠帶來(lái)供給和需求兩方新的增量。

陸挺稱，房地產(chǎn)行業(yè)還有不小的發(fā)展空間。

因?yàn)橹袊?guó)工業(yè)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于城市化，城市化尚未完成，還存在巨大的城市住房需求和基建需求。

數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.2%，但城市戶籍人口只占全國(guó)人口的47%左右，外出農(nóng)民工人數(shù)約1.7億。保守估計(jì)，有城鎮(zhèn)住宅需求的農(nóng)民工及家屬人口為2.2億，扣除在工作居住地已經(jīng)擁有城鎮(zhèn)住房的4%農(nóng)民工人口，實(shí)際住房需求約為1億套。

即使考慮到部分農(nóng)民工會(huì)選擇回鄉(xiāng)，未來(lái)十到二十年若要解決進(jìn)城農(nóng)民工的城市住房問(wèn)題，每年新增住房需求可能也在500萬(wàn)套以上。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)野村證券首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺先生的訪問(wèn)實(shí)錄節(jié)選：

觀點(diǎn)新媒體：2024年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何，會(huì)有些什么亮點(diǎn)？

陸挺：中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2024年的春季面臨的下行壓力可能會(huì)比較大，原因有以下幾點(diǎn)。首先，2023年靠的主要是消費(fèi)拉動(dòng)，尤其是餐飲旅游出行，2024年這方面的增量很少。其次，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨不小的下行壓力，還處于兩個(gè)下降螺旋之中，一個(gè)是保交房與居民購(gòu)買期房之間的下降螺旋，另外一個(gè)是房企大幅縮減購(gòu)地與地方財(cái)政陷入困境之間的螺旋。第三，在經(jīng)歷快速加息之后，歐美經(jīng)濟(jì)增速不可避免會(huì)下行，從而影響我國(guó)的出口。最后，新能源行業(yè)的投資增速可能會(huì)大幅下行。

但否極泰來(lái)，2024年我國(guó)經(jīng)濟(jì)也會(huì)呈現(xiàn)不少的亮點(diǎn)，我認(rèn)為下半年尤其值得期待。首先，宏觀政策和房地產(chǎn)還會(huì)逐步調(diào)整優(yōu)化，美國(guó)和歐洲的降息也給我國(guó)加大財(cái)政和貨幣政策的寬松刺激力度提供了更大的空間。過(guò)去一年的很多時(shí)候我國(guó)人民幣面臨較大的貶值壓力，客觀上限制了中央政府和央行的刺激空間。目前，央行的PSL實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始。

其次，雖然預(yù)計(jì)2024年全球經(jīng)濟(jì)增速下行可能會(huì)對(duì)我國(guó)出口造成一定的壓力，但認(rèn)為出口其實(shí)還是中國(guó)的一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)。人民幣貶值、國(guó)內(nèi)物價(jià)下跌，技術(shù)進(jìn)步，以及激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量的上升，都對(duì)我國(guó)出口有一定的支撐。從出口增速角度講，2024年會(huì)比2023年可能會(huì)有所改善。

第三，隨著美歐降息，中外利差會(huì)進(jìn)一步縮小，資本外流的壓力會(huì)明顯減小，甚至資金可能會(huì)出現(xiàn)一些回流。

觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)有什么特征？

陸挺：我覺(jué)得未來(lái)兩三年可能會(huì)呈現(xiàn)如下這些特征。

第一，2024年春季經(jīng)濟(jì)下行的壓力可能會(huì)加大，但也會(huì)倒逼新一輪的寬松和刺激政策。尤其是在房地產(chǎn)方面，過(guò)去一年多已經(jīng)幾乎窮盡了常規(guī)的寬松刺激政策，各界已經(jīng)聚焦到保交樓這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題上來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家停止加息也給了我國(guó)動(dòng)用量化寬松政策來(lái)解決保交樓問(wèn)題提供了必要的空間，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能開(kāi)始出清，宏觀經(jīng)濟(jì)有可能在2024年下半年或2025年真正觸底。

第二，在消費(fèi)預(yù)期和財(cái)富預(yù)期發(fā)生很大變化的背景之下，供給結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，從而也會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。說(shuō)的更直接一點(diǎn)，收入增速預(yù)期的下行會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)價(jià)格更加敏感。出口萎縮也會(huì)導(dǎo)致更多企業(yè)參與境內(nèi)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也就是所謂的“內(nèi)卷”。最近要在香港上市的蜜雪冰城就是在這方面的經(jīng)典案例。

觀點(diǎn)新媒體：2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)要注意哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)？

陸挺：中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2024的上半年或許還存在探底的風(fēng)險(xiǎn)，因此還是要對(duì)圍繞房地產(chǎn)板塊的下行螺旋心存敬畏。

過(guò)去一年中，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)經(jīng)歷了幾個(gè)階段：一開(kāi)始以為疫情結(jié)束，再加上2022年11月份出臺(tái)的的金融16條，覺(jué)得房地產(chǎn)沒(méi)什么大問(wèn)題了。尤其是在比較大的城市，二三月份的時(shí)候，二手房和新房銷售確實(shí)起來(lái)了，雖然大家知道這中間有疫情之中被積壓的需求的報(bào)復(fù)性反彈，大家的情緒是比較樂(lè)觀的。

過(guò)去二十年中，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)只要政策一放松就起來(lái)了，因此市場(chǎng)在23年年初總體是較為樂(lè)觀的。但后來(lái)大家意識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有真正的復(fù)蘇，很多指標(biāo)相對(duì)于2022年都還在繼續(xù)下降。

最近大家都在談立和破的關(guān)系，我認(rèn)為一些關(guān)鍵的共識(shí)終于形成。第一，目前房地產(chǎn)的問(wèn)題是比較嚴(yán)重的，不能掉以輕心；其次，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常關(guān)鍵，短期內(nèi)沒(méi)有什么可替代的產(chǎn)業(yè)；第三，過(guò)去兩年房地產(chǎn)的萎縮已經(jīng)明顯是超調(diào)了。中國(guó)城市化還沒(méi)有完成，房地產(chǎn)真正問(wèn)題不是絕對(duì)的供應(yīng)過(guò)剩。房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)關(guān)鍵屬性，就是極強(qiáng)的屬地性質(zhì)。其實(shí)大家都懂，都知道在上海和深圳買房和跟在小縣城買房差別巨大。我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在就是一個(gè)典型的二元結(jié)構(gòu)。一方面，我們真正大量有房地產(chǎn)需求的部分大城市，房?jī)r(jià)上升太快，供應(yīng)不足；另一方面，很多地方因?yàn)樨泿呕锔膶?dǎo)致供應(yīng)過(guò)剩。如果我們能理性的對(duì)待這種二元結(jié)構(gòu)，并通過(guò)市場(chǎng)化導(dǎo)向的改革來(lái)優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)，就會(huì)助力房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈。

觀點(diǎn)新媒體：那么，房地產(chǎn)目前首要的工作是什么？

陸挺：調(diào)整房地產(chǎn)政策是非常有必要的，我一直強(qiáng)調(diào)保交樓。早前我們做了一個(gè)保守估計(jì)，約有2000萬(wàn)套是延期交房的，涉及到的資金缺口約為3.2萬(wàn)億人民幣。

我現(xiàn)在看到兩個(gè)下降螺旋。首先，期房類似于期貨市場(chǎng)，對(duì)交割的信心是維持市場(chǎng)基本運(yùn)轉(zhuǎn)的核心。如果一個(gè)地方到處都是逾期交付甚至爛尾的樓盤，人們還會(huì)非常積極的買期房嗎？嚴(yán)重的延遲交房已經(jīng)導(dǎo)致了信心問(wèn)題，信心問(wèn)題又導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的銷售問(wèn)題，而銷售問(wèn)題又導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流不足從而無(wú)法保證之前已售樓盤的交房，房子蓋的特別慢，蓋的質(zhì)量很低，這不是一個(gè)好的循環(huán)。

第二個(gè)負(fù)向循環(huán)就是地方政府賣地收入減少，就會(huì)降薪和降低支出，導(dǎo)致當(dāng)?shù)乩习傩崭I不起房。

應(yīng)對(duì)這種下降螺旋，一定時(shí)候要及時(shí)止血，中央政府或其央行要扮演最后貸款人的角色。無(wú)論是對(duì)出問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)，還是那些已經(jīng)有很強(qiáng)金融屬性負(fù)債巨大的開(kāi)發(fā)商，要適時(shí)介入，尤其是要承擔(dān)保交房的任務(wù)。

從法理上來(lái)講，作為預(yù)售資格和預(yù)售款管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商是否能夠交房是承擔(dān)一定責(zé)任的。從增加中央政府支出的角度來(lái)看，把資金用到保交房方面，既能夠托住總需求，又能托住民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，還能夠保障社會(huì)穩(wěn)定，可謂是一石三鳥(niǎo)。

目前，2000億元的央行再貸款額度實(shí)際上只用了一個(gè)零頭，因此迫切需要解決其中的瓶頸問(wèn)題。

觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要改善些什么？

陸挺：房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去確實(shí)“破”了很多東西，但是“立”的太少。如果我們明后年能夠解決保交房問(wèn)題，能夠改善土地配置、預(yù)售制度，按照人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行優(yōu)化，確實(shí)是有希望。

但需要有人做這些事情，要在保交樓的問(wèn)題上有所突破。

觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)未來(lái)有哪些行業(yè)您比較看好？

陸挺：國(guó)家產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的部分，在這個(gè)過(guò)程中，有些行業(yè)能真正有所成就，比如新能源汽車、太陽(yáng)能光伏等。

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