編者按：2023年，是中國經(jīng)濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的壓力，但經(jīng)歷艱難，我們更應(yīng)堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網(wǎng) 對美的置業(yè)來說，謹(jǐn)慎仍然是2023年最大的經(jīng)營要義，為的是保證安全。但是下行的樓市以及土地儲備的質(zhì)地，令該公司也付出了一些代價。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前11月份，全國商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，其中住宅銷售面積下降7.3%；商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。

按照觀點指數(shù)的研究成果，前11月份，前100房企累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額36856億元，同比下降17.9%。另據(jù)其他統(tǒng)計，同期全國六成房企銷售出現(xiàn)下降情況。

美的置業(yè)也不例外，今年1-11月取得合同銷售金額約616.8億元，同比下降15.78%，且跌幅有所擴大。

盡管過去半年全國各地樓市放松政策在持續(xù)加碼，但后續(xù)政策催化效果還有待觀察。

回顧美的置業(yè)過去幾年的拿地情況，該公司2022-2023兩年只有少量土儲補充，目前銷售的資源幾乎都來自較早年所拿的土地。個中產(chǎn)生的影響，已體現(xiàn)在美的置業(yè)毛利表現(xiàn)上。

不過，美的置業(yè)算是國內(nèi)債務(wù)情況最好的民營房企之一，并被認(rèn)定為“示范房企”，目前也基本默認(rèn)進入了“白名單”。

融資渠道仍通暢，或可期待美的置業(yè)有更積極的表現(xiàn)。

債務(wù)無虞

美的置業(yè)是過去兩年受到融資政策支持最多的民營房企之一。

今年以來，美的置業(yè)已分別在4月、8月、9月和11月分別發(fā)行了5次債券，成功融得46.2億元。

近期，美的置業(yè)亦分別參加了建設(shè)銀行與交通銀行、光大銀行等的座談會，同時迎接了中國銀行黨委、管理層及相關(guān)機構(gòu)主要負(fù)責(zé)人的走訪，據(jù)悉雙方圍繞深化銀企合作、金融助力房地產(chǎn)市場發(fā)展進行了交流。

這些都是美的置業(yè)在政策層面獲得認(rèn)可，并有望獲得資源傾斜的信號。

此前11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會，會議提出，各金融機構(gòu)要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

同時，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

另外，市場傳言監(jiān)管機構(gòu)正在起草一份“房企白名單”，根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模、且仍處于正常經(jīng)營的房企擬定，共有50家國有和民營房企被列入，供金融機構(gòu)參考，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面支持。

目前，并沒有明確消息否認(rèn)“白名單”的存在。作為少數(shù)沒有爆雷的中大型民營房企，外界已默認(rèn)美的置業(yè)位列名單之中。況且美的置業(yè)背靠美的集團，天然就多了一層信用背書。

美的置業(yè)本身的償債壓力也不大。據(jù)了解，該公司有一筆61.9億元小公募債在路上，占美的置業(yè)境內(nèi)主體美的置業(yè)集團有限公司2023年中期公司信用類債券余額126.94億元的49%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

根據(jù)文件，美的置業(yè)發(fā)行該小公募債的目的是為借新還舊，目標(biāo)是2023年前發(fā)行的9只境內(nèi)公司債券。

但未等小公募債發(fā)行，美的置業(yè)在年內(nèi)已將部分債務(wù)贖回。包括“20美置03”于7月14日全額兌付本息，并于7月26日提前摘牌；“20美置05”于8月21日全額兌付本息，并于8月31日提前摘牌，涉及本金金額共21億元。

61.9億元小公募債，是美的置業(yè)為未來早作打算。畢竟按照目前節(jié)點觀察，其2024年債務(wù)償還壓力不大。

根據(jù)《美的置業(yè)集團有限公司公司債券半年度報告（2023年）》，到2025年美的置業(yè)約有43.11億元債券本金和利息到期，到2026年需要償還的債券本息則合計超過40.63億元。小公募債通過能幫助解決大部分壓力。

而且美的置業(yè)的融資渠道相信是較為通暢的，小公募債通過可能性比較大。

截至2023年6月末，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至39.8%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.49，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至67.9%，三道紅線保持健康。

更重要的是，美的置業(yè)未保有美元債。2023年中期期末，美的置業(yè)有息負(fù)債438億元，同比下降10%，短債占比28%，為約122.64億元。

與之對應(yīng)，美的置業(yè)同期末持有現(xiàn)金238億元，得益于與多家銀行保持合作關(guān)系，銀行授信額度1517億元，尚未動用的銀行授信額度1118億元。同時，加權(quán)平均融資成本保持在4.68%，是民營房企的較低水平。

騰籠換鳥

“房企違約潮造成的影響很明顯，行業(yè)信用嚴(yán)重受損。供給側(cè)對于財務(wù)相對穩(wěn)定的企業(yè)來說是機會。市場層面真實需求絕對存在，有需求但不愿意出手，不僅僅是價格和購買力的問題，更多是心理和預(yù)期的問題，從中央到地方政策對未來市場肯定會有作用，但會有一個過程。”

公司主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂的這句話，給美的置業(yè)今年發(fā)展打下基調(diào)，盡管沒有出現(xiàn)違約情況，但該公司經(jīng)營策略受到大環(huán)境的影響較深。

表現(xiàn)為雖然在融資上受到支持，但也是最謹(jǐn)慎的一間開發(fā)商。

具體而言，過去美的置業(yè)曾有一段時間較為倚重合作開發(fā)模式，但目前這種模式已經(jīng)改變。

過去，房地產(chǎn)市場處于上行階段，合作開發(fā)是幫助房企分擔(dān)風(fēng)險、撬動規(guī)模的武器。合作開發(fā)是美的置業(yè)2019年成功沖線千億，后兩年保持千億銷售規(guī)模的重要助力。

數(shù)據(jù)顯示，2018年上市至2021年4年內(nèi)，美的置業(yè)通過合營、聯(lián)營企業(yè)參與項目數(shù)量，以及就合聯(lián)營公司作出擔(dān)保金額，持續(xù)攀升。到2021年末，該公司通過合營、聯(lián)營企業(yè)參與項目113個，占總項目數(shù)量約32%，提供擔(dān)保124.34億元。

但在新形勢下，合作項目已不能提供更多收益，合作方一旦爆雷便再也無法給項目輸送資金，涉及的擔(dān)保更成為埋下的一顆顆暗雷。

因此自2021年起，美的置業(yè)開展了持續(xù)至今的資產(chǎn)優(yōu)化程序，包括在2022年上半年就完成了17個項目的股權(quán)交易，交易方涉及花樣年、金科、正榮等出險房企。

具體而言，“騰籠換鳥”本身減少了美的置業(yè)與信用風(fēng)險較大合作方合作項目的數(shù)量，進一步減輕了公司庫存的風(fēng)險。

同時，也有利于公司毛利率的恢復(fù)。一方面，美的置業(yè)通過收購合作項目權(quán)益，增加高線城市土儲權(quán)益比。另一方面，又通過放棄一部分項目股權(quán)，退出了一些低線城市。

資料顯示，于2023年6月30日，美的置業(yè)就合營企業(yè)及聯(lián)營公司貸款作出的擔(dān)保為人民幣88.93億元，該數(shù)據(jù)在2022年12月31日為101.05億元，2021年末是124.34億元。

今年的一個例子是，美的置業(yè)向平安不動產(chǎn)購回了無錫項目38%股份，成為100%控股的項目。據(jù)統(tǒng)計，單上半年該公司就清退了320萬平方米被判斷為沒有毛利的項目。

在中期業(yè)績會上，管理層亦提到，2021年至今，美的置業(yè)退出了23個項目，同時收購了17個項目。截至2023年6月末，美的置業(yè)土儲面積權(quán)益比提升至72%，較2022年初上升3%。其中，二線及以上城市的土儲占比達到67%。

與此同時，美的置業(yè)全公司都在強調(diào)項目質(zhì)量。多元化板塊方面，美置服務(wù)持續(xù)開展低質(zhì)量高風(fēng)險項目的清退工作，其中2023年上半年主動清退了3個項目，累計清退21個低質(zhì)項目，清退面積合計323萬平方米。

謹(jǐn)慎的代價

在疫情幾年特別是自2022年以來保持謹(jǐn)慎，也讓美的置業(yè)相應(yīng)地錯失了一些拿地時機。2023年之后地價逐漸復(fù)蘇，對美的置業(yè)來說，最佳拿地窗口已逐漸關(guān)閉。

美的置業(yè)過去幾年一直在消耗市場火熱時期拿下的土儲，較少新增。甚至一部分融資渠道通暢度不如美的的企業(yè)，拿地都更為積極。

截至6月末，該公司擁有3426萬平方米土儲，較2020年末巔峰時期縮水了47%。同時，剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)后總土儲建面已降低至2862萬平方米。

2023年，美的置業(yè)雖然重啟拿地但力度依然較弱，上半年僅在佛山、長沙、邯鄲三個傳統(tǒng)深耕城市有斬獲，新增土地儲備約47萬平方米。

值得注意的是，美的置業(yè)新增的三個項目：佛山美的睿創(chuàng)中心項目、長沙美的云璟和邯鄲東部美的城 | 天璟，均實現(xiàn)了強控股。前兩個項目權(quán)益保持100%，邯鄲東部美的城 | 天璟持股90%，剩余10%權(quán)益的主要持有者是邯鄲經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有獨資公司河北邯鄲世紀(jì)建設(shè)投資集團有限公司。

另于10月10日，美的置業(yè)、中塑之都聯(lián)合體拿下佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂西路以南、禪西大道以東地塊，用途也為產(chǎn)業(yè)用地，不涉及住宅。

期內(nèi)，美的置業(yè)實際上還在退出部分弱三線和四線城市，進一步提升土地質(zhì)量。資料顯示，上半年銷售中，美的置業(yè)在長三角和大灣區(qū)兩個最重點板塊分別貢獻了50%和17%的銷售份額，份額較過往繼續(xù)提升。

奉行少拿地、多調(diào)結(jié)構(gòu)，最明顯的代價是毛利率下跌。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

在中期業(yè)績會上，管理層就曾提出：“這兩年公司毛利和利潤水平也在接受行業(yè)的挑戰(zhàn)，從整個市場的毛利率看，我們幾乎在這個水平線徘徊”。同時，“集中資源深耕戰(zhàn)略城市，銷售過程中會有序控制資產(chǎn)的出清，不排除毛利率會受到一定的影響”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

另一方面，利潤的下降也是因為物業(yè)開發(fā)及銷售成本和存貨計提減值不斷增加，一定程度反映美的置業(yè)近兩年幾乎沒有拿地造成的影響，以及行業(yè)普遍面臨的建安、銷售成本上漲。

財務(wù)報表上，這兩項體現(xiàn)為“物業(yè)開發(fā)及銷售成本——包括建設(shè)成本、土地成本、資本化利息開支”和“在建物業(yè)及已竣工待售物業(yè)撇減”。

數(shù)據(jù)顯示，這兩項數(shù)據(jù)呈持續(xù)上升態(tài)勢。2023年上半年，美的置業(yè)就計提減值達17.4億元，幾乎達到去年全年18.55億元水平。對此，管理層在中期業(yè)績會曾提及，今年公司“會把以前想用時間換空間的物業(yè)變成現(xiàn)金流找機會”。

如上所述，為提升盈利水平，美的置業(yè)持續(xù)兩年加大低量級項目的退出，隨著低量級城市交付開發(fā)完畢，基本上退出一些城市。期間，利潤表現(xiàn)波動是必然出現(xiàn)的狀況。

不過，就短期安全性考慮，美的置業(yè)的做法是有必要的。目前行業(yè)整體銷售情況并不明朗，保住現(xiàn)金流和銷售均價是更保守可行的做法。

截至今年1-11月，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額約616.8億元，同比跌幅擴大至15.78%。同時，雖然行業(yè)下行削弱了美的置業(yè)的銷售增速，但銷售均價呈上升趨勢，上半年同比增長3%至12653元/平方米。

同樣在中期業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層也透露公司將不尋求大規(guī)模降價促銷。

“很多企業(yè)出現(xiàn)了各種不同程度的債務(wù)違約，接下來新增違約的企業(yè)相對會少一些。這些企業(yè)據(jù)我們了解，包括平時也有行業(yè)交流，他們現(xiàn)在選擇的策略也是保資產(chǎn)、守價格。……行業(yè)現(xiàn)在對價格還是以守價穩(wěn)價為主……整個市場的力量不是降價的趨勢主導(dǎo)，是穩(wěn)價、守價的趨勢主導(dǎo)。”該公司管理層如是說。

當(dāng)然，現(xiàn)實情況是降價促銷也應(yīng)付不了預(yù)期降低的問題，因此美的置業(yè)是否會在2024年恢復(fù)拿地力度，仍需觀察。

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