本文為肖琴女士在2023大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇“全體大會”上發(fā)表的演講。

肖琴（潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理）：非常高興在今天這個場合，一方面是見到了很多老朋友，因為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個圈子很小。另外一方面也是見到了很多新朋友。潤城新產(chǎn)業(yè)也是一個新的產(chǎn)業(yè)平臺公司，也借這個機會跟大家介紹一下我們這個平臺公司。

大家可能對華潤置地、中城新產(chǎn)業(yè)都有些了解，但是對潤城了解比較少。實際上潤城新產(chǎn)業(yè)是華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)合資的產(chǎn)業(yè)平臺公司，當(dāng)時我們是合資了兩家產(chǎn)業(yè)平臺公司，一個是華城新產(chǎn)業(yè)，專門做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)，另外一個是潤城新產(chǎn)業(yè)，專注做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商運營。

我們成立這樣一個產(chǎn)業(yè)平臺公司的定位是做專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商，剛剛張總提到中集產(chǎn)城聚焦的方向，潤城聚焦了4個產(chǎn)業(yè)方向，這些方向都跟華潤的產(chǎn)業(yè)有一定的關(guān)系，比如說智能制造，華潤水泥、怡寶都是做智能制造的，還有智慧城市，就是華潤微電子、華潤數(shù)科，都是做新一代信息技術(shù)、智慧城市這個板塊的。

還有智慧能源，華潤電力在往這個方向轉(zhuǎn)型。醫(yī)藥健康方面大家聽得更多，華潤醫(yī)藥的999、紫竹、江中、雙鶴等等，這也是基于華潤自身的產(chǎn)業(yè)稟賦，加上潤城過去開發(fā)的園區(qū)、運營的園區(qū)，基本上都是聚集在這四個板塊。

說到專業(yè)主題園區(qū)，大家就可以理解，比如針對生物醫(yī)藥的園區(qū)，它在產(chǎn)業(yè)空間載體的建設(shè)上會有一些特殊的要求，相比于標準化的產(chǎn)業(yè)園，生物醫(yī)藥園在危廢的排放、GMP廠房、雙回路電源、甲類倉庫上都有特殊的需求。

所以我們認為，園區(qū)的招商運營應(yīng)該就是從產(chǎn)品設(shè)計開始。產(chǎn)業(yè)運營不是等交付以后才開始運營的，從產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計到產(chǎn)業(yè)的招商，就在為后段的產(chǎn)業(yè)運營做服務(wù)，所以我們認為產(chǎn)業(yè)運營是在前期的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計的時候就要考慮到，后端的運營怎么樣使用這樣一些空間。

說到產(chǎn)品這一塊，潤城現(xiàn)在也細化了我們的產(chǎn)品線，目前我們的三大產(chǎn)品線大概是分為三類：一是產(chǎn)城綜合體，主要是在一線城市的核心區(qū)域，比如在深圳提的M0產(chǎn)業(yè)空間，它就是以研發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)。

第二類是在城市的近郊，我們叫科創(chuàng)城，它有研發(fā)、辦公，也有生產(chǎn)。第三類是產(chǎn)業(yè)基地，就是在遠郊，以生產(chǎn)制造為主的園區(qū)。

針對不同的產(chǎn)業(yè)主題，比如生物醫(yī)藥、電子信息、智能制造，不同的產(chǎn)業(yè)門類對空間載體又有不同的需求。在這個過程中我們也是慢慢沉淀出了不同產(chǎn)業(yè)方向的專業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品特點。

說完產(chǎn)品，比較核心的就是招商。我們在這方面總結(jié)了三點經(jīng)驗：第一，大家知道飛機在正式試飛之前都有一個風(fēng)洞實驗，潤城在招商的時候，跟我們的產(chǎn)品研發(fā)中心是直接聯(lián)動在一起的，在前置招商的過程中，我們會根據(jù)客戶的需求做一些客戶產(chǎn)品的定制。這個產(chǎn)品定制就是在我們的風(fēng)洞實驗室完成的。

第二是招商，潤城除了自己組建招商的團隊以外，我們也在整合一些其它的合作伙伴，我們叫潤城通平臺。第三個是和政府合作。

展開來講，現(xiàn)在潤城也是形成了自己的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺，基于我們的產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)平臺，根據(jù)不同的項目產(chǎn)業(yè)定位，再由我們的招商人員一對一跟進客戶，直到產(chǎn)業(yè)招商落地。

除了自己的招商團隊以外，我們也發(fā)現(xiàn)在很多城市也出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)客戶外溢，很多行業(yè)協(xié)會、企業(yè)家朋友手上都有一些客戶資源，我們也是打造了一個類貝殼的產(chǎn)業(yè)平臺，可以在這上面幫助很多獨立經(jīng)紀人和產(chǎn)業(yè)園區(qū)撮合交易，潤城在這里面收取平臺費。

真正要招大商是離不開和政府互動的，所以打造了一個優(yōu)企行，政府可以對接到更多的龍頭企業(yè)、大企業(yè)，我們現(xiàn)在在深圳和上海和政府達成了合作，作為政府的招商大使，去進行招商引資的工作。

這里有一個案例，我們在福建泉州晉江有一個集成電路產(chǎn)業(yè)園，從前端產(chǎn)品定位、前置招商到園區(qū)運營達成與政府的全面合作，在項目動工之前，聯(lián)合政府已經(jīng)引入了一家醫(yī)療企業(yè)，這家企業(yè)的需求是很大的，針對這樣的企業(yè)實現(xiàn)了產(chǎn)品的定制。

在現(xiàn)在這個行情下怎么做好產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)，剛剛張總也提到了中集產(chǎn)城做的很多服務(wù)，潤城的垂直產(chǎn)業(yè)服務(wù)也是植根于中城的Compass的服務(wù)，針對不同的產(chǎn)業(yè)門類，需要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)是不一樣的，比如對于制造業(yè)企業(yè)來講，它的三個核心痛點，一個是降本增效的需求，第二是需要有供應(yīng)鏈或者市場對接的需求，第三產(chǎn)業(yè)對接及市場賦能，潤加速。

在降本增效方面，我們成立了科理中城咨詢公司，通過拆解制造業(yè)行業(yè)的產(chǎn)品，告訴他們優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，從而降低成本。這是科理中城跟小鵬一起拆解了特斯拉汽車，最后形成了針對新能源汽車的公開行業(yè)報告。

關(guān)于供應(yīng)鏈對接這一塊，之前也是打造了一個天集社的平臺。這個平臺就是一個小程序，企業(yè)可以在里面找零部件、代工、市場。最開始這樣一個平臺是源于在服務(wù)園區(qū)企業(yè)的時候，我們發(fā)現(xiàn)很多上下樓的企業(yè)就是行業(yè)的上下游，但是大家互相不認識，通過平臺的搭建，企業(yè)可以把它的需求在這里發(fā)布。

比如說你發(fā)布了需要批量生產(chǎn)一部分產(chǎn)品的時候，另外一家企業(yè)看到以后，就可以跟著企業(yè)形成對接，這樣一個平臺就解決了企業(yè)跟企業(yè)之間的供應(yīng)鏈對接需求。針對這方面的對接，我們也在給很多政府做當(dāng)?shù)氐氖袌龉?yīng)連對接的平臺，這也是通過無償?shù)姆?wù)去服務(wù)到更多的園區(qū)企業(yè)和它的上下游的產(chǎn)業(yè)對接。

產(chǎn)業(yè)對接及市場賦能，潤加速。華潤有很多業(yè)務(wù)板塊，它的應(yīng)用場景很多，我們通過華潤旗下的潤加速開放了很多應(yīng)用場景，幫助智慧化的企業(yè)、科技企業(yè)，在華潤的應(yīng)用場景里面落地，甚至拿到訂單，甚至投資，助力企業(yè)加速發(fā)展。

在信息化平臺方面，我們希望能夠進一步提升運營精細化程度。舉個例子，在我們的平臺上可以實現(xiàn)企業(yè)到租前6個月的提醒，這樣對于很多運營人員來說，他知道企業(yè)租期快到期的時候，提前跟企業(yè)溝通，了解他們是否要擴租、續(xù)租或者是要搬遷，通過精細化的管理，實現(xiàn)資產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)沉淀。

后面有一些案例，今天因為時間關(guān)系我就不展開講了。一個是我們在深圳寶安和雪花一起合作的雪花科創(chuàng)城項目，因為本身是雪花的金威啤酒廠，后來做了一個深圳的工業(yè)上樓項目，潤城參與了整個項目的設(shè)計和招商工作，雖然項目還沒交付，但是它的工業(yè)上樓產(chǎn)品去化已經(jīng)達到了80%，歡迎深圳的同行和朋友們前往參觀。

另外在前置招商這一塊，我們在惠州的一個項目前置招商已經(jīng)達到50%，當(dāng)前置招商比較高的時候，產(chǎn)品就可以實現(xiàn)定制化。

剛剛說的雪花科創(chuàng)城是以銷售為主的，還有租賃的物業(yè)，大家一直覺得租賃的前置招商是相對比較難的，因為大部分企業(yè)都是要看到你的樓建好之后才愿意進駐的。在佛山潤慧的項目，我們通過半年的時間實現(xiàn)了滿租，其核心是通過產(chǎn)品的差異化，滿足在市場上沒有滿足的一些客戶需求，所以實現(xiàn)快速滿租。

運營方面的案例，這是我們在廣州運營的一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當(dāng)時定位是做5G與新一代信息技術(shù)的，這個項目也是通過三年的時間，現(xiàn)在達到了93%以上的出租率，這個項目本身運營得比較好，去年也拿到廣州市提質(zhì)增效的補貼1000萬元，這也說明我們的運營創(chuàng)造了價值，拿到了政府的補貼。

另外是在北京大興的項目，當(dāng)時是跟華潤的生命科學(xué)拿了項目，現(xiàn)在在由潤城運營的生命科學(xué)的產(chǎn)業(yè)園。做藥的企業(yè)，它的研發(fā)周期是比較長的，它對資金的需求是比較大的，在這個項目里面，一方面我們給企業(yè)提供了很多的資金對接服務(wù)，包括對接一些FA機構(gòu)，另外一塊就是在北京大興，政府對生物醫(yī)藥企業(yè)有很多政策扶持，但是相關(guān)企業(yè)對政策并不太了解，最后這些企業(yè)能不能拿到補貼，怎么拿到補貼，所有的政策落地都是由我們的園區(qū)運營人員是幫助企業(yè)對接政府，去拿到補貼的。所以也是通過這樣一些針對企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)，包括一些政策和資金的服務(wù)，賦能企業(yè)的發(fā)展。

以上就是潤城目前的一些工作，包括我們現(xiàn)在運營的實踐，也希望借這樣一個場合，跟更多的同行一起探討，在這樣一個大的形勢下，如何把產(chǎn)業(yè)園運營做得更精細化。