（2023年5月16日星期二·香港）作為高度市場(chǎng)化、多元化及國(guó)際化的城市，香港是全球最活躍及流動(dòng)性最高的金融地域之一。

疫情枷鎖破除，國(guó)際金融前景難預(yù)，既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。香港資本市場(chǎng)應(yīng)該順應(yīng)何種趨勢(shì)？?jī)?nèi)地的投資價(jià)值又該如何重啟復(fù)興？

“趨勢(shì)與重啟”已經(jīng)逐漸成為香港資本市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，隨著2023年的到來(lái)，地產(chǎn)業(yè)、投資業(yè)及金融市場(chǎng)面臨著關(guān)鍵的時(shí)刻。

5月16日，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在香港舉辦的2023觀點(diǎn)資本圓桌現(xiàn)場(chǎng)，以“趨勢(shì)與重啟”為主題，多位專家學(xué)者及從業(yè)者進(jìn)行了專業(yè)的討論和交流。

重啟債券融資通道

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)部董事許偉熙以《房地產(chǎn)復(fù)蘇放緩，順勢(shì)而為》為題，闡釋了在住宅地產(chǎn)新形勢(shì)下，重獲市場(chǎng)青睞依舊道阻且長(zhǎng)。

許偉熙表示，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度展望，2023年疫情政策放松，2-3月份的銷售同比回正，價(jià)格下跌幅度在這兩個(gè)月也有收窄，但是4月份開始銷售額和價(jià)格都出現(xiàn)環(huán)比下滑，民眾對(duì)于收入和就業(yè)的前景信心較弱，導(dǎo)致需求偏軟，購(gòu)房意愿依舊維持在低水平。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)部董事 許偉熙

他隨后提到，復(fù)蘇有明顯的分化。從城市角度來(lái)看，高能級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于三四線城市，年初時(shí)一到三線城市都有環(huán)比增長(zhǎng)，但是反彈過(guò)后，一線城市依舊表現(xiàn)出比較強(qiáng)的韌性，相反低能級(jí)市場(chǎng)并不具備持續(xù)力。

從企業(yè)角度來(lái)看，并不是所有的房企都受惠于市場(chǎng)復(fù)蘇，房企的區(qū)域分布和定位將很大影響他們的銷售恢復(fù)能力，以及投資者對(duì)他們的信心。

他同時(shí)指出，國(guó)企在品牌和資金優(yōu)勢(shì)下表現(xiàn)優(yōu)于民企，這也反映在銷售價(jià)格與債券價(jià)格層面。

許偉熙最后總結(jié)，境外債由于沒(méi)有直接的擔(dān)保，缺乏對(duì)境內(nèi)資產(chǎn)的追溯力，導(dǎo)致海外融資市場(chǎng)的恢復(fù)能力欠佳。

“境內(nèi)民企要發(fā)行也需要支持才可以發(fā)行，總體來(lái)說(shuō)首先看到境內(nèi)信用債投資者的信心恢復(fù)，境外才會(huì)更有希望。”

REITs——資本市場(chǎng)的“常青樹”

在主題演講環(huán)節(jié)，中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管程驍遠(yuǎn)以《私募REITs新趨勢(shì)》為題，闡釋私募市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

他首先指出，購(gòu)物中心與消費(fèi)息息相關(guān)，REITs的范圍中加入購(gòu)物中心是英明且及時(shí)的決定。

中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部執(zhí)行合伙人及主管 程驍遠(yuǎn)

程驍遠(yuǎn)補(bǔ)充道，未來(lái)REITs市場(chǎng)將不斷壯大，公募與私募都蘊(yùn)含無(wú)限的機(jī)會(huì)。

“當(dāng)前整個(gè)公募REITs在國(guó)內(nèi)發(fā)行的差不多一千億人民幣，美國(guó)的REITs市值大概一百多萬(wàn)億美元，這個(gè)比例差不多1%。我們看一下中國(guó)的房地產(chǎn)整個(gè)市值，相信是美國(guó)的好幾倍，如果是從這個(gè)角度去看，我們還有百倍以上的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

程驍遠(yuǎn)續(xù)指：“美國(guó)的私募REITs也非常發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美所有REITs持有超過(guò)3萬(wàn)億美元的資產(chǎn)，其中約兩萬(wàn)億美元是公募REITs，一萬(wàn)多億美元是私募REITs。在公募市場(chǎng)如此發(fā)達(dá)的國(guó)家，私募REITs還是有很大的市場(chǎng)。”

演講之后，進(jìn)入圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，各位嘉賓以“投資風(fēng)口與REITs戰(zhàn)略”為主題，圍繞REITs：資產(chǎn)配置與風(fēng)險(xiǎn)敞口、商業(yè)REITs的估值重塑、新環(huán)境下的投資方向以及風(fēng)險(xiǎn)化解新趨勢(shì)等四個(gè)分議題展開了討論。

圓桌討論會(huì)：REITs：資產(chǎn)配置與風(fēng)險(xiǎn)敞口

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事總經(jīng)理顧立宇首先拋出關(guān)于新環(huán)境下投資方向的問(wèn)題。

同熙商業(yè)董事長(zhǎng)潘杰表示，商業(yè)地產(chǎn)有助于大資產(chǎn)的退出，但同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在房企會(huì)將資產(chǎn)和流水收入押給銀行，價(jià)值評(píng)得比較高。如果這種評(píng)估方式在國(guó)內(nèi)應(yīng)用起來(lái)的話，會(huì)不會(huì)造成大量的皇帝新衣，是值得擔(dān)憂的問(wèn)題。

他指出，商業(yè)的本質(zhì)是商家能不能在自有空間里賺到錢，現(xiàn)在的戰(zhàn)略是一部分會(huì)賣給想要擁有這種穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)投資者，另一部分公司自持，去培育升值。

EQT Exeter亞太區(qū)多元房地產(chǎn)基金聯(lián)席主管林熙齡則表示，消費(fèi)者的模式在十年內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了改變，物流等基礎(chǔ)設(shè)、購(gòu)物中心以及長(zhǎng)租公寓的未來(lái)潛力都值得肯定。

而金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出兩個(gè)明顯的變化，一是投資主體出現(xiàn)了多元化，包括金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)到金融市場(chǎng)，私募基金，持牌金融機(jī)構(gòu)，城投平臺(tái)等，呈現(xiàn)出從供應(yīng)鏈的下端往前走的現(xiàn)象。

他補(bǔ)充道，第二個(gè)核心變化就是原來(lái)以債為主的投資組合，更加傾向于股性的投資組合。

元豐資本合伙人古迎輝直接表示，基礎(chǔ)設(shè)施為投資提供了良好的方向，2020年基礎(chǔ)設(shè)施AIT落地，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了轉(zhuǎn)折。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、住宅開發(fā)慢慢轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施金融化方面，特別是科技驅(qū)動(dòng)類的基礎(chǔ)設(shè)施，例如科技產(chǎn)業(yè)園、高端制造工業(yè)園，數(shù)據(jù)中心等。

“剛剛大家一直在講風(fēng)險(xiǎn)要分散，今天從不同的視角看這幾個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得觀點(diǎn)的分散也非常重要，可以幫助我們更全面、更完整的去看待不同的問(wèn)題。“顧立宇最后總結(jié)道。

資本眼中的地產(chǎn)新趨勢(shì)

在現(xiàn)場(chǎng)，晨曦控股總裁周昕宇以《信用重構(gòu)，讓投資更明白》為題做了演講，其中重點(diǎn)總結(jié)了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)投資心得、信用斷層、城投發(fā)展以及未來(lái)轉(zhuǎn)型設(shè)想等。

晨曦控股總裁 周昕宇

他表示，2020年以后，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)暴雷，市場(chǎng)遇冷。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)信用出現(xiàn)了巨大斷層，就是暴雷和未暴雷。民企和國(guó)企在融資環(huán)境當(dāng)中是冰火兩重天，信用斷層導(dǎo)致了信用逆差的進(jìn)一步走擴(kuò)。

周昕宇進(jìn)一步補(bǔ)充：“未來(lái)的破是破在信用上，立是立在資產(chǎn)上，所有回歸到房地產(chǎn)投融資的新型產(chǎn)品，無(wú)論是REITs還是新的投融資產(chǎn)品，一定會(huì)回歸到資產(chǎn)上面。”

戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管李志榮以《大中華區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資解析》為題，闡釋了商業(yè)地產(chǎn)目前所面臨的資本化率，續(xù)租率等問(wèn)題。

他說(shuō)：“寫字樓在商業(yè)部動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的比重很大，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面占了50%，一般大的機(jī)構(gòu)投資人是不能不看寫字樓，今年一季度綜合體的占比比去年要好。”

戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管 李志榮

而在圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，各位嘉賓以“優(yōu)質(zhì)資金的力量”為主題，圍繞外資債券通道、綠色債券的未來(lái)趨勢(shì)、新環(huán)境下的投資方向等三個(gè)分議題展開了激烈的討論。

圓桌討論會(huì)：優(yōu)質(zhì)資金的力量

討論會(huì)主持人惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)部董事鄧碧瑩圍繞主題，向各位嘉賓作出了提問(wèn)。

中國(guó)海外發(fā)展有限公司企業(yè)傳訊部、金融業(yè)務(wù)部總經(jīng)理吳溢穎指出，在美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息的環(huán)境下，內(nèi)地資金成本一直往下，不過(guò)為了后續(xù)再做更大規(guī)模的融資，在境外還是非常有必要有這樣的一個(gè)評(píng)級(jí)維護(hù)，以及跟境外投資者進(jìn)行很密切的溝通。

“從ESG的角度看，可持續(xù)發(fā)展的框架有助于綠色資金引入，部分綠債可以直接應(yīng)用于綠色建筑的項(xiàng)目里面，從成本推動(dòng)公司的綠色發(fā)展和雙碳進(jìn)程。”她補(bǔ)充道，無(wú)論是境內(nèi)境外，綠色發(fā)展或者是雙碳的推動(dòng)有助于多元化融資渠道的建立。

建銀國(guó)際金融有限公司副總經(jīng)理兼全球并購(gòu)業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理徐建紅隨后從投行的角度展開討論：“下半年有可能美元降息周期開啟，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也是可以平抑價(jià)格的。這個(gè)時(shí)刻更應(yīng)該多方面進(jìn)行制度上的創(chuàng)新，包括綠債這些市場(chǎng)上也有新的品種，投資機(jī)構(gòu)要有新的需求。”

而第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)總負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事黃國(guó)鈞表示，國(guó)內(nèi)企業(yè)在海外融資受困的問(wèn)題是出自信用，超容的占比過(guò)高，資產(chǎn)儲(chǔ)備不夠。

對(duì)于當(dāng)前的融資關(guān)系，他有趣地比喻道：“在信用危機(jī)的時(shí)候，整個(gè)借貸關(guān)系就回到了最原始的典當(dāng)關(guān)系，你有貨就值錢，你沒(méi)有貨就不要談信用了。”

WeWork大中華區(qū)副總裁全斌則表示，ESG在中國(guó)發(fā)展的很不均衡，“今天ESG內(nèi)部要改變的東西比較多，中后期成熟的企業(yè)要做改變，不僅在新技術(shù)的應(yīng)用，產(chǎn)品的迭代上，內(nèi)部也需要一些變革，所以需要公司決策者內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力和決心非常高，長(zhǎng)期價(jià)值和短期利益沖突怎么解決，都是亟待解決的問(wèn)題。”

普洛斯資本高級(jí)副總裁謝正平亦指，除了財(cái)務(wù)貸款的條款，也需要去考慮是否安排利率對(duì)沖的產(chǎn)品。做投資的時(shí)候，基本利率和利率是掛鉤的，在做財(cái)務(wù)分析的時(shí)候，也要多考慮放多少基本利率做一個(gè)退出的假設(shè)。