主持嘉賓：

德邦證券首席分析師 金文曦

討論嘉賓：

朗詩寓總經(jīng)理 章林

方隅控股CEO 陳堅

金地商置財務(wù)管理中心總經(jīng)理、金地草莓社區(qū)總經(jīng)理 霍炳輝

綠地金創(chuàng)集團首席戰(zhàn)略官 李想

黑石龍地長租公寓事業(yè)部執(zhí)行董事 麥偉基

base佰舍首席運營官 陸志剛

金文曦：感謝主持人，也非常感謝觀點的邀請，今天非常榮幸跟大家一起討論租賃這個領(lǐng)域，可以說從十三五開始租賃應(yīng)該說是快速成長的賽道，當(dāng)然到十三五末期也遇到不少整頓的問題。

在“十四五”開始，政策性的租賃住房也開始入市，整體到現(xiàn)在是政策性跟市場化兩端正在并軌推進的過程當(dāng)中，作為廣大的新市民，我也是其中新市民之一，也是非?？粗?zé)o論是運營商還是資方，對這個賽道有什么樣的投資和判斷，先請各位領(lǐng)導(dǎo)簡單結(jié)合一下自己的業(yè)務(wù)談?wù)劥蠹覍τ谀壳笆袌龅挠^點和判斷。謝謝！

章林：大家好，我在這個行業(yè)里感慨也很深，其實算了一下從集團做這個籌備組開始做組長，一直到現(xiàn)在七年不到的時間，經(jīng)歷了這個行業(yè)起起伏伏，我們經(jīng)營的策略也相應(yīng)的做了一些調(diào)整。

我覺得讓我們從業(yè)人覺得欣慰的是，在現(xiàn)在情況之下，雖然說前面有分享嘉賓提到了他的困難，我們也看到了在困難之下大家都有自己的思考和自己的應(yīng)對之策，也能找到自己的發(fā)展方向。

從朗詩寓自己來說，自己琢磨下來覺得每個企業(yè)有自己的兼容稟賦，我們更多的還是聚焦在自己能夠做好的這些方面，我們應(yīng)該是在建或者改，對于新建的地塊，還有愛華總他們嘗試比較多，但是更多我們的案例都是在存量的城市更新。

存量改造這塊，我們希望把大量的低效資產(chǎn)，原來非居住類的，包括原來是居住的，大量的老舊宿舍、園區(qū)進行一些為新市民，新青年提供一個宜居好的環(huán)境，這個是我們重點要做的事情。

第二個事情是在運營，之前講了市場在運營方面我們的差異化，整個行業(yè)的差異化特色還并沒有形成，在這塊上作為像朗詩寓這樣的企業(yè)有很大的空間，我們希望在這塊上和同行一起努力。

朗詩寓一起創(chuàng)立的時候有一個口號，就是讓室友有好時光。我們希望在產(chǎn)品運營方面聚焦、努力能夠服務(wù)更多的新青年。同時也希望在產(chǎn)業(yè)鏈的其他的環(huán)節(jié)，是和我們的合作伙伴一起去共同成長。

陳堅：大家好，我是陳堅，我們一直是專注于重資產(chǎn)的投資，現(xiàn)在管的資產(chǎn)規(guī)模就等于所有被動投資人他們持有的那些資產(chǎn)加起來應(yīng)該超過180億。

我們從2017年開始看到，因為長租公寓這個賽道前景肯定是很好的，但是因為這個賽道或者是這個行業(yè)沒有太多資產(chǎn)，所以我們從2017年開始就非常專注于去創(chuàng)造資產(chǎn)。

創(chuàng)造資產(chǎn)的意思是存量很多，可以改造，但是改的機會通常都不是那么多。我們很多時候都是專注于去購地，去建新的長租公寓的資產(chǎn)。

反正我們的概念就很簡單，我們覺得整個行業(yè)不能只是一個人成功，也不能兩個人成功，肯定需要多一些人一起參與，一起成功，才能行。

現(xiàn)在看起來慢慢慢慢也走進一個比較好的道路了，也希望往前走更好，謝謝！

霍炳輝：大家好，很榮幸有這個機會跟大家分享一下金地草莓在長租公寓的感想。金地草莓在做這個長租公寓的行業(yè)是很早的，2015年底開始，算下來時間還是比較長的，我們也經(jīng)歷過突飛猛進的時候。

但是過了這個高峰期之后，我們也是很靜下心來想這個事情，從18年、19年定下來輕重并舉的戰(zhàn)略，包租公寓跟現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展是不太匹配的，我們現(xiàn)在也是很堅持我們的輕重并舉。

我們在18年就在上海拿了一塊比較大的地，這個地也是促成了金地的一個全面戰(zhàn)略合作，這個里面也是為我們后續(xù)這個片區(qū)打下了非常好的基礎(chǔ)。

回到持有住宅這個業(yè)務(wù)，我們一直就覺得這個業(yè)務(wù)作為老牌的地產(chǎn)商是肯定不能忽視的。大家也看到了銷售額從最高峰18萬億的頂峰，現(xiàn)在幾乎是腰斬，我覺得是8到10萬億的水平，這么大的一個資產(chǎn)去化，這么一個資產(chǎn)騰挪的趨勢，作為地產(chǎn)商肯定還是有重新配置資產(chǎn)的需求。

毫無疑問，國家大政方針也是對重資產(chǎn)持續(xù)發(fā)力的論據(jù)，這是重資產(chǎn)方面的考量。在輕的方面，輕重并舉，輕的方面我們更多是開放的心態(tài)，因為重資產(chǎn)是在短時間內(nèi)很難去量，因為畢竟是一個長期資產(chǎn)，短時期加杠桿很容易跟經(jīng)濟周期脫節(jié)，這就會出現(xiàn)非常大的風(fēng)險。

所以在輕資產(chǎn)也會鍛煉好我們自己的經(jīng)營能力、系統(tǒng)和品牌，因為這個是我們到最后作為一個持有住宅的運營商安身立命之本。

最后，這個行業(yè)里面肯定會跑出幾個頭部的企業(yè)，這幾個企業(yè)肯定就是經(jīng)營的體系跟能力都是頂尖的。

李想：大家好，我是來自綠地金創(chuàng)的首席戰(zhàn)略官李想，今天很高興跟咱們住房租賃頭部的企業(yè)一起來參加此次分享。

實際上目前在房地產(chǎn)新的形勢下，我們說住房租賃行業(yè)或者說長租公寓這個行業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)鏈實際上還是發(fā)生了一定的分化。因為在過往的情況下可能更多的企業(yè)愿意投融建管退通吃，在新的背景下，我們知道可能融資不是一件很容易的事情，所以就面臨兩個問題，我們這些企業(yè)要思考了。

一個是繼續(xù)做投融建管退通吃，全產(chǎn)業(yè)鏈的玩家，還是說整合自己的資源稟賦去跟合作者合作，抓住其中某一個或者某幾個環(huán)節(jié)，做產(chǎn)業(yè)鏈最重要的提供者，這個是這個企業(yè)的定位要思考的。

第二這個定位思考清楚了，你實際上就第二個問題也就清楚了，你到底做重資產(chǎn)，還是做輕資產(chǎn)，所以沿著這個思路，其實我們綠地金創(chuàng)本身是沒有住房租賃或者說長租公寓業(yè)務(wù)的，我們是做什么事情呢？綠地金創(chuàng)旗下是搭建了ABC三個數(shù)字化的平臺，是整個綠地集團數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心主體，其中這個A平臺是資產(chǎn)，我們做的是不動產(chǎn)資產(chǎn)它的使用權(quán)的扭轉(zhuǎn)平臺。

因為大家都知道市面上有兩種物業(yè)是沒法通過產(chǎn)權(quán)的交易來變現(xiàn)的，一種是需要長期自持的物業(yè)，第二類物業(yè)就是你沒法進行分割的物業(yè)，但是這兩類物業(yè)它的使用權(quán)又是有價值的，尤其在我們現(xiàn)在鼓勵你房住不炒，鼓勵你租售并舉的情況下，使用率是有價值的，但是這個使用權(quán)怎么變現(xiàn)。

我們搭這個數(shù)字平臺權(quán)易寶，就是以區(qū)塊鏈技術(shù)為核心，通過線下的勘探+數(shù)字科技+法律框架來對這兩類物業(yè)的使用權(quán)進行一個確權(quán)，進行一個扭轉(zhuǎn)。所以從19年發(fā)展到現(xiàn)在的權(quán)易寶平臺目前在平臺上已經(jīng)上線了上百億規(guī)模的資產(chǎn)，其中有很多是適合于做長租公寓，或者說適合于做租賃住宅的資產(chǎn)的。

所以從這個角度上來說，今天我的角色跟咱們其他的企業(yè)家朋友不同，可能更多的是合作者的關(guān)系，是產(chǎn)業(yè)鏈上的互補關(guān)系，而不存在著同業(yè)競爭的關(guān)系，所以我也很愿意大家利用權(quán)易寶的平臺，來做輕重資產(chǎn)并舉的事情，把這個產(chǎn)業(yè)鏈的事情做好。謝謝！

麥偉基：“感謝觀點舉辦此次論壇，我也很榮幸能有機會與大家交流。龍地是黑石旗下的資管平臺，成立于2018年，負(fù)責(zé)管理黑石在中國大陸的500多萬平方米的物流資產(chǎn)。從2021年開始，龍地平臺還相繼管理長租公寓和商業(yè)辦公等資產(chǎn)。在長租公寓領(lǐng)域，我們從2020年開始第一個試點項目，即從融創(chuàng)手中收購的資產(chǎn)，陳堅總領(lǐng)導(dǎo)的方隅團隊正在幫助我們管理。 

截至2021年，我們一直關(guān)注長租公寓這個領(lǐng)域。大家應(yīng)該有關(guān)注黑石基金已募集了300億美元資金。在美國，黑石是最大的業(yè)主之一，目前共擁有40多萬套公寓，涉及保障房、青年公寓和學(xué)生公寓等不同類型。我們也注意到近兩年國內(nèi)保障房和整個租賃住房行業(yè)的規(guī)范化仍然存在很大的改善空間。因此，我們認(rèn)為這是繼續(xù)深入挖掘市場的好時機。” 

陸志剛：大家好，我先向大家介紹一下我們Base，它是錦和資管旗下的公寓運營品牌，從2008年開始就涉及中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域的改造。到現(xiàn)在為止在北京跟上海，我們深耕一直是做了將近20個改造的項目。

剛剛就像愛華總在聊，因為我們在做資產(chǎn)管理和長租公寓，一線城市存量房改造一直是我們關(guān)注的重點。再回過頭來，因為在不同的場合，長租公寓這個領(lǐng)域，我們Base一直是做的產(chǎn)品定位是中高端的服務(wù)式公寓的項目，基本上我們的租金是6000到12000，最高端的是在2.5萬左右，還有中端的Base也是我們流量最大的是1.5萬左右的租金。跟我們目前在市場上聊的一些長租公寓的一些定位跟產(chǎn)品還是有些區(qū)別的。

這是我們目前來講在做一些事，另外就是我們看重的資產(chǎn)就像我們說的目前為止我們管理著近300億人民幣的資產(chǎn)，主要來講我們會以辦公、商業(yè)，還有這些住的酒店等這些項目，我們會把他做一個收購或者改造，這個就是我們在這幾年來做的一些公司的背景。

金文曦：感謝，剛剛也聽了各位嘉賓的分享，有像李想總這樣的是做輕資產(chǎn)賦能的，對于未來運營方賦能的，也有雙方和運營商合作的。

關(guān)于今天比較重要的議題輕重資產(chǎn)相結(jié)合的思路，剛剛霍總也提到公司的戰(zhàn)略，未來租賃的領(lǐng)域輕重結(jié)合，具體從業(yè)務(wù)端有什么各位運營下來的實踐案例可以給大家分享。謝謝！

章林：輕重結(jié)合我們剛剛講還是聚焦輕，因為我們在建或者改建跟運營方面和管理方面能夠聚焦，跟我們的合作伙伴賦能，但是我理解這里面的輕重各有優(yōu)勢，沒有哪一條路是唯一正確的選擇。

從我們角度來說，是基于目前的資源稟賦，以及7年行業(yè)經(jīng)驗的積累，以及自己的案例，有時候你有案例，有足夠的案例，實現(xiàn)了從0到1以后就可以做很多事情，我們希望在這塊上能多做。

但是在重的方面，我們其實也有相關(guān)說不在是朗詩寓，我們集團有青年資本，這跟我們內(nèi)外資合作，甚至在優(yōu)質(zhì)的項目上面，在一些長期性的重量級項目上也可以做一些跟投，包括做一些供應(yīng)鏈融資，其實我們在這塊上是有很多可以把輕和重做一個結(jié)合的方面，只是說相對而言更傾向于在輕。

我們希望和我們重的，可能是自己拿地，然后建房子，也可以是存量物業(yè)的業(yè)主，也可以是擁有了剛才李想總提到的，擁有了一些資產(chǎn)的使用權(quán)的合作方，可以進行各種靈活的合作。但是我們的本位是清楚的，還是希望通過能力給合作方去賦能。這個就是我們對于輕重的理解，這樣可以做靈活的選擇。

陳堅：我們從2017年開始都注重重資產(chǎn)的投資，很多是我們協(xié)助他們做投入，協(xié)助他們做管。

這也是做好投融管退所有的功能，但是在整個過程當(dāng)中，雖然好像聽起來這個平臺相對是很輕了，因為純粹是管，但也不是，因為我們在這個工程當(dāng)中，很多時候也需要重資產(chǎn)的投資人，最終投資人達成同一條船的一個狀態(tài)，就等于我們也需要做一些跟投，所以我們也不是那么輕。

其實投資這個事情，我覺得長租公寓有非常高投資屬性的，剛才每個人都這樣說，投錯了就全錯，投資就是百分之七八十，如果這個錯了，以后希望用運營來補是很難的。

雖然這樣說，其實在整個全世界還是有很多很多資本是愿意做一些比較被動的資本，就是他們愿意做投資。我們找到有保險公司、政府基金、退休資金，他們所有的資產(chǎn)當(dāng)中在全世界的一個標(biāo)準(zhǔn)來說，可以用到差不多20%的這些資產(chǎn)投在另類資產(chǎn)。

這個另類資產(chǎn)就包括要不然是房地產(chǎn)，要不然是基建。但是你要用到這些人的錢肯定是最好，為什么呢？通常這些人保險公司，政府基金，退休基金，因為他們這些正常投資年限，或者風(fēng)險承受的能力，第一投資年限可以比較長一點，第二就是他相對來說是可以有承受到整個，一個資產(chǎn)通常都會經(jīng)過不同的循環(huán)，他也是有這個能力，有這個資本可以承受得到，有不同的因為有這些循環(huán)導(dǎo)致到的一些風(fēng)險。

所以拿到這些資本肯定是好處，但是你拿到這些資本需要具備的就是有三個情況：第一就是剛才說你真正有一個能證明給他們看到的一個投融管退的能力，不僅僅是做完投資就可以建好，管好，管好以后退出好，實現(xiàn)一個比較好的回報。

第二就是為什么相信你呢？這個為什么相信也是講到所謂的要讓我他相信你，這個有可能也是長期就看你自己以前做到有很多的業(yè)績，怎么能夠有一個好的管理團隊，人家相信。

最后一個點就是自己也說過，如果你是管理人，你自己也需要做一些跟投，跟投往往是同一條船的，他也是比較放心。如果是做到所謂的又是一個運營商，又是一個資產(chǎn)管理人的這種商業(yè)模型，我覺得其實這個就是在其他國家，無論是美國也好，澳大利亞也好，歐洲也好，非常常見的。

只不過我們在中國有可能還是在比較初期的一個階段，我們希望把這套也帶到國內(nèi)來也做的好。

霍炳輝：金地投重資產(chǎn)這個事情，我們肯定還是會持續(xù)做的，因為最簡單例子，去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金這么緊張的時候，我們還是很堅定的獲取了保租房的用地，也說明了公司在這塊航道里的決心。

正常來說，如果資金非常緊的時候，肯定是投短平快，這個也凸顯了金地關(guān)于這方面的一些考量，當(dāng)然剛才陳堅總也提到，投重持有型的物業(yè)一定不會多，投幾個就吃不消了。

金地也跟外資資金陸續(xù)協(xié)商，可能共同搭一個平臺去投，投這一點是金地比較有優(yōu)勢的，就是有多種非住宅業(yè)態(tài)的混合，我們內(nèi)部稱之為多元業(yè)態(tài)共振這么一個優(yōu)勢。

因為對于政府來說，現(xiàn)在土地供應(yīng)里都有一個隱藏需求，就是需要實現(xiàn)職住平衡，不希望推出來幾百萬方是一個睡城，也不希望人商業(yè)辦公一下班人去樓空，而是希望看到辦公、商業(yè)還有產(chǎn)業(yè)的需求，還有居住業(yè)態(tài)的配置。

像金地公司還是比較穩(wěn)健、比較平衡的，不會再某一個維度上做到極致然后忽視了，我們還是講究各方面的平衡，避免出現(xiàn)一些意外。

所以我們投重資產(chǎn)方面也不會過度追求規(guī)模，但輕資產(chǎn)方面是更多開放的態(tài)度，因為這個是可以匹配市場上各種各樣資產(chǎn)的形態(tài)，有些資產(chǎn)天然就不好轉(zhuǎn)讓，有些可能是業(yè)主主觀意愿不想拿出來，但是確實希望有一個管理人打理。

我覺得這方面也是很好的去滿足，我們可以建，我們可以管，我們也有品牌，包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的。如果哪天他可以賣或者想賣這個也是很好的退出通道。所以這一點我們在輕重方面，其實沒有必然的一個側(cè)重哪條，如果有合適的機會就去做，兩條腿是一個并行并進態(tài)度。

李想：對于這個問題，實際上在我們上午的所有環(huán)節(jié)里面我覺得每個嘉賓都對它有所回應(yīng)，我記得在剛開始講黑石的案例里面，其實最后復(fù)盤黑石的案例REITs為什么成功，就是很好的對應(yīng)了丘吉爾曾經(jīng)有一場名言，不要隨意浪費每一場危機，我印象很深刻，第一個原因就是利用的危機去低成本獲得了資產(chǎn)，大概是20左右，最后獲利為什么這么大的一個重要原因，這是第一個我印象很深刻的。

第二個印象很深刻，就是剛才愛華總說的，成功的要訣是什么呢？實際上就是你在成本可控的前提下如何去高效的獲取資產(chǎn)，所以說我覺得這兩點，黑石的經(jīng)驗，還有一個愛華總的一句話，實際上這兩句話結(jié)合起來就是我們怎么抉擇輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，放在目前的情況下。

兩種各有優(yōu)勢，利用物業(yè)的使用權(quán)去進行改造，然后改造成公寓也好，改造成租賃住宅也好，進行運營，優(yōu)勢第一不需要建設(shè)的過程，項目可以快速落地；第二地段也好，物業(yè)類型也好，可選的余地大；第三個就是集中精力放在運營環(huán)節(jié)，這是輕資產(chǎn)的優(yōu)勢。

重資產(chǎn)也有優(yōu)勢，就是我可以對這個資產(chǎn)有更多的話語權(quán)，因為是我自己建的，自己設(shè)計的，第二個就是還有一個溢價部分就是資產(chǎn)本身溢價的這一塊，第三個放在目前的政策背景下，你重資產(chǎn)更容易或者更可能做成REITs這個產(chǎn)品。

但是剛才愛華總也提醒大家了，不是說做成REITs就一定最后退出的收益率就最高，沒有做REITs收益率也有高收益率的案例，所以輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，某種程度上你不要去太糾結(jié)，就是你要根據(jù)你企業(yè)的自身的資源稟賦，根據(jù)你每個案例來進行一個抉擇。

麥偉基：我們投資方向比較簡單，就是重資產(chǎn)，黑石一直專注于自己的強項。投融建管退是大家都想要全鏈條掌控的領(lǐng)域，但總有各自的強項和弱項，以普陀公寓項目為例，我們自己負(fù)責(zé)投融退，而建設(shè)和運營方面則交由方隅負(fù)責(zé)。在美國，我們已經(jīng)與三四十個不同的運營項目方合作十多年甚至二十年，每個運營方大概管理六到七萬套左右的房間，因此我們對自己的項目有著深入的了解。 

我們的強項在于尋找投資項目、融資和建立交易架構(gòu)。對于建設(shè)和運營等方面，我們也清楚自己的局限性。例如在供應(yīng)鏈方面，我們不可能比業(yè)內(nèi)人拿到更便宜的價格，銷售渠道也不如他們，像愛華總他們的平臺以及其他公寓的系統(tǒng)也非常厲害，細(xì)分顆粒度沉淀用戶數(shù)據(jù)。在人力資源等方面，我們也不能找到前線服務(wù)人才。因此，我們會重點關(guān)注自己擅長的領(lǐng)域，并與其他公司合作，一起協(xié)力打造完美的項目，這是我們的合作邏輯。

陸志剛：前面幾位朋友們有聊很多了，我就簡單聊聊自己的看法，只是一個思考。

從輕資產(chǎn)跟重資產(chǎn)的抉擇來講，這個要看大家平臺后面的邏輯是什么？這個很重要，因為總有一款適合你，輕中有重，重中有輕的搭配，自己的比例是多少，大家自己的平臺按照自己的需求去做，包括每個項目層面，我們自己的感覺是因為我們一直是在做存量資產(chǎn)的改造。

因在整個市場里面你把項目做好了，那自然會有資金會來找你。你有資金會來找你，你一定會往重的做。如果你同時把你的運營也做好了以后，說不定項目也找了。其實就是一個怎么樣去平衡一個點，專注就是把自己的方面做好。

金文曦：感謝陸總，有一個問題也是我們自己在研究過程當(dāng)中比較大的研究的熱點，大家看到像代建這段時間已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)接了很多保租房項目，從“十四五”以后，特別是今年應(yīng)該來說兩會以后對于保租房的力度又進一步加大。

對于這一類的住房和傳統(tǒng)商業(yè)性住房來講，我剛才聽到霍總有重資產(chǎn)的合作案例，對于其他的有合作，或者有考慮合作，各位大佬怎么判斷，對于未來像保租房大量入市以后對于傳統(tǒng)的租賃市場的影響。

章林：這塊我理解還是一個趨勢，是國家的一個國策，所以這個我們只能去擁抱，只能去適應(yīng)。我理解幾塊，就是我自己經(jīng)營需要倒逼我們在服務(wù)，在產(chǎn)品的存量項目只能做翻新了。

新開的項目剛才羅意總講的要更好，因為市場化、市場化，更多的圍繞客戶，保租房更多還是政策性下面，可能是一聲令下就推出來了，可能對于客戶的很細(xì)節(jié)的研究，包括服務(wù)的需求的研究，可能這是我們的機會。

我們需要在這塊做出差異化，這樣的話我們市場化經(jīng)營的部分尋找到生存之道，當(dāng)然你在選址必須得考慮到旁邊的兩千間，三千間保租房項目的影響，相對而言可能在市中心，在主城區(qū)這塊的競爭大家各取所需會更好一點，可能在一些外圍的地鐵導(dǎo)入的區(qū)域里面，在保租房供應(yīng)的主占地方面要更加小心，不能投錯了，不能把我們合作方投錯了。

第二塊希望在保租房的建設(shè)，現(xiàn)在保租房的實施主體里面有的是自己做，投融建管退，還有的是大量的城投公司，還是聚焦在他們的前端和后端，我們希望在中端上發(fā)揮我們的作用。

我們作為地產(chǎn)系出身的長租公寓企業(yè)，我們有自己的甲級設(shè)計院，我們有自己的非常20年積累的成品房室內(nèi)裝修的經(jīng)驗，包括一些綠色環(huán)保等等經(jīng)驗積累，我們有大型的社區(qū)，還有蘇州的太湖科學(xué)城等等大項目的案例。

我們希望在設(shè)計、咨詢、供應(yīng)鏈、工程管理等這方面以各種形式，不管是成本包干制，還是管理制的形式我們在這方面做賦能。我們在運營管理上利用我們的過往的項目的經(jīng)驗，我們能夠去跟他們提供輸出運營的服務(wù)，我理解在這塊上是有機會。前者是危中有機，我們需要把握好風(fēng)險，我們找到我們的機遇，后者我理解對我們就是一個新的藍海。

金文曦：謝謝章總，聽起來是機遇和挑戰(zhàn)并存。

陳堅：我的意見就是肯定是百花齊放，舉個例子，整個上海2600萬人口，有可能是大概40%都是租賃人口，有可能我們在講的就有可能是一千萬的人口，一千萬人口當(dāng)中有可能超過一半70%到80%，其他都是相對低收入的人群，這些人真正最需要一些保障性用房了。這個需求是很大，所以也是這個原因，大力推廣保租房是對的。

但是說完這個，等于其他的30%就不需要照顧嗎？因為如果是30%，一千萬人口也有兩三百萬人口，那這些人有可能他們是追求品質(zhì)，是在整個社會當(dāng)中希望往上爬的，工資有可能是比較高的，有可能付得起租金。

比如我們現(xiàn)在專注在上海的產(chǎn)品的租金平均從5000到10000出頭都有，這種人如果沒有一些市場化的好的公寓的產(chǎn)品給他，唯一的出路就是去一些小區(qū)，就是找一個小區(qū)房。

小區(qū)房肯定就有質(zhì)量的好或者是不好，有一些好有可能是非常好，但是要有一個情況，就是大部分的小區(qū)都是大戶型，你如果是真正他希望找到有一些是，有可能是一居室的，或者是小的公寓，這些適合他的也不一定有。那為什么這種人就不需要照顧，這種人也是幫助我們產(chǎn)業(yè)升級，還有就是產(chǎn)業(yè)完成化，整個上海做出很多貢獻。

所以其實在這塊也是有他的需求，如果是這樣的話就讓市場化的一些租賃的公寓也可以讓他們來滿足他們的需求。

所以我覺得最后就從投資的角度，當(dāng)然我們選定不同在哪里投資，選好定位，哪里的項目定位好，合適不同的人群可以做什么樣的產(chǎn)品，這個是最重要的。千萬不要找錯位置，推錯產(chǎn)品。

金文曦：謝謝陳總。

霍炳輝：這個問題我覺得展開說一下，所謂的保障性租賃住房也不是很狹義的便宜的房子，一般就是八九折，如果在一個核心區(qū)的地方打九折租金從絕對數(shù)來講就不見得低。

關(guān)于這個問題，我們其實也跟政府住建部門做了溝通和研討，我覺得還是挺清楚的，社會上的需求一定是多元化需求，租賃需求一定是五花八門的，要實現(xiàn)多渠道供應(yīng)，其中一個渠道是政府去給大家做保障性租賃住房，但是他們也都提出來了，不是政府提供的所有產(chǎn)品能夠滿足多元化的需求的。

可能有百分之三三十的人就是價格的原因或者低端的原因就是不喜歡保障性的，這種就需要市場化的主體去給他保障，其實也是另外一個方式，給予他保障。

所以我是覺得只要是一個城市能級相對比較高的，租賃需求還是比較旺盛的這么一個城市，這兩方面的需求，我覺得還是會比較充分的。還是養(yǎng)活這個市場還是沒有太大問題，不會出現(xiàn)一邊倒的這種情況，其實對一個成熟政府來說，他也不希望一個地方的供應(yīng)就只有一條腿，市場化是鼓勵大家百花齊放的。

只有一條腿事業(yè)做久了之后會容易跑偏，所以我不太擔(dān)心這方面會出現(xiàn)市場擠占的情形。

李想：我覺得這個問題其實還是要從產(chǎn)業(yè)鏈上去分析，保租房也好，或者說長租公寓也好，實際上這個產(chǎn)業(yè)鏈還是投融建管退，就是你保租房它的投融建退可能對它來說都不構(gòu)成競爭力的障礙。

真正構(gòu)成競爭力的障礙，可能就是在管、運營這個環(huán)節(jié)，這個也恰恰是我們市場化的長租公寓企業(yè)它的優(yōu)點。所以這個就是我們還是把自己應(yīng)該做的事情，你把你的資源、精力集中在你擅長做的事情上面，把自己的核心稟賦發(fā)揮到最大。

另外我的感覺未來得機遇在于什么呢？它那個保租房運營到一定階段，如果真的是管理能力或者運營能力達不到目標(biāo)客戶的需求，反過來可能會對我們這種市場化的長租公寓的運營商是一個機遇。政府可能會進行招標(biāo)的形式來請市場化的運營商來管。所以歸納起來我覺得就是并肩鋒芒，卓越收藏，練好內(nèi)功。

麥偉基：目前我們公寓也在進行保障房程序，與其他基金的朋友交流時發(fā)現(xiàn)他們對保障房可能存在一些不理解。剛才霍總提到，其中可能存在的問題之一是對于優(yōu)惠準(zhǔn)入條件不太清晰，因此他們不看好。其實這是戰(zhàn)略選擇問題，需從不同角度看，比如從租客的視角來看，保障房的出現(xiàn)是好事，因為市場上出現(xiàn)了選擇更多、價格更為適宜的租賃房源。在上海，從每月兩千多元到兩萬多元，甚至更高的租金都有，品質(zhì)都不錯。保障房的出現(xiàn)對于幾千萬的租賃人口是非常好的事，有助于提升整體租賃市場的氛圍和發(fā)展。 

當(dāng)然，從市場運營的角度來看，還面臨著機遇和挑戰(zhàn)，例如保障房的數(shù)量將在未來幾年大量增加，而市場上的機會與挑戰(zhàn)也將變得更加明顯。但整體而言，保障房政策的出臺仍對整個市場發(fā)展有好處。 

對于保障房準(zhǔn)入機制，保障房和市場化租賃房源都必須存在。如果你有穩(wěn)定的工作和收入，或者你是公司法人有自己的業(yè)務(wù)，你可以住進保障房；但如果你有自己的房子，沒有工作或者沒有證明，就不能住進保障房，只能租市場化的租賃房源，所以兩種房源必須同時存在。但如果將來保障房制度放寬，可以考慮將那些沒有工作、父母有房子但仍有較好發(fā)展資源的人也納入保障房的目標(biāo)群體，這將有助于更好地滿足住房需求，促進城市發(fā)展。 

陸志剛：這塊我講的直接一點，最近也是都有一些思考，我覺得未來幾年保障性住房租賃市場，包括現(xiàn)在長租公寓的市場，至少在未來2年里面是亂戰(zhàn)的情況，我講亂戰(zhàn)可能講的比較血腥一點。因為產(chǎn)品已經(jīng)大家能看得到都受到很同質(zhì)化，受制大家背后的成本不同，最終對租金的要求算帳模式也不同了，這個導(dǎo)致在一定的階段，一定的區(qū)域里面，大家的租金水平會有不同的擠壓，這是大家一定會要去面對的。

因為講到經(jīng)營方面，對大家不管是開發(fā)商、運營商、基金的管理人，你營能力、產(chǎn)品定位能力是進一步一個挑戰(zhàn)。就是你對這個市場深根吃透了多少，能夠在這個中間找到一個戰(zhàn)勝別人，或者說優(yōu)于別人的一個優(yōu)勢在哪里，其實這是我們大家在接下來一步還要探討跟討論的事，不管是從你的運營成本也好，前期投入成本也好，改造的周期也好，這是大家要討論的事。如果這個市場沒有那么多量進來，我覺得一定有影響，包括你們在選項目的時候，金秋是比較外環(huán)或者是郊外環(huán)的話，今后就是一個價格戰(zhàn)。這是我個人的判斷或者是一個看法。

金文曦：好的，因為今天時間有限，最后請各位大佬展望一下對于“十四五”，因為“十四五”還有三年時間，我們看看兩會之后也是中央對于特別是倪部長對于租賃市場也是有很大的期許，您對于“十四五”整體租賃市場新的變化，新的格局，還有未來公司新的征程是什么樣的展望。

章林：主持人這個話題比較宏大，我們因為企業(yè)做經(jīng)營的話更多的還是聚焦企業(yè)自身吧，因為大的賽道沒問題，應(yīng)該說更多的還是企業(yè)自己努力，基于自己的資源稟賦迅速的在剛才陸總講的亂戰(zhàn)，我們自己一個得活好，第二個給自己尋找到適合自己的細(xì)分的賽道。我覺得這塊是比較重要的。

陳堅：我覺得到最后落實看整個長租公寓行業(yè)，如果真的成熟了，最主要就是看資產(chǎn)買賣的市場活躍度，活躍等于就是不同的資本都可以承受不同的風(fēng)險，他可以做出相對應(yīng)的投資。舉個例子，以前我們看到很多其他的資產(chǎn)類別都是增值型的基金賣給另外一個增值型基金，不斷的循環(huán)，但是慢慢慢慢我們也看到了有限制的參與，但是慢慢慢慢比以前也相對活躍了?，F(xiàn)在在上海也希望就是因為現(xiàn)在有不同的資本，他們有不同的風(fēng)險的一個接受度，他們也可以選擇他自己要的不同類別的或者是不同程度的資產(chǎn)作為一個投資。希望現(xiàn)在工具慢慢增多了，不同渠道的投資人也慢慢多了，就希望期待這個買賣市場會活躍起來。

霍炳輝：這個“十四五”大的方針再加5年我覺得都不會變化，不可能指望年輕人會像下一代人一樣，一到城市就買一套房，這個就是在大政方針下結(jié)合自己的資源稟賦選擇好自己的一條路，就像我們作為開發(fā)商背景的，堅定投一些好的資產(chǎn)，找好你自己背后的資金方，包括再靈活性的匹配輕資產(chǎn)的思路。最后這個市場肯定就是穩(wěn)定的多渠道供應(yīng)這么一個狀態(tài)，這是一個相對政府也是希望出現(xiàn)這么一個狀態(tài)，能讓在一個政策真的能達到住有所居，不一定要買房子，就是新的市民租住房子也能獲得相對更好的居住體驗，這個我想應(yīng)該是大家都想看到的一個局面。

李想：簡單點就是把握住咱們數(shù)字經(jīng)濟的機遇用數(shù)字科技來更多的賦能房地產(chǎn)行業(yè)，落實到今天咱們會議的主題就是利用好我們自己的權(quán)易寶的平臺，跟各位多多的合作，輕重并舉對我們住房租賃這個行業(yè)多多賦能。謝謝！

麥偉基：在我看來，“十四五”時期，不論是對于投資者、運營方還是個人，乃至整個金融行業(yè)來說，未來幾年的大趨勢不會改變，而是會越來越好。因此，大家應(yīng)該緊緊抓住機會，積極進取，不要錯失良機。練好“內(nèi)功”以迎接未來新政策的到來。

陸志剛：我兩句話，保持清醒的頭腦，樂觀繼續(xù)前行。

金文曦：好，感謝陸總精辟的總結(jié)。也感謝各位投資人。