洪灝（思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：謝謝觀點(diǎn)，今天跟大家分享一下我最近對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一些看法。

剛才一位發(fā)言嘉賓說(shuō)“投資看股市，經(jīng)濟(jì)看樓市”，但是投資也要看樓市，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)總量接近500萬(wàn)億人民幣，是全球最大的一個(gè)資產(chǎn)類別，所以如果房地產(chǎn)今年不能夠如期復(fù)蘇的話，那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度可能將沒有想象的那么大。

今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)是5個(gè)點(diǎn)，去年低基數(shù)可以給我們4個(gè)點(diǎn)左右的增長(zhǎng)。因?yàn)槿ツ觊T檻太低了，所以今年發(fā)力的話我們非常有可能會(huì)沖破5%，甚至市場(chǎng)預(yù)期5.5%的目標(biāo)。

我們看一下房地產(chǎn)行業(yè)在全球的分布以及房地產(chǎn)的市值和全球人口分布對(duì)應(yīng)的關(guān)系。上面這個(gè)圖（見PPT圖），看一下中國(guó)的情況，現(xiàn)在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是中國(guó)的房地產(chǎn)占全球房地產(chǎn)總市值的比例。

這個(gè)圖很直觀向各位的表達(dá)，我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個(gè)地方占全球房地產(chǎn)市值占比高于人口比例，也就是說(shuō)，這個(gè)國(guó)家每一個(gè)人擁有房地產(chǎn)的價(jià)值是高于全球平均的，大致是這么理解。

我們看到，顯然我們中國(guó)經(jīng)歷了九八以來(lái)房改之后24年的長(zhǎng)足進(jìn)步，房地產(chǎn)的總值已經(jīng)成為了全球最大的資產(chǎn)類別，大概是500萬(wàn)億人民幣，歐洲、美國(guó)房地產(chǎn)總值大概是在300萬(wàn)億人民幣左右。

雖然我們中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)值占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人口的占比，但是歐美的房地產(chǎn)估值似乎更突出，或者說(shuō)歐美房地產(chǎn)的市值所占全球的比例比人口更突出，一小撮人占據(jù)了巨大房地產(chǎn)總市值。

因此這個(gè)圖告訴我們，首先中國(guó)房地產(chǎn)貴不貴？大家都說(shuō)很貴，但我們還是有發(fā)展空間的。

而這個(gè)圖可以看出來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)的市值占全球的總市值會(huì)不斷增長(zhǎng)。比如說(shuō)拉美、非洲，這些地區(qū)我們看到他們?nèi)丝诘谋壤?，也就是他們?nèi)司鶕碛蟹康禺a(chǎn)的市值是低于全球水平，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就是這么簡(jiǎn)單。

我們看一下居民財(cái)產(chǎn)配置，中國(guó)家庭房地產(chǎn)占整個(gè)家庭總可投資的資產(chǎn)大概是41%。我相信可能會(huì)更高，因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)，有用小朋友的名字買的，用親戚朋友的名字買的，所以實(shí)際情況可能會(huì)更高。

我們看一下日本，日本占14%左右，這是1990年日本房地產(chǎn)泡沫之后穩(wěn)定下來(lái)的家庭資產(chǎn)總額。很多人都說(shuō)現(xiàn)在去日本買房子很便宜，就是這么來(lái)的，東京房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)比上海、深圳便宜了。

美國(guó)，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個(gè)主要是因?yàn)?5年到08年美國(guó)出現(xiàn)了一次巨大的房地產(chǎn)泡沫，釀成了次代危機(jī)，導(dǎo)致從1/3跌到1/4。美國(guó)1985年和1995年以前都是在30%左右，這個(gè)比例是非常穩(wěn)定的。

這張圖說(shuō)明，首先中國(guó)家庭資產(chǎn)配置還是非常不成熟，尤其是相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家這些朋友來(lái)說(shuō)，家庭資產(chǎn)過(guò)多地配置在房地產(chǎn)上，但這也說(shuō)明其他資產(chǎn)類別未來(lái)的增長(zhǎng)，可能在家庭投資里頭占的比重會(huì)越來(lái)越大，最終會(huì)到1/3或者1/4左右。

房地產(chǎn)增值的主要?jiǎng)恿?，首先我們看到就?lái)自于全球人口的增長(zhǎng)，因?yàn)殡S著人口增長(zhǎng)需要居住的面積就會(huì)不斷增多。中國(guó)以前10億人到現(xiàn)在14億人，以前10億人口大概2/3是農(nóng)村戶口，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)到2/3，新增出來(lái)的4億人以及新增出來(lái)的城鎮(zhèn)化人口都需要居住。

這是過(guò)去200年全球人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)以及城鎮(zhèn)化率，很顯然在過(guò)去200年里頭，這是一個(gè)城鎮(zhèn)化的歷史，隨著城鎮(zhèn)化率不斷提高，像中國(guó)這20年的城鎮(zhèn)化率不斷提高，人民不斷從第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）解放出來(lái)進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，這時(shí)候我們看到國(guó)家的發(fā)展，同時(shí)房?jī)r(jià)的上升。

1980年之后，全球城鎮(zhèn)化率趨同了，顯示城鎮(zhèn)化是全球200年不可逆的巨型的宏觀趨勢(shì)。

這個(gè)圖顯示的是200年全球主要國(guó)家的房?jī)r(jià)，注意，在1980年之后全球的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一波錐形直線上升，因?yàn)?980年左右發(fā)生了一個(gè)巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黃金脫鉤，徹底放棄了金本位制，在貨幣增發(fā)的過(guò)程中沒有產(chǎn)生更多的通脹，但是更多貨幣增發(fā)顯示在房子價(jià)格的上升，全球都是一樣，暴漲。

看一下我們中國(guó)的情況，中國(guó)城鎮(zhèn)化率和人口流動(dòng)的關(guān)系，以及房?jī)r(jià)關(guān)系。我們看到，隨著人口的流動(dòng)，巨大的人口向一線和準(zhǔn)二線以及二線城市流入，導(dǎo)致這一些城市的房?jī)r(jià)在快速上漲，房?jī)r(jià)和人口的流動(dòng)它的關(guān)系是密切相關(guān)的。

現(xiàn)在上海2000-3000萬(wàn)人，其中1000萬(wàn)人以上居然是流動(dòng)人口。北京差不多，廣東這邊我相信流動(dòng)人口更厲害，這些流動(dòng)人口不僅僅給城市帶來(lái)了新的活力、新的生產(chǎn)力和新的勞動(dòng)力，也推動(dòng)了城市房?jī)r(jià)不斷地上升，而且我們的數(shù)據(jù)顯示，人口流入的速度和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度是呈正比的。

2022年開始，中國(guó)人口出現(xiàn)了一個(gè)趨勢(shì)，就是35-55歲青壯年的勞動(dòng)人口的比例到了2025年，也就是現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，青壯年勞動(dòng)人口比例逐漸進(jìn)入了一個(gè)平臺(tái)區(qū)。

如果我們用全球的房?jī)r(jià)做一個(gè)擬合，和青壯年人口比例做一個(gè)擬合，我們看到在2020-2025年之間隨著青壯年勞動(dòng)人口的比例進(jìn)入一個(gè)高的平臺(tái)之后，房?jī)r(jià)很可能就不會(huì)像過(guò)去十年那樣飛快地增長(zhǎng)。

這個(gè)跡象其實(shí)最近這兩年也看出來(lái)了，2021年時(shí)我去博鰲房地產(chǎn)論壇，當(dāng)時(shí)我們的議題是18萬(wàn)億是房屋銷售的一個(gè)天花板或者說(shuō)一個(gè)短期的天花板。沒想到，到了2022年房子銷售巨幅下降，由于疫情干擾下降到了12萬(wàn)億左右，可能會(huì)稍微低一點(diǎn)，是10-12萬(wàn)億左右。

今年蔡會(huì)長(zhǎng)也向各位展示了1-2月復(fù)蘇的情況，雖然比前面10個(gè)月有強(qiáng)勁復(fù)蘇，但還是微微的負(fù)增長(zhǎng)，因此今年房地產(chǎn)是否能夠如期地復(fù)蘇是我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵。

剛才講到人口和房?jī)r(jià)、人口和城鎮(zhèn)化、人口和貨幣的關(guān)系，有一組非常有意思的數(shù)據(jù)想跟大家分享一下。

大家回想一下，2010年最熱的宏觀主題是劉易斯拐點(diǎn)，就是青壯年勞動(dòng)人口比例開始到了一個(gè)高點(diǎn)慢慢下降，雖然當(dāng)時(shí)進(jìn)行了激烈的討論，但是沒有感同身受。

十年之后，今天2023年，我們回首看一下2010年我們經(jīng)歷的劉易斯拐點(diǎn)，不僅僅是人口的拐點(diǎn)，同時(shí)還是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度的拐點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資的增速一年可以達(dá)到20%，甚至更高，今年能夠達(dá)到8%、10%的話經(jīng)濟(jì)起來(lái)的速度就很快了。同時(shí)我們看到2010年中國(guó)貨幣供應(yīng)供應(yīng)的方法也發(fā)生了質(zhì)的變化，2021年是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折之年，不僅僅是跨越了劉易斯拐點(diǎn)，在跨越之后房地產(chǎn)的投資發(fā)生了變化，貨幣供應(yīng)模式也發(fā)生了變化。

因此，我們要看一下這個(gè)市場(chǎng)是怎么樣去反映人口的變化、城鎮(zhèn)化的變化、貨幣供應(yīng)的變化，2010年就是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)之年。

到現(xiàn)在，經(jīng)歷了劉易斯拐點(diǎn)的十年之后，再看傳統(tǒng)的行業(yè)市值的占比嚴(yán)重降低，房地產(chǎn)和金融占比從當(dāng)年一半的江山占到現(xiàn)在大概20%左右，很有意思，這就是宏觀的變化。

2010年的時(shí)候，我們不知道會(huì)發(fā)生什么事情，現(xiàn)在一目了然。

房地產(chǎn)的占比下降了，但還是一個(gè)非常重要的板塊，一個(gè)是投資看房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)也要看房地產(chǎn)。

我們知道，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的周期運(yùn)行是非常有規(guī)律的，大概3-4年左右出現(xiàn)一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期從底部到頂部再回到底部的過(guò)程。上一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期結(jié)束于大概2020年左右，達(dá)到了一個(gè)底部，現(xiàn)在再次回到了經(jīng)濟(jì)周期的底部。

所以，今年隨著房地產(chǎn)的復(fù)蘇，如果房地產(chǎn)復(fù)蘇的話消費(fèi)也應(yīng)該有所復(fù)蘇，同時(shí)出口可能會(huì)比較弱，而且去年四季度已經(jīng)看到出口同比增長(zhǎng)非常弱了，這是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)在收緊，是因?yàn)槊绹?guó)國(guó)內(nèi)需求，就是這么簡(jiǎn)單。

今年我們靠自己，希望房地產(chǎn)起來(lái)，房地產(chǎn)起來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)、投資，這樣隨著經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入底部尋底的過(guò)程之后，應(yīng)該能達(dá)到5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，甚至更好。

現(xiàn)在已經(jīng)看到一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)往上走的形態(tài)，相信在未來(lái)幾個(gè)季度里會(huì)看到越來(lái)越多的證據(jù)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的周期在這一輪經(jīng)歷了尋底，開始復(fù)蘇。

我的演講完畢，謝謝！