蔡云（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)、研究員）：尊敬的各位新老朋友，觀點(diǎn)論壇又一次把我們聚在一起了。

乘著春天的春風(fēng)，再一次來(lái)到美麗的廣州，希望在觀點(diǎn)年度論壇上，各位行業(yè)能夠交流出希望的火花。

我們說(shuō)，房地產(chǎn)既然作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有理由不向前發(fā)展，這是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的支撐。

房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，上下游行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響較大。去年由于多重因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于下行狀態(tài)，包括一些頭部房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題，一些地方甚至出現(xiàn)了住房交付困難的問(wèn)題。

對(duì)此，中央高度重視，各地區(qū)、各部門積極出臺(tái)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時(shí)，支持剛性、改善性住房需求，堅(jiān)持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。

看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局二月份的數(shù)據(jù)，隨著去年以來(lái)一系列的政策出臺(tái)，好局面的開(kāi)端來(lái)自幾個(gè)方面。

從政策端看：3月5日第十四屆全國(guó)人大第一次會(huì)議開(kāi)幕。對(duì)于2023年的房地產(chǎn)工作，政府工作報(bào)告從政策方向上進(jìn)行了定調(diào)：在供給端，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

在需求端，“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”。

其次，住房消費(fèi)的引導(dǎo)。當(dāng)前住房消費(fèi)主體或有切實(shí)需求的正是3億左右新市民、青年人。政策重點(diǎn)就是要將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動(dòng)力，也是擴(kuò)大內(nèi)需，提振住房消費(fèi)的關(guān)鍵。

政府工作報(bào)告中，在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”章節(jié)中還再次了提及實(shí)施城市更新行動(dòng)，“促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、各展其長(zhǎng)，鼓勵(lì)和吸引更多民間資本參與國(guó)家重大工程和補(bǔ)短板項(xiàng)目建設(shè)，激發(fā)民間活力”。

我們分析，目前市場(chǎng)的上升也是一個(gè)政策積累的效果，本身市場(chǎng)究竟改善多少？這是一個(gè)非常值得我們大家深思的問(wèn)題，所以政策的積累效果在整個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)中的改善是比較重要的，這是我們房地產(chǎn)的一個(gè)現(xiàn)狀分析。

在未來(lái)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，擴(kuò)大保障性的供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房的建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、房?jī)r(jià)還是基調(diào)定調(diào)，所以整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，一定會(huì)穩(wěn)定，在穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展理念下，我們看到了一個(gè)新的希望。

第二個(gè)觀點(diǎn)是房地產(chǎn)在調(diào)整中前行。

回首改革開(kāi)放30年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)30年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)、改革開(kāi)放的歷史。

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展從根本上決定著房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展方向都受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。因此。房地產(chǎn)的發(fā)展將引領(lǐng)一段時(shí)期的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響。很多經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以看出，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)同GDP的增長(zhǎng)大體同步。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)不斷變化，房地產(chǎn)調(diào)控則伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

城市化進(jìn)程，一刻未停。高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍需要漫長(zhǎng)的道路，中國(guó)的城市化進(jìn)程仍然有漫長(zhǎng)的路要走，但在房地產(chǎn)調(diào)控的變化中，房地產(chǎn)角色定位的轉(zhuǎn)變肯定將成為必然。

可以預(yù)知的是，在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中，房地產(chǎn)仍然將是重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，但并非唯一一個(gè)，更多的新興產(chǎn)業(yè)將與房地產(chǎn)一起分擔(dān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的責(zé)任。

第三，專業(yè)化與多元化

現(xiàn)在我們討論接下來(lái)房地產(chǎn)怎么做？我認(rèn)為有兩個(gè)“化”，一個(gè)是專業(yè)化，一個(gè)是多元化。

首先是專業(yè)化。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于較為困難時(shí)期，大部分城市房?jī)r(jià)存在下行壓力，住房銷售有待全面改善，房企資金狀況偏緊的局面尚未得到根本扭轉(zhuǎn)。

盡管年初至今房地產(chǎn)市場(chǎng)傳來(lái)一些積極消息，但行業(yè)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，居民和房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題值得重視。因此有必要進(jìn)一步加大力度，給予房地產(chǎn)行業(yè)更為有效的支持。

房地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的成長(zhǎng)發(fā)展，高周轉(zhuǎn)、高杠桿基本上不適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)了，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為行業(yè)主題。由于中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式是一攬子從融資、拿地、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等全過(guò)程，這一模式下開(kāi)發(fā)企業(yè)的特征是：大而全、重資產(chǎn)、風(fēng)險(xiǎn)大。投資規(guī)模的增大，持有型物業(yè)的增加，對(duì)資金需求量過(guò)大、資源整合能力和專業(yè)度要求越來(lái)越高，這樣很難都做精做強(qiáng)，很難做到投融資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)各環(huán)節(jié)足夠?qū)I(yè)化。

因此，下一步發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該更專業(yè)化，體現(xiàn)兩個(gè)方面體現(xiàn)：第一個(gè)方面產(chǎn)品更專業(yè)化。

在目前情況之下，下一步市場(chǎng)一定更為細(xì)分的。從傳統(tǒng)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，隨著民生方向不斷強(qiáng)化，我們要把更多精力思考本身的專業(yè)性，用更加精準(zhǔn)的市場(chǎng)眼光對(duì)產(chǎn)品細(xì)分化，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也提出更高的要求。

另一方面運(yùn)營(yíng)能力的提高。當(dāng)存量資產(chǎn)不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的比例不斷增加，特別是近年來(lái)非住宅開(kāi)發(fā)的增大，房地產(chǎn)金融化特點(diǎn)愈發(fā)顯現(xiàn)，房企要有超強(qiáng)資本運(yùn)作能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性的發(fā)展。

11月28日，證監(jiān)會(huì)表示，要開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，并探索新的發(fā)展模式。

多數(shù)資本方在轉(zhuǎn)變地產(chǎn)投資邏輯的同時(shí)，也在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ倚碌臋C(jī)遇，物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦、城市更新、長(zhǎng)租公寓等都是資本方關(guān)注的領(lǐng)域。

從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)階段。對(duì)部分房企來(lái)說(shuō)，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)或許是更好的選擇。

目前房地產(chǎn)行業(yè)比較常見(jiàn)的多元化戰(zhàn)略無(wú)外乎有兩種：一是基于房地產(chǎn)本身的多元化發(fā)展，即以房子為載體尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，比如商業(yè)地產(chǎn)、文旅、代建、物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓等；另一種則是跨界跨領(lǐng)域的多元化發(fā)展，比如機(jī)器人、新能源、農(nóng)業(yè)、物流等。

出于政策和市場(chǎng)的雙重原因，近年來(lái)，越來(lái)越多房企將商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績(jī)報(bào)表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中，長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)成為新熱點(diǎn)。

多元化框架雖已搭起，就大部分企業(yè)而言，相關(guān)業(yè)務(wù)尚處在培養(yǎng)期，并未并表，甚至部分業(yè)務(wù)仍圍繞地產(chǎn)營(yíng)銷搭建。

除此以外，房企進(jìn)行多元化嘗試已成風(fēng)氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費(fèi)等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，有些則并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)。

從長(zhǎng)期看，推進(jìn)高質(zhì)量的發(fā)展，依托于進(jìn)一步推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，仍需住房的滿足。

從企業(yè)看，做出產(chǎn)品的精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化、差異化，提高存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力，向市場(chǎng)縱深發(fā)展，以專業(yè)化穩(wěn)住基本盤，多元化發(fā)展。

當(dāng)前形勢(shì)下，房企要始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，保持適度杠桿；要持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過(guò)精益管理、降本增效，提高發(fā)展質(zhì)量。要以人為本，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)。

最后，期望在這個(gè)會(huì)上再次傾聽(tīng)專家們思想觀點(diǎn)碰撞的機(jī)會(huì)，也期待大會(huì)的圓滿成功，謝謝大家。