觀點指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟強復蘇預期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預測疫情是否徹底遠離，經(jīng)濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費領域，都將在新起點上以高質(zhì)量發(fā)展為目標構建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運營卓越表現(xiàn)》及研究成果，更多請點擊2023觀點房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點網(wǎng) (guandian.cn)

受全國多點散發(fā)疫情和地區(qū)防控政策差異影響，過去一年，北上廣深乃至其他各線主要城市都先后經(jīng)歷了或長或短的停擺，產(chǎn)業(yè)園運營商也因此遭遇了前所未有的經(jīng)營困難。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，由于疫情影響，2022年相當數(shù)量的產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)的正常經(jīng)營受困，租金、招商等收入承壓。新客戶招租滯后，園區(qū)部分客戶續(xù)租情況亦不及預期，且錄得部分客戶因業(yè)務收縮提前退租的狀況。

黎明前的黑暗漫長，但總會過去。在防疫政策逐步優(yōu)化的情況下，目前疫情對經(jīng)濟的影響逐步減弱，各行各業(yè)都在快速恢復，對于致力于穩(wěn)租約的產(chǎn)業(yè)園而言，無疑是重大利好。

土地出讓方面，全年工業(yè)用地供應和成交的增長量大部分由下半年貢獻，且于11月出現(xiàn)全年供應最高峰，成交最高峰則出現(xiàn)在12月。表明工業(yè)企業(yè)對未來經(jīng)濟前景的信心在近月回升，擴產(chǎn)需求逐漸恢復。

作為中國金融改革與創(chuàng)新的最新成果之一，2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，然而疫情對基礎設施運營的影響仍顯著體現(xiàn)在下半年REITs市場的表現(xiàn)上。

不過，自2022年年底起，國內(nèi)公募REITs市場也進入密集申報期，扶持政策頻出，Pre-REITs基金更成為了投資者的新寵。

減租與投資虧損并存，力?，F(xiàn)金流成關鍵

在觀點指數(shù)重點監(jiān)測的產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)中，剔除出現(xiàn)經(jīng)營異常和不公布三季度業(yè)績的港股上市企業(yè)，過半企業(yè)出現(xiàn)毛利率梯級下降的情況，大部分企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額都為負值。

 
數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

營業(yè)收入表現(xiàn)上，13家樣本上市企業(yè)僅4家同比下跌，空港股份跌幅最大（-31.51%），主要原因是建筑施工板塊收入同比降低所致；華夏幸福緊隨其后（-22.67%），但因債務重組在2022年取得重大進展，預計2022年度將扭虧為盈。

 
數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

由于相當部分產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)在2022年度將園區(qū)載體銷售收入在本年度集中體現(xiàn)，以此抵消疫情下園區(qū)租金收入大幅下降的影響，這也使得營收和歸母凈利潤均難以體現(xiàn)園區(qū)企業(yè)本年度經(jīng)營實際情況。

從毛利率來看，13家樣本企業(yè)里有6家的毛利率較上年同期下降。歸結(jié)原因，主要有開發(fā)商融資端的收緊、新冠疫情導致的園區(qū)空置率上升，以及區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的競爭加劇。
 

數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

企業(yè)現(xiàn)金流更能反映園區(qū)企業(yè)這一年的經(jīng)營情況，大部分企業(yè)的經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額都為負值。

盡管部分企業(yè)在2022年度財報體現(xiàn)了物業(yè)銷售收入，但僅停留于預收款項，客戶支付能力轉(zhuǎn)弱，導致結(jié)轉(zhuǎn)收入依然下降，壓低了經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。

 
數(shù)據(jù)來源：公司公告，觀點指數(shù)整理

除了租賃收入因客戶退租和免租政策影響而大幅下降外，企業(yè)的投資收益也在2022年度大受影響。上海臨港、張江高科、中新集團都反映投資業(yè)務轉(zhuǎn)弱，引致公允價值變動收益大幅下降，影響了企業(yè)營收和現(xiàn)金流表現(xiàn)。

包括但不限于產(chǎn)業(yè)基金評估增值同比下降、金融資產(chǎn)（已上市股票）本期公允價值下降、基金合伙企業(yè)分紅金額等。

園區(qū)經(jīng)營企業(yè)在2022年度一直處于相當困難的局面，繼二季度上海封控后，四季度北京和廣州同樣受到疫情的影響，園區(qū)需配合兩市整體防疫工作進行封樓管控及居家辦公，一定程度上影響了項目的正常招商、運營及客戶帶訪。部分客戶經(jīng)營情況出現(xiàn)壓力，辦公擴張意愿不足，在辦公租賃上維持降本增效的策略。

特別是在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的北京，創(chuàng)造最多增量需求的互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)整體進入業(yè)務收縮期，客戶承租能力下降，辦公需求快速萎縮，續(xù)租情況不及預期。

目前，在防疫政策逐步優(yōu)化的情況下，對經(jīng)濟的影響逐步減弱，各行各業(yè)都在快速恢復，對于致力于穩(wěn)租約的產(chǎn)業(yè)園無疑是重大利好。

土地成交年末回溫，用地新政頻出優(yōu)化準入門檻

全年來看，2022年供應工業(yè)用地數(shù)量44190宗，同比增長9.41%；供應土地面積200483.44萬平方米，同比增長19.69%；供應土地規(guī)劃建筑面積264660.69萬平方米，同比增長22.25%；供應土地起始樓面價229.98元/平方米，同比增長1.24%。

 
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

從工業(yè)用地成交情況看，2022年成交土地34949宗，同比增長11.93%；成交土地面積154670.49萬平方米，同比增長22.08%；成交土地規(guī)劃建筑面積209867.40萬平方米，同比增加24.26%；成交總價5022.67億元，同比增長21.83%；成交樓面均價234.82元/平方米，同比減少2.1%。

全年工業(yè)用地供應和成交的增長大部分由下半年貢獻，且于11月出現(xiàn)供應最高峰，成交最高峰則出現(xiàn)在12月。表明全國工業(yè)擴張在上半年受到顯著阻礙，下半年起逐步恢復，工業(yè)企業(yè)在年尾開始恢復擴產(chǎn)，對未來經(jīng)濟前景信心在近月回升。

觀點指數(shù)重點關注園區(qū)投資企業(yè)的拿地，萬洋眾創(chuàng)城、聯(lián)東集團是2022年拿地大戶。其中，前者僅在12月就連續(xù)拿下19宗地，合共土地面積76.93萬平方米，成交總價5.17億元。

從出讓土地條件看，現(xiàn)時產(chǎn)業(yè)用地出讓大部分設置了一定的投資強度要求，對宗地中建設項目也有嚴格規(guī)范。廣州、東莞、合肥等地都陸續(xù)出臺了新型用地的新規(guī)。

如廣東就在三季度印發(fā)了《廣東省工業(yè)用地"標準地"供應工作指引（試行）》，文件明確了工業(yè)用地"標準地"的概念界定、實施計劃、供地流程等。

鄭州則在年末印發(fā)了《鄭州市城市有機更新工作中新型產(chǎn)業(yè)用地管理辦法》，強調(diào)新型產(chǎn)業(yè)用地實行"帶方案出讓"，并同樣在主體準入、產(chǎn)業(yè)準入和投入產(chǎn)出指標準入三個方面作出明確規(guī)定。

以上表明了政府希望主導工業(yè)地的出讓，強化工業(yè)地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務屬性，土地最終需要服務到真正發(fā)展的產(chǎn)業(yè)上，擺脫"房地產(chǎn)化"，從全生命周期管理向存量產(chǎn)業(yè)用地覆蓋。

"標準地"、"新型產(chǎn)業(yè)用地"規(guī)范的出臺客觀上可推動項目建設提速，加強國企園區(qū)平臺的能動性，但企業(yè)的利潤空間也會被進一步壓縮，試錯空間也更小，新參與者更難進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。

產(chǎn)園REITs預期改善，政策支持引觸底反彈

2022年全年都處于公募REITs推行的加速期，無論是在整體公募REITs市場，還是產(chǎn)園REITs這一單一分類，年內(nèi)都迎來了數(shù)個重要節(jié)點：多支保障性租賃租房REITs實現(xiàn)上市、臨港東久REIT拆分完成、中部首單產(chǎn)園REIT合肥高雄REIT上市、首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs華夏和達高科REIT上市等等。

作為中國金融改革與創(chuàng)新的最新成果之一，國內(nèi)公募REITs的加快推行給予存量資產(chǎn)更加多元的退出渠道，為國內(nèi)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)載體資產(chǎn)的盤活提供了新路徑，更好地助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展。

2022年5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金等方式盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會投資渠道和擴大有效投資。

公募REITs的出現(xiàn)則給園區(qū)持有者一個良好的退出渠道，為園區(qū)開發(fā)商提供了長效的資金來源。隨著越來越多產(chǎn)園REIT的成功申報并發(fā)行上市，園區(qū)REITs對于產(chǎn)業(yè)園運營的助益將愈發(fā)凸現(xiàn)，鼓勵更多園區(qū)業(yè)主考慮參與REITs的發(fā)行。

政策支持未停，年內(nèi)多支租賃住房REITs的分批上市在市場引起了數(shù)次交易活躍度的提升。不過公募REITs市場在下半年還是總體處于疫情的陰影之中，不確定性嚴重影響了REITs底層資產(chǎn)的經(jīng)營。

 
數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

單就產(chǎn)業(yè)園REITs來說，出租率大部分呈現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢，且出現(xiàn)相當部分客戶提前退租的情況，如中關村軟件園重要租戶快手的子公司北京達佳于2022年7月31日提前退租。

除了續(xù)租情況不及預期外，園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)相當部分屬于國有園區(qū)，需履行社會責任，因此在疫情防控期間執(zhí)行免租政策，大幅影響了園區(qū)REITs的收入情況。

2022年底，隨著疫情防控逐步放開，國內(nèi)公募REITs市場也進入密集申報期。首單民企倉儲物流REIT獲批，兩單新能源REITs報至上交所，另有一單產(chǎn)業(yè)園REIT呈報。

REITs市場也迎來觸底反彈，擺脫疫情下租戶退租和免租政策的陰影，園區(qū)REITs迎來了久違的反彈，1月末產(chǎn)園REITs整體回升。

政策上，2月2日，中國證監(jiān)會召開了2023年系統(tǒng)工作會議，會議中強調(diào)了2023年將大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行。發(fā)改委則表示要優(yōu)化基礎設施公募REITs市場環(huán)境，研究稅收政策。

作為民營倉儲物流REIT，嘉實京東倉儲REIT自2022年12月7日起遞交文件到最終掛牌上市僅用時一個月，一路"綠燈"快速通過審批，體現(xiàn)證交所對于REITs發(fā)行的現(xiàn)時支持力度較大。

上交所、深交所已披露多支正在走流程的REITs，從新遞交申報的產(chǎn)品來看，未來市場將迎來更多樣化的底層資產(chǎn)和發(fā)行人，為機構投資者分散配置提供更多的機會。

Pre-REITs基金成下一投資熱點

公募REITs因現(xiàn)金流穩(wěn)定在資產(chǎn)配置上有諸多優(yōu)勢，但隨著搶購資金的增加，公募REITs的投資難度提升，產(chǎn)品的網(wǎng)下獲配比例已低于1%。

因此，在公募REITs配售比例低、戰(zhàn)配獲取難的情況下，進入二級市場難以保證穩(wěn)定收益，此時轉(zhuǎn)投Pre-REITs，底層基礎設施項目運營的初期參與培育，不失為一個好的選擇。

2022年9月，南山控股參與投資設立南聯(lián)壹號并購基金，由中聯(lián)基金和南山控股聯(lián)合發(fā)起設立，是國內(nèi)首支以生產(chǎn)制造類工業(yè)園區(qū)為收購標的，以基礎設施公募REITs為退出渠道的并購基金，首期目標資產(chǎn)規(guī)模25億元。

而國壽投資旗下國壽資本早在2021年12月31日就已與首鋼基金發(fā)起設立國內(nèi)首只綠色Pre-REITs股權投資基金，重點投資垃圾處理、污水處理等綠色生態(tài)環(huán)?；A設施項目，首期規(guī)模45億元。

隨后在2022年10月，國壽投資又與東久新宜合作發(fā)起Pre-REIT基金，投資標的為長三角區(qū)域智能制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總投資規(guī)模近30億元，擬投總建筑面積為78.34萬平方米。

除了南山控股、東久新宜和國壽投資外，近期再有多支Pre-REITs基金成立，包括專注于醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園的武漢高科申萬宏源產(chǎn)業(yè)園區(qū)Pre-REITs基金和亞盛醫(yī)藥Pre-REITs基金、就"鳳翔科創(chuàng)走廊"項目進行合作的復星產(chǎn)業(yè)園Pre-REITs基金、山東首單的濟高興業(yè)創(chuàng)新Pre-REITs基金等。

政策面上亦開始更多關注到Pre-REITs領域。2022年8月，南京市印發(fā)了《關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的政策措施》，其中率先提出探索設立政府引導的基礎設施領域REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，鼓勵引入多方資金投資尚在運營初期但具有較大成長潛力的資產(chǎn)，組建Pre-REITs基金，孵化成熟后發(fā)行REITs，實現(xiàn)各類資本的有序退出。

2023年2月，中基協(xié)發(fā)布了《不動產(chǎn)私募投資基金指引（試行）》，通過放寬借貸限制、杠桿比例、擴募限制等方式，推動發(fā)展公募REITs的前融端Pre-REITs，以打造一體化投融資閉環(huán)。

隨著利好政策陸續(xù)出臺，逐漸規(guī)范，加上經(jīng)濟環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，讓產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)展進入新的高度。