觀點(diǎn)指數(shù) 8月，房企分拆物業(yè)上市熱度不減，金茂物業(yè)及蘇新美好生活向港交所遞表。截至月末，已向港交所遞表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到25家，當(dāng)中除了長(zhǎng)城物業(yè)是獨(dú)立第三方企業(yè)外，剩余24家遞表企業(yè)均有開發(fā)商背景。

同時(shí)，8月中報(bào)季51家上市物企公布了半年度業(yè)績(jī)狀況。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)整理，2021年上半年51家物企的總營(yíng)收規(guī)模達(dá)到903.73億元，同比增長(zhǎng)54.09%，保持了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)方面，上市物業(yè)企業(yè)積極推進(jìn)各類增值服務(wù)的開展，如碧桂園服務(wù)與武漢世紀(jì)宏圖不動(dòng)產(chǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域達(dá)成合作；新城悅服務(wù)成立吾行悅充科技服務(wù)，開發(fā)汽車和自行車充電場(chǎng)景應(yīng)用。

行業(yè)收并購(gòu)事件依舊頻繁，雅生活服務(wù)披露全資子公司天津雅潮收購(gòu)濟(jì)南宏泰（持有山東宏泰65%股權(quán)）100%股份；世茂服務(wù)收購(gòu)無(wú)錫市金沙田科技有限公司60%股權(quán)；佳兆業(yè)美好收購(gòu)河北昌潤(rùn)達(dá)環(huán)境工程有限公司70%股權(quán)。

整體來(lái)看，月內(nèi)物業(yè)企業(yè)動(dòng)態(tài)活躍，在規(guī)模、營(yíng)收、多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)及科技發(fā)展等多維度上有所收獲，行業(yè)服務(wù)邊界不斷突破。通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)張仍是物業(yè)企業(yè)重要的手段。同時(shí)戰(zhàn)略性并購(gòu)上下游企業(yè)，補(bǔ)足企業(yè)短板，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力亦是企業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)。

板塊跌幅有所收窄，持續(xù)看好行業(yè)走勢(shì)

8月，上市H股物業(yè)股方面，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)8月內(nèi)由7989.54點(diǎn)跌至7694.87點(diǎn)，跌幅3.69%，同時(shí)恒生指數(shù)跌0.32%，跑輸恒生指數(shù)3.37個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體到個(gè)股，52家上市物企（含鑫苑服務(wù)）8月平均跌幅為1.5%，較7月的平均跌幅14.33%有明顯的收窄，或與物業(yè)企業(yè)在中報(bào)中披露業(yè)績(jī)大幅度增長(zhǎng)以及未來(lái)增收空間潛力較大有關(guān)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

從漲跌情況來(lái)看，除了鑫苑服務(wù)外，月內(nèi)共計(jì)有18家企業(yè)實(shí)現(xiàn)股價(jià)上漲，其中弘陽(yáng)服務(wù)領(lǐng)漲，漲幅達(dá)到16.049%，德信服務(wù)漲幅12.41%。通過(guò)觀察，可以發(fā)現(xiàn)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的物業(yè)股均為規(guī)模較小的成長(zhǎng)型企業(yè)，在行業(yè)空間存量仍充足的階段有望實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

另一方面，濱江服務(wù)股價(jià)下跌明顯，月內(nèi)跌幅達(dá)到17.22%，華潤(rùn)萬(wàn)象生活跌幅13.18%、合景悠活跌幅12.52%。與上月對(duì)比發(fā)現(xiàn)，部分個(gè)股跌幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩，如合景悠活7月跌幅為24.82%。

盡管近期物業(yè)股持續(xù)回調(diào)，但從本月情況來(lái)看，股價(jià)跌幅已經(jīng)有所收窄。這或許是企業(yè)財(cái)報(bào)中展現(xiàn)出較大的潛力和增長(zhǎng)空間，為市場(chǎng)增添信心。

通過(guò)整理、歸納51家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)，目前這些企業(yè)營(yíng)收規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。2020年上半年51家樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營(yíng)收規(guī)模達(dá)到586.48億元，而2021年上述51家企業(yè)的營(yíng)收規(guī)模為903.73億元，同比增長(zhǎng)54.09%。

值得注意的是，在眾多上市物企中，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等規(guī)模物企2021年上半年?duì)I收大幅度增長(zhǎng)，增幅均超過(guò)50%以上。其中，世茂服務(wù)更是達(dá)到了170%的營(yíng)收增長(zhǎng)。

從企業(yè)披露的年報(bào)數(shù)據(jù)可以看到，近幾年物業(yè)服務(wù)公司仍處于上升期，并且隨著企業(yè)深挖行業(yè)價(jià)值，拓寬服務(wù)邊界，行業(yè)未來(lái)更具活力與發(fā)展前景，營(yíng)收規(guī)模亦會(huì)進(jìn)一步提高，物業(yè)股在資本市場(chǎng)的整體走勢(shì)持續(xù)樂(lè)觀。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，企業(yè)分化持續(xù)

在資本加持下，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，收并購(gòu)成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式，行業(yè)已經(jīng)從"大魚吃小魚"走向"大魚吃大魚"。

8月9日，碧桂園服務(wù)與藍(lán)光嘉寶服務(wù)聯(lián)合發(fā)布公告稱，后者的除牌決議已達(dá)成，并于8月10日起停止買賣，最終股價(jià)停留在54.15元/股。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年8月末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)收并購(gòu)案例已經(jīng)達(dá)到27宗，合計(jì)交易對(duì)價(jià)約122.2億元，已經(jīng)高于2020年全年收并購(gòu)對(duì)價(jià)105.7億元。

其中，并購(gòu)價(jià)在10億元以上的達(dá)到3起，分別是合景悠活13.2億元收購(gòu)雪松智聯(lián)、恒大物業(yè)15億元收購(gòu)寧波亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)48.5億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.6%的股權(quán)。

不難看出，今年以來(lái)頭部企業(yè)的并購(gòu)標(biāo)的已經(jīng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)移至中型物企。一般而言，中型物企在業(yè)務(wù)布局以及口碑上已有一定成效，同時(shí)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)亦相對(duì)成熟，對(duì)于資金雄厚的頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，并購(gòu)中型物企的效益更高。

從另一個(gè)角度來(lái)看，這或許也反映出了中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展焦慮。當(dāng)下大部分物業(yè)企業(yè)都在進(jìn)行規(guī)模追逐，與頭部物業(yè)公司相比，規(guī)模擴(kuò)張成為中型物業(yè)公司突圍的主要出發(fā)點(diǎn)。隨著行業(yè)整合加速，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的稀缺性及價(jià)格或許會(huì)進(jìn)一步提高，這將加大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展難度。

資金層面，統(tǒng)計(jì)46家重點(diǎn)上市物企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物合計(jì)1364.12億。通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，企業(yè)分化明顯，頭部企業(yè)占據(jù)了大部分的份額，也就是說(shuō)，頭部企業(yè)在收并購(gòu)方面擁有更多的主動(dòng)權(quán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物50億元以上的企業(yè)僅為8家，分別為：碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、金科服務(wù)和世茂服務(wù)。

可以預(yù)見，未來(lái)物業(yè)服務(wù)收并購(gòu)市場(chǎng)將保持較高的熱度，并且分化會(huì)持續(xù)。未來(lái)高質(zhì)量標(biāo)的將繼續(xù)被市場(chǎng)追逐，頭部企業(yè)有更強(qiáng)的規(guī)模儲(chǔ)備資源，"強(qiáng)者恒強(qiáng)"的局面恐難輕易打破。