我們禹佳生活在廈門做的增值服務，一些健身房、游泳池是引進的，有一些是利用社區(qū)的資源，比如說我們的“棒棒堂”，我們利用社區(qū)的全職媽媽，幫著其他上班族的家長把孩子的作業(yè)做完，它能解決什么問題？我們引進的外部資源解決的是便捷的問題，因為它就在我社區(qū)里面，我健身游泳不用出社區(qū)。我用我社區(qū)里的資源，我解決的是信任和安全的問題，你的鄰居看你的孩子和從外面的機構引進來看你的孩子是不一樣的。

第三個我們自己做家政，我們自己做家政跟外面不一樣，我們買了很多高端的一些設備，包括蒸汽、拖把，高溫沖洗設備，包括機器人，包括擦窗機，第一個我的物業(yè)是有品牌背書的，第二個這些清潔設備外部不容易進來的，第三個我對所有設備建卡，我比外面做的更專業(yè)，哪怕價格會有上浮也沒問題。包括洗車，我的便捷程度更高，你下了班去洗車，我們現(xiàn)在在城市里很多時候是不太方便的，下了班我的社區(qū)里就可以洗。

另外一個增值服務不僅僅局限在社區(qū)，我是比較幸運的，我原先是做傳統(tǒng)物業(yè)的，1998年進入這個行業(yè)，08年的時候我跨行做了IFM，剛才葉總講的很好，IFM是從國外來的，我們的物業(yè)管理來自于英國，IFM是晚了一百年，來自美國，它隨著五大行進入中國。

它的理念有兩個我記得特別清楚，第一個就是大家眾知全生命周期管理，第二個就是客戶非核心業(yè)務就是我的核心業(yè)務，從工商業(yè)的角度來講，你的合同外收入就是增值服務。做這一塊的時候，我在十年前做了一個工業(yè)項目，那個項目是1024人，我們做到了1500萬的合同外收入，怎么做到的？從原料進場到成品輸出整個物流環(huán)節(jié)和生產(chǎn)環(huán)節(jié)做了一遍摸排，畫了一張產(chǎn)品地圖，我們梳理應該有的服務，做了一些合同外的需求。

未來的社區(qū)我個人理解，社區(qū)養(yǎng)老不是一蹴而就的事情，現(xiàn)在做的社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)食堂，尤其是社區(qū)養(yǎng)老很多都是保險業(yè)在做的，因為它前期投入比較大。我認為社區(qū)養(yǎng)老未來在我們的社區(qū)，尤其是現(xiàn)在中國有很多大型的社區(qū)，從這些角度來講它有很大的成長潛力，而且也是政府特別喜歡的一個物業(yè)可以覆蓋的服務，從這個角度來講我認為未來的增值服務對物業(yè)管理行業(yè)來講，我們第一是大有可為，第二個是可以做深入研究的。

劉蔚海：謝謝古總，關于增值服務我知道建業(yè)新生活的張總也可以交流一下。

張鵬華：謝謝您，我來自河南建業(yè)新生活，我們就是一個省域化的服務公司，從今年開始才全面走向服務大中原，鞏固根據(jù)地，服務根據(jù)地，今年開始跟山西、陜西、湖北等等地區(qū)有一些拓展。

跟大家分享一下增值服務的體會，可能會稍微有一點點特色。

第一個點就是從目前我們能夠理解到的增值服務大概是個什么樣子的？我跟大家簡單表達，以前的美居也好、裝修也好、二手租售也好還是圍繞那個房子和那個空間的，會產(chǎn)生很多收入或者產(chǎn)生很多的機會，我們內部叫單客大額，做一個是一個，每一單的客單價都會比較高，但是這一塊畢竟還是圍繞著物來做的，雖然這個物是我們業(yè)主的。

接下來又過了一段時間，做開始圍繞家庭的，衣食住行游購娛都可以做，無論是女人、男人、老人、小孩都可以做。剛才其他嘉賓也說了，我們并不是都那么擅長的，有一些是物業(yè)關聯(lián)的，有一些不是關聯(lián)的。但是這件事情我想一個關鍵點，以前的是物業(yè)是按平米收費的，住在這個社區(qū)的每一位只能按平米交費，一視同仁，但是增值收費是按家庭收費，是一年收99的，還是999的，還是9999的，取決于我們服務的供給能力、連接能力和整合能力。

這一塊一個是自營，一個是聯(lián)營，實際上很多物業(yè)的同學，比如說家政，別人能做，我也能做，這個可能就變成自營的，包括剛才說的裝修，別人能做，我也能做，慢慢自己做一塊，但更多是聯(lián)營，建業(yè)自己有一個詞叫做資源社會化，什么概念呢？凡是建業(yè)自己內部的業(yè)態(tài)能夠提供給業(yè)主的做成省內第一。

實際上建業(yè)新生活有旅游、酒店、板塊、文旅小鎮(zhèn)、商業(yè)，有各種各樣的業(yè)態(tài)，還有農(nóng)業(yè)，包括我們還有其他的一些生活服務的業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)基本上我們在省內做到了至少前三。像旅游公司，應該是全省第一了，建業(yè)旅游是在建業(yè)新生活里的。像農(nóng)業(yè)，全省我們已經(jīng)有十塊農(nóng)業(yè)基地，每塊基地5千畝到一萬畝之上。酒店有18家高端酒店，我們還有文旅項目，我們文旅項目是全國十大景區(qū)，去年國慶節(jié)我們做到了抖音第四，前面只有三家，一家長安門，一家長城，一家黃山，還有一家就是我們。我們通過省內品牌的影響力，我們的業(yè)主基本上都是省內中高端業(yè)主，我們連接社會化的資源，找到最優(yōu)的專屬的權益給我們的業(yè)主，這個時候增值服務是非常好做的，我們深受其益，這是第一個想分享的。

第二個建業(yè)在省里的市占率已經(jīng)在5%以上了，可能我們未來要做到15%的市占率。什么概念？就是任何的業(yè)態(tài)進入河南要跟這15%的業(yè)主溝通，城鎮(zhèn)化率不到60%，五六千萬里有15%被我們服務，我們要做密度，做入口，做深度，這個時候又帶來另外一件事，物業(yè)的投并購也好，物業(yè)各方面也好，從我們企業(yè)來看就是做密度，做密度，做深度，做深度，這時候我們會把每一戶家庭的增值收入挖掘出來。

最后一件事情，我們原來說賣貨沒有京東賣得好，賣服務沒有美團賣得好，做社區(qū)服務一堆人打你，你做什么增值服務？我能做到什么呢，我們物業(yè)公司能做到什么呢？我們自己給自己定了一些邏輯，我們就是近，特別近，500米。我們還快，為什么快？因為我們在物業(yè)服務中心有很多存貨，相當于一個前置倉，我們能做到24小時30分鐘內。第二個是“常”，常連接，美團外賣騎手也跟你常連接，但是時間不夠長，但我們的保安、報捷都能做到長連接。

還有一個我們是能夠不斷篩選，我們可以賣汽車，可以賣雅迪電動車，我們可以賣米、油，這個也不難，套餐宅配，這個前提是你要和用戶深度黏結，形成一條又一條有的升值服務，這一塊業(yè)主對我們的認可度也比較高。

再往后就是賣本地生活服務，我們做優(yōu)快暖，你在大眾點評會有必吃榜，大眾點評必吃榜全國只有一千家，河南只有二十家，物業(yè)可以給衣食游購娛都做一個排行榜。最后還有一個什么事呢？我們看看社區(qū)周邊的底商，你做一個便利店或者做一個親子店，你能不能做一個頭牌的旗艦店，并且引領周邊的底商做成小火車，這個小火車服務于那些內部的人，這個空間還挺大的，我們還是很有信心的，除了技術服務。我們查了一下報表，我們光業(yè)主增值服務占比是35%，我們應該還能再提高，謝謝。

曾粵暉：下一個問題交給金地的姚平總，過去幾年物業(yè)市場高光時刻，我們的物業(yè)企業(yè)上市受到了萬眾矚目，非常受追捧，金地的物業(yè)現(xiàn)在還沒有上市，從您的角度來看怎么看待這個市場未來的機會，以及你覺得還有什么樣的建言給已經(jīng)在資本市場里的同行？

姚平：這個問題也比較敏感，剛才長江總不能談收購嘉寶的事，對于我來說也不能談金地物業(yè)上市的事，因為還沒有上市。

這個題目就是說資本的風還能吹多久？我自己判斷大概還能吹2—3年，大概要等幾個TOP10物業(yè)公司都上以后基本上就差不多了，因為剩下就沒有了。這幾個上了以后潮起大潮就來了，什么時候我們也不知道，曾總沒講，萬科也沒進，我們也不好講。

金地的風格不是一個一定要吃第一個蛋糕的，但是金地還是一個進取型的企業(yè)，剛才有人說我們是老牌物業(yè)，93年成立，到現(xiàn)在20幾年的時間，我們只服務于金地開發(fā)的項目。2015年開始對外擴張，這5、6年期間坊間都知道金地物業(yè)拓展很猛烈，很兇悍，其實也不是，那是因為我們也想發(fā)展。

現(xiàn)在這個時點，今年2021年碧桂園開了一個新的頭，這個風的走向變了，以前大家要去上市，現(xiàn)在也上了四十幾家了，碧桂園又做了第一個事情，就是上市并購上市，就是你上了市又如何呢，還不是一樣要合作。既然上市要合作，為什么非得上市了，為什么不在上市之前和金地物業(yè)合作呢，我們大家一起拉。

所以我同意長江總的觀點，沒有資本加持的物業(yè)企業(yè)走不了太大了。中國人口很多也就眾口難調，每一個客戶都想嘗嘗不一樣的，大家會發(fā)現(xiàn)有的上市公司上市了，你并購了其他的物業(yè)公司，但是業(yè)委會會選擇金地，你選擇這個物業(yè)公司沒有用，業(yè)委會還是會把你換掉，全國好多單都是這樣，因為它想嘗嘗這個味道，但是沒有資本加持一定做不大，這是肯定的。

第二沒有科技的加持是做不強的，剛才曾總的報告里面也說了，那個勞動的成本是增長的，而且是非常剛性增長的，人們的生活需求的水平是持續(xù)提高的。

騰訊對95后的大學生做了一個調研。95后大學生95%想做的第一份工作是想做網(wǎng)紅和直播，意味著什么？意味著將來大量的人不會做物業(yè)行業(yè)，但是中國又進入了一個老年社會，這就導致老人要為老人服務，所以沒有技術加持的物業(yè)企業(yè)也是走不長遠的，但是我要加一句話，在中國做物業(yè)企業(yè)的行業(yè)，做得太大，我指的是當有物業(yè)企業(yè)收入達到千億的時候，就是這個行業(yè)開始風向轉向的時候。

所以在今天這樣的場合，我就呼吁，第一個你上市了，在現(xiàn)在這種格局下，投資人不是很清楚，上一個大家追捧一下，現(xiàn)在不是了，現(xiàn)在有這么多的對比，這個時候大家應該合縱連橫，給客戶更多的選擇，而不是讓客戶只能選擇一個，因為客戶永遠不可能只選擇你一家。

在座都是業(yè)主，你怎么可能只選擇一個物業(yè)公司，你一定這段時間想體驗一下碧桂園，過段時間就想體驗金地，再過一段時間想體驗龍湖，所以讓這個世界更璀璨，我是希望大家共同努力把物業(yè)行業(yè)更加璀璨。

曾粵暉：謝謝姚總，對美好生活的追求也是我們人生一大動力，希望大家都有機會感受碧桂園、感受金地，感受龍湖的服務。

再有一個問題想請教一下合景悠活的王躍總，就是關于科技的問題，關于賦能，包括科技的推動等等。在我剛才的交流里面我也提到我自己個人對于物業(yè)服務企業(yè)里面科技應用的一些理解，一些場景化的東西，包括它做到了增值服務，其實增值我的理解就是原本上傳統(tǒng)上不是你該做的活，結果你干的很好，干得很滿意，并且?guī)砹撕芎玫母惺芎头答仭Ｄ鷮τ谖锲蟮目萍嘉磥?，包括賦能重塑等等有些什么樣的暢想，希望您給我們說一說。

王躍：其實關于這個問題，我們合景悠活一直在跟我們行業(yè)的很多公司學習，包括像IBM，包括像騰訊、阿里，一直有深入的合作研究，包括像龍湖、碧桂園這些，我們經(jīng)常跟他們做一些研究，我們也是不斷學習，找到自己的方式。

合景悠活，我們從整個公司定位是做全業(yè)態(tài)智慧化管理。公司上市以后，我們除了住宅以外，公司有一個非常大的特點，就是我們的商業(yè)和公建類的業(yè)務占比越來越大，特別是商業(yè)項目，我們有自己品牌的商場，我們有優(yōu)方天地。我們現(xiàn)在公建類項目，包括醫(yī)院、學校，還有一些政府性的配套服務。

我們現(xiàn)在整個在科技賦能部分也在想，首先我們做科技賦能的第一要點是什么？我覺得還是在內循環(huán)解決我們自己在管理上的痛點。不管是從成本的增長，還是從我們現(xiàn)在目前收入的增長，還是現(xiàn)在行業(yè)給予的各種壓力，我覺得我們現(xiàn)在面臨的痛點還是非常多的，特別是物業(yè)行業(yè)還是一個勞動密集型的，這個在短時間是改變不了的。

特別是姚總講到，現(xiàn)在老齡化越來越嚴重，年輕人都愿意去做直播、抖音。我前兩天出差跟我們某一個團隊做團建，我說你們現(xiàn)在平時有什么愛好？他們就在刷抖音，我甚至聽說我們有一些員工他刷抖音每天的收入遠遠高于上班時間的收入。開始我也不理解，但是他跟我講了一些之后我才知道，現(xiàn)在年輕人的思維方式跟我們完全不一樣。

作為物業(yè)行業(yè)這兩年發(fā)展那么快，我們服務的業(yè)主，管理面積都那么大，我們首先要解決的是什么？是效能的提升，這也就是我們現(xiàn)在在追求收入，追求毛利，追求凈利的時候必須要解決的問題。

同時我覺得我們這兩年可解決的空間也還是比較大的，我們也做了很多這方面的一些嘗試。比如說我們現(xiàn)在所有全國在做大中臺管理的時候，我們就是在做我們的降本提效，如何對我們整個業(yè)務聯(lián)動上可以更加的緊密。

我們現(xiàn)在全國所有的社區(qū)，大概95%以上的社區(qū)全部實現(xiàn)了車管系統(tǒng)的信息監(jiān)控，每天有多少車輛進來，收了多少費，有多少輛奔馳，有多少輛寶馬，信息在不斷積累，每天集團運營數(shù)據(jù)里面就會爆紅點，某一個社區(qū)某一個崗位出現(xiàn)了停車的堵點或者出現(xiàn)了收費暫時的問題，其實就給管理者帶來了管理的便利性。

剛才長江總，包括幾位領導前面也講了，最害怕晚上有一些什么樣的突發(fā)事件，但是物業(yè)行業(yè)就有這樣一個特點，你避免不了，我們如何通過管控去做？其實這兩年的數(shù)字化升級，數(shù)字化管控給我們一個很好的便利的條件。

第二就是我們大運營中心，拉通內部一些服務點。我們服務業(yè)主的同時在想如何提升客戶滿意度，我們有沒有想如何提升員工的滿意度，讓我們員工的工作更加有效，讓我們的員工愿意去做，有成就感，因為本身物業(yè)的工作比較辛苦，如何讓我們的員工工作起來有成就感，比如我們用員工APP的時候也會去想如何可以讓我們員工更加便捷，通過派單、搶單的模式讓收入有所提升，這都是在內部做的。

再一個在整個數(shù)字化轉型，科技賦能的普通，前面幾位領導講到增值服務，我們也有一些感受。所謂增值服務就是如何在業(yè)主的生活方式上帶來一些改變，這個在科技賦能上是有了一些積淀，比如說我們做客戶描摹和客戶分級的時候，我們會發(fā)現(xiàn)你越做越細，里面可做的文章越多，不管是家庭信息，車輛信息，寵物信息，你會發(fā)現(xiàn)你要做的工作非常多，我們只要在某一個領域做深耕的話，雖然說現(xiàn)在的物聯(lián)網(wǎng)公司會對線上的團隊有很大的市場占有率，但是如果我們深耕的話，我們做好自己壁壘內的業(yè)主，其實是非常有潛力的。

其實我們把全國幾十家的會所進行了升級，我們希望把它打造成線下客戶服務體驗中心，我們通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)一些愛好可以在園區(qū)內解決，我只要在這個部分做一些深耕，我只要我的業(yè)主量夠，項目量夠，我們還是有非常大的數(shù)據(jù)可以去做。

還有前面講到的現(xiàn)在業(yè)態(tài)越來越大，如何把幾個業(yè)態(tài)更多來打通？前幾天我們接了一個口腔醫(yī)院的服務，他們講你們有那么多的高端社區(qū)，你們有那么多的業(yè)主，現(xiàn)在中國人看牙的需求越來越強烈，我們就組織了幾次給業(yè)主的、老人的、小孩的引導，比如說看到哪一個業(yè)主牙黃，介紹他們去看牙，我們介紹去會更便宜，所以我們的科技賦能和業(yè)務聯(lián)系非常緊密，無論是效能提升還是增值服務，還是各個部分，其實這個部分里面物業(yè)的想象空間很大。

剛才長江總已經(jīng)定了調，我們今天不講資本，但是我個人覺得資本市場真的不懂物業(yè)，他們也一直在摸索，我們也一直跟他們講，很費勁。我所謂的不懂，是他們不了解我們比較細致的東西。當然科技賦能對于我們效能會有一些促進，這也是我們重點圍繞的，但是不管怎么樣，第一做好內部，第二做好客戶的服務，這也是我們始終堅持去做的。

劉蔚海：接著這個話題講到關于現(xiàn)在一些并購的觀察，還有一些趨勢，我們總是感覺現(xiàn)在屬于物業(yè)和資本市場的高光時刻，非常亮眼的，我就想請教一下咱們傅總這邊，對這個話題有沒有您的觀察？

傅其昌：非常感謝，今天觀點物業(yè)大會已經(jīng)到了尾聲了，我想起了美國經(jīng)濟學家史帝芬·羅斯寫了一本書，名字叫《服務制勝》，這本書最經(jīng)典的一句話是這樣講的，它說各行各業(yè)都是服務業(yè)。今天我們在這里討論潮起，物業(yè)的未來，我想要說的是人類生活、工作、社交都離不開我們現(xiàn)在的物業(yè)。星巴克的創(chuàng)始人他在定義他的咖啡店的時候，他沒有說我是賣咖啡，他把它定義為一個新的概念，叫“第三空間”。

我想今天隨著科技的發(fā)展，資本的介入，原來傳統(tǒng)的物業(yè)，勞動密集型、低成本的這種業(yè)態(tài)，物業(yè)原來的定義，從PM、FM、IFM現(xiàn)在走向SM、社區(qū)、社會物業(yè)，大物業(yè)的概念。所以人們的生活已經(jīng)離不開物業(yè)了。

我非常贊同長江總講的，沒有資本你做不大，沒有科技你騰飛不起來，也是基于這兩個觀點，我們浦江中國從2016年開始探索了資本市場和科技的發(fā)展，在2017年的年底，也是內地企業(yè)在香港唯一一家上市的，我們成為上海第一家在香港出板上市的物業(yè)公司。浦江物業(yè)它沒有開發(fā)商的背景，我們經(jīng)常自己嘲笑自己，我們沒有父母，在這樣一個環(huán)境上成長、發(fā)展，前面都是頭部企業(yè)，他們一張口就是幾千億，我們的市值是幾個億，是一個小弟，你如何發(fā)展，但是你小你有舞臺，你可以和大哥一起玩。我們自己開發(fā)了一款物業(yè)軟件，我們成功賣了日本的企業(yè)，日本的房地產(chǎn)開發(fā)商東京建武。我們這個年代有一句話叫出口轉內銷，就是讓我們的客戶重新認識物業(yè)，給物業(yè)重新定位。

曾粵暉：謝謝傅總，傅總和姚總都是黨務方面的領導，補充一下這個。

在今天最后一場壓軸論壇的時候，我想爭取一個特權，大家都在暢所欲言，我想請各位尊敬的嘉賓留下幾句金句。

我就說不上什么金句了，今天是抱著學習的心態(tài)過來仔細聆聽，要我講的話我可能會再一次感謝主辦機構在春暖花開的陽春三月，讓我們有機會相聚在美麗的羊城，我也祝福臺上的企業(yè)家們2020年牛年大吉，牛年更好。

王躍：首先非常感謝觀點給我們提供了這次非常好的機會，能跟各位同行，這么多優(yōu)秀的企業(yè)，這么多優(yōu)秀的領導能夠一起有這樣一個交流的平臺。合景悠活也是希望在今后的發(fā)展中跟我們行業(yè)的同行，包括即使不是我們物業(yè)行業(yè)的，跨業(yè)態(tài)的一些公司，可以加強更多的合作，也希望在大家的共同努力下可以讓我們的物業(yè)行業(yè)的發(fā)展做得更好，大家可以更多的加強共融的發(fā)展。

疫情基本上已經(jīng)比較平穩(wěn)了，也希望未來我們的物業(yè)行業(yè)也像這次疫情過去了一樣，可以迎來更好的春天。謝謝！

李長江：物業(yè)行業(yè)的未來，務必輝煌。碧桂園服務的未來，務必輝煌！謝謝！

姚平：物業(yè)行業(yè)的未來務必輝煌，攜手金地，走向金地，謝謝！

傅其昌：我們每一個客戶就是一顆珍珠，我們物業(yè)人，我們物業(yè)企業(yè)就是一個繩子，我們把它串起來，就是一個項鏈，掛在我們女士的脖子上，讓它閃閃發(fā)光。

古希?。?/strong>保持開放的心態(tài)，積極擁抱資本，積極擁抱科技，回歸業(yè)務本質，讓看得見的服務更具親情化，讓看不見的服務更具智慧化，希望大家未來多關注禹佳生活服務，禹佳生活的服務業(yè)更加美好，謝謝！