自去年監(jiān)管部門祭出“三道紅線”新規(guī)以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，融資難度和融資成本上升。2021年2月，22城集中供地的消息傳出，對房企資金實力提出了更高的要求。

在這種背景下，融資能力與財務(wù)把控能力，日益成為房企的核心競爭力之一。那些財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流充足的房企，正在行業(yè)發(fā)展中占據(jù)優(yōu)勢，成為未來競爭賽道上的勝出者。

“三道紅線”成房企必答題

2021年3月，房企年報季不期而至。

近日，融創(chuàng)中國、寶龍地產(chǎn)等房企率先發(fā)布了2020年業(yè)績報告。與往年注重規(guī)模所不同的是，企業(yè)降負(fù)債、降杠桿的效果成為了當(dāng)下輿論關(guān)注的重點。

截至2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率大幅度下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，兩項指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，成為了業(yè)績會上最大的亮點之一。順利完成降速降檔目標(biāo)的寶龍地產(chǎn)亦表示，會持續(xù)關(guān)注債務(wù)結(jié)構(gòu)，“三道紅線”將會每月預(yù)測一次。

為何房企會如此關(guān)注負(fù)債情況？還需把指針撥回到2020年8月。

彼時，為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，監(jiān)管層出臺了房企融資新規(guī)則，即后來被市場解讀為“三道紅線”的政策：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70％、凈負(fù)債率不得大于100％、現(xiàn)金短債比不小于1。

按照“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。三線全踩的紅檔房企，將不被允許增加有息負(fù)債。這也就意味著，房企以往高負(fù)債高杠桿擴(kuò)張的路子，已經(jīng)行不通了。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對100家上市房企監(jiān)測的數(shù)據(jù)（2019年年報）來看，踩線的房企占比為86%，只有中海、龍湖、遠(yuǎn)洋、招商蛇口等少數(shù)房企處在綠檔之內(nèi)。

從9月開始，圍繞上述三個指標(biāo)，踩線房企通過減少發(fā)債、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、加大回款力度等方式，以降速求降檔。數(shù)據(jù)顯示，紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達(dá)到58%，其次為紅色房企，有40%的大幅下降。

目前，“三道紅線”已成為判斷一家房企財務(wù)是否穩(wěn)健的重要標(biāo)準(zhǔn)，并深刻地影響著房企未來的增長潛力和發(fā)展質(zhì)量。接下來，擁有充沛現(xiàn)金流和成本管控優(yōu)秀的公司在投融資上將更有議價能力。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)等穩(wěn)健型選手跑出加速度

當(dāng)融資環(huán)境趨緊迫使部分企業(yè)放緩擴(kuò)張步伐的時刻，以中海、龍湖、遠(yuǎn)洋、濱江等一批很早便處于綠檔的房企，卻迎來了更多發(fā)展機(jī)遇。如頗為低調(diào)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，以充沛的現(xiàn)金流和銷售回款為支撐，于2020年加大了拿地力度，展現(xiàn)出明顯的擴(kuò)張意圖。

坐落于北京慈云寺的遠(yuǎn)洋國際中心

2019年，遠(yuǎn)洋共斬獲了34宗地塊。進(jìn)入2020年，遠(yuǎn)洋在北京、上海、廣州、濟(jì)南、大連等重點一二線城市落子，新增項目已超過50個，其中70%以上的項目是在下半年獲取。

除了在公開市場上頻頻落子外，對資金要求極高的舊城改造項目，遠(yuǎn)洋方面也投入了相當(dāng)多的精力。在華南，遠(yuǎn)洋已形成“招拍掛+舊改”的雙重擴(kuò)張模式，鎖定的項目已有十幾個。2021年1月14日，遠(yuǎn)洋還與重慶市江北區(qū)簽署了城市更新項目合作框架協(xié)議，多維度尋求在華西的擴(kuò)張機(jī)遇。

在業(yè)內(nèi)人士看來，作為一家具有央企背景的上市公司，遠(yuǎn)洋的作風(fēng)一直頗為穩(wěn)健，既不激進(jìn)拿地，在財務(wù)把控上也頗為嚴(yán)格，長期保持著低成本、多渠道的融資優(yōu)勢和合理、安全的負(fù)債水平。因此，當(dāng)行業(yè)從金融紅利轉(zhuǎn)向管理紅利時代，類似遠(yuǎn)洋等穩(wěn)健型房企反而有了充足的發(fā)揮空間。

截至2019年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率76.73%，連續(xù)五年低于100%；現(xiàn)金短債比3.34，扣除預(yù)收賬款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率69.94%，財務(wù)指標(biāo)均處在“三道紅線”之外。

同期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金335.66億元（含受限資金），短期負(fù)債為92.95億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到3.34，高于TOP30房企以及行業(yè)平均水平。此外，遠(yuǎn)洋還擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2207億元。

充沛的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財務(wù)水準(zhǔn)，為遠(yuǎn)洋聚焦主業(yè)發(fā)展提供了保障。而隨著“平穩(wěn)健康發(fā)展”成為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，財務(wù)穩(wěn)健型房企優(yōu)勢日益凸顯。

2021年2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

分析人士指出，該政策一旦實施，對于中海、遠(yuǎn)洋等資金充足、財務(wù)穩(wěn)健的房企而言利好頗多。通過更加優(yōu)越的信息掌控和資金調(diào)撥能力，他們能夠?qū)崿F(xiàn)對同批次土地的大范圍覆蓋，拿地的概率會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中小型房企。而資金緊繃、負(fù)債較高的房企，生存空間或?qū)⑦M(jìn)一步收窄。

目前，房企的發(fā)展思路從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。規(guī)模不再是第一要素，但保持增長力仍然是房企長期發(fā)展的競爭力所在。當(dāng)金融紅利時代終結(jié)，以遠(yuǎn)洋等為代表的一批穩(wěn)健派房企，正成為行業(yè)賽道上的佼佼者。