（2021年3月23日·廣州）這是屬于南國(guó)特有的景象，氣溫回升帶來(lái)的暖意融融，五彩的鮮花交相呼應(yīng)，映襯出別樣的羊城風(fēng)情。

“2021觀點(diǎn)年度論壇”選址于廣州有著別樣的考量，一方面大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)韌性凸顯，選擇布局深耕該區(qū)域的房企如過(guò)江之鯽，機(jī)會(huì)和經(jīng)驗(yàn)沉淀不可多得。此外，這里是全國(guó)城市更新最活躍的城市，在十四五規(guī)劃明確提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”后，近距離學(xué)習(xí)感受先行者的魅力變得尤為必要。

更為重要的是，作為第二個(gè)百年目標(biāo)的開局之年，房企們更為關(guān)心的是地產(chǎn)行業(yè)將何去何從，“房住不炒”、“三穩(wěn)”持續(xù)，而具有威懾力的“三道紅線”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理“兩條紅線”以及集中供地等政策的祭出，蕩起波瀾，亟需找到抒發(fā)、分享的出口。

暖春的羊城，看起來(lái)是再合適不過(guò)了。

在為期一天的行程中，與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)界大拿、房企領(lǐng)航者、金融投行高層等齊聚一堂，試圖為行業(yè)撫平“焦灼”的漣漪，共同明晰前路。

和以往的階段告別

“欲壑難填”，焦灼或許來(lái)源于對(duì)行業(yè)既定運(yùn)行邏輯面臨變化的不安，以及對(duì)前路的未知。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在大會(huì)開始時(shí)，回顧了上個(gè)五年房地產(chǎn)的收獲，試著給迷茫中的行業(yè)以確定性。

他認(rèn)為2020年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不僅戰(zhàn)勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善做出了貢獻(xiàn)。而接下來(lái)的五年房地產(chǎn)發(fā)展仍有不少機(jī)遇，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、改善性需求、物業(yè)服務(wù)業(yè)等。“從市場(chǎng)的需求看，上述三部分的累計(jì)規(guī)模仍然是很大的。”

抱有相似看法的還有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華。在“觀點(diǎn)鏗鏘行”討論中，他指出房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有到天花板，不管哪一個(gè)角度來(lái)看都至少還有十年以上的增長(zhǎng)期。

不過(guò)他提醒在座的嘉賓需要時(shí)刻清醒，邱曉華為現(xiàn)階段畫像分析稱，2021年開始中國(guó)已經(jīng)轉(zhuǎn)到一個(gè)新的階段，是時(shí)候和以往的階段說(shuō)一點(diǎn)告別和再見的話。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，又何嘗不是？雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支撐點(diǎn)。但是當(dāng)前同樣進(jìn)入了“新階段”。邱曉華嘗試將其通俗化，“房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束了，用通俗的話說(shuō)黃金增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去了，不可能再有每年20%、30%的投資、銷售增長(zhǎng)”。

和過(guò)往作別，首先要適應(yīng)的就不再是規(guī)模為先，福信集團(tuán)董事長(zhǎng)/總裁、大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳迪談及規(guī)模，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)不是越大越好，而是要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，精細(xì)化管理。

堅(jiān)信行業(yè)空間仍存的還有陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌。深耕房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十載，吳建斌見證了行業(yè)成長(zhǎng)與高光乃至現(xiàn)今的迷茫，但是依然抱有信心。

他指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，改善性住房的需要依然存在，所以市場(chǎng)的潛力還是非常大的。“起碼未來(lái)的十年或者二十年，我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有得做，但是在當(dāng)下確實(shí)看到很迷茫。”

化解迷茫

2020年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平和銀行房貸比重的具體要求相繼釋出，同時(shí)“房住不炒”“因城施策”“三穩(wěn)”繼續(xù)常態(tài)化，再加上今年初以來(lái)22城供地“兩集中”，更是豐富了行業(yè)的監(jiān)管內(nèi)涵。

多重“附加條件”之下，既要降杠桿，又要買地，難免迷茫。

在金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長(zhǎng)郝一斌看來(lái)，行業(yè)往下發(fā)展就是管理紅利時(shí)代，對(duì)房企產(chǎn)品創(chuàng)新力、運(yùn)營(yíng)高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)能力和多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)能力等都提出了更高的要求，必須有專業(yè)化體系做支撐。

事實(shí)上雖然房地產(chǎn)行業(yè)一直在調(diào)整變革，現(xiàn)階段更是迷霧重重，但是與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為土地、融資、產(chǎn)品、服務(wù)、城市更新依然是持續(xù)的力量。

綠地香港首席運(yùn)營(yíng)官、綠地香港灣區(qū)公司總經(jīng)理侯光軍認(rèn)為行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在階段，出現(xiàn)了高度分化。在新的發(fā)展階段里面要去尋找土地紅利的話，要留意城市群和都市圈效應(yīng)帶來(lái)的更多價(jià)值投資機(jī)遇。

針對(duì)布局分化中的土地投資機(jī)會(huì)，當(dāng)代置業(yè)(中國(guó))有限公司副總裁孫帆分析指出，隨著土地政策、金融政策以及信貸對(duì)于消費(fèi)端的不斷監(jiān)管，房企對(duì)市場(chǎng)的判斷是比較集中的，都趨向經(jīng)濟(jì)比較好、較活躍，包括有人文資源景觀的地區(qū)。他認(rèn)為人口基數(shù)比較穩(wěn)固的城市還是有一定的投資機(jī)會(huì)。

對(duì)土地投資問(wèn)題，力高地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總裁王曙煜做了補(bǔ)充，他認(rèn)為要踏準(zhǔn)市場(chǎng)的節(jié)奏和方向，同時(shí)在產(chǎn)品上要做創(chuàng)新，踩好自己一些重要的區(qū)位。

康橋集團(tuán)執(zhí)行副總裁李威對(duì)產(chǎn)品則有更深的體會(huì)，他分享稱，要強(qiáng)化產(chǎn)品內(nèi)核和利潤(rùn)長(zhǎng)城，就需要從三個(gè)路徑進(jìn)行嘗試，即產(chǎn)品戰(zhàn)略立體化、組織架構(gòu)專研化以及產(chǎn)研管控系統(tǒng)化，從設(shè)立產(chǎn)品、技術(shù)、管理、部品四大維度的標(biāo)準(zhǔn)入手，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管控。

當(dāng)然，回顧2020年，物業(yè)分拆成為浪潮。隨之成為熱詞的還有“服務(wù)”，雖然不完全相同，但是內(nèi)涵則是相通的，即以客戶為本。致力于科技園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)、服務(wù)以及園區(qū)管理的北京實(shí)創(chuàng)億達(dá)科技服務(wù)有限公司總經(jīng)理官蘭蘭表示，不管是城市更新，還是城郊片區(qū)開發(fā)，只要涉及到產(chǎn)業(yè)，都離不開產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和空間服務(wù)，相信未來(lái)這會(huì)是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)主體非常重要的價(jià)值。

中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)劉愛明從創(chuàng)新的角度，為行業(yè)建言。他對(duì)行業(yè)多年的發(fā)展深有感悟，“房地產(chǎn)這么多年，我覺得一直有一個(gè)事情很遺憾，就是房子數(shù)量是多的，但是不好用或者用得不舒服”。他進(jìn)一步補(bǔ)充道，地產(chǎn)跟科技未來(lái)的關(guān)聯(lián)會(huì)越來(lái)越深，不管是出于房企轉(zhuǎn)型需要，還是自身業(yè)務(wù)，肯定會(huì)越“糾纏”越精彩。

穿越紅線與借力金融

會(huì)議走向尾聲，與會(huì)者更關(guān)心道道“緊箍咒”之下，房企如何穿越紅線周期？

建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉在主題討論會(huì)中對(duì)“穿越”做了深刻解讀，他分享稱：“穿越是向后的穿越，這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越？更多是一種平平安安順利的度過(guò)，但是我們無(wú)法完全擺脫影響。”

從實(shí)操層面，中城投資董事、總裁應(yīng)華提供了三個(gè)“穿越紅線”的方案：一是有能力的房企要積極發(fā)債，也就是利用好信用。第二，抓自己的經(jīng)營(yíng)效率，力求回款更多。第三則是依賴股權(quán)融資，也就是說(shuō)可以考慮同股同權(quán)的合作伙伴以及在股權(quán)方面能夠給到資金的供應(yīng)商。

在早前的主題演講中，吳建斌對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)投融資進(jìn)行解讀，其中一個(gè)就包括“三道紅線”。吳建斌強(qiáng)調(diào)，三道紅線其實(shí)是一個(gè)分水嶺，之前是野蠻的，高速推動(dòng)的，現(xiàn)在則是問(wèn)經(jīng)營(yíng)管理要效益。

另外對(duì)于行業(yè)內(nèi)所稱的兩道紅線，即銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，吳建斌建議房企想要獲得按揭，就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時(shí)地理位置的選擇很重要，一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會(huì)比較高，三四五線城市的機(jī)會(huì)會(huì)比較低，這是目前的現(xiàn)實(shí)。

朱中一用兩個(gè)關(guān)鍵詞明晰房企未來(lái)的發(fā)展要?jiǎng)?wù)，也即要從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的“規(guī)模擴(kuò)張型”，向穩(wěn)健發(fā)展的“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變。拓寬融資渠道和合作模式，降低“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，同時(shí)要加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，夯實(shí)基礎(chǔ)。

深圳市新南山控股(集團(tuán))股份有限公司總經(jīng)理王世云從房地產(chǎn)和金融的特性提醒在場(chǎng)嘉賓要警惕金融這把雙刃劍——

“房地產(chǎn)跟金融特點(diǎn)就是用別人的錢賺自己的錢，但金融更多是把未來(lái)預(yù)期的收益放進(jìn)來(lái)了，而房地產(chǎn)是用人家現(xiàn)在的錢賺現(xiàn)在的錢，金融是把現(xiàn)在的錢和未來(lái)的錢全部放進(jìn)來(lái)了，我想說(shuō)的是金融是可以用的，但是要用好，如果放大的話風(fēng)險(xiǎn)也就大了，調(diào)控一定會(huì)更嚴(yán)格。”