應(yīng)華（中城投資董事、總裁）：感謝吳總的鋪墊，剛才提到一句話私募是好用的，接下來跟大家匯報一下怎么用好私募。

今天我跟大家匯報的主題是穿越周期的力量，在座很多都是我們的合作伙伴，也有我的股東，也有我的戰(zhàn)略合作伙伴，大家對于中城投資都非常熟悉，我就不介紹了。

今天站的緯度和大家不一樣，我是站在金融和投資的角度看待這個問題。同樣我們現(xiàn)在面臨的很多監(jiān)控的一些壓力，包括金融監(jiān)管的一些變革，資管的新規(guī)，2021年12月底將到期，大家特別熟悉的信托相對來說日子比較難過，我用數(shù)字說明一下。

2020年底我們信托的規(guī)模已經(jīng)降到了20萬億左右，我們的公募已經(jīng)超過20萬億，大家可以用的融資性的信托規(guī)模是多少？已經(jīng)降到4萬億左右，下降的規(guī)模非常大，當然當中有一部分是可以用在房地產(chǎn)的，這是一個。

房地產(chǎn)私募新規(guī)的發(fā)布，其實對房地產(chǎn)私募機構(gòu)的影響不是非常大，因為房地產(chǎn)私募一直以投資為主，所以這一塊只要秉承原來的初心就可以了，回歸到私募和投資的本源就行，這一塊也在堅持，我們要向協(xié)會表明我們是好孩子。

房地產(chǎn)供給側(cè)改革來看大家不斷講三道紅線，兩道紅線房貸新政和兩集中供地制度。我推測一下兩集體，我相信22個城市不會在同一個時間來供地，所以我想它一個時間段的概念，而不是一個時間點的概念，大家可以拭目以待。對于整個三道紅線來說。有一個重大的影響是什么，原來高周轉(zhuǎn)的企業(yè)真的受到很大的挑戰(zhàn)，就上海而言，開發(fā)貸應(yīng)該是一個總量控制，但是對于大家更關(guān)心的回款，就是按揭貸款排隊可能都要排到一年以上，所以真正的回款的壓力是非常大的。

總體的改革深層次的邏輯是這樣的，第一方面降低土地抵押和土地財政的壓力，這是第一方面。第二方面是出清房地產(chǎn)金融風險，這是站在我們角度來看，主要是希望降依賴、防風險、穩(wěn)地產(chǎn)、促轉(zhuǎn)型。

對于這四方面，對于需求側(cè)房住不炒，供給側(cè)促進三穩(wěn)，主要是地方政府審慎性的原則，每個地方都不一樣，但是總體來說都是非常審慎，開發(fā)商將更注重管理。剛才很多人提到，也提到過房地產(chǎn)的金融屬性，金融屬性什么概念？因為我做金融時間比較長，20多年，我們所有的利潤是以百分點為單位。

假如說我們今天重管理，向產(chǎn)業(yè)，向我們的制造業(yè)學習，這個利潤它不是一個百分點的概念，是千分點，甚至是萬分點，所以每一分錢都是值得我們尊重的。剛才觀點有一個排行榜，就是我們的經(jīng)營質(zhì)量的排行榜，對于我們做房地產(chǎn)私募的結(jié)構(gòu)來說，我對于這個排行榜是非常重視的，也就是今天問管理要利潤是一個主導(dǎo)的方向。還有就是金融監(jiān)管，金融監(jiān)管毋庸置疑，應(yīng)該說只會更嚴，不會更松，這個邏輯非常簡單，因為今年我們的GDP，我們總理預(yù)期是6%，但是很明顯今年的GDP也許會更好一些。

在這種情況下對于房地產(chǎn)的支持或者貢獻，它的依賴度就會少一些。我們內(nèi)部做了一個測算，大體的是結(jié)論是這樣，本輪相對偏嚴的控制我們預(yù)期是到2023年，甚至到2025年，現(xiàn)在才剛剛開始，要有一個長期過冬的準備。

對于這個長效機制和準備，我們在整個大的住宅問題上面，它其實有六個緯度的控制的，包括新房、二手房，二手房在深圳已經(jīng)看到了，二手房有一個價格指導(dǎo)。資金保障和土地端，它是一個全方位的。其實房地產(chǎn)公司每年都說很難，最終都過的很好。

我想今年我們在說這句話的時候我們對于今年的結(jié)果不要過早做一個判斷，因為大家看，現(xiàn)在我們所有的一些問題它是一個封閉的，而且?guī)缀跏侨采w這樣一個調(diào)控，所以大家對于這方面要有更加深刻的理解和認識。

說了很多，大家看這張表，提出了很多方案和疑惑。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源包括貸款，自由資金的籌措，資金以及預(yù)售款，還有個人按揭等等。大家看這張圖表，里面有些數(shù)字今年一定會下來，主要是貸款，因為總量控制，個人按揭貸款因為回溯很難，有可能會下降。問題來了，怎么辦？我們必須問三個方面要錢。

第一方面有能力的發(fā)債，也就是信用。第二方面就是銷售的回款，抓自己的經(jīng)營效率，力求回款更多，所以現(xiàn)在我看很多開發(fā)商對于付全款的客戶相對來說有更優(yōu)惠的措施，這是沒問題的。第三塊就是股權(quán)融資的依賴，也就是說大家可以考慮同股同權(quán)的合作伙伴以及在股權(quán)方面能夠給到他資金的供應(yīng)商。

第二塊就是房地產(chǎn)私募資金發(fā)展趨勢。

我今天并不是站在中城投資的角度，而是站在行業(yè)角度思考幾個問題。

第一個就是主體監(jiān)管以后我們秉持獨立、合規(guī)、專業(yè)的理念處理問題，合規(guī)是最重要，沒有合規(guī)牌照都會停掉，專業(yè)最好有強大的股東背景，還有回歸本源能力，還有頭部集中能力。我們可以看到前5位房地產(chǎn)私募機構(gòu)占據(jù)的備案數(shù)量已經(jīng)高達80%、90%，這也是沒有辦法的事情，強者恒強。

從整個私募基金系統(tǒng)化主動管理能力來講，大家都投募投管退，這個每一段分開講大家都非常明白，我只是想梳理當中的管理這一塊，因為很多我們的私募機構(gòu)從內(nèi)心來講更想做債，大家時間不允許，機會也不允許。對于這樣一個時間，就是六緯度的主動管理是必須做到的。

第一個是制度管理，第二塊是資金管理，第三塊是成本管理，開發(fā)進度管理、銷售計劃管理、退出管理。這不是跟房地產(chǎn)開發(fā)非常擬合嗎？是的，假如作為真正財務(wù)投資者來說，每一個緯度都必須要控制，這也就是我們房地產(chǎn)私募機構(gòu)可以問它風控的體系，投后的體系，包括投后人員占公司的比重到底多少。

假如它占的比重不超過10%或者說低于15%，那么我相信這家機構(gòu)是偏債的，你真的要投入的話人員的比重是相當大的。以中城投資為例，我們正式員工才區(qū)區(qū)85名左右，算上外包就就100名，我們投后加起來要超過20名，我們是希望真正去做一個真正的房地產(chǎn)投資，幫助我們的開發(fā)商從我們資金的緯度一起來分析、研究這個項目到底是怎么做。

在所有的理念當中有一點大家還是要比較關(guān)注的，就是募資能力。大家可以看到原來房地產(chǎn)私募機構(gòu)大頭都是銀行來的，但是大家不要忘記銀行是總量控制，以后哪一個私募機構(gòu)在投資領(lǐng)域掌握一定領(lǐng)域它將傲視群雄，我們也是希望私募行業(yè)里面出現(xiàn)一個巨無霸企業(yè)，現(xiàn)在我們頭部幾個私募機構(gòu)都不是很大，所以大家都有機會，也拜托大家支持。

說一下基金投資策略。

基金投資策略相對來說是價格趨同，以阿爾法為主，以貝塔為輔。我們知道哪一個時間點開發(fā)點上更需要錢，對我們來說就是太好的機會，看看這個時間點上我們有沒有足夠的能力和財力來支撐大家的拿地。

剛才在交流的時候，很多人問我，你們在開發(fā)的時候是怎么來看選項的，這個選項我看的最重的并不是回報率，這些都是預(yù)測最后的結(jié)果。我們在源頭上看的是什么？

就是地貨比，這將決定以后的收成。地貨比低的話，剛才大家都說過用不同的策略進行一個非常好的土地的獲得，包括舊城改造，包括產(chǎn)業(yè)溝地。

在這個投資邏輯里面我們會發(fā)現(xiàn)價值、提升價值和最終實現(xiàn)價值。這一點我們每家機構(gòu)都是優(yōu)選房企，優(yōu)選城市項目核心，提升就是主動管理，最后通過各種模式退出，區(qū)域化退出，對賭退出，資產(chǎn)證券化退出等等。

大家看這張圖，這張圖總結(jié)出來就是2+9+6，在投資人眼里2就是長三角和大灣區(qū)，9就是9個都市圈，比較新的是滇中，因為我們國家的南亞的一些策略，現(xiàn)在從海上走有點難道，從云南往南中有一點機會。其他幾個區(qū)域大家都非常熟悉，京津冀、成渝。

對于這些機會我們有一些合作策略，第一個是幫助開發(fā)商助力開發(fā)商去杠桿，我們的合作伙伴相對來說也比較鮮明，就是現(xiàn)在風險也的確比較大，小的開發(fā)商我們也不敢合作，所以我們會選擇百強的龍頭做一些區(qū)域的主流產(chǎn)品的合作，這個地方我就不展開講了。

第二塊就是戰(zhàn)略房企的合作，我們要幫助一些戰(zhàn)略房企共同的克服周期的影響。我剛才說了這個周期可能是3—5年的周期，不僅僅是住房類的項目，其他的一些產(chǎn)業(yè)也是我們積極合作的目標，包括并購，包括一些城市更新，包括它的一些其他產(chǎn)業(yè)。我想作為一個真正投資者，我們做的是全產(chǎn)業(yè)鏈的。我們?nèi)ツ暌苍谡麄€香港市場做了很多IPO企業(yè)的錨定，也幫助一些企業(yè)在香港發(fā)債撐一把，我想真正的合作是全方位的、全鏈條的，而不僅僅是某一個項目某一個點?，F(xiàn)在我們可能看的區(qū)域并不是太大，但是我們的目標是整個鏈，是長遠的。

第三塊合作策略，等會兒劉愛明也要說，就是運營商的模式。去年中城加入了一家聯(lián)盟企業(yè)，就普洛斯，它在倉儲物流是非常優(yōu)秀的企業(yè)，我們有機會也尋求一下合作。這里面大家要疑惑，就是寫字樓這里我打了一個括號，里面寫著機會，因為這個不強求，當然有機會我們也會參與，這是一個特殊的機會。

這是我的最后一頁PPT，我總結(jié)一下變革、趨勢和策略。對于變革來說我們要認清形勢，它不是一朝一夕的變革，而是一個系統(tǒng)性的變革，我們要有系統(tǒng)性的思維。第二點我們要認清趨勢，做一個投資的長資金，好用的資金，幫助大家度過這個周期。在策略上，其實我今天說的是房地產(chǎn)私募資金，大家也可以尋找更多的方式方法來解決這個問題。

最后還是感謝觀點的邀請，感謝各位伙伴在超過6點鐘以后還聆聽我的演講，感謝大家，中城投資助力建設(shè)美好城市，謝謝！