吳迪（福信集團(tuán)董事長(zhǎng)/總裁、大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)）：非常有幸剛剛聽到了幾位我們的業(yè)界前輩、大佬、專家們對(duì)我們?cè)谛聲r(shí)期的一些建議和給我們的指點(diǎn)，剛剛的討論也讓我們特別有收益。作為大唐地產(chǎn)也很希望與同仁們、同行們有機(jī)會(huì)做一些交流，也能夠形成一定的合作。

大唐地產(chǎn)已經(jīng)有接近30年的歷史，過去主要在海西、廣西等地方發(fā)展，近幾年開始走向成渝、長(zhǎng)三角地區(qū)，包括在灣區(qū)也做了一些項(xiàng)目，在這個(gè)過程中我們體會(huì)到壓力，也體會(huì)到中小型地產(chǎn)走向全國(guó)的一些艱難，當(dāng)然也在這個(gè)過程中尋找的一些發(fā)展的辦法，在這里做一些交流。

第一個(gè)是對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，這個(gè)部分大家都知道了，剛剛實(shí)際上我們都談到了，我們?cè)谧罱鼛啄隉o論是交易的面積，還是交易的金額都逐步的增高，雖然速度逐漸降下來了，但是仍然在往前走，在這個(gè)過程中我們感受到結(jié)構(gòu)性會(huì)有一點(diǎn)變化，我們的面積數(shù)會(huì)增長(zhǎng)的慢一些，我們的金額會(huì)增長(zhǎng)的快一些，這當(dāng)然也帶來了一些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、需求的不一樣。

宏觀的情況這里就不啰嗦了，我們剛才也聽到各位的介紹，三道紅線、兩道紅線、三拍兩集中等等，這些對(duì)于整體的地產(chǎn)來講肯定是約束大于發(fā)展的。對(duì)于企業(yè)或者是行業(yè)內(nèi)部來講，大型企業(yè)、中型企業(yè)，中小型企業(yè)如何，這個(gè)可能又有一些結(jié)構(gòu)型的機(jī)會(huì)，對(duì)于我們中型的房企也許它是一個(gè)機(jī)會(huì)，我們希望能夠更多的戰(zhàn)勝威脅，實(shí)現(xiàn)更進(jìn)一步的目標(biāo)。

我們行業(yè)步入了成熟期，剛剛說到了黃金、白銀時(shí)期都已經(jīng)過去了，進(jìn)入到了一個(gè)正常的平均利潤(rùn)的水平，結(jié)構(gòu)分化，很多分化都體會(huì)到了，無論是企業(yè)間的分化，需求的分化，甚至市值的分化都在進(jìn)行中。我們認(rèn)為在此基礎(chǔ)之上，制造業(yè)的特點(diǎn)越來越鮮明，后面會(huì)稍微交流一下它的鮮明體現(xiàn)在哪里，實(shí)際上剛剛交流中的精細(xì)化管理也是基于制造業(yè)屬性的角度來考慮的。

當(dāng)然它也有它的有利之處，我們也都感受到城鎮(zhèn)化率，剛才邱教授也談到了我們的城鎮(zhèn)化率，“十四五”我們要從60%增長(zhǎng)到65%，這樣可能每年會(huì)增長(zhǎng)1個(gè)點(diǎn)，也就是一千萬城鎮(zhèn)化人口的轉(zhuǎn)移，這一點(diǎn)對(duì)于我們來講，即使是現(xiàn)在人口整體老齡化，人口增長(zhǎng)的速度在大幅度下降，甚至已經(jīng)過了劉易斯拐點(diǎn)的情況下，對(duì)于我們結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)仍然是十分振奮的。

當(dāng)然需求也在變化，遷移性需求會(huì)更加明顯，改善性的需求會(huì)不斷抬頭，包括在“十四五”看到很多令人振奮和欣喜的國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略升級(jí)，以及現(xiàn)在以人民為中心美好生活的不斷追求。

房企如何去建立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？在過去發(fā)展中大家各自都有一些很好的案例，但總體上來講我們還是可以把它歸納為所謂的野蠻增長(zhǎng)，再進(jìn)一步如何發(fā)展呢？我們認(rèn)為以客戶為中心的產(chǎn)品力、服務(wù)力、品牌力的提升是一個(gè)根本。對(duì)中型企業(yè)如何呢？我們認(rèn)為首先無論政府出臺(tái)多少政策，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性還是存在的，這個(gè)是一個(gè)在全世界、全球都不可規(guī)避的一個(gè)特點(diǎn)。

我們現(xiàn)在的地產(chǎn)它客觀上就是一個(gè)資金密集型的，它不可能是一個(gè)輕資產(chǎn)的，不可能是一個(gè)少資金的，資金密集型它一定是跟金融高關(guān)聯(lián)的，同時(shí)在全球的角度，在可預(yù)計(jì)的未來，當(dāng)然國(guó)家是不斷的進(jìn)行弱化或者抑制地產(chǎn)的金融屬性，但是它作為投資品，尤其是一二線城市，尤其是中層以及更高收入的一些人士，對(duì)于投資品的需求，地產(chǎn)毫無疑問仍然是它的首選。

甚至在可預(yù)見的未來，即使二道紅線、三道紅線，集中拍地，我們?nèi)匀荒芨惺艿饺绻麤]有一定的杠桿，企業(yè)是無法運(yùn)轉(zhuǎn)的，不可能讓我們整個(gè)行業(yè)熄火，可以減速，所以剎車，當(dāng)然不可能熄火。因此，我們認(rèn)為，作為地產(chǎn)行業(yè)還是要認(rèn)識(shí)到它的金融屬性，當(dāng)然也就要認(rèn)識(shí)到金融屬性帶來的雙刃劍，一方面它可以讓我們很好的利用金融手段，用好金融的一些政策，同時(shí)它的另外一面我們也都知道，每年很不幸的我們的同行們都有爆雷的現(xiàn)象，這種爆雷幾乎都跟它的金融屬性，跟資金鏈，跟它用的金融產(chǎn)品過大、周轉(zhuǎn)過慢相關(guān)聯(lián)。

第二個(gè)我們的同行中，一些專家有人提到，我們也贊成，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上它還是有著非常鮮明的制造業(yè)特征，甚至有些人提到它就是最大的制造業(yè)。

我們剛才也談到了，它實(shí)際上集成了好多的行業(yè)，既然是制造業(yè)，我們需要跟制造業(yè)做一些交流，或者是把自己當(dāng)做制造業(yè)，就必須要進(jìn)行精細(xì)化，要高周轉(zhuǎn)，要低庫(kù)存，要強(qiáng)調(diào)我們的產(chǎn)品品質(zhì)。

在這些方面這都是制造業(yè)一個(gè)基本的道理。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)業(yè)而言，因?yàn)檫^去好日子過習(xí)慣了，路徑依賴，帶來的是我們做這些的時(shí)候是否愿意自己擼起袖子扎扎實(shí)實(shí)做這些一兩年才能見功夫的事，這是企業(yè)內(nèi)部應(yīng)有的能力，因此我們要不斷向進(jìn)化的先進(jìn)行業(yè)學(xué)習(xí)。

制造業(yè)我們剛才談到了走過了一二十年的紅海，現(xiàn)在逐步走出了一些好的企業(yè)，事實(shí)上我們看到不僅是制造業(yè)，比起房地產(chǎn)行業(yè)來講，先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI等等也都逐步開始有一些向精細(xì)化的發(fā)展過程，這個(gè)過程對(duì)于地產(chǎn)毫無疑問也是不可避免的，也是必須追求的。

我們認(rèn)為，作為中型房企還有一個(gè)重要的競(jìng)爭(zhēng)手段，就是朋友圈或者叫做企業(yè)聯(lián)盟。我們今天來希望跟各位交好朋友，建立朋友圈。我們大部分人都學(xué)過EMBA、MBA，競(jìng)爭(zhēng)策略中的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，毫無疑問是企業(yè)聯(lián)盟的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)聯(lián)盟的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)今天的房地產(chǎn)企業(yè)來講特別的重要?，F(xiàn)在還活著的房地產(chǎn)企業(yè)都不算是小企業(yè)了，雖然在我們行業(yè)內(nèi)可以叫中小，但是跟其他行業(yè)比動(dòng)輒百億、幾百億、上千億、幾千億，大部分的工業(yè)企業(yè)是很難以企及的，我們要想活下去，朋友圈的作用可能會(huì)越來越大。

但是中國(guó)人“合”字難寫，怎么經(jīng)營(yíng)好朋友圈？我認(rèn)為要做一個(gè)友好型的、平臺(tái)型的朋友圈。所謂友好型的，就是朋友之間的信義，互相理解，友好為先。如何做到？我覺得首先要進(jìn)行平等合作，我們自己測(cè)試了一下，就是我們都簽甲乙方合同的情況下，能不能把甲乙方的合同調(diào)過來給對(duì)方，做甲方是這個(gè)條款，我做乙方還是這個(gè)條款，我們的合作是OK的；

第二個(gè)是共贏的思維，就是如果合作做項(xiàng)目，就必須讓項(xiàng)目賺錢，而不是股東的利益甚至某一個(gè)單方股東利益最大化，只有通過項(xiàng)目本身做好，才可以使上下游、橫向的合作能夠?qū)崿F(xiàn)大家真正的共贏，凡是遇到分歧，遇到利益點(diǎn)的爭(zhēng)執(zhí)，是不是以此為原則；

第三個(gè)是乘法效應(yīng)，就是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。有的企業(yè)可能生產(chǎn)管理做得好，有的企業(yè)銷售做得好，有的企業(yè)報(bào)建做得快，有的企業(yè)財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)好，能否充分相信對(duì)方，能夠把彼此的優(yōu)勢(shì)做最好的結(jié)合。

第四個(gè)是靈活合作，這個(gè)靈活實(shí)際上它就是要讓你的企業(yè)的團(tuán)隊(duì)具有柔性能力，企業(yè)能迅速的因時(shí)因地去合作，比如說你可能銷售能力很強(qiáng)，但是你跟對(duì)方合作的項(xiàng)目剛好在他已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目隔壁，如果是這樣的項(xiàng)目就不要硬要你自己的銷售隊(duì)伍，你完全可以放心給對(duì)方已經(jīng)在開發(fā)項(xiàng)目的隔壁再繼續(xù)做它的銷售，還有很多類似的，事實(shí)上它都回歸到共贏，而不是爭(zhēng)權(quán)爭(zhēng)利。

在這個(gè)基礎(chǔ)上合作，我們希望是長(zhǎng)期主義。一旦建立起大家的信任，就應(yīng)該讓它有長(zhǎng)尾效應(yīng)，建立起合作，努力把第一個(gè)合作做好之后充分的讓它能夠變成一種模式發(fā)展下去，這種做法效率會(huì)很高，效益會(huì)很大，當(dāng)然這個(gè)對(duì)于企業(yè)的真功夫，對(duì)于企業(yè)整體的DNA文化也是有著巨大的考驗(yàn)。

因此，我們覺得合作發(fā)展朋友圈是一個(gè)中型企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)重要的戰(zhàn)略支柱，這就需要我們帶著一種開放的、共贏的、平等的，尤其是真誠(chéng)的，真誠(chéng)即大家都是為了把項(xiàng)目做好，在這個(gè)過程之上我們能夠逐步把一些合作中的不和諧聲音，非正?，F(xiàn)象消除、規(guī)范起來，逐步提高層次，使得我們的合作、朋友圈能夠形成一定的規(guī)范和規(guī)矩。當(dāng)然在此基礎(chǔ)之上還要進(jìn)一步壯大圈層，剛才我們說到的跟科技的合作，進(jìn)行一些跨界的合作，如果在此基礎(chǔ)之上還能建立起生態(tài)系統(tǒng)、迭代升級(jí)，那朋友圈將是中型房企長(zhǎng)期發(fā)展的巨大福音。

在這個(gè)過程中我們大唐地產(chǎn)做了一定的實(shí)踐，這個(gè)實(shí)踐尤其是在我們的長(zhǎng)三角做的比較好，我們的企業(yè)在全國(guó)當(dāng)中也是百?gòu)?qiáng)的幾十強(qiáng)，已經(jīng)基本上做到了全國(guó)性的布局，有幾個(gè)產(chǎn)品系列，近幾年基本上維持一定的增長(zhǎng)，去年在長(zhǎng)三角有了一定的收益。我們?cè)谡憬徒K只進(jìn)軍一年，這一年進(jìn)了7個(gè)市，落地了16—17個(gè)項(xiàng)目，一年撬動(dòng)了大概200億的貨值，算是朋友圈的實(shí)踐有了一定的收益。

這個(gè)過程毫無疑問，我們要進(jìn)行一些精準(zhǔn)的戰(zhàn)略研究和判斷，這個(gè)過程我們?cè)?jīng)拿長(zhǎng)三角和灣區(qū)做了一些深度的分析。這個(gè)分析得出的結(jié)論可能跟大家是完全一致的，長(zhǎng)三角毫無疑問對(duì)我們是更合適的，包括開放、包容、多資源，也包括我們成熟的投資體系，靈活的投資標(biāo)準(zhǔn)。所謂的投資體系，一年在一個(gè)完全新的區(qū)域里能拿十幾個(gè)項(xiàng)目，并且是在7個(gè)城市，基本不踩坑，不踏雷，是要有一些投資體系的整體要求的。

當(dāng)然我們也提煉了一些原則：兩個(gè)優(yōu)先，一個(gè)是戰(zhàn)略優(yōu)先，一個(gè)是主官優(yōu)先，凡是進(jìn)入的城市我們先儲(chǔ)備人，沒有人不進(jìn)入這個(gè)城市；也有兩個(gè)堅(jiān)持，我們堅(jiān)持合作，進(jìn)入每一個(gè)城市我們堅(jiān)持合作，堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)，我們進(jìn)入每一個(gè)城市都希望第一個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，當(dāng)然我們還有投融一體化，內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)等等。

我們希望企業(yè)要進(jìn)一步的發(fā)展，還必須得解決一些戰(zhàn)略的問題，剛才談到了一些，我們的戰(zhàn)略就是城市群布局，都市圈深耕，友好型的平臺(tái)化戰(zhàn)略。我們希望在這個(gè)戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上有一定的機(jī)制支撐，要有高效的決策機(jī)制，快速的新發(fā)展必須有決策，好的決策必須要有機(jī)制，要有投融一體化，大運(yùn)營(yíng)體系對(duì)于精細(xì)化管理極為重要，無論如何不可能沒有績(jī)效管理機(jī)制，這是必須要堅(jiān)持的。

還有一些問題，我們談到以客戶為中心，以?shī)^斗者為本，奮斗者為本大部分人都懂，我想在地產(chǎn)界也必須加強(qiáng)。我們特別談到極致文化，這些都是圍繞著精耕細(xì)作，我們還需要不斷的升級(jí)，成為學(xué)習(xí)型的組織。當(dāng)然這個(gè)過程中我們還要更進(jìn)一步的發(fā)展，希望跟各位有更多的交流，也歡迎各位以各種形式跟我們建立聯(lián)系。當(dāng)然我們要特別感謝今天的主辦單位——觀點(diǎn)給我們這樣的機(jī)會(huì)，我們得到了觀點(diǎn)很多幫助，希望觀點(diǎn)能給我們搭起更好的平臺(tái)，讓我們揚(yáng)帆啟航，謝謝各位！